1. опис послуги
2. аналіз ринку
3. SWOT-аналіз
4. оцінка можливостей
5. Організаційно-правові аспекти
6. Маркетинг-план
7. Розрахунок прогнозованих доходів
8. Виробничий план
9. організаційний план
10. Фінансовий план
11. ризики

Приблизні дані:

• Щомісячний дохід - 521 000 рублей.
• Чистий прибуток - 147 900 рублів.
• Початкові витрати - 254 800 рублів.
• Окупність - від 2 місяців.

Примітка: Даний бізнес-план, як і всі інші в розділі Бізнес-плани , Містить розрахунки середніх цін, які в вашому випадку можуть відрізнятися. Тому рекомендуємо вам робити розрахунки для свого бізнесу індивідуально.

У даній статті ми складемо детальний бізнес-план агентства нерухомості з розрахунками.

опис послуги

Агентство нерухомості надає послуги з купівлі, продажу, здавання в оренду нерухомості. Основними клієнтами є фізичні особи, але також планується надавати послуги і юридичним особам. Звертаємо вашу увагу, що бізнес план виконаний для невеликого агентства. При складанні власного потрібно звертати увагу на чинники та умови конкретного регіону і часу.

аналіз ринку

Капіталовкладення в нерухомість є одними з найнадійніших видів вкладень. До того ж, з часом вона не знецінюється. Та й попит в цьому секторі завжди був високим. Людям завжди потрібно десь жити. Для вирішення цієї проблеми люди найчастіше звертаються в агентства нерухомості.

Навіть незважаючи на кризу, що йде зараз в Росії, галузь нерухомості тільки розвивається. Як кажуть аналітики, цей ринок і зовсім не відчуває відчутних втрат, якщо хтось і постраждав від обвалу рубля, то мінімально. Основна ж частина ріелтерських агентств продовжує працювати в штатному режимі, отримуючи все ті ж прибутку. Тим більше що сьогодні великий ринок первинного житла. Велика кількість інвестицій вкладають саме в цю галузь. Чи це не показник успішності, прибутковості і перспектив цієї ніші?

Потрібно розуміти, що для отримання прибутку, потрібно дійсно вміти продавати. Часто такі здібності пов'язують з вродженими якостями, насправді ж різноманітні тренінги та майстер-класи можуть допомогти розвинути необхідні навички. Запам'ятайте, саме вміння продавати в цій галузі є визначальним фактором. Потрібно вміти робити так, щоб люди захотіли купити або продати нерухомість саме у вас.

Важливим фактором є наявність великої клієнтської бази. Необхідно, щоб вона також була чинною, яка постійно оновлюється.

А ось конкурентів в даному виді бізнесу досить багато. Можна розділити їх на дві групи:

• Великі ріелтерські контори. Вони займають левову частку ринку. Їм дістаються великі і дуже вигідні замовлення. Боротися з ними доведеться більш лояльною ціновою політикою і якістю послуг, що надаються, швидкістю виконання поставлених завдань.
• Середні контори. Вони впливають на настрої всередині ринку незначно, можна навіть сказати, що зовсім не впливають. Як такої масової популярності вони не мають. У їхньому випадку більш ефективним методом є «сарафанне радіо». Боротися з ними необхідно, надаючи більш якісні послуги. Масовість реклами теж може піти на користь вашому підприємству в боротьбі з подібними конкурентами. Можуть допомогти і більш доступні ціни. Це також можливість приверне нових клієнтів з іншого цінового сегмента, що теж буде позитивним фактором.

Дуже важливо визначитися з тим, для кого ви будете працювати. На початковому етапі найлегше працювати з фізичними особами, доходи яких відносяться до середніх. Юридичних осіб залучити до співпраці буде нелегко. Отже, підбиваючи підсумки, можна сказати, що потенційний покупець має вік 30-55 років. Будучи впевненим в навичках своїх працівників, ви можете також почати працювати з організаціями, компаніями. Вони, звичайно ж, можуть приносити прибуток в рази більшу від однієї угоди.

SWOT-аналіз

Перед тим як почати займатися відкриттям власного агентства нерухомості, необхідно провести SWOT-аналіз, проаналізувавши зовнішні і внутрішні чинники, які будуть впливати на роботу підприємства.

Зовнішні чинники проконтролювати не можна. До них відносять такі категорії:

1. можливості

• Збільшення купівельної спроможності в країні.
• Величезна кількість споживачів.
• Висока кількість пропонованих ресурсів.
• Вільний вхід на ринок.
• Низький рівень початкових витрат.
• Висока прибутковість операцій.

1. загрози

• Високий рівень конкуренції.
• Падіння цін на ринку нерухомості.
• Несприятлива ситуація в країні.
• Жорсткість законодавства.
• Нерозвиненість законодавства в даній сфері.
• Захоплення великої частини ринку конкурентами.
• Відсутність будь-яких можливостей розвитку самого сектора (мається на увазі, що нові види послуг тут навряд чи з'являться і їх не буде багато).

А ось з внутрішніми факторами можна і потрібно працювати. Вони також діляться на дві групи:

1. Сильні сторони

• Прийом на роботу висококваліфікованого персоналу.
• Надання якісних послуг за доступною ціною в короткі терміни.
• Надання юридично грамотних послуг (обумовлено наявністю юриста в компанії).
• Командна робота, загальна зацікавленість в успіху справи.
• Наявність чіткої цінової політики та маркетингової стратегії.

1. Слабкі сторони

• Відсутність досвіду.
• Невідомість компанії.
• Відсутність власних клієнтських баз.
• Відсутність необхідних здібностей в маркетинговому середовищі.
• Нульова ділова репутація.

Необхідно боротися з наявними недоліками, перетворюючи їх на переваги, уникати або мінімізувати збитки.

оцінка можливостей

Як вже було сказано, як такої сезонності в даному бізнесі немає. Головне - вибудовувати свою роботу правильно, бути гнучким до зовнішніх умов і їх зміни.

Ріелторське агентство буде працювати за таким графіком:

Понеділок 10:00 - 21:00 Вівторок 10:00 - 21:00 Середа 10:00 - 21:00 четвер 10:00 - 21:00 п'ятниця 10:00 - 21:00 Субота 9:00 - 18:00 Неділя вихідний

Разом: 63 години на тиждень, на місяць - 274 години.

Працювати в агентстві будуть тільки юрист, ріелтори і прибиральниця.

У майбутньому можна подумати про прийняття на роботу додаткових співробітників. Можливе створення окремих посад, що мають вузьку спеціалізацію (тільки продажу, тільки покупка і т.д.). Така диференціація дозволить бути працівникові більш обізнаним.

Після створення власного іміджу і напрацювання бази клієнтів варто подумати про укладення договорів з великими будівельними компаніями, наприклад.

Організаційно-правові аспекти

1. Необхідна реєстрація підприємства. Це може бути ІП або ТОВ . Також якщо необхідно, то можете відкрити розрахунковий рахунок . Потрібно використовувати такі коди КВЕД:

• 70.31.1 Надання посередницьких послуг при купівлі, продажу та оренди нерухомого майна
• 70.31.11 Надання посередницьких послуг при купівлі, продажу та оренди житлового нерухомого майна
• 70.31.12 Надання посередницьких послуг при купівлі, продажу та оренди нежитлового нерухомого майна

1. Варто обзавестися печаткою. Це не обов'язково, але договір з печаткою викликає у клієнта більше довіри.
2. Надання ріелторських послуг сьогодні не є ліцензованим видом діяльності.
3. Ні законодавчих актів, що регулюють даний вид діяльності.
4. Чи не зобов'язані ріелтори реєструватися в СРО. Свою діяльність вони регулюють самостійно.
5. Підприємець має можливість виплачувати ЕНВД (за винятком Москви). Він також може використовувати ССО «Доходи» 6% або ССО «Доходи мінус витрати» 6-15% (ставка визначається в залежності від регіону). При виборі ЕНВД підприємець може проводити розрахунки без ККМ.

Рада (особливо для підприємців-початківців): не завжди ріелторам доцільно вибирати ЕНВД. Прибутковість може сильно відрізнятися в різні періоди. Тому краще використовувати ССО.

1. Якщо планується твір всіх виплат через розрахунковий рахунок , То при ССО використовувати ККМ зовсім необов'язково.

Маркетинг-план

Цінова стратегія:

Вартість послуг спочатку слід зупинити на рівні середньоринкової. Завищувати ціну точно не варто. А знизити її навряд чи вийде, адже в штаті є кваліфікований юрист, на зарплату якого йде чимала частка доходу.

Вибираємо приміщення:

Офіс агентства нерухомості необов'язково розміщувати в самому центрі міста. Робота полягає, в основному, в огляді запропонованих клієнту варіантів. В офісі лише підписують документи, обговорюють подальший план співпраці. А ось подбати про стан приміщення доведеться. Воно буде своєрідною візитною карткою агентства. Тому економити на ремонті або необхідних меблів, оргтехніки не потрібно.

Реклама:

Однією з вагомих статей витрат буде реклама. Пам'ятайте, що економити на цьому не можна. Обов'язково потрібно постійно рекламувати своє агентство, щоб воно було на слуху. Використовувати відразу всі наявні способи просування не потрібно. По-перше, не всі вони є ефективними. По-друге, це може не тільки знизити рентабельність, а й зовсім позбавити вас прибутку. Підходьте до вибору способів реклами розумно. Найбільш дієвими важелями впливу на ринку нерухомості будуть наступні їх види:

• Газети безкоштовних оголошень.

За назвою зрозуміло, що вартість такої реклами нульова. Такий вид реклами може принести свої плоди, до того ж, ви за неї і не платите. Причому розміщувати рекламу можна не про агентстві, а про квартири. Цей вид реклами називають рекламою-фантомом.

• Розміщення реклами в спеціалізованих виданнях.

Це може бути, наприклад, журнал або газета про нерухомість. Найчастіше таким способом можна залучити клієнтів, які є юридичними особами, або підкованих в даній сфері людей.

• Розміщення інформації в місцевих інтернет-каталогах.

Багато людей здійснюють пошук агентства нерухомості через подібні сайти, там же зазвичай розміщують інформацію, контактні дані. А користувачі, як правило, можуть залишити свої відгуки.

• Власний сайт.

Річ витратна і вимагає постійної уваги, але вона того варта. По-перше, люди можуть відразу ж ознайомитися з прейскурантом, спектром послуг, фахівцями і багатьом іншим. Важливо - максимально наповнити сайт, зробити його таким, щоб він приваблював людей, був зрозумілим і якісним. Можна розробити систему зворотного зв'язку, онлайн-консультування.

• Реклама в інтернеті.

Особливо актуальний цей вид реклами буде, якщо ви маєте свій сайт. Відразу ж підуть відгуки, перегляди. Варто подумати про розміщення інформації на Яндекс-дірект, Slando.ru або Avito.ru.

Розрахунок прогнозованих доходів

Вид послуги Комісія Кількість угод в місяць Середня сума операції Загальний дохід з наданої послуги Купівля, продаж житлової нерухомості 2% від угоди 6-7 1 600 000 рублей 200 000 рублів Продаж комерційної нерухомості 2% від угоди 2-3 2 000 000 рублів 99 000 рублів Здача житла в оренду 50% від орендної ставки 26 9 000 рублів: 117 000 рублів Оренда офісів і торгових приміщень в оренду 70% від щомісячного платежу 10 15 000 рублів 105 000 рублів Разом: - 47 - 521 000 рублей

Кількість угод розраховується на всіх 4 ріелторів відразу.

Виробничий план

Для свого офісу краще шукати спочатку гарне приміщення з ремонтом. Витратитися все одно доведеться на виправлення дрібних недоліків.

До оргтехніки відносяться комп'ютери, МФУ.

Стежити за сайтом, наповнювати його, відповідати на телефонні дзвінки будуть ріелтори. Кожен має свій короткий номер. Відповідати на сайті може будь-який з них. Вони ж займаються доведенням клієнта до угоди і отримують свій% від прибутку. Час роботи перевищує 40 годин. Краще убезпечити себе і оформити їм внутрішнє сумісництво. По суті, це буде формальністю, яка захистить від судових позовів і необхідності виплачувати понаднормові, наприклад.

Юрист може бути зовнішнім сумісником (особливо на перших парах). Його завдання - консультування ріелторів щодо спірних питань. Зарплата юриста відрядна, залежить від кількості наданих їм консультаційних послуг. Якщо наймати свого юриста не хочеться або це виявляється невигідно, можна скористатися послугами спеціальних контор (аутсорсинг).

Прибиральниця працює 6 днів на тиждень. Прибирає приміщення вона в кінці робочого дня.

Найменування посади Кількість працівників Вид заробітної плати Заробітна плата в розрахунку на одного співробітника ( «брудними») Загальний ФОП по конкретній посаді Юрист 1 Відрядна 25 000 рублів 25 000 рублів Ріелтор 4 50% від оформлених угод 65 125 рублів 260 500 рублів Прибиральниця 1 Оклад 12 000 рублів 12 000 рублів Разом: 6 - -

організаційний план

Реєстрація ІП 800 рублів Придбання баз даних 30 000 рублів Ремонт 10 000 рублів Меблі 40 000 рублів Оргтехніка 95 000 рублей Створення сайту 30 000 рублів Реклама 30 000 рублів Установка програмного забезпечення 15 000 рублів Проведення інтернету, телефону (виділені лінії) 4 000 рублів Разом: 254 800 рублів

Фінансовий план

Щомісячні доходи: 521 000 рублей.

Оренда 20 000 рублів Заробітна плата 297 500 рублів Реклама 15 000 рублів Телефонний зв'язок, інтернет 2 000 рублів Транспортні витрати (для 4-х ріелторів) 10 000 рублів Канцелярські витрати 2 000 рублів Господарські витрати 500 рублів Разом: 347 000 рублей

Прибуток до оподаткування 174 000 рублей.

Податок вибираємо 15% від різниці між доходами і витратами. Пам'ятайте, що ви можете вибрати і інші методики розрахунку податкового тягаря. Податок складе 26 100 рублів.

Чистий прибуток: 147 900 рублів.

Рентабельність: 147 900/521 000 = 28,39%.

Окупність: від 2 місяців.

Важливо пам'ятати, що ці дані є приблизними. У вашому випадку окупність може виявитися інший. Важливо провести розрахунки на основі власних даних, а цей бізнес-план використовувати в якості прикладу.

ризики

Відкриваючи власний бізнес, необхідно враховувати можливі ризики, оцінювати їх значущість і можливість настання ситуації. Важливо заздалегідь проводити заходи щодо мінімізації або уникнення ризиків.

Відкриваючи своє агентство нерухомості, підприємці, як правило, стикаються з наступними видами ризиків:

1. Зростання конкуренції.

Цей вид є досить значущим. Імовірність настання його вище середнього, особливо в нинішніх умовах економіки. Для виключення негативного впливу даного ризику необхідно створювати унікальний продукт, який здатний залучити клієнта і, тим самим, підвищити конкурентоспроможність підприємства.

1. Відсутність кваліфікованого персоналу.

Цей фактор серйозно впливає на рівень доходів. Вірогідність його настання - середня. Для уникнення шкоди необхідно знайти кваліфікований персонал або навчити вже наявний (відправити на відповідні курси, майстер-класи).

1. Невідомість організації, як наслідок - відсутність клієнтів.

Цей фактор є одним з найбільш значущих. А ймовірність ризику дуже висока. Тому даному аспекту потрібно приділити особливу увагу. Для уникнення подібної ситуації необхідно мати чітку маркетингову стратегію, що включає потужну рекламу. Причому вона повинна бути не епізодичним, а систематичної.

1. Низькі темпи зростання ринку нерухомості.

Цей фактор має середній рівень значимості. Вірогідність його настання на сьогоднішній момент невелика. Вплинути безпосередньо неможливо. Велика компанія може проводити заходи, що дозволяють розвивати цей сегмент ринку. Можлива співпраця із забудовниками, наприклад, інвестування в подібні проекти.

1. Низька якість послуги, як наслідок - незадоволеність споживачів.

Цей фактор дуже значущий. Вірогідність його настання невисока. Для мінімізації ризиків необхідно приділити увагу розробці відповідних стандартів обслуговування. Варто подумати про налагодження системи контролю роботи співробітників.

1. Відсутність інтересу у забудовників у співпраці з агентством.

Саме забудовники часто приносять вагому частину прибуток підприємству. Важливо правильно вибудувати роботу з ними. Якщо і це не приверне їх до співпраці, то потрібно заглибитися в роботу на ринку вторинної нерухомості. Імовірність цього ризику низька, а ось значить він дуже багато.

Важливо: Пам'ятайте, що ви можете самостійно скласти бізнес-план саме для свого бізнесу. Для цього прочитайте статті:

Прохання наостанок: Всі ми люди і можемо допускати помилки, щось не врахувати і т.д. Не судіть строго, якщо даний бізнес-план або інші в розділі Бізнес-плани здалися вам неповними. Якщо у вас є досвід в тій чи іншій діяльності або ви побачили недолік і можете доповнити статтю, повідомте будь ласка в коментарях! Тільки так ми спільно зможемо зробити бізнес-плани більш повними, детальними і актуальними. Дякую за увагу!