Обоснование корректирующих поправок в оценочной практике - Мои статьи - Каталог статей - Экспертно-Технический Центр / Независимая экспертоценка

Опубликовано: 27.05.2017

 

В условиях нестабильной экономической ситуации обоснование корректировок без приведения подтверждающих данных, а лишь на основания имеющегося у оценщика опыта недостаточно. Именно поэтому подобные вопросы возникают у правоохранительных органов, аудиторских компаний и пр. при проверке отчетов о независимой оценке. Однако при наличии доказательной базы на основании рыночных данных расчет корректировок не вызывает вопросов и приветствуется оценщиками. В частности, это относится к жилой и коммерческой недвижимости вторичного рынка.

Вообще подобные вопросы не возникали б в случае, если Украина переняла бы опыт зарубежных стран и создала единый государственный реестр объектов недвижимости, в котором бы имелась полная информация об объектах недвижимости (дата ввода в эксплуатацию с указанием собственника, цены предложения и цены окончательной сделки между продавцом и покупателем). Таким образом, вопрос о размере торга мог бы быть официально подтвержден предыдущими или подобными сделками.

В наших условиях вопрос размера торга очень субъективен, так как цена предложения и реальная цена продажи, как правило, существенно отличаются. Немного легче тем компаниям, которые в своем составе имеют агентство недвижимости или риелторов, работающих в штате компании. Эти специалисты занимаются отслеживанием рыночной ситуации на рынке недвижимости и знают реальный процесс уторгования по различным функциональным объектам с учетом их местоположения. Не имея такой возможности, компании стараются приобрести документ у агентств недвижимости, в котором указаны сведенные статистические данные о размере торга за определенный период времени. Но, как правило, большинство оценщиков не утруждают себя подобным поиском и экономят средства, принимая торг с "потолка" в размере от 2% до 10%, если, конечно же, размер торга не оговаривается в телефонном разговоре с собственником или агентом по недвижимости. Именно такой подход к определению данной корректировки не устраивает большинство проверяющих организаций, рецензентов, аудиторов.

Корректирующая поправка на состояние объекта также должна рассчитываться, а не определяться "экспертным путем". В частности, многие оценщики рассчитывают величину корректировки на состояние, когда удается выяснить состояние объектов сравнения. К примеру, стоимость объекта-сравнения 100 грн., физический износ – 25%.

 
rss