<<<Початок статті
позиція Акат
Наведена позиція Акат сформульована для випадків управління багатоквартирним будинком керуючої організацією, товариством власників житла або кооперативом.
1. Щодо включення витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні спільного майна будинку, до складу плати за утримання житлового приміщення
З 01.01.2017 року відповідно до частини 9 статті 12 федерального закону від 29.06.2015 N176-ФЗ (Далі - Закон 176-ФЗ) вступили в силу норми Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) про включення до складу плати за утримання житлового приміщення витрат на оплату холодної води, гарячої води, електричної енергії, теплової енергії, споживаних при вмісті загального майна в багатоквартирному будинку, відведення стічних вод з метою утримання загального майна в багатоквартирному будинку (далі - МКД).
Діючою редакцією ЖК РФ (п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ) передбачено, що плата за утримання житлового приміщення включає в себе:
- плату за послуги, роботи по управлінню багатоквартирним будинком,
- плату за утримання та поточний ремонт спільного майна в багатоквартирному будинку,
- плату за холодну воду, гарячу воду, електричну енергію, що споживаються при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також за відведення стічних вод з метою утримання загального майна в багатоквартирному будинку.
Пункт 11 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених ПП РФ від 13.08.2006 N491 (далі - Правила 491), в редакції ПП РФ від 26.12.2016 N1498, встановлює:
«11. Вміст загального майна ... включає в себе:
...
л) придбання холодної води, гарячої води, електричної енергії, споживаних при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також відведення стічних вод з метою утримання загального майна в такому будинку ... ».
Пункт 29 Правил 491 встановлює:
«29. Витрати за утримання житлового приміщення визначаються в розмірі, що забезпечує утримання спільного майна відповідно до вимог законодавства Російської Федерації, включаючи в тому числі оплату ... витрат на оплату холодної води, гарячої води, електричної енергії, споживаних при виконанні мінімального переліку необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку послуг і робіт з метою утримання загального майна в багатоквартирному будинку, відведення стічних вод з метою утримання про ного майна в багатоквартирному будинку ....
З 1 січня 2017 року в зазначені витрати також включаються витрати на оплату холодної води, гарячої води, відведення стічних вод, електричної енергії, споживаних при виконанні мінімального переліку необхідних для забезпечення належного утримання спільного майна в багатоквартирному будинку послуг ...
Розмір плати за утримання житлового приміщення в частині оплати комунальних ресурсів, споживаних при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, відбивається в платіжному документі окремим рядком за кожним видом ресурсів ».
Таким чином, утримання спільного майна (далі - ОІ) включає в себе в числі іншого придбання комунальних ресурсів, споживаних при утриманні ОІ, а витрати на придбання таких ресурсів, відповідно, включаються до складу витрат за зміст ОІ багатоквартирного будинку (далі - МКД).
Необхідно відзначити, що «плата за утримання ОВ» є однією зі складових «плати за утримання житлового приміщення» (п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ). При цьому згідно з пунктом 11 Правил 491 «зміст ОВ» включає в себе придбання комунальних ресурсів на утримання ОІ, а згідно п.2 ч.1, п.1 ч.2 ст.154, ч.9.1 ст.156 ЖК РФ і п .29 Правил 491 «плата за утримання житлового приміщення» містить в собі плату за комунальні ресурси на утримання ОІ. З комплексної оцінки наведених норм випливає, що комунальні ресурси на утримання ОІ двічі оплачуються в складі плати за утримання житлового приміщення (один раз в складі «плати за утримання ОВ», структурно входить до складу «плати за утримання житлового приміщення», вдруге - в складі безпосередньо «плати за утримання житлового приміщення»). Звісно ж необхідним внести поправки в житлове законодавство РФ для усунення зазначеного невідповідності.
2. Про встановлення розміру плати за утримання житлового приміщення з урахуванням включення до складу цієї плати витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку
Частиною 9 статті 12 Закону 176-ФЗ в чинній редакції встановлено: «9. Положення пункту 2 частини 1 і пункту 1 частини 2 статті 154, частиною 1 статті 156 Житлового кодексу Російської Федерації (в редакції цього Закону) про включення до складу плати за утримання житлового приміщення витрат на оплату холодної води, гарячої води, електричної енергії, теплової енергії, споживаних при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, відведення стічних вод з метою утримання загального майна в багатоквартирному будинку застосовуються з 1 січня 20 17 роки ».
Частина 10 статті 12 Закону 176-ФЗ встановлює: «10. ... Для первинного включення витрат, зазначених у частині 9 цієї статті, в плату за утримання житлового приміщення не потрібно рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку».
Необхідно нагадати, що норми законодавства треба розуміти дослівно, буквально. З представленої норми випливає, що законодавець включив витрати за ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, до складу плати за утримання житлового приміщення, встановивши, що для такого включення рішення загальних зборів власників не потрібно. Але законодавець не встановив, що загальний розмір плати за утримання житлового приміщення підлягає збільшенню.
Норма про відсутність необхідності вирішення ОСС в даному випадку буває зайвою. Наприклад, тим же ПП РФ від 26.12.2016 N1498 в пункт 29 Правил 491 внесено зміни до частини віднесення до витрат на утримання в числі іншого витрат «на витребування заборгованості по оплаті жилих приміщень та комунальних послуг, на зняття показань приладів обліку, зміст інформаційних систем, що забезпечують збір, обробку та зберігання даних про платежі за житлові приміщення і комунальні послуги, виставляння платіжних документів на оплату житлових приміщень і комунальних послуг », при цьому ні про які рішення загальних зборів, ні про яку зміну розміру плати за утримання мови не в едется. Склад послуг і робіт по утриманню житлового приміщення змінювався неодноразово, і ніколи зміна цього складу не впливало на порядок встановлення та розмір плати за утримання житла.
Порядок встановлення розміру плати за утримання житлового приміщення чітко встановлений. Стаття 156 ЖК РФ встановлюють:
«7. Розмір плати за утримання житлового приміщення в багатоквартирному будинку, в якому не створені товариство власників житла або житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив, визначається на загальних зборах власників приміщень у такому будинку, яке проводиться в порядку, встановленому статтями 45 - 48 цього кодексу. Розмір плати за утримання житлового приміщення в багатоквартирному будинку визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації і встановлюється на строк не менше ніж один рік.
8. Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків членів товариства власників житла або житлового кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, пов'язаних з оплатою витрат на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, визначається органами управління товариства власників житла або органами управління житлового кооперативу або органами управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу відповідно до статуту товариства власників житла або статутом ж ліщного кооперативу або статутом іншого спеціалізованого споживчого кооперативу ».
Правила 491 доповнюють наведені норми:
«31. При визначенні розміру плати за утримання житлового приміщення власників приміщень, які вибрали керуючу організацію для управління багатоквартирним будинком, рішення загальних зборів власників приміщень у такому будинку приймається на термін не менше ніж один рік з урахуванням пропозицій керуючої організації. Зазначений розмір плати встановлюється однаковим для всіх власників приміщень.
Пропозиції керуючої організації про перелік, обсяги і якість послуг і робіт повинні враховувати склад, конструктивні особливості, ступінь фізичного зносу та технічного стану загального майна, а також геодезичні і природно-кліматичні умови розташування багатоквартирного будинку.
...
33. Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків, пов'язаних з оплатою витрат на утримання спільного майна, для власників приміщень, які є членами товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, а також розмір плати за утримання житлового приміщення для власників приміщень, які не є членами зазначених організацій, визначаються органами управління товариства власників житла або органами управління житлового, житлово-будівельного Чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу на основі затвердженої органами управління кошторису доходів і витрат на утримання спільного майна на відповідний рік.
У зазначений розмір платежів і (або) внесків з 1 січня 2017 року також включаються витрати товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу на оплату комунальних ресурсів, споживаних при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до пункту 29 цих Правил ».
Тобто, в разі управління будинком керуючої організацією (далі - УО) розмір плати за утримання житлових приміщень встановлює загальні збори власників, а в разі управління будинком ТСЖ або ЖБК, розмір плати за утримання житлових приміщень встановлюється на підставі кошторису доходів і витрат.
При управлінні будинком УО відповідно до статті 162 ЖК РФ:
«1. ... При виборі керуючої організації загальними зборами власників приміщень у багатоквартирному будинку з кожним власником приміщення в такому будинку укладається договір управління на умовах, зазначених у рішенні даного загальних зборів ...
2. За договором управління багатоквартирним будинком одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку, органів управління товариства власників житла, ... житлового кооперативу або ... іншого спеціалізованого споживчого кооперативу ...) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується виконувати роботи і (або) надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, надавати послуги і виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в такому будинку ...
3. У договорі управління багатоквартирним будинком повинні бути зазначені:
...
2) перелік робіт і (або) послуг з управління багатоквартирним будинком, послуг і робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, порядок зміни такого переліку, а також перелік комунальних послуг, які надає керуюча організація;
3) порядок визначення ціни договору, розміру плати за утримання і ремонт житлового приміщення і розміру плати за комунальні послуги, а також порядок внесення такої плати;
...
4. Умови договору управління багатоквартирним будинком встановлюються однаковими для всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.
5. Договір управління багатоквартирним будинком укладається:
1) у випадку, зазначеному в частині 1 цієї статті, на строк не менше ніж один рік, але не більше ніж п'ять років;
...
8. Зміна і (або) розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюються в порядку, передбаченому цивільним законодавством ».
Частина 1 статті 432 ЦК України встановлює:
«1. Договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними є умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди ».
Частина 1 статті 450 ЦК України встановлює: «Зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено цим Кодексом, іншими законами або договором».
З комплексної оцінки наведених норм випливає: п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ встановлює в якості обов'язкової вимоги до договору управління включення до зазначеного договору порядку визначення ціни договору, розміру плати за утримання житлового приміщення. Оскільки зазначена вимога міститься в ЖК РФ, згідно з ч.1 ст.432 ЦК України визначення порядку визначення ціни договору, розміру плати за утримання житлового приміщення відноситься до істотних умов договору, без погодження якого сторонами (згідно ч.2 ст.162 ЖК РФ однією стороною є УО, другий - власники приміщень) договір не може вважатися укладеним. Зміна договору управління відповідно до ч.8 ст.162 ЖК РФ проводиться в порядку, передбаченому цивільним законодавством, при цьому ч.1 ст.450 ГК РФ передбачає зміну договору або за згодою сторін, або у випадках, передбачених законами. Необхідно відзначити, що з питання включення витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, до складу плати за утримання житлових приміщень, вимог до зміни договорів управління жоден закон не встановлює.
Отже, включення витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, до складу плати за утримання житлових приміщень, не тягне за собою зміни ціни договору управління.
Додатково необхідно зазначити, що відповідно до п.1 ч.5 ст.162 ЖК РФ договір укладається на термін не менше, ніж один рік, згідно з ч.7 ст.156 ЖК РФ «Розмір плати за утримання житлового приміщення в багатоквартирному будинку визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації і встановлюється на строк не менше ніж один рік », згідно з п.31 Правил 491« При визначенні розміру плати за утримання житлового приміщення власників приміщень, які вибрали керуючу організацію для управління багатоквартирним будинком, рішення загальних зборів власник ів приміщень в такому будинку приймається на термін не менше ніж один рік ». Таким чином, в разі, якщо розмір плати за утримання житлового приміщення, діючий на момент вступу в силу норм про включення в цю плату витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, встановлений менш одного року назад, він не підлягає зміні навіть за рішенням ОСС .
У разі керування будинком ТСЖ всі витрати (в тому числі витрати на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ) повинні бути враховані в кошторисі витрат і доходів.
Пункт 33 Правил 491 встановлює: «33. Розмір обов'язкових платежів і (або) внесків, пов'язаних з оплатою витрат на утримання спільного майна, для власників приміщень, які є членами товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, а також розмір плати за утримання житлового приміщення для власників приміщень , які не є членами зазначених організацій, визначаються органами управління товариства власників житла або органами управління житлового, житлово-будівельного мул іншого спеціалізованого споживчого кооперативу на основі затвердженої органами управління кошторису доходів і витрат на утримання спільного майна на відповідний рік.
У зазначений розмір платежів і (або) внесків з 1 січня 2017 року також включаються витрати товариства власників житла, житлового, житлово-будівельного чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу на оплату комунальних ресурсів, споживаних при утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку відповідно до пункту 29 цих Правил ».
Стаття 145 ЖК РФ встановлює:
«1. Загальні збори членів товариства власників житла є вищим органом управління товариства та скликається в порядку, встановленому статутом товариства.
2. До компетенції загальних зборів членів товариства власників житла відносяться:
...
4) встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків членів товариства;
...
8.1) затвердження кошторисів доходів і видатків товариства на рік, звітів про виконання таких кошторисів, аудиторських висновків (в разі проведення аудиторських перевірок);
... »
Таким чином, при управлінні будинком ТСЖ затвердження розміру плати за утримання житла є виключною компетенцією загальних зборів членів ТСЖ і проводиться на підставі кошторису, затвердження якої так само є виключною компетенцією загальних зборів членів ТСЖ. Ніяких норм про включення витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, саме в кошторис ТСЖ чинне законодавство не містить. А саме виходячи з затвердженого кошторису визначається розмір плати за утримання житла. Законодавство встановлює обов'язок включення витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, до складу плати за утримання житлового приміщення, але аж ніяк не містить вимог про зміну / збільшення розміру цієї плати.
З викладеного можна зробити однозначний висновок про те, що чинне законодавство не передбачає зміни розміру плати за утримання житла в зв'язку з включенням в цю плату витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ. Порядок зміни такої плати чітко регламентований процитованими нормами законодавства РФ.
Важливо розуміти, що незважаючи на уявну логічність підвищення розміру плати за утримання в зв'язку зі збільшенням складу змісту, норми законодавства необхідно розуміти буквально, а діючі норми не містять вимог про підвищення такого розміру «в силу закону». Законодавець міг прямо вказати, наприклад: «... при первісному включенні витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, до складу плати за утримання житлового приміщення, розмір плати за утримання житлового приміщення, діючий на момент такого включення, збільшується на розмір вартості комунальних ресурсів, споживаних при утриманні ОІ, визначеної виходячи із нормативів споживання ... ». Але такої вказівки в законодавстві РФ немає. Додатково необхідно нагадати, що надання послуг з утримання житлових приміщень не є регульованим видом діяльності, і органи державної влади не мають права встановлювати вартість цих послуг.
Висновки
представлене в цій статті дослідження дозволяє зробити висновок, що ніякого «автоматичного» збільшення розміру плати за утримання житла в зв'язку з включенням в цю плату витрат на комунальні ресурси, що споживаються при утриманні ОІ, чинне законодавство РФ не передбачає. Всі норми, які регламентують порядок встановлення вартості утримання житла, передбачають вирішення або загальних зборів власників, або загальних зборів членів ТСЖ / ЖБК.
Думка Мінбуду Росії, основою якого є фраза «під першим вмиканням витрат комунальних ресурсів, що використовуються з метою утримання загального майна в багатоквартирному будинку, в плату за утримання житлового приміщення розуміється відповідна зміна розміру плати за утримання житлового приміщення» представляється неспроможним. У цитованій фразі Мінбуду Росії (який, між іншим, не уповноважений давати офіційні роз'яснення федеральних законів) абсолютно незрозуміло, ким і на якій підставі саме таким чином щось «розуміється». Взагалі, використання в роз'ясненнях норм законодавства фраз «розуміється», «мається на увазі», «мається на увазі» представляється невірним.
Додатково варто звернути увагу, що листи Мінбуду Росії не є нормативно-правовими актами, що містяться в них роз'яснення не можуть розглядатися в якості загальнообов'язкових державних приписів постійного або тимчасового характеру, про що сам Мінбуд часто заявляв в своїх листах, але в листі від 30.12.2016 N45099-АЧ / 04 цей момент залишив поза увагою.
У будь-якому випадку, дві представлені в цій публікації позиції є лише приватними думками. Читачі можуть самостійно вибирати, дотримуватися позиції Мінбуду або позиції Акат, правильна точка зору буде визначена в міру формування правозастосовчої практики по розглянутому в статті питання, в тому числі в міру прийняття рішень наглядовими та судовими інстанціями.
У ситуації, що склалася невизначеності Акат рекомендує не проводити збільшення розміру плати за утримання житлового приміщення в односторонньому порядку, оскільки ризик визнання таких дій, що суперечать житловому законодавству РФ вкрай високий. Більш розумним представляється провести загальні збори власників приміщень МКД (або членів ТСЖ / ЖБК) з порядком денним, що містить питання збільшення розміру плати за утримання житла на величину вартості комунальних ресурсів, споживаних при утриманні ОІ, розраховану виходячи з тарифів і нормативів споживання таких ресурсів. Зміна розміру плати за утримання житла на підставі рішення загальних зборів не суперечить позиції Мінбуду Росії. При цьому якщо наглядовими та / або судовими інстанціями думку Мінбуду буде визнано неправильним, тоді виключно відповідне рішення загальних зборів (власників приміщень або членів ТСЖ / ЖБК) буде підставою і доказом правомірності збільшення розміру плати за утримання житлового приміщення.
***************************
В програми майбутніх семінарів з юридичних питань ЖКГ включені роз'яснення порядку застосування ПП РФ від 26.12.2016 N1498 і безліч інших актуальних питань житлової сфери! При завчасної оплаті участі діють істотні знижки!
