ЗЕМЕЛЬНІ РЕСУРСИ

В аукціонному залі Одеського міського управління земельних ресурсів холодно. Ліцитатор веселить нечисленних покупців землі жартами. А розгулює по залу чорна кішка виглядає символічно. Замість обіцяних двадцяти однієї ділянки загальною площею понад двадцять гектарів і вартістю понад 100 млн гривень на аукціон 23 лютого Одеса виставила всього десять майданчиків. З них п'ять зняли з торгів через відсутність реального попиту (за словами організаторів аукціону, на ці землі претендували спекулянти), а одну ділянку - за протестом обласного прокурора. В результаті місто продало всього чотири майданчики загальною площею менше гектара і отримав тільки 3,05 млн гривень. На торги не потрапили найдорожчі ділянки. Як пояснюють одеські бізнесмени, такі землі зазвичай йдуть «з молотка» ще до аукціону. Українські міста все частіше проводять земельні аукціони, проте в більшості випадків ці розпродажі приносять місцевим бюджетам лише крихти. Справа в тому, що прозоро і публічно місцева влада зазвичай продають проблемні з точки зору розташування, якості і цільового призначення ділянки. Найбільш ласі майданчики (зокрема, призначені для житлової забудови) як і раніше розподіляються кулуарно. Зазнаючи величезних неофіційні витрати, компанії спочатку домагаються права оренди на землю, а потім після будівництва будинків або виробничих приміщень викуповують її. Така система землевідведення створює величезні перешкоди для житлового будівництва та створення нових виробничих потужностей. Але найголовніше, вона знижує ефективність економіки, оскільки один з головних законів ринку - переміщення активів від недбайливого господаря до ефективному власнику - без повноцінного ринку землі не працює.

На відміну від сільськогосподарської землі, землею комерційного призначення в Україні торгують офіційно. Територіальні громади надають підприємцям ділянки в оренду (на термін до п'ятдесяти років) або постійне користування, а також продають на аукціонах і конкурсах. Відповідно до Земельного кодексу, продаж земель державної або комунальної власності суб'єктам підприємництва під забудову на конкурентних засадах є обов'язковою.

Оскільки земельне законодавство широко трактує можливі способи продажу землі, то і розподіляються земельні ділянки, як правило, найзручнішим для чиновників способом - поза аукціонами. Тим більше що на них не завжди потрібно оформляти право власності. Наприклад, Закон «Про оренду землі» дозволяє використовувати орендовані майданчики під забудову, тобто потім таку землю зможе викупити тільки власник будівлі.

Схема, в рамках якої підприємство спочатку бере ділянку в оренду (користування), а потім викуповує, вигідна і підприємцю, і конкретним чиновникам. Але в цілому це негативно відбивається на економіці: нелояльні до місцевої влади бізнесмени землю не отримують, але ж вони можуть бути більш ефективними власниками, ніж знайшли правильні лазівки в коридорах влади, - в результаті втрачають місцеві бюджети. Причому втрачають багато. Зазвичай щорічна оренда землі обходиться підприємству в 1% від її оцінної вартості. Побудувавши на орендованій ділянці будинок, воно може викупити ділянку все по тій же оціночної вартості, хоча за цей час земля на ринку могла подорожчати в рази. Щоб земля потрапляла у власність за потрібне людям, процес продажу земельних ділянок складається з безлічі ланцюжків, в яких людина швидко з боку не розбереться. Спочатку до місцевої ради подається заявка на відведення ділянки в оренду (користування). Потім чиновники звертаються з проханням підготувати проект землевідведення в управління земельних ресурсів. Далі проект узгоджується з місцевими органами виконавчої влади та затверджується місцевою радою. Наприклад, рішення Київради від 15 липня 2004 року «Про врегулювання процедури передачі в користування земельних ділянок в місті Києві» передбачає узгодження відведення ділянок з Головним управлінням земельних ресурсів, Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну, Головним управлінням охорони культурної спадщини, Управлінням охорони навколишнього природного середовища та Київської міської санітарно-епідеміологічною станцією. Причому список і порядок проходження документів по ланцюжку в будь-який момент може змінитися. Тому у великих містах, особливо в столиці, отримати землю в строкове або безстрокове користування дуже складно. З моменту подачі заяви до отримання компанією рішення про надання землі може пройти від півроку до двох років. При цьому документи «застряють» не тільки в виконавчих службах. Рішення про передачу порожньої ділянки зазвичай розглядається на трьох сесіях місцевої ради. Неофіційні платежі по лінії землевідведення можуть досягати декількох мільйонів доларів. Правда, в глибинці у покупців (орендарів) землі таких проблем не виникає - там раді будь-якому інвесторові.

Найскладніше купувати землю підприємствам з іноземними інвестиціями. Вони можуть придбати її лише на вторинному ринку, причому тільки в межах населених пунктів під час купівлі нерухомості або для ведення підприємницької діяльності. Поза населеними пунктами компанії з іноземним капіталом можуть купувати ділянки лише разом з нерухомістю. Покупку землі на первинному ринку, тобто у держави, іноземні підприємства і підприємства з іноземним капіталом повинні узгоджувати з самим Кабінетом міністрів, навіть якщо мова йде про сотці.

Такі умови покупки землі іноземними компаніями і їх дочками, крім усього іншого, перешкоджають притоку в країну інвестицій. За словами керівника юридичного відділу компанії «METRO Cash & Carry Україна» Юрія Терентьєва, законодавчі перепони можна обійти, створивши над підприємством з іноземними інвестиціями українську холдингову компанію. Необхідність погоджувати купівлю землі з Кабміном унеможливлює участь компаній з іноземними інвестиціями в земельних аукціонах. «Єдиний вихід - створити окреме українська юридична особа для участі в аукціонах і потім продати землю компанії, яка буде її забудовувати», - пояснює Терентьєв. Саме таким шляхом пішла «METRO Cash & Carry Україна»: заснувала для участі в аукціонах окрему компанію. У минулому році з її допомогою METRO вдалося придбати на аукціоні у Львові ділянку для будівництва гіпермаркету за 17,7 млн ​​гривень.

відстає столиця

Механізм проведення земельних аукціонів прописаний в законопроекті «Про ринок земель», який вже давно кочує по органам влади і від якого в тому числі залежить доля мораторію на продаж земель сільгосппризначення. Зараз єдиних правил проведення аукціонів не існує - в кожній області свої порядки. Однак такий спосіб продажу землі стає все більш популярним. Досвід проведення земельних аукціонів є у таких великих міст, як Київ, Харків, Донецьк, Львів, Одеса, Запоріжжя, Севастополь. При цьому столиця, зазвичай першої відчуває на собі все нове, в земельних питаннях знаходиться в ар'єргарді.

Перший в Україні земельний аукціон відбувся 21 січня 1994 року в Харкові. Київ пішов такий приклад лише в 2003-му. Причому дані біржі, на якій проводяться всі столичні аукціони з торгівлі землею, і київської влади сильно різняться. Так, заступник голови Київської міської державної адміністрації Анатолій Муховиков повідомив "Експертові", що за 2004-2006 роки столична влада продали на аукціонах одинадцять ділянок і залучили до міського бюджету 42,4 млн гривень. Тоді як за даними Універсальної торгової біржі «Контрактовий Дім УМВБ», в 2003-2006 роках Київ продав тільки десять ділянок на суму майже вдвічі меншу - 22,4 млн гривень. У той же час влада Одеси тільки в 2006-му провели вісім аукціонів, в результаті яких за двадцять п'ять ділянок отримали 95 млн гривень. Більшість анонсованих київською владою аукціонів не відбулося через відсутність заявок покупців. «Низька активність інвесторів з придбання прав на землю за допомогою викупу її на земельних аукціонах пояснюється можливістю отримати земельну ділянку в оренду», - визнає Муховиков.

У деяких випадках підприємствам вигідніше домовитися з міською владою, ніж брати участь у відкритому аукціоні, під час якого квадратний метр землі може подорожчати в чотири-вісім разів. Але справа не тільки в цьому. Інтерес інвесторів до київських аукціонів відбиває і асортимент пропонованих ділянок. Цього року місто має намір продати на аукціонах одинадцять майданчиків (дві вже продані), з них тільки одна призначена для житлового будівництва. Але саме через цю ділянку прокладено газопровід високого тиску. Тобто потенційному покупцеві доведеться за свій рахунок переносити трубу або знижувати тиск в ній, а це дуже дорого. Влада Києва запланували, що в цьому році від продажу землі до міського бюджету надійде близько 1,5 млрд гривень (причому земля на 1,4 млрд гривень повинна бути продана через аукціони). У 2005-му від продажу і оренди землі та земельного податку бюджет столиці поповнився на 850 млн гривень. На думку виконавчого директора Універсальної торгової біржі «Контрактовий Дім УМВБ» Олександра Рудіченко, за допомогою аукціонів місто щорічно міг би залучати до бюджету 4-5 млрд гривень. «Зараз через існуючої системи землевідведення головне джерело коштів міського бюджету виведений з процесу бюджетоутворення», - впевнений Рудіченко.

Затверджений Київрадою 19 липня 2005 року Тимчасовий порядок придбання прав на землю передбачає отримання права власності на землю і право оренди на земельну ділянку виключно на конкурентних засадах. Проте поки міськрада ігнорує власне рішення - ділянки як і раніше відводяться за старим принципом. Так, 8 лютого Київська міська рада передала в оренду компанії «Укрінвестресурс» земельну ділянку площею 0,55 га в Шевченківському районі по вулиці Михайлівській, а також на Михайлівській площі для будівництва готельно-офісного комплексу та реконструкції скверу. В цей же день депутати віддали в оренду на п'ять років під житлову забудову 0,45 га території Інституту педіатрії, акушерства та гінекології Академії медичних наук. Нібито інститут збирається знайти інвестора, який побудує на цій ділянці дванадцятиповерховий житловий будинок, а установа отримає кошти для реконструкції своїх корпусів.

досвід регіонів

У багатьох обласних центрах уже оцінили переваги продажу землі на аукціонах. «Земельний аукціон - оптимальна форма продажу землі. Ми вже провели у Львові тридцять шість результативних аукціонів. Нашому приклад наслідували й інші міста області - Винники та Мостиська », - повідомив" Експертові "заступник начальника Управління природних ресурсів та регулювання земельних відносин Львівської міськадміністрації Ігор Гуменчук.

Для підприємців основна цінність аукціонів - в можливості купити землю без зволікань. На відкриті торги ділянки виставляються в комплекті з усіма необхідними дозволами служб міста і готовим цільовим призначенням. Аукціон дозволяє підприємцю стати власником ділянки, минаючи етап оренди, а міській владі - отримати від продажу землі максимальні надходження. У Львові був випадок, коли на одну ділянку претендували відразу чотирнадцять компаній. В ході аукціону ціна за квадратний метр зросла з 290 до 3535 гривень. У той же час на останньому столичному аукціоні, що відбувся в лютому цього року, ділянку під будівництво закладів торгівлі та громадського харчування був проданий за 1483 грн / м2.

У Львові процес продажу землі максимально публічний: за місяць до аукціону в місті з'являються сіті-лайти з інформацією про час його проведення і про ділянки, виставлених на продаж. Крім того, місцева влада дає оголошення про відкриті торги на телебаченні і в газетах. За словами Ігоря Гуменчука, перед продажем мерія «чистить» ділянки юридично, щоб до нового власника землі не виникло претензій. У Львові перед аукціонами також проводять переоцінку землі, тоді як в Києві стартова ціна ділянок може ґрунтуватися на результатах давньої оцінки.

Відкриті торги проводять багато великих українських міста, проте реальна вигода від них найбільш відчутна в Одесі. Там на аукціони виставляються найпривабливіші і дорогі земельні ділянки. Решта регіонів поки не можуть похвалитися серйозними надходженнями в бюджет від продажу землі на торгах. Особливо непрозорим з точки зору земельних відносин залишається Крим. Там відбулися тільки чотири аукціони з продажу права оренди земельних ділянок. На минулому в минулу середу круглому столі «Експерта», присвяченому інвестиційної привабливості Севастополя, підприємці раз у раз скаржилися, що колишній склад міськради роздав на непрозорій основі земельні ділянки численним посередникам, і тепер отримати землевідведення для будівництва дуже потрібного місту об'єкта, будь то готель або житловий будинок, стало майже неможливо.

Відкриті торги іноді використовуються місцевою владою для продажу землі не тільки підприємствам, але і громадянам під індивідуальну забудову. Правда, через правову неврегульованість аукціонної діяльності місцева влада іноді виявляються в судах в ролі відповідача. Так сталося восени минулого року в Одесі - торги не відбулися, оскільки за день до їх проведення суд наклав арешт на чотири виставлених на продаж ділянки. Позов подала громадська організація «Народний екологічний контроль», яка домагалася визнання цих ділянок курортними зонами. Буває, що місцева влада, наприклад в Севастополі, використовують аукціони лише для продажу прав оренди. Так, в Севастопольській міській державній адміністрації стверджують, що розвиток аукціонної діяльності гальмує відсутність єдиної методики продажу землі на торгах.

Однак, на думку Рудіченко, відсутність єдиних правил - не проблема. Головне, що в Україні розвинена аукціонна інфраструктура: функціонують десятки бірж і аукціонних центрів, на яких можна продати землю з дотриманням принципів гласності, прозорості та конкуренції. Сьогодні будь-яка біржа може проводити земельні аукціони (очікується, що в майбутньому цей вид діяльності буде вимагати окремої ліцензії). Підприємцям, якщо вони хочуть мати повноцінні умови для розвитку свого бізнесу в будь-якому українському місті - незалежно від того, чи є у них там зв'язки в адміністрації чи ні, - необхідно боротися за законодавчу заборону на неконкурентні схеми продажу землі комерційного призначення. Це підштовхне муніципалітети продавати ділянки виключно на аукціонах і боляче вдарить по корупції в питаннях землевідводів.

Олександр Рудіченко, директор Універсальної торгової біржі «Контрактовий Дім УМВБ»:

- виставляються Києвом на аукціон ділянки в основному призначені для торгівлі. Жодного разу не пропонувалася земля під АЗС, готель, спорткомплекс, рекреаційний комплекс. Хоча в столиці як гриби після дощу ростуть фітнес-центри, будуються житлові будинки. Аукціони поки не виконують функцію наповнення бюджету, а використовуються для створення видимості прозорості. Стрижень корупції - в можливості отримати в Києві ділянку під забудову в оренду на термін від двох років.

Система аукціонів дозволяє вийти на столичний ринок забудовникам з інших міст, але при цьому вони можуть не дружити ні з мером, ні з Київрадою. Для того щоб аукціони виконували реальну функцію наповнення бюджету, Київраді необхідно прийняти мораторій на передачу ділянок в оренду. Крім того, на аукціон треба виставляти Чи не десять ділянок, а сто. За десять майданчиків кожного цільового призначення.

Андрій Садовий, міський голова Львова:

- Вміло розпоряджаючісь землею, місто может отрімуваті хороші доходи. При цьом передаваті землю та патенти на конкурентних засадах - Відкрито и прозоро. Краща форма передачі землі під забудову - аукціони. Але може бути й інший механізм землевідведення. Якщо місто зацікавлене, скажімо, в будівництві басейну, міська влада може піти назустріч інвестору, який побажав створити соціально значимий об'єкт, і передати землю в оренду з правом викупу.

Міста України конкурують за інвесторів. Польські міста теж наші сьогоднішні конкуренти. Інвестору необхідно сказати: тут можна будувати житло, тут - готель, тут - спорткомплекс. Ми повинні максимально спростити його роботу, якісно презентувавши своє місто. Зараз капітал перетікає з одного місця в інше - туди, де умови кращі.