- Як відбувається продаж майна банкрутів
- Визначення початкової вартості майна
- Порядок торгів: Аукціон
- Порядок торгів: Публічна пропозиція
- Публічна пропозиція - порядок визначення переможців
Попутно з вивченням майданчиків перше, що я зробив - це вивчив Закон про Банкрутство (зоб). Знайти його не склало ніяких труднощів. На багатьох майданчиках, на яких присутні кілька секцій, секція з торгами з питань банкрутства так і називається "Торги по банкрутству", а в дужках скромно приписано "по 127-ФЗ" (іноді написано 432-ФЗ - цей закон вніс зміни в 127-ФЗ ).
Побачивши посилання на закон, я відразу ж кинувся його читати. Щоб купувати на торгах, в принципі, достатньо вивчити закон. Там є все, що потрібно. Тому закінчую розповідь і відправляю вас читати закон. Жарт, звичайно, хоча закону і правда досить, оповідання я все одно продовжу =)
З законом можна ознайомитися, наприклад, в "Консультанті": [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/].
Конкурсне виробництво - так по-розумному називається продаж майна боржника.
Закон обов'язково потрібно переглянути, а главу 7 статті 130, 131 і 139 слід прочитати повністю, причому кілька разів, саме в них міститься вся інформація про проведення торгів.
Щоб не цитувати закон, я перекажу лише найцікавіше з нього, то, що має пряме відношення до торгів.
Як відбувається продаж майна банкрутів
При продажу майна банкрутів торги бувають двох видів: аукціон і публічне пропозицію. Давайте подивимося, чим вони відрізняються один від одного, і як проводиться процедура банкрутства.
Визначення початкової вартості майна
При прийнятті рішення про визнання боржника банкрутом суд стверджує конкурсного керуючого.
Конкурсний керуючий зобов'язаний: провести інвентаризацію майна боржника і включити до Єдиного федеральний реєстр відомостей про банкрутство (це портал Федресурс так офіційно називається) відомості про результати інвентаризації майна боржника протягом трьох робочих днів з дати її закінчення, залучити оцінювача для оцінки майна боржника, якщо вартість майна перевищує 100 000 рублів. Звіт про оцінку майна боржника підлягає включенню арбітражним керуючим до Єдиного федеральний реєстр відомостей про банкрутство протягом двох робочих днів з дати надходження копії цього звіту в електронній формі.
Таким чином, на кожного боржника на Федресурсе повинні бути опубліковані:
- Звіт оцінки, що містить ринкову вартість майна;
- Інвентаризаційна відомість, що містить балансову вартість майна.
Балансова вартість не має відношення до ринкової вартості, тому звіт оцінювача для нас цінніший. Хоча до цих пір зустрічаються випадки, коли організатори торгів "забувають" їх публікувати.
Але і на вартість майна зі звіту оцінювача варто покладатися дуже акуратно. Як я вже говорив у вступі, ми купили за 600 тис. Руб. будинок з ринковою вартістю в 3,5 млн. руб. Хоча за звітом оцінки оцінювач оцінив цей будинок в 11,5 млн. Руб. Хоча продати його за такі гроші не представлялося можливим.
Тому завжди треба оцінювати вартість об'єкта самостійно і не покладатися на думку оцінювача. Оцінка може істотно відрізнятися як в більшу, так і в меншу сторону. І якщо сліпо довіряти звітам оцінювача, то можна купити об'єкт навіть набагато вище за ринок. Уявляєте, якби ми повірили оцінювачу і купили цей будинок не за 600 тис, а наприклад за 5 млн. За кілька місяців до цього (на торгах з питань банкрутства ціна об'єкта поступово падає до тих пір, поки його хто-небудь не купить; см. нижче). Тоді ми б спрацювали собі в збиток.
Незважаючи на вищесказане, читати звіт оцінки варто, в ньому іноді можна знайти багато цікавого і корисного.
Ще один цікавий випадок. Продавався будинок з оцінкою близько 2 млн. Руб, його вартість на торгах впала вже менше 100 000 руб. І ми з братом поїхали його дивитися, благо їхати треба було кілометрів 130 від Самари. Приїхавши на місце і знайшовши потрібну адресу, ми дуже здивувалися: будинок згорів повністю, від нього залишилися лише уламки стін.
Земля в цій богом забутій селі майже нічого не коштує, до того ж вона ще й не була оформлена. На мій погляд, вартість такого лота ніяк не могла бути вище 30 000 руб (6 соток х 5 000 руб за сотку) і тільки в тому випадку, якщо б земля була оформлена. А продавався тільки будинок, в звіті оцінювача навіть був скан копії свідоцтва і поверховий план будинку, якого не було і в помині.
Поговоривши з сусідкою, ми з'ясували, що будинок дійсно той і згорів він більше 5 років тому. Схоже, оцінювач не спромігся виїхати на місце, а провів оцінку за документами, які йому надав конкурсний керуючий.
Найпростіший спосіб оцінити об'єкт - це, звичайно, подивитися аналоги на Авито. Але краще купувати тільки те, в чому ви розбираєтеся. Дійте дуже обережно і набагато уважніше, ніж якби ви купували об'єкт на відкритому ринку.
Я ось до цих пір не зв'язуюся з виробничими приміщеннями, хоча на торгах їх безліч, але я не розумію, як відрізнити поганий цех від хорошого. Звітів оцінювача не дуже вірю ... Зате дещо розумію в житлових і офісних площах, ось ними і займаюся.
Порядок торгів: Аукціон
Після того, як ринкова вартість визначена, проводиться аукціон. Початкова ціна, як правило, відповідає ціні зі звіту оцінювача. Торги відбуваються на підвищення - хто запропонує більшу ціну, той і забирає об'єкт.
Якщо на першому аукціоні майно не було придбано, проводиться повторний аукціон вже по кілька меншою ціною. В аукціонах ми не беремо участі: за такими цінами об'єкти можна купити без всякого геморою і на Авито.
Але якщо і на другому аукціоні майно не було продано (а так відбувається в 99% випадках), починається найцікавіше. Починається Публічне Пропозиція.
Порядок торгів: Публічна пропозиція
При проведенні публічного пропозиції конкурсний керуючий спільно з комітетом кредиторів встановлюють тривалість періоду зниження і величину зниження в процентах.
Після початку торгів ціна починає падати кожні Х днів на Y відсотків. Наприклад, кожні 7 днів ціна падає на 10%, і так відбувається до тих пір, поки хтось не купить лот, чи не станеться термін закінчення торгів.
Якщо і на публічній пропозиції ніхто не купить лот, то будуть призначені повторні публічні торги. І так до тих пір, поки хтось не купить лот. Причому повторні торги починаються з ціни, на якій закінчилися попередні, тобто лот падає в ціні все сильніше і сильніше.
Зрозуміло, що всякий шлак, типу згорілого будинку без землі, ніхто купувати не хоче, і конкурсні керуючі з організаторами торгів змушені купувати такі лоти на себе (або на фірми одноденки), щоб завершити процедуру банкрутства. Звідси і беруться такі протоколи з результатами торгів, в яких Ленд-Крузер 200 купують за 1 рубль (хоча Ленд-Крузер - це тільки по документам, а насправді від нього залишився тільки іржавий карданний вал). Сам бачив такої трактор, який на ділі виявився лише іржавої гусеницею.
Саме на публічній пропозиції я і купив свій перший лот, який за серію з кількох відбулися публічних пропозицій впав з 11,5 млн до 600 тис руб. Зайняло це близько 1 року.
Приклад (таблиця з опису лота на майданчику Сбербанк-АСТ показує, як буде падати ціна з плином часу з 2,2 млн до 560 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян):
При покупці на Аукціоні все обтяження залишаються за новим покупцем, тобто якщо ви купуєте об'єкт нерухомості, обтяжений іпотекою, вам доведеться цю іпотеку виплачувати і далі, якщо грошей, виручених від продажу майна, не вистачить для її закриття.
При покупці на Публічному Пропозицію заставного майна все обтяження знімаються без всяких умов. Крім порівняно маленькій ціни, це є ще одним суттєвим плюсом публічної пропозиції.
Публічна пропозиція - порядок визначення переможців
Дозволю собі трохи процитувати закон (в ред. Федерального закону від 22.12.2014 N 432-ФЗ, Стаття 7):
У разі, якщо декілька учасників торгів з продажу майна боржника за допомогою публічної пропозиції представили у встановлений термін заявки, що містять різні пропозиції про ціну майна боржника, але не нижче початкової ціни продажу майна боржника, встановленої для певного періоду проведення торгів, право придбання майна боржника належить учаснику торгів, який запропонував максимальну ціну за це майно.
Таким чином, нам потрібно прийняти участь на обраному нами періоді зниження і поставити ціну вище, ніж інші учасники (але цін інших учасників ми не бачимо, тому діємо навмання).
ps: Ви прочитали третю главу з моєї нової книги по тогам з питань банкрутства . Зовсім скоро я опублікую наступну главу.
