Дослідження ринку житлової нерухомості Казані і Татарстану. частина 8

Ціни ростуть, ринок нерухомості стагнує, майбутнє невизначено. Незважаючи на вересневий вибуховий бум пропозиції квартир і грудневий істеричний попит, як з'ясувала газета «Реальний час», аналізуючи цифри статистики, тенденції на ринку і опитавши ріелторів, ціни на дво- і трикімнатні квартири на первинному ринку за рік майже не змінилися. Ціни на «вторинку» і «первинку», втім, розійшлися як у морі кораблі. Вартість квартир на вторинному ринку б'є цінові рекорди і часом відривається від реалій ринку: адже за той же рік споживча здатність татарстанцев помітно знизилася.

Ціни на "первинку» і «вторинку» розійшлися як у морі кораблі

Перше, що кидається в очі, якщо поглянути на динаміку цін минулого року (відразу обмовимося, що аналізується ціна пропозиції і використовуються дані сервісу «Авіто»), це різкий розрив між вартістю вторинного і первинного житла, пропонованого в Казані. При цьому, що цікаво, обидва ринки «зустрілися» і «поцілувалися» в точці квітня 2014 року, коли ціна на квадратний метр вторинного житла зрівнялася з ціною на квадратний метр первинного - 59 949 рублів.

Однак потім ціни пішли своїм шляхом - «первинка» щодо дешевшала, «вторинка» дорожчала. Пікових значень розрив цін досяг спочатку в серпні (різниця в 4,5 тис. Рублів), потім в грудні (різниця в 5 тис. Рублів). При цьому розрив продовжує збільшуватися на тлі падіння цін на первинне житло в I кварталі цього року: з лютого (62,1 тис. Рублів за кв. М) по березень (61,3 тис. Кв. М). За той же термін ціни на «вторинку», навпаки, різко зросли - з 66,3 тис. Рублів за кв. м до 68,3 тис. Це найширша цінова вилка з початку 2014 року.

Обсяг пропонованих на ринку квартир в 2014 році перші сім місяців тримався майже на одній позначці (близько 11 800 квартир), у вересні ж власники «викинули» на ринок майже в два рази більше квартир

Вересневий ажіотаж з пропозицією: власники квартир вирішили вийти в кеш?

Ціни на вторинне житло, судячи з усього, продовжують дертися вгору, що і робили весь минулий рік, досягнувши також в серпні та грудні найвищих своїх значень - 63,5 і 63,8 тис. Рублів за кв. м відповідно. За рік же - з березня 2014 го (59,19 тис. Рублів за кв. М) по березень 2015 го (68,3 тис. Рублів за кв. М) - квадратний метр вторинного житла взагалі подорожчав на 9 тис. Рублів або на 15%. Сам же обсяг пропонованих на ринку квартир в 2014 році перші сім місяців тримався майже на одній позначці (близько 11 800 квартир), у вересні ж власники, згідно з даними порталу оголошень «Авіто», «викинули» на ринок майже в два рази більше квартир.

Пов'язано це було, швидше за все, з першими натяками на серйозне ослаблення рубля: мабуть, власники квартир вирішили швидше і хоч якось вийти в кеш, зафіксувавши прибуток і, можливо, обмінявши рублі на долари (при цьому навіть не подумавши про те , як це вплине на ціни). Частина цього обсягу, до речі, пізніше, в грудні і було «з'їдено» під час споживчої істерії на ринку, коли від рублевого кеша на тлі знецінення національної валюти позбутися вирішили вже споживачі.

Зростання пропозиції не змусив ціни знижуватися

Але якщо хтось вирішить, що це хоч якось позначилося на цінах, він помиляється. На відміну від вартості цін на первинне житло (на осінь вони стабілізувалися на позначці в 58,7-58,8 тис. Рублів за кв. М і тільки з грудня по лютий різко зросли до 62,1 тис. Рублів за кв. М, а в березні навіть трохи впали до 61,3 тис. рублів за кв. м), ціни пропозиції на «вторинку» не тільки не пішли вниз, коли у вересні в Казані продавалося, за даними «Авіто», відразу 22 238 квартир, а навпаки, після серпневого спаду повільно, але вірно поповзли вгору.

На даний момент ціна на вторинне житло повторює малюнок динаміки пропозиції квартир: ростуть і ціна, і число продаваних квартир після короткочасного зменшення обсягу запропонованого на ринку житла в січні (після того як на хвилі ажіотажу частина квартир була «з'їдена» самим лякливим і платоспроможним попитом) до 18 тис. до березня пропозицію вже виросло до 20,5 тис. квартир.

Руслан Садреев, директор АН «Прем'єр», коментуючи положення на ринку нерухомості газеті «Реальний час», зауважує, що «протягом 2014 року вартість квадратного метра виросла приблизно на 20-25%, причому найбільш істотне зростання стався в грудні, коли ціни підскочили відразу на 7-10% ».

Цього року ціни на вторинну нерухомість і на житло, що купується на етапі будівництва, як мінімум до осені будуть на тому ж рівні, що і на початку року, а в кінці року, швидше за все, може відбутися зростання цін, вважають експерти

- Після цього, з початку 2015 року, ціни зросли в середньому на 2-5%, що в принципі несуттєво. Припускаю, що в цьому році ціни на вторинну нерухомість як мінімум до осені будуть на тому ж рівні, що і на початку року, а в кінці року, швидше за все, може відбутися зростання цін. Що стосується первинного житла, що купується на етапі будівництва, тут картина схожа, - пояснив він. - В на початку 2015 року кількість угод, звичайно ж, знизилося, так що в цьому році нам всім доведеться трохи затягнути паски.

«Постапокаліптичному» картину ринку нерухомості в перші три місяці 2015 року В'ячеслав Єгоров, керівник АН «Авангард-Ріелт» і віце-президент Російської гільдії ріелторів назвав «серйозним застоєм», пов'язаний він, за його словами, саме з тим, що ціни на нерухомість в грудні були «істотно завищені».

- Люди боялися тримати свої заощадження в рублях і багато хто побажав вкластися в нерухомість. Попит був дуже високим, відповідно, продавці зреагували на цю ситуацію підвищенням цін. Після Нового року інерція збереглася, але попит пішов на спад, - поділився Єгоров з газетою «Реальний час» своїм баченням зимового стрибка цін.

Ріелтори: «Ринок буквально завмер», «затишшя», «учасники в очікуванні»

Однак, за його словами, продавці так і не змогли досі перебудуватися і «продовжували стояти на своїх завищених цінах». До того ж підвищення іпотечних ставок не сприяло збільшенню попиту, а прозвучала інформація про зниження ставок (мається на увазі держсубсидування іпотечних кредитів) з'явилася ще більш стримуючим фактором для покупця.

Зараз для пожвавлення попиту необхідні два фактори: корекція цін на об'єкти і реальне зниження ставок по кредитах, стверджує В'ячеслав Єгоров

- Ринок буквально завмер. Зараз для пожвавлення попиту необхідні два фактори: корекція цін на об'єкти і реальне зниження ставок по кредитах. Причому зниження цін на нерухомість має бути суттєвим, в межах 10%. У нас в компанії продаються саме такі об'єкти, тобто ті, у яких ціна нижча за середньоринкову приблизно на 7-10%. Якщо у власника серйозний мотив для продажу, то краще це зробити зараз, інакше, якщо ціни почнуть зниження, він може втратити і велику суму. До речі, в Москві ціни вже пішли вниз і досить серйозно. Я думаю, що загальне пожвавлення ринку можливо десь до кінця квітня-початку травня, - вважає В'ячеслав Єгоров.

Нині можна охарактеризувати як затишшя, всі учасники ринку нерухомості в очікуванні, згоден з Єгоровим і директор агентства нерухомості «Флет» Руслан Хабібрахманов. За його словами, всі розуміють, що запущений процес переналаштування економіки і необхідно підлаштовуватися під нові правила. Тільки в залежності від рішучості власників і забудовників реалізувати свою нерухомість, потенційним покупцям пропонуються акції, знижки, розстрочки. Однак власники, вважає він, почали більш об'єктивно оцінювати свої об'єкти, відштовхуючись від запитів ринку, йдуть на зниження ціни.

- Якщо в 2014 році підйом ринкових цін на квадратний метр практично йшов в ногу з рівнем інфляції (так, новобудови підросли в середньому на 9-11%, «вторинка» - на 11-13%), то в даний момент, зіткнувшись з падінням споживчої здатності, ринок може втратити цей взаємозв'язок. Складно давати будь-які прогнози на 2015 рік через непередбачуваності подальшої поведінки російської економіки, - поділився з газетою «Реальний час» своїми побоюваннями Хабібрахманов.

На його думку, ріелторська галузь, як і інші, теж буде оптимізуватися під умови економіки. Факт скорочення попиту вдвічі з минулого року збільшить і внутрішню роботу із залучення й утримання потенційних клієнтів, підвищить якість послуг, що надаються, підштовхне до більш тонкому вибору каналів комунікацій з аудиторією. А ті ріелторські компанії, які не готові зазнати змін і не можуть розвивати напрямок в умовах нестабільності, швидше за все, закриються ».

Квартири-студії стають дуже популярними серед покупців, коментує купівельний попит Руслан Садреев

Забудовники орієнтуються на житло середньої цінової категорії

Але які квартири виявилися найцікавішими для казанського покупця в це складний економічний час? За оцінкою Садреева, найбільш затребуваними є одно- і двокімнатні квартири. Дуже популярними, за його словами, стають квартири-студії площею приблизно 30 кв. м, з кухнею-нішею.

- Зараз всі великі забудовники мають в своєму наборі пропозицій такі об'єкти, і це цілком виправдано. Наприклад, на вторинному ринку житла однокімнатна хрущовка зараз пропонується за 2,4 млн руб., Тоді як нову квартиру-студію приблизно такої ж площі на етапі будівництва будинку можна придбати за 1,6-1,9 млн руб., - пояснює він .

За його оцінкою, в останні роки забудовники грамотно розподіляють гроші на будівництво, орієнтуючись в першу чергу на житло середньої цінової категорії. Помітним трендом стає зменшення метражу квартир, що будуються: зараз площа більшості однокімнатних квартир знаходиться в межах 35-45 кв. м, двокімнатних квартир - 50-70 кв. м, і трикімнатних - 70-100 кв. м.

Сегмент однокімнатних квартир відреагував на вересневий бум «ринково»

З ним згоден і Руслан Хабібрахманов з АН «Флет», який вважає, що плановані надалі будівництва будуть орієнтовані на рядового клієнта з середньостатистичним запитом на покупку одно-, двокімнатної квартири невеликої площі.

Популярність одно-, двокімнатних квартир підтверджується і сухою мовою цифр і статистики. Найбільшу частку обсягу квартир сьогодні на казанському ринку займають саме вони. Вони ж і найдорожчі в перерахунку на вартість одного квадратного метра. Після короткого падіння обсягу пропозиції однокімнатних квартир до січня (з 5 978 до 4 981) відзначається зростання до березня числа квартир, пропонованих до продажу, до 6 224. Це найвищий показник за 15 місяців з початку 2014 року, якщо не брати до уваги вересневої лавини пропозицій, коли на ринок було вкинуто відразу 6 535 квартир. Тобто на ринок повертаються так звані «проліски» - ті, хто на хвилі грудневого ажіотажу вирішив відкласти продаж квартир.

При цьому, що показово, в разі однокімнатних квартир закон попиту і пропозиції спрацював - ціни як на "первинку", так і на «вторинку» трохи поповзли вниз. Так, вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку знизилася з серпня від 71 159 тис. Рублів до листопадових 70 476 тис. Рублів за кв. м і тільки з грудня (71 114) почала повільний підйом, досягнувши до березня астрономічних для вторинного ринку 78,3 тис. рублів за кв. м.

Вартість однокімнатних квартир в новобудовах також почала своє падіння з вересня (64,1 тис. Рублів за кв. М) на тлі різкого збільшення обсягу запропонованого житла, однак, що цікаво, падіння тривало навіть до грудня, коли середня ціна склала 63,7 тис . рублів за кв. м. Але майже відразу ж ціни поповзли вгору: до березня вартість однокімнатних квартир в новобудовах зросла до 68 тис. рублів за кв. м - це піковий показник з початку 2014 року. Цінова вилка вельми показова - житло на «вторинці» коштує в Казані сьогодні на 10 тис. Рублів дорожче.

Двокімнатні квартири в новобудовах в ціні за рік не втратили. «Вторинний ринок» в березні продовжувала дорожчати

Схожа ситуація і з двокімнатними квартирами на ринку нерухомості. Але в цьому сегменті після вибухового вересневого зростання пропозиції відбувся відчутний спад цін на ринку первинного житла: з вересневих 59,8 тис. Рублів воно подешевшало до 57,8 тис. Рублів в грудні. У цьому сегменті спостерігається єдина в своєму роді картина I кварталу 2015 року - різке зростання цін на двокімнатні квартири в новобудовах до лютого відразу до 62,8 тис. Рублів за кв. м., а потім березневе і таке ж різке падіння до позначки в 58 тис. рублів за кв. м. Фактично сегмент двокімнатних квартир первинного житла, незважаючи на різкі коливання в процесі, за рік майже ніяк не втратив і не придбав в ціні на березень 2015 року: в березні 2014 року ціна квартири на первинному ринку становила 57,7 тис. рублів за кв . м. Показово і те, що до березня ціни на двокімнатні квартири в новобудовах фактично відкотилися до грудня. Мабуть, ріелтори і забудовники помилково вирішили, що грудневий попит підігріє ринок і, піднявши ціни, два місяці протримали їх на високих відмітках, марно очікуючи продовження напливу покупців. Якого, зрозуміло, так і не відбулося. Навесні ціни довелося знижувати.

Втім, подібна ідеальна ринкова ситуація не спостерігається на ринку вторинного житла. З січня 2014 року двокімнатні квартири на «вторинці» подорожчали на 19%, ціна приросла вже на 11 тис. Рублів за кв. м - з 56,8 тис. рублів за кв. м в січні минулого року до 67,8 тис. рублів за кв. м в березні цього року. За рік же - з березня минулого року (58,1 тис. Рублів за кв. М) по березень нинішнього - ціни на двокімнатні квартири на ринку вторинного житла зросли на 16,7%.

Первинний ринок трикімнатних квартир: ціна за рік майже не змінилася

Подібного зближення не спостерігається в самому непопулярному сегменті ринку - трикімнатних квартир, яких сьогодні пропонується помітно менше, ніж одно- або двокімнатних. Після всього того ж вересневого піку пропозиції (тоді на казанському ринку нерухомості було 4 863 трикімнатні квартири) і такого ж падіння обсягу пропозицій до кінця року до березня ринок відіграв обсяг в 4 343 квартири.

У разі сегмента трикімнатних квартир відразу помітно, як майже не змінюється ціна на них на первинному ринку: у вересні метр коштує 54,3 тис. Рублів, в березні 2015 року - 54,6. Взагалі, за рік у вартості трикімнатних квартир не сталося якихось помітних змін: в січні 2014 року метр в новобудовах коштував 52,9 тис. Рублів, в березні - 53,1 тис. Рублів. При цьому ціни на вторинному ринку, так само як і в інших сегментах, деруться вгору. Зупинившись в листопаді на ціновому плато 59,4-59,5 тис. Рублів за кв. м, до березня трикімнатні квартири вторинного житла все ж виросли в ціні до 63,3 тис. рублів за кв.м: таким чином, це поки всього 6% -ве підвищення з початку року. Однак за рік, з березня 2014 року (тоді трикімнатні квартири коштували 56,5 тис. Рублів за кв. М) квартири подорожчали вже на 12%.

Ціновий розрив, між іншим, повторює тенденції на ринку і в інших сегментах - він становить майже 15% і 8-9 тис. Рублів. І це при тому, що в продовження 2014 року було навіть періоди зближення цін на вторинне і первинне житло. У квітні цінова вилка становила всього 1,7 тис. Рублів, в червні трикімнатні квартири на вторинному ринку коштували на 2 тис. Дорожче, в липні розрив також становив близько 1,9 тис. Рублів. Тільки з початком осені, коли ціни на первинне житло фактично стабілізувалися і особливо не змінювалися до справжнього моменту, трикімнатні квартири на вторинному ринку почали зростати в ціні, майже зовсім відірвавшись від побратима по ринку.

«Відбулося скорочення попиту практично вдвічі з минулого року»

Руслан Хабібрахманов - директор агентства нерухомості «Флет»:

- Взаємозв'язок рівня інфляції і динаміки вартості квадратного метра говорить про нерухомість, швидше як про ефективного інструмента збереження грошей. У розряд інвестиційного інструменту вона може перейти якщо правильно зважити всі обставини, провести якісний аналіз, сформувати девелоперський план, навіть якщо це будуть інвестиції з метою покупки квартири з наступною здачею в оренду. За минулий період цього року різкого падіння ринкових цін на нерухомість немає, відстежується незначна позитивна динаміка вартості квадратного метра. Але без задовільною ставки по іпотеці, через малий попит на дорогий кредит, ринкову ціну може спіткати негативна динаміка. Беручи до уваги всі обставини, на даний момент нерухомість навіть за умови високої ставки залишається привабливим вкладенням.

Сейчас компаніямі-забудовника реалізуються заплановані будівництва, орієнтовані під Предложения минуло років. Даже в разі будівництва на стадії котловану у компаний сформованому бюджет, розрахованій під Попит минуло років, заплановані закупівлі матеріалів, візначені будівельно-монтажні групи. Коли компанії зіткнуться з реаліями сьогодення, низькою споживчою активністю, підніметься інформаційна хвиля, яка повідомляє про зниження цін, завуальованому під знижки, розстрочки і акції. Плановані в подальшому будівництва будуть орієнтовані на рядового клієнта з середньостатистичним запитом на покупку одно-, двокімнатної квартири невеликої площі. Можливо, хтось із забудовників вибере для себе розвиток в напрямку орендного житла. Як і інші галузі, ріелторська буде оптимізуватися під умови економіки. Факт скорочення попиту практично вдвічі з минулого року збільшить внутрішню роботу із залучення й утримання потенційних клієнтів, підвищить якість послуг, що надаються, підштовхне до більш тонкому вибору каналів комунікацій з аудиторією. Ті ріелторські компанії, які не готові зазнати змін і не можуть розвивати напрямок в умовах нестабільності, швидше за все, закриються.

Темпи введення в експлуатацію житла в 2015 році збережуться, вважає Анастасія Гізатова

Анастасія Гізатова - директор АН «Щасливий будинок»:

- Що стосується географічних перспектив, у нашій компанії є заділ в плані ділянок для будівництва наступних черг. Ми як і раніше освоюємо Радянський район і продовжуємо будівництво в Авіабудівному районі Казані. За вартістю земельних ділянок під будівництво прогнози робити складно, як таких змін не відбулося. Але намітилася тенденція дроблення, поділу ділянок на декількох забудовників. В умовах підвищення іпотечних ставок стримує попит фактором є не тільки підвищення іпотечної ставки, тим більше в частині новобудов у ВТБ24 і Ощадбанку буде діяти пільгова програма. Думаю, що темпи введення житла в 2015 році збережуться. Адже велика частина реалізації та інвестиційних квартир була придбана в будинках з терміном введення в 2015 році. Думаю, що ситуація за обсягами здачі в поточному періоді не зміниться, відгомони кризи варто чекати в 2016 році.

Залежно від проекту вартість металу в вартості квадратного метра житла орієнтовно становить плюс-мінус 5%. Основними елементами ціноутворення є земля і витрати на підключення. Так, підвищилися тарифи на енергоресурси, відповідно, будівельні матеріали теж подорожчали. Але говорити про підвищення собівартості «квадрата» на 20-30%, напевно, передчасно. Значно дорожче стали кредитні кошти в разі залучення банків до участі в будівництві. У 2014 році більш інтенсивна динаміка зростання цін була в листопаді-грудні, пов'язана виключно з інвестиційним порятунком коштів. Уже в січні забудовники охоче йшли на розстрочення та проводили різні акції зі знижками.

Руслан Садреев - директор АН «Прем'єр»:

- Нерухомість була, є і буде залишатися найнадійнішим інвестиційним інструментом. Це визначається рядом факторів. Нерухомість - це капітальний вид вкладень, який можна використовувати різними способами: перепродувати, здавати в оренду і т. Д. До того ж це статичний вид вкладень, який не схильний до різких коливань, на відміну від валюти або цінних паперів. Попит на нерухомість на початку року в порівнянні з кінцем 2014 року знизився, за моїми підрахунками, в 3-4 рази, але він все-таки є. Причини зниження - це зміни в банківській сфері. Підвищення ключової ставки Центробанком РФ спричинило за собою зростання іпотечних ставок, умови іпотечного кредитування стали менш гнучкими, а державна підтримка поки відсутня. Казань зараз дуже активно забудовується, і ті житлові комплекси, які вже закладені, до осені буде зведено приблизно на 30-40%, так що тут ціни теж зростуть. Певні надії я покладаю на програму державної підтримки забудовників, яка повинна запуститися в березні, і якщо процентна ставка по іпотеці для споруджуваного житла знизиться, це послужить каталізатором для розвитку ринку нерухомості.

Заявок на угоди з нерухомістю у 2014 році було багато, рік був успішним для агентств нерухомості. В на початку 2015 року кількість угод, звичайно ж, знизилося, так що в цьому році нам всім доведеться трохи затягнути паски. Однак розвиток будь-якого бізнесу циклічно, і в усіх сферах бувають злети і падіння. Ріелторські компанії, як правило, мають кілька напрямків діяльності. Наша компанія, наприклад, є іпотечним брокером, ми співпрацюємо з великою кількістю забудовників, страхових компаній, банків, надаємо юридичні послуги з оформлення перепланувань, спадщини, узаконення будівель, так що ми будемо робити акцент на оформленні документів. Треба ще враховувати, що в Казані одна з найнижчих серед російських міст-мільйонників, не кажучи вже про столицю, вартостей комісійних послуг агентств нерухомості: вона становить 1-2% від ціни об'єкта нерухомості і практично не змінювалася за останні 5-7 років. У той час як наші операційні витрати зростають, як і у всіх. Однак я думаю, що різкого підвищення вартості ріелторських послуг найближчим часом чекати не варто.

Фото: olegproch.livejournal.com, kazan.mlsn.ru, prokazan.ru, volga-kzn.ru, properm.ru, lentachel.ru, myslo.ru, pereplanirovkamos.ru, rg.ru

Частина 7. Рекорди забудовників: проекти «Жика» на 21 млрд, бізнес-парковки «Сувара» і 8 000 квартир «Царьов Village»

Частина 6. Як груднева «споживча істерія» змінилася двомісячним «безіпотечним похміллям»

Частина 5. Житлова нерухомість: Казань відновила обсяги введення інвестиційного житла

Частина 4. Девелопери Казані: «царські» метри «Уністроя», остров'яни «Авіастроя» і «приваблива» дешевизна «Маг-Будуючи»

Частина 3. Як Татарстан за обсягами введення житла опустився на 3-е місце в ПФО

Частина 2. «Чорний Март» на ринку житла: круте піке або гри статистики?

Частина 1. Житлова нерухомість: Казань відновила обсяги введення інвестиційного житла

Сергій Афанасьєв, фаил Гатаулина, Євген Храмов, Арслан Минвалеев