Багато хто думає, що раз з'явилася програма пільгова іпотека, значить можна купити квартиру в будь-якому будинку, будь в новобудові, будь на вторинному ринку. Однак це не зовсім так. Під пільгову іпотеку потрапляють лише новобудови і на покупку квартири на вторинному ринку дана програма не поширюється. Про те, як йдуть справи на вторинному ринку нерухомості, на що йдуть продавці, щоб якомога швидше продати квартиру, а також яким чином клієнти намагаються вигідно придбати житло, розповіли експерти.
З початку 2015 року попит на ринку вторинної нерухомості в цілому істотно знизився. Спад показників купівельної активності як на первинному, так і на вторинному ринках в 2015 році в порівнянні з 2014 роком можна зрозуміти. У лютому минулого року з'явилися перші ознаки кризи, що насувається: курс долара і євро почав поступово зростати по відношенню до рубля, тому в період з лютого по квітень 2014 року був сплеск купівельної активності, показники якої значно перевищували попередній аналогічний період. Найбільше зростання цін спостерігалося в листопаді і грудні 2014 року, що було пов'язано з ажіотажним попитом на ринку нерухомості, коли темпи реалізації за деякими проектами перевищили середні показники продажів в 2 рази. «На ринку в 2014 році ми зіткнулися як із стагнацією в червні-липні, так і з активним попитом, який наростав з серпня і перетворився в ажіотажний до грудня, - згадує Інна Ігнаткина, директор відділення компанії МІЦ-Нерухомість на Пресні. - Відкладений попит повернувся на ринок до кінця року, і покупки здійснювалися за цінами вище літніх ».
Варто відзначити, що січні 2015 року багато власники продовжили підвищувати вартість, однак, уже в відсутності підвищеного попиту. У лютому ж спостерігалося падіння купівельної активності в усіх сегментах нерухомості.
Ринок, який він є
Зараз ринок вторинної нерухомості досить активний, хоча деяке зниження попиту все ж відзначається. Незважаючи на відсутність державної підтримки щодо програм на готове житло, мінімальні ставки в деяких банках знаходяться в межах психологічного рівня. Відомий факт те, що вторинку вибирають ті, хто планує відразу жити в новій квартирі і не хоче чекати, поки будинок добудують. Однак не секрет, що часом на покупку квартири і на вторинному ринку можуть знадобитися кредитні кошти. За словами Світлани Бирине, керівника департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість», іпотека затребувана для сегмента вторинного житла, однак більшість угод на цьому ринку проводиться за рахунок коштів, виручених від продажу старої нерухомості. «Тобто, у людей вже є базові суми, які вони можуть витратити на покупку житла, а також деякі накопичення, - каже вона. - Таким чином, великий масив угод зберігається навіть з урахуванням негативних впливів. Можна переїхати з одного району в інший, збільшивши свою житлоплощу, обміняти стару квартиру, щоб купити житло в новобудові, і так далі. Варіантів маса. Крім того, субсидування ставок по іпотеці на новобудови дозволяє простимулювати угоди за взаємозаліком, якщо клієнт планує додати до отриманої суми позикові кошти ».
Ірина Доброхотова також зазначає, що на вторинному ринку переважна більшість угод - альтернативні. «Як правило, клієнт, наприклад, продає однокімнатну квартиру і купує двокімнатну, - розповідає вона. - Кредит йому, в даному випадку, як правило, потрібно зовсім невеликий, особливо, при наявності власних заощаджень, і взяти його багато хто готовий і під 16%. Вторинний ринок на даний момент увійшов в звичайний режим. Звичайно, активність зменшилася, особливо якщо порівнювати з ажіотажем в кінці минулого року, коли відкладений попит був реалізований навіть з запасом. Тим часом, покупці, які тоді не піддалися паніці, тепер мають можливість неспішно вибирати собі квартиру за смаком і бюджету. Хоча вибір зараз дещо ускладнений - багато продавців, налякані валютними коливаннями, все ще притримують свої квартири ».
Тим часом, Інна Ігнаткина каже, що на вторинному ринку нерухомості спостерігається зниження попиту. «Покупці переглядають пропозицію і відкладають ухвалення рішення, - розповідає вона. - Ставки по іпотеці високі на вторинному ринку, тому учасники ринку чекають чергового зниження Центральним банком ключової ставки ».
Якщо говорити про елітному сегменті, то, на сьогоднішній день, за словами Іллі Менжунова, директора Департаменту елітної нерухомості компанії «Метріум Груп», на вторинному ринку не спостерігається зниження попиту, так як власники дають хороший дисконт, а курс вітчизняної валюти більш-менш стабільний . «Зараз ми не спостерігаємо зниження купівельної активності на ринку вторинного житла після помітного спаду в лютому, - каже він. - Сьогодні навіть при підвищеній іпотечної ставки ліквідні квартири як і раніше користуються попитом. Здебільшого, покупці вторинного житла все ще активні завдяки поступливості власників та стабілізації курсу вітчизняної валюти. Більшість власників вторинки готові надавати додаткові знижки до 10-15%. І це при тому, що багато пропозицій виходять на вторинний ринок уже з дисконтом до 10% ».
питання знижок
На тлі непростої економічної ситуації більшість власникам дійсно довелося помітно урізати свої апетити і більш тверезо підходити до оцінки активів. Таким чином, тепер все менше зустрічається переоцінених об'єктів, все більше з'являються пропозиції зі знижками 10-15% - багато хто відразу встановлюють середньоринковий цінник, а хтось і нижче. При цьому більшість власників допускають можливість додаткового торгу, так як в умовах погіршення купівельної спроможності терміни реалізації об'єктів можуть збільшитися.
«В середньому, знижки, отримані в результаті торгу між власником і покупцем вторинного житла, сьогодні досягають 10-15% від заявленої вартості, - відзначає Олексій Шмонов, генеральний директор порталу про нерухомість Move.su. - Як правило, така знижка цілком влаштовує обидві сторони (при цьому ми не враховуємо демпінгові угоди, так як вони за визначенням не можуть створити загальний тренд). У другому і третьому кварталах 2015 року власникам вторинного житла, швидше за все, доведеться давати більш істотний дисконт в зв'язку з очікуваним зниженням купівельної спроможності населення. Особливо це стосується власників елітних об'єктів, так як експозиція високобюджетного житла може і зовсім затягнутися на роки ».
Світлана Бирине в свою чергу додає, що продавці, бажаючи прискорити реалізацію квартири з тих чи інших причин, можуть йти на деякі цінові поступки в сегменті доступного житла, надавши знижку в розмірі 100-200 тисяч рублів. «Клієнти, які купують квартири за взаємозаліком, готові надати розумну знижку на старе житло, якщо в новобудові планується швидке підвищення цін», - зазначає вона.
«Продавці або торгуються, але незначно, в межах розумного торгу, або знімають квартири з продажу, - говорить Інна Ігнаткина. - Як тільки іпотека стане доступнішою, а це все-таки має відбутися, ситуація на ринку покращиться ».
Між тим Ірина Доброхотова заявляє, що торгу на вторинному ринку зараз немає, більше того, у зв'язку зі зниженням на ринку числа вільних квартир, торг зараз нерідко буває на підвищення, якщо квартира має гарні споживчими якостями і при цьому пропонується за адекватною, що не завищеною ціною .
Успей купить
На сьогоднішній день, як відзначають більшість аналітиків, продавці досить активні і на продаж виставлені ті квартири, які раніше були зняті. Також відбувається насичення бази (з'являються нові об'єкти, а у раніше виставлених збільшується термін експозиції). При цьому потрібно зазначити, що на пропозиції в Москві з цікавою ціною попит залишається досить стабільним.
«У порівнянні з березнем 2014 року в аналогічному періоді 2015 року пропозиція на вторинному ринку збільшилася на 30%, при цьому сьогодні динаміка по дзвінках і операціях в нашій компанії значно вище, - розповідає Ілля Менжунов. - Пропозицій зараз багато, причому у всіх сегментах. З причини ситуації, що склалася на ринку нерухомості в цілому, в даний момент практично всі об'єкти на вторинному ринку виставляються з хорошим дисконтом - 10-15% від первісної вартості, тому ліквідні об'єкти йдуть з ринку швидко.
Також власники готові «рухатися» за ціною додатково і надавати більш істотний дисконт (до 25%) на менш ліквідне житло. Зокрема, це стосується квартир в старих будинках, які сьогодні особливо складно продати без великої знижки на увазі велику кількість недоліків і нездатності конкурувати з новобудовами, тим більше якщо вони є в цьому ж районі ».
Однак на вторинному ринку Санкт-Петербурга справи йдуть зовсім інакше, на відміну від московського. За словами Сергія Дроздова, генерального директор агентства «Петербурзька Нерухомість», в січні-лютому 2015 року обсяг пропозиції на вторинному ринку зменшився. «Справа в тому, що багато власників зняли своє житло з продажу, а також в грудні 2014 року велика кількість квартир і кімнат було розпродано, - говорить він. - Тому знайти цікаве ліквідне пропозиція за адекватною ціною на початку поточного року для покупця було дуже складно. У другій половині березня ситуація поступово стала вирівнюватися, продавці ряду об'єктів знову повернулися на ринок. Таким чином, у покупця з'явився більший вибір. А разом з тим і можливість купити квартиру за умовами, які влаштовують не тільки продавця, але і покупця. При цьому треба мати на увазі, що вартість ліквідних об'єктів не знижувалася і знижуватися не буде ».
Валерій Лазугін, заступник генерального директора АН «Ітака», кажучи про вторинний ринок нерухомості північній столиці також зазначає, що в середині лютого після грудневого ажіотажу на ринок нерухомості Петербурга прийшло очікуване затишшя.
«Купівельний попит на вторинному ринку впав на 20% в порівнянні з середніми показниками минулого року, - стверджує він. - За рік середня вартість «квадрата» зросла на 7,6% і становила 97 513 рублів за кв.м. Найбільше подорожчали кімнати - на 21%. Багато власників в грудні підняли ціни, але ми вважаємо, що найближчим часом вони повернуться на рівень осені 2014 року. Найближчим часом швидше за все почнеться плавне зростання активності, як на первинному ринку, так і на вторинному. Незважаючи на те, що державна підтримка торкнулася іпотечних ставок тільки на первинному ринку, вторинка підтягнеться слідом за нею, так як багатьом покупцям для придбання нового житла потрібно продати наявну. Стрибкоподібних змін цін не очікується, вони будуть коригуватися динамікою попиту ».
Зауважимо, що масовим попитом користуються квартири з вдалим розташуванням (у благополучному районі поруч з метро), з продуманими плануваннями, хорошим відстанню і оптимальною ціною. Наявність вдалою перепланування здатне підвищити ліквідність квартири. Таким рішенням, наприклад, може стати ізоляція кімнати.
Житло в хрущовках конкурує тільки за рахунок ціни і локації. Найчастіше старі п'ятиповерхівки можуть похвалитися вдалим розташуванням. В цілому при наявності достатнього бюджету покупці намагаються вибрати більш комфортний варіант. У деяких випадках клієнти готові жертвувати місцем розташування. Наприклад, сім'ї з дітьми готові переїхати в ближнє Підмосков'я, якщо наявної суми не вистачає на підходящий варіант в Москві.
Якщо говорити про те, які квартири користуються популярністю у клієнтів, то в масовому сегменті найактивніше продаються одно- і двокімнатні, трохи рідше і трикімнатні квартири, а в будинках бізнес-класу - однушки, двушки і студії. Покупці високобюджетного житла сьогодні віддають перевагу квартирам площею від 150 кв.м, до складу яких входять 4-5 кімнат.
Швидко йдуть з ринку квартири з оптимальним співвідношенням ціна / якість. А квартири, виставлені за завищеною ціною, надовго зависають в базі, в зв'язку з чим аналітики фіксують збільшення середнього терміну експозиції.
Автор: Сугров Гаджиєва