Чи обов'язково статути діючих ОСББ приводити у відповідність до законодавства

Статут ОСББ повинен відповідати Типового статуту (Ч. 1 ст. 7 Закону про ОСББ ). Законодавець виділив міністерствам та іншим центральним органам виконавчої влади 6 місяців, щоб внести відповідні зміни до своїх нормативно-правові акти (п. 6 ст. 13 Закону № 417 ). При цьому п. 3 ст. 13 Закону № 417 було встановлено, що статути об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до 01.07.2015 р, діють в частині, що не суперечить цьому закону . Таким чином, поки Типовий статут не був затверджений в новій редакції, об'єднанням співвласників потрібно було керуватися власними статутами в частині, що не суперечить Закону № 417 і Закону про ОСББ .

Після того як Типовий статут було викладено в новій редакції (з 06.11.2015 р), ОСББ зобов'язані привести свої статути, як того вимагає ч. 1 ст. 7 Закону про ОСББ .

Це необхідно зробити, оскільки установчі документи (статути) регулюють діяльність об'єднання, встановлюють основи функціонування юридичної особи, порядок прийняття рішень та повноваження органів управління. оскільки Закон про ОСББ , А значить - і Типовий статут , Істотно оновлений, невнесення змін до статуту ОСББ може обернутися неприємними наслідками, про які згадаємо далі.

На замітку

До недавнього часу існувала ще одна причина для поновлення установчих документів. Так, в матеріалі «ОСББ і податок на прибуток» ми розповідали про проблему неузгодженості статутів ОСББ (затверджених відповідно до типовим статутом як в попередній, так і чинній редакції) з абз. 4 пп. 133.4.1 ПКУ . Останнім передбачається наступне: одним з обов'язкових умов, яким повинні відповідати підприємства, установи та організації, щоб не бути платниками податку на прибуток, є передбачена установчими документами можливість передачі активів однієї або кільком неприбутковим організаціям відповідного виду або зарахування в дохід бюджету в разі припинення юридичної особи (в результаті її ліквідації, злиття, поділу, приєднання або перетворення). У той же час нинішні статути ОСББ (звичайно, якщо вони узгоджені з типовим статутом , Як того вимагає Закон про ОСББ ) Передбачають, що в разі ліквідації організації грошові кошти повинні бути розподілені між співвласниками. Однак з набранням чинності Закону України від 24.12.2015 р № 909-VIII абз. 4 пп. 133.4.1 ПКУ був доповнений застереженням, згідно з якою його положення не поширюється на об'єднання і асоціації об'єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Що змінилося в Типовому статуті

Для наочності наведемо основні відмінності в редакціях Типового статуту до і після внесення змін Наказом № 238 в таблиці.

Таблиця

Порівняльна таблиця Типових статутів в редакціях до і після внесення змін

№ п / п

Типовий статут в редакції наказу Мінрегіонбуду від 06.09.2011 р № 180

Типовий статут в редакції наказу Мінрегіонбуду від 23.09.2015 р № 238

1

Оперує поняттям «членство» в ОСББ. Регулює порядок прийняття в члени об'єднання та виключення з нього

Поняття «членство» відсутній

Нагадаємо! До 01.07.2015 р ст. 9 Закону № 2866 передбачала надання письмової заяви для прийняття в члени ОСББ. Після внесення змін Закон про ОСББ поняттям «членство» не оперує. Всі власники квартир або нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку (співвласники) можуть впливати на діяльність ОСББ

2

Передбачає поділ майна об'єднання на неподільне (перебуває у спільній сумісній власності) і загальне (що перебуває у спільній частковій власності)

Чи не передбачає поділу спільного майна на види.

Нагадаємо! Згідно ч. 1 ст. 5 Закону № 417 , Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників

3

Визнає загальні збори правомочними за умови присутності більше половини членів об'єднання

Не містить вимог щодо кворуму

4

Передбачає можливість скликання загальних зборів:

• правлінням;
• членами ОСББ, які мають більше 20% голосів від їх загальної кількості;
• ревізійною комісією (ревізором)

Передбачає можливість скликання загальних зборів:

• правлінням;
• ініціативною групою з не менше трьох співвласників

5

За загальним правилом рішення загальних зборів приймаються 2/3 голосів від загального числа голосів членів ОСББ, які присутні на загальних зборах. Для ряду рішень передбачена необхідність 3/4 голосів присутніх на зборах членів ОСББ

За загальним правилом рішення загальних зборів приймаються більшістю голосів. Для окремих рішень статутом може бути передбачена необхідність не менше 2/3 голосів загального числа співвласників.

Допускається встановлення на загальних зборах іншого порядку прийняття рішень

6

Рішення, прийняті на загальних зборах, підписуються головою правління та секретарем загальних зборів

Рішення загальних зборів засвідчується особистим підписом кожного, хто проголосував, з зазначенням результату його голосування ( «за» або «проти»)

7

Рішення загальних зборів за рішенням самих зборів може бути надано члену ОСББ під розписку або надіслано поштою

Визначено перелік питань, рішення загальних зборів за якими обов'язково повинні бути надані співвласникам під розписку або надіслані поштою. Рішення з інших питань - з ініціативи зборів

8

Засідання правління скликаються головою

Засідання правління скликається:

• головою

або

• не менш як третиною членів правління

9

Рішення правління приймається 2/3 голосів від загального числа членів правління

Рішення правління приймається більшістю голосів від загального числа членів правління, якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів ОСББ.

Рішення правління викладаються в протоколі засідання правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування ( «за» або «проти»), завіреного власноручним підписом

10

Містить імперативний положення, згідно з яким рішення загальних зборів про затвердження річного звіту, кошторису витрат і надходжень розмірів внесків та платежів членів ОСББ приймаються з урахуванням висновків ревізійної комісії (ревізора) або аудитора

Перевірка і надання загальним зборам висновків про підготовлених правлінням проектів кошторисів, балансу, річного звіту ОСББ названі як одне з прав ревізійної комісії (ревізора)

11

Передбачено обов'язкове створення ремонтного та резервного фондів ОСББ

Ви також можете створити ремонтного та резервного фондів за рішенням загальних зборів

12

Встановлено, що кошторис ОСББ повинна бути складена до 25 грудня поточного року з подальшим затвердженням на чергових загальних зборах

Чітко встановлена крайня дата затвердження кошторису - 1 січня поточного року (інше може бути встановлено загальними зборами). Допускається затвердження кошторисів на два і більше року

Звичайно, зазначеними в таблиці відмінностями зміни, яких зазнав Типовий статут , Не вичерпуються. Однак наведені приклади є одними з найбільш красномовних і достатніми, щоб переконатися в необхідності поновлення установчих документів ОСББ.

Чим загрожує невнесення змін до установчих документів ОСББ

Невідповідність установчих документів ОСББ Типового статуту є порушенням норм законодавства, що може привести, зокрема, до визнання установчих документів недійсними, а рішень, прийнятих на їх основі, - неправомірними. На цьому акцентував увагу Мінрегіонбуд у листі від 04.11.2015 р № 8 / 9-3312-15 .

Крім того, ст. 29 Закону про ОСББ встановлено: особи, винні, зокрема, в організації діяльності ОСББ з порушенням законодавства, несуть цивільну, кримінальну, адміністративну відповідальність. Діяльність же ОСББ на підставі статуту, яка не відповідає Типового статуту , Однозначно можна розцінювати як неналежну організацію діяльності об'єднання. Правда, наведена норма не встановлює конкретних санкцій, виконуючи більшою мірою застережливу функцію.

Відзначимо: відповідальність може загрожувати не в зв'язку з самим по собі фактом невнесення змін до статуту, а в тому випадку, якщо ОСББ буде діяти на підставі установчих документів, які не відповідають Типового статуту і Закону про ОСББ . Тобто, наприклад, не буде виконуватися вимога щодо підписання рішень загальних зборів кожним проголосували із зазначенням результату його голосування (в результаті такі рішення суд зможе визнати недійсними). Або на загальні збори і надалі будуть запрошуватися тільки ті особи, які вступили в об'єднання в порядку, визначеному Законом про ОСББ до внесення змін Законом № 417 (А це буде прямим порушенням прав інших співвласників і, знову ж таки, підставою для визнання рішень, прийнятих на таких загальних зборах, недійсними). Тому радимо не ризикувати і не зволікати з приведенням установчих документів у відповідність до законодавства. Як це зробити - розповімо далі.

Порядок внесення змін до статуту ОСББ

По суті, процедура внесення змін до статуту ОСББ передбачає 3 етапи.

І. Ухвалення рішення загальними зборами

Внесення змін до статуту належить до виключної компетенції вищого органу управління, яким є загальні збори співвласників ОСББ (абз. 1 ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ ). Тобто делегувати ці повноваження ні зборам представників, ні правлінню не можна.

Важливо, що збори мають бути проведено відповідно до вимог оновленого законодавства, а не відповідно до установчих документів, що не відповідає Закону про ОСББ і Типового статуту . Адже порядок проведення загальних зборів і прийняття на ньому рішень зазнали істотних змін (про деякі з них ми згадали в таблиці).

Нагадаємо: запрошені на загальні збори повинні бути ВСЕ співвласники, включаючи тих, хто не писав заяву про вступ до ОСББ. Порядок запрошення змін практично не зазнав: повідомлення про проведення установчих зборів направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. У повідомленні слід вказати:

• з чиєї ініціативи скликаються збори (правління або ініціативної групи з не менше трьох співвласників);
• місце і час проведення (повинні бути зручними для більшості);
• проект порядку денного (крім внесення змін до статуту можна включити і інші нагальні питання).

Крім того, до повідомлення доцільно додати примірник викладеного в новій редакції статуту ОСББ або ж розмістити його в загальнодоступному місці, про що вказати в повідомленні. Таким чином, співвласники зможуть заздалегідь ознайомитися з пропонованою до утвердження нової редакції статуту. Безпосередньо на зборах залишиться тільки її узгодити і внести бажані поправки і доповнення.

На замітку

При розробці нової редакції статуту врахуйте: ч. 2 ст. 7 Закону про ОСББ визначає, що, крім обов'язкових відомостей, статут може містити й інші положення, які є істотними для діяльності об'єднання і не суперечать вимогам законодавства. Статут ОСББ стверджують на підставі типового статуту , Однак допускаються відхилення від нього за умови, якщо вони не суперечать чинному законодавству.

Зауважте: ч. 12 ст. 10 Закону про ОСББ передбачено, що кожен співвласник (його представник) у ході голосування має кількість голосів, пропорційну частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. У той же час допускається установка статутом іншого порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах. Отже, якщо в чинному статуті ОСББ обумовлений порядок підрахунку голосів за принципом «1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності», такий спосіб є цілком прийнятним, і в цій частині можна користуватися положеннями установчих документів .

Виходячи з ч. 14 ст. 10 Закону про ОСББ , Для прийняття рішення про внесення змін до статуту досить, щоб за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників. Правда, чинна редакція типового статуту (П. 8 р. ІІІ) дає можливість загальними зборами встановити інший порядок прийняття рішень на них. З огляду на важливість рішення щодо внесення змін до установчих документів, не зайвим буде на зборах обумовити і запротоколювати необхідність кваліфікованого (2/3) кількості голосів для його прийняття.

Якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не набереться кількості голосів «за» або «проти» (а швидше за все, так і буде, адже сумнівно, що вдасться одночасно зібрати більшість, а тим більше 2/3 всіх власників), потрібно буде протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів провести письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах (детально порядок його проведення доцільно врегулювати в ході загальних зборів).

важливо

Рішення приймається шляхом поіменного голосування. Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками в ході проведення загальних зборів, і голоси, подані в ході письмового опитування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, з зазначенням результату голосування ( «за» або «проти»). Форма протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджена наказом Мінрегіонбуду від 25.08.2015 р № 203 .

Рішення загальних зборів, зокрема, з питань внесення змін до установчих документів об'єднання, надаються співвласникам під розписку або надсилаються поштою (рекомендованим листом) ініціатором загальних зборів (правлінням або ініціативною групою) (п. 11 р. ІІІ чинній редакції типового статуту ). Хоча такого вимоги Закон про ОСББ не містить (а точніше - відсилає до статуту або рішенням загальних зборів), вважаємо, що надати співвласникам примірник затвердженого в новій редакції статуту (хоча б в електронному вигляді) потрібно. Адже, крім усього іншого, установчі документи встановлюють права і безпосередні обов'язки кожного з них.

II. Державна реєстрація змін до статуту ОСББ

Державна реєстрація змін до статуту об'єднання здійснюється в порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб (ч. 15 ст. 6 Закону про ОСББ ).

1 січня 2016 року Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців» від 15.05.2003 р № 755-IV (Далі - Закон № 755 ) Оновлено. У зв'язку з цим звичні правила реєстрації змін до установчих документів зазнали деяких змін.

Так, сьогодні для державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, які містяться в Єдиному державному реєстрі, в т.ч. змін до установчих документів юридичної особи, надаються наступні документи (ч. 4 ст. 17 Закону № 755 ):

2 Форма відповідної заяви затверджена наказом Мін'юсту від 06.01.2016 р. № 15/5 .