Представлена ​​стаття присвячена розгляду питань, пов'язаних з витребуванням житлового приміщення з чужого незаконного володіння. Автор показує існуючі проблеми кваліфікації належних відповідачів по віндикаційний позовами, а також пропонує власний підхід до вирішення ряду проблем.

Згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 29 квітня 2010 р N 10/22 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" суперечки, пов'язані із захистом права власності та інших речових прав, розглядаються судами відповідно до підвідомчості справ, встановленої процесуальним законодавством, а також іншими федеральними законами. В силу п. 1 ст. 30 ЦПК РФ і п. 1 ст. 38 АПК РФ позови про права на нерухоме майно розглядаються судами за місцем знаходження цього майна. Встановлюється виключна підсудність.

Цивільно-правовий захист права власності можна охарактеризувати як повноваження, надане носію права власності чи іншому уповноваженому суб'єкту. Реалізується це повноваження шляхом вибору цивільно-правового способу захисту, передбаченого законом.

Традиційний поділ цивільно-правових способів захисту права власності на нерухоме майно відбувається виходячи з виду правовідносини, в якому складаються уповноважений і зобов'язаний суб'єкти. На підставі цього критерію виділяють речове-правові та зобов'язально-правові способи захисту даного права. Тим часом деякі автори схильні додавати до цих способів і інші способи захисту права власності (оспорювання рішень органів державної влади та управління).

Кожен може вільно вибрати той спосіб захисту, який буде відповідати його волі і інтересам. Крім того, на практиці існує можливість комбінувати кілька способів захисту, які не взаємовиключних самих себе, наприклад поєднання віндикаційного позову з вимогою про визнання правочину недійсним. Іноді на практиці зустрічаються випадки поєднання один з одним трьох вимог одночасно: визнання угоди недійсною, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Часто вживаними на практиці цивільно-процесуальними засобами відновлення початкового положення і усунення перешкод (порушень) у користуванні житловим приміщенням за призначенням є віндикаційний і негаторний позови. Ці позови належать до речове-правовим способам захисту права власності.

Ще з часів римського права віндикаційний позов вважався одним з основних способів захисту права власності. Зараз це найбільш поширений вид речове-правового захисту. Віндикаційний позов є позов про витребування майна з чужого незаконного володіння. Щодо житлового приміщення віндикація полягає в праві вимоги не володіють власника до володіючого невласника про повернення конкретного житлового приміщення. Цивільним законодавством (ст. 301 ЦК України) передбачено право власника вимагати повернення свого майна з чужого незаконного володіння.

З визначення віндикаційного позову можна виділити ряд умов, при сукупності яких позов підлягає застосуванню і задоволенню. По-перше, позивачем повинен бути не володіють власника, що підтверджує приналежність йому конкретного житлового приміщення правовстановлюючими документами на право власності, речове право або іншій юридичній титулі власності. По-друге, необхідна фактична втрата володіння приміщенням, тобто незаконне вибуття житлового приміщення з володіння власника. По-третє, має бути присутня можливість конкретизації житлового приміщення по індивідуально певними ознаками. І, по-четверте, відповідачем має бути фактично володіє невласника, що не має на те законних підстав.

Взявши за основу приклади судової практики, можна вивести умови, при яких слід відмовляти в задоволенні віндикаційного позову. Віндикаційний позов не підлягає задоволенню, по-перше, при вибутті житлового приміщення по волі власника і, по-друге, при безкоштовне і сумлінному придбанні спірного житлового приміщення.

Слід звернути увагу, що не підлягають застосуванню речове-правові способи захисту в ситуаціях, коли житлове приміщення було передано у володіння невласника за договором або в силу закону. До даних випадків слід застосовувати зобов'язально-правові способи захисту права власності.

Особливу увагу слід звертати на відповідачів за віндикаційним позовом, як справедливо зауважила О.Н. Бобровська, "оскільки це дозволяє застосовувати різні цивільно-правові заходи впливу при вирішенні долі житлового приміщення".

Відповідачі діляться на сумлінних (тих, які відповідно до п. 1 ст. 302 ЦК РФ не знали і не повинні були знати про те, що у особи, у якого було придбано житлове приміщення, не було права на його відчуження) і недобросовісних (тих , які відповідно до п. 1 ст. 303 ЦК України знали або повинні були знати про неправомірність придбання житлового приміщення).

Законом передбачено право заяви позову про витребування майна з чужого незаконного володіння як власником, так і власником, причому зустрічаються ситуації одночасного заяви. У зв'язку з цим підлягає вирішенню питання про те, кому має бути передано спірне майно.

Звісно ж, що з даної проблеми найбільш вірно висловився О.С. Іоффе, який пропонує вирішувати дане питання на підставі конкретного змісту правовладенія. О.С. Іоффе виходить з того, що "хранитель володіє річчю не для себе, а для власника, тому переваги заслуговує позов власника перед позовом зберігача. Навпаки, наймач володіє чужим майном, аби брати участь їм користуватися, і тому до закінчення терміну договору найму позов наймача підлягає задоволенню переважно перед позовом власника ".

Позиція О.С. Іоффе знайшла відображення в працях багатьох видатних цивілістів, серед яких можна назвати В.Н. Соловйова та С.В. Потапенко. Вони вказували, що "було б правильно, якби суд при одночасному пред'явленні позову законним власником і власником присуджував майно законному власнику, якщо його володіння здійснюється" для себе "(наприклад, за договором оренди, найму житлового приміщення та ін.). У всіх решті випадків - власнику ".

В силу ст. 305 ГК РФ правом пред'явлення позову мають особи, які є власниками. До них відносяться особи, які володіють майном на праві довічного успадкованого володіння, господарського відання, оперативного управління або на іншій підставі, передбаченій законом чи договором.

Якщо колишній член сім'ї власника житлового приміщення на момент приватизації мав рівні права з особою, яка згодом набула у власність дане приміщення, і відмовився від приватизації, давши згоду на приватизацію іншій особі, то при переході права власності на приміщення він не може бути виселений із цього приміщення, оскільки має право користування приміщенням, причому таке право носить безстроковий характер.

В ході розгляду справ сформована позиція Конституційного Суду України, Верховного Суду РФ: колишні члени сім'ї власника, при приватизації відмовилися від права власності на частку в житловому приміщенні, зберігають право користування приміщенням при переході права власності.

Таким чином, власники обмежених речових прав мають право пред'явлення віндикації у разі порушення їх власницьких прав не тільки до третіх осіб, а й до самих власникам майна. До їх числа можна віднести і осіб, які володіють житлом на підставі угоди, наприклад договору найму житлового приміщення.

(Алтунин Д.І.) ( "Юстиція", 2016, N 4)