Чи багато хто з потенційних покупців нерухомості знають, що для того, щоб упевнитися, чи дійсно перед вами стоїть господар квартири, треба отримати виписку з Єдиного державного реєстру прав на об'єкт нерухомості. А між тим, це найперше, що повинен зробити покупець. Особливо той, який здійснює операцію самостійно.

Однак, однієї такої довідки в будь-якому випадку недостатньо. Тільки ось про можливості отримання іншого роду інформації з Реєстру багато хто навіть не чули. Тим часом, органи Росреестра повинні надавати на запит також:

• - Виписки з ЕГРП про перехід прав на об'єкт нерухомості;
• - Довідки з ЕГРП про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомості;
• - Виписки з ЕГРП про зміст правовстановлюючих документів;
• - Відомості з ЕГРП про визнання правовласника недієздатною або обмежено дієздатним.

У зв'язку з об'єднанням ЕГРП і ГКН до Єдиного реєстру нерухомості з 1 січня 2017 року, відповідні відомості будуть надаватися у формі єдиної довідки, що містить всі відомості. Однак не всі вищевказані відомості носять відкритий характер, частина з них є інформацією обмеженого доступу. Саме тому, щоб ознайомитися з повною інформацією про об'єкт, необхідно попросити власника запросити в Росреестра відповідні відомості, які надаються йому в повному обсязі.

Нерідко продавці, у яких «просунуті» покупці вимагають повний пакет документів, посилаються на те, що для реєстрації такі документи не потрібні, тому вони їх і не хочуть надавати. Дійсно, Росреестр не попросить у вас зазначені вище довідки, коли ви прийдете здавати документи на реєстрацію. Але сенс в їх отриманні все ж є, причому значний. Справа в тому, що у відповідності зі сформованою судовою практикою, у разі подальшого визнання угоди купівлі-продажу нерухомого майна недійсною, отримане за такою угодою майно за загальним правилом не може бути витребувано власником у добросовісного набувача.

При цьому, добросовісний набувач змушений сам доводити свою сумлінність, грунтуючись на її умовах. «Суди, - пояснює ситуацію керуючий партнер Компанії «Юридичне бюро" Олена Казанкова, - відносять до таких критеріїв прийняття громадянином «всіх розумних заходів для з'ясування правомочності продавця на відчуження майна». У тому числі: здійснення перевірки внесення даних про продавця в ЕГРП на момент укладання угоди, чи здійснювалася перевірка відсутності в ЕГРП відміток про судову суперечку щодо майна на момент угоди; з'ясовував покупець підстави виникнення у продавця права власності; виробляв чи огляд майна, що набуває; супроводжували чи здійснення угоди обставини, які повинні були викликати у покупця розумні сумніви щодо права продавця на його відчуження (багаторазова перепродаж майна за короткий проміжок часу, занижена ціна) ».

Багато з перерахованих вище критеріїв можуть бути встановлені тільки за умови дослідження повного пакету довідок і виписок з ЕГРП, а саме:

• = З виписки про перехід прав на об'єкт нерухомості можна дізнатися, чи не здійснювалася багаторазова перепродаж майна за короткий проміжок часу;
• = З довідки про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомості - встановити наявність судових справ, адміністративних або виконавчих, спадкових проваджень щодо об'єкта, навіть якщо в ЕГРП ще не внесені відомості про відповідні рішення уповноважених органів. Отримана інформація про осіб, які цікавилися об'єктом, може підказати, де є проблема, і встановити приховані ризики;
• = З виписки про зміст правовстановлюючих документів можна встановити, на підставі яких документів було зареєстровано право за нинішнім власником, і звірити відповідність їх реквізитів з екземплярами, представленими продавцем;
• = Запросивши відомості з ЕГРП про визнання правовласника недієздатною або обмежено дієздатним, можна визначити, а чи було винесено стосовно власника рішення про обмеження / позбавлення його дієздатності. Якщо відповідні позначки внесені до Реєстру, угоду з таким громадянином здійснювати не можна.

Таким чином, щоб згодом у покупця були підстави говорити про свою сумлінності при здійсненні операції, перед нею має сенс наполягати, щоб власник отримав і надав для аналізу перераховані вище документи, або видав довіреність на їх отримання. Звичайно, за умови, що продавцеві нема чого приховувати, і об'єкт дійсно чистий.

записав Веніамін Вилегжаніна