1. Норми, що визначають відстань від будинку до кордонів ділянки
2. Вимоги до розташування
3. Особливості певних об'єктів
4. Як визначити чіткі межі?
5. Що буде, якщо норми порушені?
6. Як мирно вирішити конфлікт?
7. Сусідство з юридичною особою

Порушення мінімальних відступів від кордонів земельного наділу (ділянки) до будівель на його території може мати самі несприятливі наслідки для власника. Оскільки на цей рахунок у чинному російському законодавстві є досить суворі обмеження.

Вирішувати питання слід ще на стадії створення проекту, при плануванні. І вирішувати грамотно, щоб в майбутньому уникнути конфліктів зі владними структурами і з власниками сусідніх ділянок.

Для окремих типів будівель законодавчо зафіксовані конкретні норми. Недостатньо просто звести будівлю в межах ділянки так, як заманулося його власнику, важливо дотримати і нормативні вимоги теж. Адже права третіх осіб цілком можуть бути порушені навіть в тому випадку, якщо будинок знаходиться на території приватного земельного наділу.

Наступні труднощі - доля авторів самобуду. Адже щоб узаконити таку будову, доведеться керуватися не одним законодавчим і нормативним актом. Багато чого буде залежати від того, що за об'єкт реєструється, з яких матеріалів побудований, в якому конкретно році та ін.

Норми, що визначають відстань від будинку до кордонів ділянки

Не так важливо, яка причина (розробка проектної документації, внесення змін, вирішення конфлікту або якась інша), в будь-якому випадку необхідно:

• вивчити і проаналізувати нормативи об'єктного розміщення на земельних ділянках за Зводу правил будівництва та проектування;
• звернути особливу увагу на санітарні норми і правила;
• на дачних / садових будівлях перевірити відповідність нормам пожежної безпеки;
• скласти детальний план (схему) з урахуванням перерахованих вище норм і вимог;
• замовити та отримати топографічні знімки, що відображають всі будови на території об'єкта (на знімках повинні бути видно розриви між цікавить землею і сусідськими ділянками).

Важливо: всі об'єкти на приватному земельному наділі повинні використовуватися виключно за власним цільовим призначенням. Законом передбачено суворе покарання за ведення на таких ділянках будь-якої комерційної і підприємницької діяльності.

Призначення землі грає ключову роль при видачі дозволу на будівництво або в процесі узаконення раніше зведених будівель. Якщо з якимись побутовими спорудами проблем не виникне, то до житлового особняка у тих же сусідів може виникнути маса претензій.

Вимоги до розташування

Щоб на ділянці землі встановити розташування об'єктів (або перевірити це розташування), до уваги необхідно буде прийняти певні вимоги:

1. Для приватних будинків нормативом наказано дотримуватися відстань не менше 5-ти метрів від зовнішньої стіни до вулиці. І не менше 3-х метрів від тієї ж стіни до транспортного проїзду.
2. Якщо мова йде про підсобному або господарському нежитловому приміщенні на ділянці, від його зовнішньої стіни і до вулиці, і до лінії проїзду має бути не менше 5-ти метрів.
3. Від вікон розташованого на ділянці будівлі (неважливо, житлове воно чи ні) до сусідського наділу повинно бути не менше 6-ти метрів.
4. Від будинку до кордону будь-якого сусідської ділянки має бути 3 метри, не менше.
5. Якщо мова йде про приміщення для худоби на території земельної ділянки, то до сусідських кордонів потрібно витримувати відстань мінімум в 4 метри. Від звичайних господарських об'єктів - 1 метр.

Зверніть увагу: нормативи прописані не тільки для будівель, але і для чагарників, дерев. Їх не можна висаджувати ближче, ніж за 4 метри до меж сусідських територій.

Для обліку пожежної безпеки:

• між дерев'яними будівлями на приватній ділянці слід робити відстані не менше 10-15 метрів;
• між кам'яними будівлями нормативами передбачено відстані в 6 метрів;
• якщо мова йде про будівлі з підвищеним ризиком загоряння, слід в обов'язковому порядку зводити їх не ближче 6 метрів від ділянок сусідів.

Особливості певних об'єктів

Значення має і відстань від гаража на ділянці одного приватного земельного володіння до кордонів іншого. Санітарно-побутовими вимогами наказаний «бар'єр» в 1 метр від сусідської межі, адже гараж відноситься до нежитлових побутовим будівлям. Детальніше з вимогами можна ознайомитися в Зводі правил планування та забудови дачної території.

Що стосується вимог щодо мінімальної мих відстаней від житлового будинку до сусідніх ділянок, то вони регулюються не тільки перерахованими вище нормативами, а й особливими статтями цілого ряду російських кодексів - Цивільного, Земельного, Містобудівного.

Так, наприклад, у Цивільному кодексі України чітко прописано, що власник земельної ділянки може розпоряджатися своєю власністю як забажає (відповідно до цільового призначення об'єкта), але не завдаючи шкоди іншим (третім) особам. Саме тому дотримання норм мінімальної відстані від / до об'єктів так важливо. І тому був складений Звід правил проектування і будівництва.

Як визначити чіткі межі?

Ще до початку будівництва на ділянці, на етапі складання плану розташування будівель необхідно орієнтуватися на «червоні лінії» - кордони, що розділяють земельні наділи між собою. Ними ж позначені, так звані, «території загального користування». Перетинати червоні лінії категорично забороняється. І на них потрібно орієнтуватися, розміщуючи будови.

Де ж взяти схеми з позначеними червоними лініями? Потрібно зробити запит до Департаменту архітектури і містобудування за місцем знаходження ділянки. У спеціальній заяві запросити дані, що цікавлять з інформаційної системи. Послуга ця платна, а квитанцію видадуть прямо в департаменті (сума своя для кожного регіону, близько 1000 рублів, приблизно).

Якщо виявиться, що будинок або якесь інше будова знаходяться прямо на одній з червоних ліній, це буде грубим порушенням прав третіх осіб. Але якщо об'єкт був зведений ще до нанесення червоних ліній на план, власника будівель ні в чому не звинуватять. Однак зажадають перенести або знести «беззаконне» нині споруда.

Що буде, якщо норми порушені?

До відстаням на ділянці і щодо ділянки в навколишньому просторі пред'являється багато вимог. Знати напам'ять всі правила і норми рядовому обивателю просто нереально, тим більше, що вони досить часто доповнюються і змінюються. Однак незнання не звільняє власника земельної ділянки від відповідальності, якщо щось трапиться.

Якщо якесь порушення виявлено, власник землі і будівель відповідає за законом. Плюс споруди доведеться переносити або зносити, що в фінансовому плані дуже «боляче». А порушення виявляються без проблем, достатньо почати будь-яку операцію з нерухомістю або вступити в конфлікт з сусідами.

Що ж робити і які можливі наслідки виявлених порушень? Відповідь проста і банальна: ретельно все перевіряти і звірятися з Зводом правил проектування і будівництва перш, ніж щось будувати на своїй ділянці.

Що ж стосується покарань за порушення, то їх спектр широкий. Якщо були виявлені протипожежні, санітарні або будівельні огріхи, справа закінчиться адміністративним справою і штрафом від 1000 рублів. При більш серйозні проблеми буде ініційовано судовий розгляд, а суд може прийняти рішення про знесення «неправильного» територіально об'єкта, без будь-якої матеріальної компенсації його власнику. Правда, позивачеві можна запропонувати грошову компенсацію, щоб не доводити справи до радикальних заходів. Однак треба розуміти, що мова йде в цих випадках теж про досить великі суми.

Як мирно вирішити конфлікт?

Ситуації, коли власники на своїх земельних ділянках зводять житлові та нежитлові будівлі занадто близько до сусідських територій, порушуючи існуючі норми (нехай і через незнання), насправді зовсім не рідкість. І сусіди в цьому випадку можуть звернутися (і звертаються) в судові інстанції. І щоб цього не допустити, варто спробувати домовитися миром.

З багатьма, до речі, виходить дійсно «просто домовитися» (це ще раз свідчить про те, як важливо підтримувати хороші відносини з тими, хто живе поруч). Іншим потрібно запропонувати компенсацію (це майже завжди набагато дешевше, ніж щось зносити-переносити). З третім пробувати знайти якийсь інший компроміс. Діяти треба за обстановкою і обставинам. Головне - оформити мирову угоду і завірити його нотаріально. Тільки це якось убезпечить незаконну (в плані необхідних відстаней) будівництво.

Важливо: якщо мирно домовитися не виходить, потрібно звернутися до норм, що діяли раніше в країні. Раптом занадто близько побудоване було в той час зведено абсолютно законно. Тоді може це і порушенням ніяким не є. Адже закон зворотної сили не має. Загалом, потрібно використовувати всі можливі способи.

Сусідство з юридичною особою

Якщо позивач - особа не фізичне, а юридична (скажімо, СНТ), є тільки два варіанти вирішення виниклого конфлікту:

• штраф;
• приведення території в належний вигляд (знесення).

Правда, не потрібно поспішати виконувати вимоги голови садового некомерційного товариства. Перш за все треба гарненько вивчити статут СНТ. Там неодмінно повинен бути пункт про порушення та заходи, що приймаються у випадках їх виявлення. Якщо штраф там не передбачений, ні про яку оплату і мови бути не може.

Взагалі, якщо керівництво СНТ бажає покарати власника, вона за законом зобов'язана створити спеціальну комісію. Ця комісія складе акт, з яким СНТ відправиться в суд в якості позивача.

Але власнику ділянки не варто особливо розраховувати на термін давності. Якщо ніхто довго не пред'являв претензій з приводу відстаней, це не означає, що і не пред'явить. Повістка до суду може прийти і через 5 років, і через 10. Цивільним кодексом Російської Федерації не передбачено ніякого терміну давності, коли справа стосується порушень громадянських прав і інтересів. Тому треба якось намагатися домовлятися або виконувати законні вимоги, якими б неприємними і накладними фінансово вони не були.