У 2017 році кадастрову вартість оскаржують майже на 25% частіше, в порівнянні з попереднім роком, і в 97% випадків заяви задовольняються. таку судову статистику привів на початку 2018 року Верховний Суд . Податок на нерухомість з 2015-2016 значно зріс, тому що його почали розраховувати виходячи з кадастрової вартості об'єкта. Але якщо вона вище за ринкову ціну - це привід її переглянути і знизити розмір податку. Кадастрова вартість житлових об'єктів (квартир, будинків) зазвичай відповідає ринковій, каже керівник практики нерухомості і будівництва юрфірми Федеральний рейтинг III група Податкове право і податкові спори IV група Комерційна нерухомість / Будівництво 28 місце За розміром виручки на юриста 16-18 місце За кількістю юристів 41 місце За розміром виручки × Анжела Полторак. За її спостереженнями, якщо говорити про комерційну нерухомість і землі під нею в місті Москві, більш ніж в половині випадків кадастрова вартість завищується.
Це вигідно місту, тому що податок є регіональним, але невигідно підприємцям, які йдуть оскаржувати дані оцінок.
сюжети
До Верховного суду дійшли дев'ять компаній, які оскаржили встановлення кадастрової вартості своїх об'єктів, по суті, «заднім числом». Підвищенням податків на нерухомість були незадоволені НУО «Центр», НВО «Технологія-Центр», НВО «Технологія-Захід», НВО «Технологія», НВО «Захід», «Московський шовк», «Перевал», НВО «Технологія-Схід» , «Бізнес-Центр Замоскворіччя». В кінці 2016 року, а саме 26 грудня, уряд Москви затвердив постанову № 937-ПП, яке змінило кадастрову вартість за весь попередній 2016 рік. Представник департаменту міського майна пояснював це технічною помилкою Росреестра. Через неї елітні офісні та торгові об'єкти в центрі столиці (наприклад, ТЦ «Європейський» або «Наутілус» на Луб'янській площі) враховувалися як соціальні об'єкти або об'єкти невідомого призначення, а їх кадастрова вартість була занижена в багато разів і становила 18 000 руб . за 1 кв. м, повідомляли «Ведомости» . Влада «схаменулися» і скорегували показники за 2016 рік 26 грудня. Наприклад, кадастрова вартість ТЦ «Європейський» піднялася з 3 до 24 млрд руб., Що збільшило податок на 277 млн руб. в 2016 році, говорить представник компаній, керуючий партнер Consul Group Сергій Пивоварчик.
Дев'ять компаній вирішили оскаржити в суді постанову № 937-ПП 26 грудня 2016 року, яке встановило кадастрову вартість за 2016 рік. але Моcгорсуд відмовився розглядати їх заяву, тому що вважав, що права компаній не порушені. Справа в тому, що грудневий акт незабаром перестав діяти, тому що вступив в силу листопадовий, який встановив кадастрову вартість на 2017 рік (постанова № 790-ПП від 29 листопада 2016 року).
Іншої думки виявився Верховний суд. Він звернув увагу, що грудневу постанову збільшило податок на майно підприємств за 2016 рік, а камеральна податкова перевірка виявила заниження податкової бази. Таким чином, грудневу постанову зачіпає права позивачів, а суд марно відмовився розглядати їхні вимоги. Що стосується листопадового постанови, воно встановлює кадастрову вартість на інший період (2017 рік), тому не має відношення до предмету позову, випливає з визначення № 5-КП 8-159 .
Мосміськсуд відмовив за формальними підставами. Але у компаній не було іншої можливості оскаржити кадастрову вартість. Пивоварчик, що представляє інтереси компаній, задоволений рішенням Верховного суду. За його словами, опоненти стали говорити, що взяли кадастрову вартість з рішення комісії, але Верховний суд нагадав про постанову уряду Москви і вказав, що воно порушує права позивачів. У той же час рішення ВС виключно процесуальне, він не торкався суті спору. Тому останнє слово залишається за Мосміськсудом, куди справа попрямувало на перегляд. Якщо подивитися на арбітражну практику у спорах навколо постанови від 26 грудня 2016 року, вона складається не на користь платників податків, каже партнер юрфірми Федеральний рейтинг II група ЗЕД / Митне право і валютне регулювання IV група Комерційна нерухомість / Будівництво Профайл компанії × Антон шаматон.
ПДВ і кадастрова вартість
Кадастрова вартість встановлюється в розмірі ринкової. Досить часто туди включають податок на додану вартість, говорить Полторак з «Кліффа». Але розраховувати кадастрову вартість з урахуванням ПДВ незаконно, якщо власник хоче далі його використовувати, а не продавати. Таке роз'яснення зробив недавно Верховний суд в справі № 5-КГ18-96 . У ньому ТОВ «Аксіома» заперечував кадастрову вартість торгового центру на околиці Москви, яка становила 275,2 млн руб. Компанія наполягала, що ПДВ потрібно виключити і тоді вийде 233,2 млн. Мосміськсуд відхилив вимоги «Аксіоми». На його думку, податок необхідно врахувати, тому що ринкова вартість - це найбільш ймовірна ціна, по якій можна продати об'єкт. У цьому випадку ПДВ буде в неї включений. І це не означає подвійного оподаткування, порахував Мосміськсуд. Податок на майно сплачують, коли користуються об'єктом, а податок на додану вартість нараховується в разі реалізації.
ПДВ дійсно сплачується в разі продажу, але не тоді, коли нерухомість продовжують використовувати, нагадав Верховний суд. А значить, враховувати ПДВ в кадастрової вартості неправомірно і не грунтується на законі. Справа попрямувало на перегляд.
Верховний суд дійшов такого висновку ще в лютому 2018 роки (визначення № 5-КГ17-258 ), Але Мосміськсуд як і раніше відмовляється зменшувати кадастрову вартість на суму податку, стверджує старший юрист "Співдружності земельних юристів" Ксенія Сочеева. За її словами, судді МДР розуміють лютневу позицію ВС так: «Висновок судової експертизи в справі оскарження кадастрової вартості не повинен містити в собі фраз« з урахуванням ПДВ »або« без урахування ПДВ ». Шаматон побоюється, що судові експерти будуть як і раніше враховувати податок, але не будуть згадувати про нього в ув'язненні. «Але ВС чітко дав зрозуміти: рішення скасують, якщо буде доведено, що ПДВ включений в кадастрову вартість», - підсумовує шаматон.
Коли є сенс кликати юристів
Кадастрова вартість рідко до копійки збігається з ринковою, тому, формально кажучи, легко домогтися її перегляду, але це не завжди вигідно, каже Сочеева. Тому спочатку юристи рекомендують замовити первинний аудит (експрес-оцінку) об'єкта нерухомості. Є сенс братися за справу у шансі знизити вартість хоча б на 20%, говорить виконавчий директор Heads Consulting Микита Куликов. Також він рекомендує оскаржувати кадастрову вартість дорогих об'єктів, коли економія зможе перекрити витрати на оцінювачів. Компенсувати судові витрати, швидше за все, не вийде, тому треба бути готовим сплатити не тільки дорогий досудовий звіт, а й судову експертизу, попереджає Сочеева. За словами Куликова, одна оцінка без супроводу в суді обходиться в 80 000-100 000 руб.
Законодавство
Оскаржити кадастрову вартість можна в Комісії по розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості (Створюються при Росреестра) і в суді. Громадяни можуть відразу йти в суд, але для організацій досудовий етап обов'язковий. У Москві він найчастіше формальний, оскільки Комісія відмовляє у перегляді кадастрової вартості, ділиться спостереженнями Полторак. За її словами, суд, як правило, підходить до справи більш детально і обґрунтовано.
Головний недолік визначення кадастрової вартості в тому, що вона занадто суб'єктивна і відносна, скаржиться Полторак. Такі поняття, як «ринкова вартість», складно піддаються точному аналізу, пояснює вона. Один об'єкт може коштувати по-різному при витратному, порівняльному і прибутковому методі оцінки, підтверджує Куликов.