Почім зняти кут в передмісті
Висока вартість оренди житла в столиці змушує квартиронаймачів шукати варіанти подешевше, за межами Києва.
Коло та навколо
Характеризуючи приміські напрямки, популярні серед орендарів квартир, ріелтори сходяться на думці, що найбільшим попитом користуються найближчі до столиці міста-супутники - Вишневе, Бровари, Бориспіль та Вишгород. Менш затребуване житло в Ірпені та Обухові, замикають список Буча та Васильків.
Експерти пояснюють це тим, що для потенційних квартиронаймачів велике значення мають зручне транспортне сполучення з Києвом, а також вартість проїзду до місця роботи. Тому, скажімо, Бориспіль, хоч і розташований досить далеко від Києва, завдяки хорошому транспортному сполученню з мегаполісом, котирується досить високо. До того ж, за словами заступника директора агентства нерухомості «Альянс Брок» Сергія Подгорного, і сам місто розташоване дуже вдало, має непогану інфраструктуру.
Вишневе ріелтори вже і не розглядають як передмістя, відзначаючи, що це місто практично зрісся зі столицею. Разом з тим нині спостерігається зростання попиту на оренду квартир в малоповерхових комплексах, розташованих в невеликих селищах на кшталт Бучі та Михайлівській Рубежівка. Таких будинків за останні роки чимало з'явилося в околицях Києва, і квартиронаймачів привертає в цих об'єктах їх хороший стан, автономна система опалення, сучасні комунікації.
Основним фактором, що змушує орендарів звертати свої погляди на квартири в передмісті, експерти однозначно називають ціну. Інші мотиви зустрічаються рідко, визнає директор агентства нерухомості «Вікторія і Ко» Анатолій Карпа. Крім того, важливу роль у виборі конкретного міста-супутника грає місце роботи потенційного квартиронаймача. Наприклад, якщо клієнт працює в Дарницькому районі Києва, йому зручніше знімати квартиру в Борисполі. У будь-якому випадку, зазначає ріелтор, люди, які орендують житло, досить мобільні, і як тільки вони отримують більш вигідну роботу, то відразу виявляють готовність оселитися ближче до неї ...
Сергій Подгорний також називає вибір на користь передмістя вимушеним. Таких мотивів, як, наприклад, бажання жити ближче до природи, квартиронаймачі не називають. В принципі, всі хочуть жити в Києві, але багатьом все ж доводиться задовольнятися передмістям, де зняти житло можна дешевше, констатує експерт. Відповідно до цього Сергій Подгорний малює усереднений портрет орендарів житла в передмісті. Як правило, квартири за межами столиці цікавлять студентів, менеджерів нижчої ланки, торговців, які працюють на ринках і в магазинах. В основному це молоді люди до 30 років. Причому мова йде як про приїжджих, що становлять близько 2/3 загального числа орендарів, так і про киян.
За спостереженнями керівника департаменту аналітики компанії «Канзас» Сергія Голуба, для тих, хто приїжджає до Києва на заробітки, найбільш актуальні пропозиції в нижньому ціновому сегменті. Також останнім часом спостерігається збільшення кількості квартир, які для приїжджих працівників знімають компанії-роботодавці. В цілому ж, пояснює Сергій Підгорний, сьогодні господарі квартир в передмісті віддають перевагу 1-2 квартиронаймачам, краще сімейним парам, адже вони більш стабільні в плані платоспроможності і акуратні в побуті. Більш того, все частіше орендодавців не проти сімей з дітьми. Прийнятним варіантом для орендодавців є також студенти. А ось робочим житло здають неохоче, оскільки ті здатні привести квартиру в плачевний стан ...
Наявність власного автомобіля у таких квартиронаймачів - рідкість, адже незважаючи на те, що його покупка стала більш доступною, витрати на нього зросли. Тому більшість орендарів з передмість до столиці вважають за краще добиратися на громадському транспорті. Причому квартиронаймачу в передмісті доводиться щодня витрачати на проїзд як мінімум 20-25 грн., Тобто близько 500 грн. у місяць.
«Начинка» важлива
Шукати квартиру в передмісті простіше безпосередньо на місці, а не зі столиці, визнає Сергій Подгорний. У кожному місті-супутнику є свої газети з оголошеннями, діють агентства нерухомості або брокери-індивідуали. Проте, київські ріелтори досить давно працюють з приміською нерухомістю, тому знають і ситуацію на ринку оренди житла, і запити клієнтів. При цьому, що важливо, вони беруть за свої послуги 50% від суми місячної орендної плати, а не 100%, як брокери в провінції, додає Анатолій Карпа.
Здається в передмісті квартири як вторинної, так і первинного ринку, введені в експлуатацію в поточному році, пояснює Сергій Голуб. І так само, як і в столиці, в містах-супутниках можна спостерігати тенденцію, коли місцеві жителі здають свою велику квартиру в оренду, а самі знімають дешевшу, заробляючи на різниці в їх вартості ...
При цьому, зазначає Сергій Голуб, пропозиція квартир з ремонтом і побутовою технікою в передмісті невелика. В основному ж ринок орієнтований на не дуже якісне дешеве житло. Цю думку поділяють всі експерти.
Як і в Києві, за його межами найбільшою популярністю серед орендарів користуються однокімнатні квартири.
Ті, хто шукає квартиру в передмісті, безумовно, хочуть житло дешевше. Тому двокімнатні квартири користуються меншим попитом, в основному ними цікавляться сім'ї. Тим більше, що в передмісті «двушка» може коштувати стільки ж, скільки «одиничка» в столиці, - стверджує Сергій Подгорний. - Інтерес же до трикімнатних квартирах і зовсім незначний, хоча ціна на них не набагато вище, ніж на двокімнатні. Нерідко «троячки» під Києвом знімають люди, які чекають закінчення будівництва власної квартири. Вони, як правило, переїжджають зі своїми речами, меблями і технікою, тому їм потрібні порожні квартири, де вони зможуть все це розмістити ...
Орендарі цікавляться в першу чергу квартирами по 350-400 доларів на місяць, уточнює Сергій Голуб. При цьому наявність ремонту, побутової техніки, меблів, телефону не є принциповим, значення має розмір орендної плати.
Ціна дійсно є ключовим моментом. - підтверджує Сергій Подгорний. - Залежно від того, яку суму клієнт готовий щомісяця витрачати на оренду житла, йому пропонуються кілька варіантів. По кожному з варіантів прораховуються часові та фінансові витрати на проїзд до місця роботи, так що клієнтові залишається вибрати - або жити дешевше і далі, або дорожче, скромніше, але ближче до столиці. Втім, дорогі квартири в передмісті зараз попитом не користуються ...
Разом з тим, підкреслює експерт, для сімейних квартиронаймачів важлива розвинена інфраструктура у вигляді магазинів, ринків, супермаркетів, аптек, лікарень, поліклінік, дитячих садів і шкіл, а також парків і розважальних закладів. Для необтяжених сімейними узами орендарів такі умови відходять на другий план, адже все це вони можуть знайти в Києві.
- Чим ближче до Києва і чим краще транспортна розв'язка, тим краще для клієнта, хоча і дорожче, - пояснює Анатолій Карпа. - Важлива роль при виборі квартири відводиться наявності магазинів поряд з будинком. Усередині самої квартири бажаний свіжий і при цьому досить скромний ремонт, дуже важлива наявність пральної машини. А ось наявність меблів та іншої побутової техніки - справа суто індивідуальна. Кому-то потрібен весь набір, а у кого-то він повністю свій.
В останні роки, кажуть ріелтори, орендарі квартир в передмісті, де проблеми з комунікаціями набагато гостріше, ніж в столиці, вважають за краще нові будинки з автономним опаленням, бойлерами або газовими колонками. Дуже бажаним, за словами Сергія Подгорного, є також наявність в квартирі кондиціонера. Причому якщо пральні машини господарі нерідко встановлюють б / вушні, то кондиціонери - тільки нові. Коли ж в квартирі немає кондиціонера, та ще будинок погано опалюється, квартиронаймачі можуть зажадати у господарів знижки за додатковий обігрів житла. Взагалі різниця в ціні на оренду квартир в будинках старого і нового житлового фонду становить від 20% до 100% в залежності від стану і площі квартири.
цінові горизонти
На відміну від столичного ринку, де зараз квартиронаймачам є з чого вибирати, в передмісті, за словами експертів, попит приблизно дорівнює пропозиції - ринку потрібні як квартири, так і орендарі. І в дусі сучасних ринкових реалій податки з доходів від здачі квартири в оренду платить дуже мале число орендодавців, які зважилися оформити свої відносини з квартирантами офіційно. Але в будь-якому випадку всі хочуть заробити побільше. Особливо в такі періоди нестабільності, як зараз. За спостереженнями Сергія Подгорного, до травня поточного року вартість оренди квартир в передмісті росла, в травні ситуація стабілізувалася, в червні-серпні спостерігався спад в межах 5%, а у вересні ціни поступово повернулися на колишній рівень. Але вже з перших чисел жовтня, коли криза в країні загострилася, орендні ставки знову стали рости ...
- Фактично, - говорить Сергій Підгорний, - почався перетік грошей з сімейних бюджетів, призначених для покупки житла в кредит, в сегмент оренди, в кишені орендодавців. Адже багатьом нинішнім орендарям довелося відкласти плани придбання власного даху над головою. Так що попит на оренду квартир значно піднявся. Відповідно, піднялися і ціни.
За даними Сергія Голуба, орендарі однокімнатних квартир, ще недавно платили $ 300-350 на місяць, тепер повинні платити на 100-150 доларів більше. І це, припускає експерт, не межа:
- Щомісячний приріст останнім часом в середньому становив 2-3%, що пояснюється стабільністю попиту.
Як зазначає Анатолій Карпа, цінові коливання в сегменті оренди квартир в передмісті відповідають тенденціям на столичному ринку оренди житла. Хіба що в силу менших цін в передмісті і коливання відчуваються не так сильно. Проте, за спостереженнями експерта, за останні тижні ціни виросли, на 10-15%. Труднощів орендодавцям додала валютна нестабільність - почергове падіння і зміцнення долара, євро і гривні так заплутали господарів житла, що здається в найм житла, що багато орендодавців кілька разів міняли валюту розрахунків. Хоча сказати, який же саме валюті віддається перевага в даний час, досить складно, оскільки у кожного власника квартири на цей рахунок свої міркування.
Що ж стосується прогнозів щодо подальшого розвитку ситуації, фахівці в основному виявляють обережність. Хоча більшість все ж таки схиляється до того, що найближчим часом попит і ціни на оренду квартир в передмісті будуть стабільними. Ця тенденція, вважають експерти, триватиме ще як мінімум півроку.