1. Ріелтор: трохи історії
2. Ріелтор сьогодні
3. Портрет ріелтора на Україні:
4. Ріелтор - психолог
5. Ріелтор та ріелторська діяльність: ризики
6. Думки фахівців про ріелторів
7. Пошук нерухомості
8. Читайте в цьому розділі:

Ще кілька років тому слово «ріелтор» у нас було мало кому відоме. Навпаки, в сфері нерухомості широко поширені терміни агент, брокер, маклер, посередник.

Але це атрибути багатьох сфер діяльності: агенти з реклами, брокери фондової біржі, маклери з цінних паперів, посередники з продажу автомобілів. Однак, в світі давно існує професія - фахівець в області операцій з нерухомістю (від англ. Realty -нерухомість), по-нашому - ріелтор

Ріелтор: трохи історії

Історично брокерське справу стало продовженням різних форм посередницьких операцій, що існували в усі віки людської цивілізації. З англійської мови слово «брокер» і перекладається як «посередник». Спочатку цей термін вживали лише на Лондонській товарній біржі, що відкрилася в 1566 р Завдяки діяльності інших бірж в побут увійшли еквіваленти англійського терміна «брокер»: німецький «маклер», французький «Куртьє», або «біржовий агент».

У 1717 році в складі Комерц-Колегії була заснована посада гофмаклера - вищого державного чиновника, який відав покупкою і продажем казенних товарів. У народі таких осіб стали іменувати "торговими звідниками".

Ріелтор сьогодні

У нашій країні до роботи ріелтора відносяться дещо упереджено, іноді порівнюючи його зі спекулянтом, який живе на відсотки. Насправді ж, хороший ріелтор - це професіонал, який швидко знайде Вас варіант, допоможе владнати всі юридичні питання, та ще й підтримає на психологічному рівні. Цілком логічно, що за свої послуги ріелтор отримує відповідну оплату.

Статистика говорить про те, що за останні п'ять років ріелтор дуже змінився - він більш гнучкий по відношенню до клієнта, ріелтор стає більш грамотним: це і знання архітектури, законодавства, а також знання тих документів, які необхідні для оформлення угоди. Зараз ріелтори працюють на клієнта і для клієнта.

Портрет ріелтора на Україні:

• Вік ріелтора - від 23 до 50 років:
  60% - до 30 років;
  30% - від 30 до 40 років
• Освіта ріелтора - половина вакансій містить вимогу про наявність середньої спеціальної освіти, інша половина - вищого і неповної вищої. Серед кандидатів на позицію рієлтор близько 65% мають закінчену вищу освіту, решта - неповну вищу та середню спеціальну
• Досвід роботи - більше року в сфері нерухомості
• Особистісні якості - комунікабельність, націленість на результат, здатність до навчання, грамотна мова, стресостійкість, готовність до важкої роботи

Термін ріелтор з'явився в Класифікаторі професій років зо два тому, є навіть - День ріелтора, який з 2000 року, відзначається 9 жовтня. На ріелтора вчать, наприклад, в Київському коледжі нерухомості. Диплом молодшого спеціаліста тут можна отримати за два роки. У цьому ж коледжі моно довчитися до бакалавра. На ріелтора навчають Київський індустріальний технікум, Черкаська філія Київського інституту технологій і дизайну, Донецький економічний технікум, Одеська школа рієлторов і інші навчальні заклади. Практикуючі фахівці, які мріють про "скоринці", зазвичай надходять на короткострокові курси "Операції з житлової та нежитлової нерухомістю" - він складається з 54 години занять.

Однак президент Української гільдії ріелторів Гертруда Сиволобова вважає, що практичної користі навчання в подібних закладах не дає. "Це теорія, не завжди кваліфіковано викладається, - вважає пані Сиволобова. - А в нашій сфері теорія мінлива, адже законодавство по нерухомості перебуває в постійному русі. Найкраще для майбутнього ріелтора - потрапити в хорошу фірму, де піклуються про стажистів". До слова, агентства нерухомості рідко звертаються в рекрутингові компанії. Зазвичай вони віддають перевагу інтернет-майданчикам.

Якщо ж новачкові повезло "втиснутися" в хорошу контору, його віддадуть в навчання до досвідченого ріелтора. І перший час початківець ріелтор буде супроводжувати наставника на переговорах, переглядах квартир і в ЖЕКах. Керівники агентств нерухомості говорять, що подає надії співробітник укладає першу угоду десь на другий-третій місяць роботи. Великі агентства давно розробили покрокові інструкції щодо того, як діяти під час здійснення кожної з операцій. До того ж у великих агентствах нерухомості існує система підготовки новачків: різні тренери і юристи постійно вчать їх уму-розуму.

Перш за все ріелтор - це висококультурна людина. Ріелтор утворений, добре розбирається в політиці і економіці, одягається зі смаком, ріелтор завжди ввічливий, пунктуальний, знайомий з правилами етикету. Як правило, ріелтор - не дуже молода людина. Необхідний достатній життєвий досвід, щоб вловити найменші нюанси - бігають очі, тремтячі руки, не зовсім чіткі відповіді і визначити наскільки щиро поводиться продавець.

Професійний ріелтор повинен багато знати і вміти: дуже добре орієнтуватися в психології, праві, містобудуванні, іпотеці, банківських програмах, страхових технологіях і багато іншого. У Києві в нерухомості трудяться понад 500 (!) Фірм і фірмочок, тобто тисяч десять ріелторів, але професіоналів з них - на кілька порядків менше.

Той момент, що поки в Україні немає державного ліцензування ріелторів і ріелторських фірм. Це посилює недовіру громадян до них. Однак зараз розроблені і знаходяться на розгляді в комітетах Верховної Ради кілька законопроектів про ріелторську діяльність

Хто такий справжній ріелтор? Це фахівець, який не тільки підшукає Вам квартиру після необхідного числа переглядів (врешті-решт, Ви можете зробити це самі, велике вміння або спеціальні знання тут не потрібні), але і перевірить всі обставини, пов'язані з угодою, не побоїться поставити свій підпис на «Договорі з обслуговування клієнта», який назавжди залишиться у Покупця, і буде нести відповідальність за свої дії. Саме такий фахівець - справжній ріелтор, інші псевдо-фахівці лише дискредитують це високе звання

Робота ріелтора полягає не тільки в продажу всіх видів нерухомості і в подальшому пошуку під цю нерухомість покупців. Спектр обов'язків ріелтора значно ширше, а робота дуже енергозатратна. В цілому ж ця професія має на увазі наступні етапи: ріелтор зв'язується з клієнтом, уточнює, що тому треба, робить добірку, організовує покази, вибудовує "ланцюжок", оформляє угоду.

Успішні брокери віддають своїй роботі по дванадцять годин на добу, а іноді і більше. Клієнт - понад усе, і це закон! Якщо ріелтор успішний і його рекомендують друзям і знайомим, то дзвінки йому просто не припиняються. Тому що клієнтам потрібні поради, консультації, просто моральна підтримка, причому для деяких з них така потреба може виникнути і пізно ввечері, і рано вранці у вихідний день. У подібних випадках необхідно грамотно розподілити телефонні номери: окремо робочий, окремо домашній

В обов'язки ріелтора входить також подача реклами. Реклама в роботі ріелтора - це комерційна основа. Успішний ріелтор подає в тиждень до сотні оголошень, але ріелтор завжди повинен пам'ятати, що він відповідає за достовірність інформації про продаваних об'єктах нерухомості. До слова, іноді бувають клієнти, які дуже ревно ставляться до своїх будинків і квартир. У них вистачає часу і терпіння для вивчення рекламної преси. Тому ріелтору не в новину дзвінки плану: "А чому ви написали, що квартира з косметичним ремонтом, коли вона у мене з капітальним?" Клієнти бувають і примхливі, і нервові, і недовірливі, і неврівноважені, а ріелтор повинен завжди залишатися ввічливим і чуйним.

Ріелтор повинен коригувати інформаційну базу. У цю роботу входить перевірка цін, наявність об'єкта нерухомості в продажу. На професійному сленгу такий процес називається "прозвоном" - цим займаються для того, щоб не витрачати час на роботу з об'єктами, яких вже немає в продажу.

Тільки здається, що в політиці, футболі, медицині і нерухомості все все розуміють. Це глибока помилка. Вибір ріелторської фірми та ріелтора - найвідповідальніший етап для покупця. Багато припускаються помилки - шукають брокера, а не фірму. Це не правильно. У відомій фірмі, яка піклується про свою репутацію, не може бути поганого ріелтора - його просто не будуть там тримати. Тому краще орієнтуватися на агентство нерухомості.

Не варто користуватися послугами знайомих, які недавно купили (продали) квартиру і вирішили, що можуть професійно, тобто за гроші, займатися операціями з нерухомістю. Це дуже небезпечно, адже знань у таких посередників украй мало. Пироги повинен піч пиріжник, чоботи шити - швець, а продавати квартири - ріелтор!

Незважаючи на те, що послуги ріелтора досить дороги, запрошувати ріелтора вигідно: він заощадить Вам сили, здоров'я і час. Крім того, слід пам'ятати, що без ріелтора можна втратити набагато більше - гроші за квартиру. Адже коли Ви даєте рекламу на свій телефон або обдзвонювати всі фірми поспіль, Ви на все місто кричите: у мене, у такого-то по такому-то адресою, є або скоро буде велика сума для покупки квартири. Дізнатися прізвище та адресу за номером телефону - питання двох хвилин.

За які конкретно послуги ріелтор бере гроші? Деякі ріелтори стверджують, що за інформацію. Але ж інформація є в багатьох журналах, газетах, в Інтернеті, на стовпах і т.д. Знайти цікаве оголошення і організувати перегляд зможе і школяр. Професійний ріелтор бере гроші за зниження ризиків! Звичайно, повністю виключити їх не можна, а ось звести до мінімуму - можна. І це під силу тільки професійному ріелтору.

Що повинен забезпечити грамотний ріелтор для свого клієнта? Покупцеві ріелтор потрібен насамперед - для забезпечення безпеки, для захисту від шахраїв і аферистів і для відчуження нерухомості таким способом, щоб гарантувати виконання продавцем своїх зобов'язань перед покупцем. Ріелтор повинен:

• зібрати і надати покупцеві всі документи, необхідні для підписання договору купівлі-продажу, а також мають відношення до особистостей продавців (наприклад, довідка з психоневрологічного диспансеру) або до об'єкта (наприклад, висновок про технічний стан будинку);
• проконтролювати виписку з квартири не пізніше обумовленої дати;
• проконтролювати звільнення квартири не пізніше обумовленої дати;
• упевнитися в погашенні всіх комунальних заборгованостей і телефонних переговорів на день передачі ключів;
• ріелтор сприяє покупцеві в переоформленні телефонної лінії;
• ріелтор перевіряє щоб продавець не міняв і не демонтував без дозволу покупця електро- та сантехнічне обладнання квартири;
• ріелтор зобов'язаний попередити покупця про права третіх осіб на об'єкт

Зобов'язань у продавця перед покупцем чимало, тому що поважає себе покупець просто повинен найняти ріелтора. Ріелтор забезпечить їх виконання і візьме на себе відповідальність за «чистоту» і законність покупки нерухомості, підписавши з клієнтом договір обслуговування.

Ріелтор - психолог

Ріелтор повинен обов'язково вловити порухи душі клієнта і своїми ж словами розповісти що у того всередині, тим самим підштовхнувши людину до потрібних кроків. Бути ріелтором психологічно важко, тому що робота з людьми завжди несе моральну навантаження - ріелтор часто переймається проблемами клієнта. За його допомогою звертаються різні люди - ділові і далекі від світу бізнесу, приємні і нав'язливі.

Професія ріелтора дуже цікава, тому що вона дуже різнопланова. Ріелтор - це і психолог, і доктор, і юрист, і десь актор. Ефективне спілкування - це одне з умінь, яким повинен досконало володіти ріелтор. Комунікативна здатність веде людину до успіху: чим більше він спілкується, тим більше у нього зв'язків, отже, тим більша кількість угод відбувається.

Іноді трапляються складні клієнти, від яких ріелтору доводиться вислуховувати інформацію, абсолютно що не стосується предмета роботи. Таким людям просто потрібно поговорити про свої проблеми зі здоров'ям, поскаржитися на невдячних дітей, розповісти про хвороби улюбленої собачки, кішки, хом'ячка ... Але кожного з них брокер повинен вислухати, іноді заспокоїти, дати пораду, допомогти, врешті-решт.

Чим більше ріелтор дізнається про причини, що спонукала клієнта зайнятися пошуком нового об'єкта або продажем старої квартири, тим в більш короткі терміни він підшукає йому вдалий варіант. Адже людина завжди інтуїтивно відчуває, як до нього ставляться. "Приклеєна посмішка" не допоможе ріелтору, десь на рівні підсвідомості клієнт відчуває, чи щиро сприймають його проблему і точно так само відноситься і до ріелтора, і до агентству нерухомості, послугами якого він вирішив скористатися.

Клієнти бувають дуже цікавими співрозмовниками, тому часто між ріелтором і клієнтом зав'язуються теплі відносини, які з часом перетворюються в міцну дружбу. Бувають навіть такі ситуації, коли сам клієнт стає ріелтором.

Уміння слухати, тактовність - невід'ємні якості успішного брокера. Адже продаж квартири - це питання страшної психологічної ломки. Найчастіше для тих, хто займається бізнесом, квартира - це витратний матеріал, а для тих, хто розлучається з обжитим роками місцем - велика травма. Цих людей потрібно розуміти, підтримати. Тому ріелтор повинен бути другом клієнта.

Ріелтор та ріелторська діяльність: ризики

"Реальність виявляється дуже суворою - вона не відповідає первинним уявленням про нашу працю. Пройшовши випробування невдачами, тільки один з десяти тих, хто прийшов знаходить себе в цьому бізнесі", - говорить Едуард Бразас.

Постійною проблемою ріелтора є хитрі клієнти. Такі, запримітивши підходящий варіант покупки або продажу, можуть запросто відмовитися від послуг посередника, повернутися до продавця і запропонувати укласти угоду безпосередньо.

Особливо несолодко живеться "сірим" брокерам. "Я збираю всі довідки, погашаю борги, ходжу в БТІ, перевіряю наявність заборони на відчуження, вивчаю наявність проблемних зон, але на будь-якому етапі мені можуть сказати: до побачення. Таких випадків було чимало", - розповідає ріелтор одинак ​​Галина.

Для співробітників агентств підстраховуванням є договір. Але спритний замовник, вчасно звернувши вбік, може обійти і його. Особливо багато неприємностей підстерігає на ниві вторинної нерухомості. Один відомий телеведучий через посередника купив квартиру в Києві, на Куренівці. У колишнього власника, який спочив у бозі, виявився малолітній син, чомусь "пропущений" в документах при попередній угоді. Результат: ріелтор з телеведучим тепер разом вештаються по судах.

Думки фахівців про ріелторів

Гертруда Сиволобова, президент Української гільдії ріелторів, заступник генерального директора Київського центру нерухомості (170 агентств):

"Існує думка, що ріелтори гребуть гроші лопатою, але це міф. У роботі ріелтора існує безліч підводних каменів. Отримавши замовлення, посередник шукає і знаходить варіанти, а продавець раптом передумує і знімає об'єкт з продажу. У кращому випадку порядна клієнт поверне ріелтору гроші за рекламу. В інших країнах послуги ріелтора оплачуються, навіть якщо угода не відбулася через відмову сторін. На жаль, у нас такі умови обслуговування не практикуються.

На мій погляд, посередництвом повинні займатися люди, які мають до цього здібності, бажано з вищою юридичною, педагогічною або військовою освітою, а також психологи. Вчитися потрібно постійно - на тренінгах, майстер-класах, семінарах. Посередник повинен добре знати закони, розбиратися в будівництві, вміти правильно вести переговори, бути вихованим. Всіх цікавить заробітна плата посередника. Багато хто приходить в агентства нерухомості з-за ілюзій з приводу великих грошей. А через півроку-рік йдуть, усвідомивши, що гроші приходять тільки після наполегливої ​​праці. "

Директор АН "Кіевград'-Інфо"

Ріелторські послуги НЕ піддаються чіткій таріфікації. Є орієнтир - 3-5% від суми найпростішої догоди. Если в оформленні беруть участь два ріелтора - з боку продавця и покупця то сума комісссіонніх все одне не перевіщує 5%, и Цю суму за негласним правилом ріелтори ділять порівну. Если замовник продає нерухомість и тут же купує нову, комісія збільшується. А Взагалі-то розмір винагороди ріелтора учасники купівлі-продажу обумовлюють індивідуально. Адже брати однаковий відсоток у разі, коли квартира коштує $ 40 тис. І $ 300 тис., - не цілком виправдано. Хоча, в разі, коли клієнт продає, а потім купує - можлива істотна знижка при покупці.

Пошук нерухомості

Пристойно заробляти може дозволити ріелтору тільки його наполегливість. Учасники ринку відзначають, що щомісячний дохід ріелтора, який працює на первинному і вторинному ринках житла, складає $ 500-1000. При цьому заробіток основної частини ріелторів - тільки відсотки.

На етапі стажування початківець агент повинен заробляти не менше $ 300-400 на місяць. Інакше просто немає сенсу залишатися в професії, тому що необхідно нести обов'язкові витрати: реклама в ЗМІ і в Інтернеті, і оплата мобільного і міського телефону, тому що робота ріелтора не припиняється і вдома.

Для професійних фахівців і керівного складу агентств з нерухомості іноді передбачена фіксована частина заробітку, в Києві вона становить від $ 300 до $ 800. У регіонах ця сума менше в середньому рази в два.

Загальний же місячний дохід досвідченого ріелтора може досягати декількох тисяч доларів. Ріелтор, який працює з заміськими напрямами, землею і котеджами, можуть заробляти і більше. Найспритніші і відчайдушні вміють "накрутити", скажімо, на об'єкті вартістю в $ 500 тис. $ 10-20 тис.

У той же час угода по землі може тривати 2-3 місяці. А ще доводиться враховувати всілякі витрати: потрібно мати машину, оплачувати бензин, поточний ремонт, рекламу, мобільний. За це зазвичай платить сам ріелтор. Крім того, тільки один перегляд займає близько двох годин. У той час як в Києві за дві години можна переглянути мінімум 6 квартир і визначитися з об'єктом. А заміську нерухомість клієнт вибирає ретельніше - великі капіталовкладення як ні як.

Читайте в цьому розділі:

Термін ріелтор з'явився в Класифікаторі професій років зо два тому, є навіть - День ріелтора, який з 2000 року, відзначається 9 жовтня.

Професійний ріелтор повинен багато знати і вміти: дуже добре орієнтуватися в психології, праві, містобудуванні, іпотеці, банківських програмах, страхових технологіях і багато іншого. У Києві в нерухомості трудяться понад 500 (!) Фірм і фірмочок, тобто тисяч десять ріелторів, але професіоналів з них - на кілька порядків менше.

Той момент, що поки в Україні немає державного ліцензування ріелторів і ріелторських фірм. Це посилює недовіру громадян до них. Однак зараз розроблені і знаходяться на розгляді в комітетах Верховної Ради кілька законопроектів про ріелторську діяльність

Хто такий справжній ріелтор? Це фахівець, який не тільки підшукає Вам квартиру після необхідного числа переглядів (врешті-решт, Ви можете зробити це самі, велике вміння або спеціальні знання тут не потрібні), але і перевірить всі обставини, пов'язані з угодою, не побоїться поставити свій підпис на «Договорі з обслуговування клієнта», який назавжди залишиться у Покупця, і буде нести відповідальність за свої дії. Саме такий фахівець - справжній ріелтор, інші псевдо-фахівці лише дискредитують це високе звання