Ринок нерухомості традиційно вважається одним з найбільш показових індикаторів економічної і політичної ситуації в країні або регіоні. У випадку України до економіки і політики додалася і війна. Природно, що найбільший вплив цей фактор мав на регіон, який опинився в зоні бойових дій - Донбас. І ціни на квартири в столиці Донбасу - Донецьку логічно повторюють всі перипетії останніх двох років, аналізує портал таймер .
переддень війни
Напередодні війни Донецьк неодноразово займав перші місця серед міст України по самим різним показникам. Так, два останніх передвоєнних року (2012 і 2013) за версією журналу «Forbes» місто визнавався кращим місцем для ведення бізнесу в Україні. Зокрема цей рейтинг враховував збалансованість міського бюджету, прямі іноземні інвестиції ($ 1,7 млрд. В 2013 році), величину податкових надходжень, зростання показників промислового виробництва, а також безпеку життя. До речі, крім Донецька в першу 30-ку кращих міст України тоді ж увійшли Горлівка, Макіївка і Маріуполь, а друге місце після Донецька, два роки поспіль займала Одеса. Де купити поїсти на Донбасі
Крім того, за підсумками всеукраїнського конкурсу «Населений пункт найкращого благоустрою і підтримки громадського порядку», який з 2003 року проводить Міністерство регіонального розвитку України, Донецьк протягом семи років займав перше місце (разом з Києвом), а протягом 2011-2013 років другого місце (за підсумками 2012 і 2013 років Одеса разом з Києвом займали перше місце). Типові фіналісти цього конкурсу - Київ, Донецьк, Одеса, Дніпропетровськ, Харків. Цікаво, що в 2008 році в Москві на міжнародному форумі «Мегаполіс - 21 століття» Донецьк отримав диплом «Краще місто СНД».
Втім, за окремими ціновими показниками Донецьк багато років займав провідне становище в Україні (серед обласних центрів), зокрема, за цінами на елітну нерухомість. Влітку 2013 року 4-кімнатна квартира у Ворошиловському районі, загальна площа - 140 кв. м. з ремонтом, меблями, технікою і місцем на парковці продавалася за $ 430 тис., а таунхаус в містечку «Липки» площею 400 кв. м обійшовся б у $ 600 тис. Для порівняння, в той же період елітна 4-х кімнатна квартира в Дніпропетровську площею 300 кв. м з панорамним видом на Дніпро продавалася за $ 400 тис., а в Одесі на Фонтані квартира площею 165 кв. м з видом на море - за $ 300 тис.
Якщо продаж нерухомості в Донецьку до війни була на середньому ціновому рівні, то в плані оренди це був один з найдорожчих міст країни. Середня вартість місячної оренди однокімнатної квартири в 2013 році коливалася на рівні $ 340, двокімнатної - $ 470, трикімнатної - $ 650. У розрізі країни за цим показником Донецьк займав четверте місце після Києва, Одеси і Харкова.
Відповідно, у віддалених від центру районах однокімнатну квартиру, як то кажуть, в житловому стані можна було шукати, починаючи з $ 200, а ось двох-трикімнатна квартира в центрі, та ще й в елітній новобудові обійшлася б уже в $ 1500..
Війна і блокада
Звичайно, 2014 рік став кризовим не тільки для Донбасу. Попит на нерухомість, як і ціни, просіли в усій Україні. Наприклад, в Києві, де влітку 2013 року середня вартість квадратного метра житла становила $ 1800, вже в січні 2015 року той же метр коштував $ 990, а до січня 2016 подешевшав до $ 920. Хоча, як видно з наведених цифр, ціна в гривневому еквіваленті постійно росла. Змінювалася і вартість оренди. Якщо до війни однокімнатна квартира в житловому стані в окраїнних районах Києва обійшлася б в $ 300 в місяць, то тепер ця ж квартира буде коштувати $ 120.
Природно, що Донецьк, до якого до літа 2014 року докотилися бойові дії, а до листопада і економічна блокада, чекало куди більш істотне падіння цін. У розпал війни місто покинуло не менше 400 тис. Жителів, так що населення Донецька скоротилося приблизно до півмільйона. Українські офіційні установи припинили роботу, що вкрай ускладнило оформлення угод з нерухомості. Критичною відміткою стала зима 2015 року, коли протягом січня-лютого не було оформлено жодної угоди з продажу. До цього моменту ціни досягли рекордно низьких позначок. Якщо найдешевша однокімнатна квартира в 2013 році обійшлася б покупцеві в $ 20 тис., То на початку зими 2015 вона ж оцінювалася в $ 5 тис., Правда, за умови, що квартира розташована в так званому «червоному районі», тобто наближеному до фронту . У виняткових випадках деякі господарі були готові до продажу і за $ 2-3 тисяч, а двокімнатну квартиру можна було знайти і за $ 5-6 тис. І все ж не всі пропозиції були настільки дешевими. Так, середні ціни на однокімнатні квартири, в залежності від району, становили від $ 7 до $ 10 тис., Двокімнатні - $ 13-15 тис, «троячки» і «четирешкі» - від $ 30 тис. Таким чином можна констатувати, що середні ціни в місті (в спокійних районах) впали на одно-двокімнатні квартири в середньому втричі, на більші квартири - вдвічі в доларовому еквіваленті. Що стосується елітних квартир, то рік тому їх власники все ще намагалися отримати за них свої заповітні $ 300-400 тисяч, не звертаючи уваги на об'єктивну реальність. У Донецькій області проходить децентралізація
Більш активним був весь цей час ринок оренди. Війна перемішала населення, хоча багато хто виїхав, але в місті з'явилися і десятки тисяч нових жителів, як з інших регіонів України, так і з сусідньої Росії. Крім того, з'явилося багато бажаючих орендувати на час бойових дій житло подалі від лінії фронту. Власне, лінією фронту багато в чому і обумовлювалася вартість оренди. У найбільш небезпечних районах вартість оренди, якщо знаходилися бажаючі, звелася фактично до вартості щомісячної квартплати в $ 30, в більш віддалених від фронту районах вартість однокімнатної квартири могла доходити до $ 60, а в центрі - до 100 $. Відповідно, двох-трикімнатну квартиру, в хорошому стані, можна було зняти за $ 50-100 і $ 150 в центрі. Звичайно, це стосується стандартної радянської нерухомості. У новобудовах ціни залишалися істотно вищими, хоча і мізерними в порівнянні з довоєнними часами. Так, двокімнатна в 80-100 кв. м з відмінним ремонтом і технікою, обійшлася б рік тому в $ 250, а трикімнатна площею 100-150 кв.м здавалася за $ 350. Таким чином, можна констатувати, що війна і економічний занепад міста, знизив вартість оренди в залежності від району і стану нерухомості в 5-10 разів.
нормалізація
2015 рік був вдалим для невизнаних республік. Сталий перемир'я, поява місцевих органів влади і новостворених державних установ і відновлення роботи економіки поступово покращували становище регіону. До кінця року в ДНР повернулося не менше 500 тис. Жителів, близько 300 тис. З яких в Донецьк. Сьогодні населення столиці Донбасу за все на 100-150 тис. (10-15%) менше, ніж в довоєнні роки. Природно, що все це позначилося і на цінах на нерухомість в Донецьку. До лютого 2016 року найдешевша однокімнатна квартира, за винятком хіба що районів сильних руйнувань, обійдеться вже в $ 10 тис. А звичайна радянська квартира в центральному районі має мінімальну ціну $ 15 тис. На даний момент середня вартість однокімнатної квартири у віддалених від центру районах становить приблизно $ 14-15 тисяч, двокімнатна обійдеться в середньому в $ 20 тис., трикімнатна - $ 35 тис. Вцентре порядок цифр помітно вище: $ 23тис., $ 35 тис. і $ 45 тис. відповідно. У сегменті елітного житла квартиру в новобудові з площею до 150 кв.м зараз виставляють на продаж за $ 100-150 тис. Тобто, в порівнянні з довоєнним часом ціни впали приблизно вдвічі в доларовому еквіваленті, як власне і в столиці України. Показово, що сьогодні ціни в прифронтовому Донецьку аналогічні цінами мирного Дніпропетровська. «АТБ» боїться захоплення депутатом з Радикальної партії
Ціни на оренду квартир також зросли, що, правда, не настільки істотно, як у випадку з продажем. Так, вартість найбільш дешевих квартир залишилася в районі $ 30, однак середня вартість піднялася з приблизно $ 50 до $ 70, при цьому вартість однокімнатної новобудови в залежності від району та комплектації становить приблизно $ 170-250, звичайна однокімнатна квартира в центрі в середній вартості зросла приблизно до $ 100 . Приблизно на 30% зросла і вартість оренди квартир з двома-трьома кімнатами. Що стосується елітних квартир, то на даний момент вартість квартири в 100-150 кв. м становить приблизно $ 350- $ 500.
Стан ринку нерухомості в Донецьку на даний момент, звичайно, не відображає рівень купівельної спроможності населення. Однак він показує, що ситуація в регіоні стабілізувалася і вже не представляється настільки катастрофічною для місцевого населення, щоб позбавлятися від нерухомості за будь-яку ціну. Крім того, це свідчить про те, що місцеве населення цілком уживається з владою самопроголошеної республіки. Зростаючі ж ціни на оренду відповідають зростанню населення в місті. Втім, ринок нерухомості в Донецьку залишається значно слабкіше українського, який в свою чергу за оцінками ріелторських компаній досяг за кількістю угод чи не двадцятирічного мінімуму.
Фото: http://timer-odessa.net/
таймер