Кілька років тому всюди рясніли оголошення "Куплю квартиру", "Викуп квартир" і т.д. Зараз такі пропозиції на ринку нерухомості також є. Спробуємо розібратися в вигідності даних послуг.

Навіщо «воно» власникам?
Причини, які змушують господарів швидко продавати квартиру, в общем-то, відомі. Найчастіше це необхідність в терміновому дорогого лікування. Буває і так, що людина потрапила в якусь халепу. Випадок не те щоб масовий, але досить показовий: керуючи автомобілем, водій скоїв наїзд на пішохода. Загрожувала в'язниця, але потерпілий через адвоката делікатно натякнув, що відкличе позов із суду, якщо отримає 1 млн. Руб. Водій - який приблизно рік тому отримав у спадок квартиру і весь цей час досить ліниво намагався її продати - тут, природно, надзвичайно підбадьорився і побажав реалізувати якомога швидше.

Бувають і резони зі сфери бізнесу. «Один наш клієнт був власником невеликого швейного підприємства, - розповідає Михайло Роздольський, керівник відділення« Жовтневе Поле »компанії« Інком-Нерухомість ». - У нього з'явилася можливість купити велику партію відмінною тканини по «викидною» ціною. Але готівкових коштів не було, продаж автомобіля теж не вирішувала питання. Тоді бізнесмен пішов ва-банк: терміново продав свою квартиру і купив цю партію. Треба сказати, що рішення виявилося абсолютно вірним: бізнес вдалося вивести на якісно новий рівень. Уже через півтора року цей чоловік купував квартиру в межах Бульварного кільця площею в три рази більша за попередню ».

Правда, не всі завжди так відкрито і необразливо: іноді за заявленою потребою терміново продати (і навіть наявного благовидого пояснення на кшталт негайної операції для хворої дитини) ховається намір обдурити покупця. «Розрахунок на те, щоб покупець в поспіху або від жадібності пропустив« отруєну пігулку », заховану в цій угоді, - каже Станіслав Коротков, керівник відділу Управління вторинного ринку холдингу МГСН. - Це може бути, наприклад, сумнівна історія квартири. Тому терміновим викупом можуть займатися тільки професіонали: ці угоди пов'язані з високим ступенем ризику ».

Навіщо купують?

Якщо абстрагуватися від нинішнього стану ринку нерухомості і говорити про ситуацію, яку завжди було прийнято вважати нормальною (тобто постійне підвищення цін), то відповідь лежить на поверхні. Купуємо об'єкт з дисконтом в 20-40%, якщо потрібно - упорядковуємо (для цього часто в квартирі потрібно всього-то викинути непотріб і вимити вікна) і через 2-3 місяці продаємо за нормальною ринковою вартістю. А ціни за ці 2-3 місяці ще й підросли відсотків на 10 - зовсім чудово.

Існувала і ще одна необхідність - Станіслав Коротков (МГСН) називає її «технологічної». У 90-ті роки дуже популярною у ріелторів операцією було розселення комунальних квартир в Центрі з метою подальшого продажу їх заможним покупцям. Для розселення комуналок потрібні невеликі дешеві квартири, а цей товар найбільш ходовий, такі об'єкти завжди швидко знаходять покупця. Тому багато агентств створювали у себе «банк» квартир під роз'їзд - зазвичай «одинички» в 9- і 12-поверхових будинках в спальних районах.

... Але це, як ми вже сказали, реалії минулих часів. Що сьогодні? В останній рік ринок тільки знижувався - відповідно, власне спекулятивні операції (сьогодні купили - через три місяці продали помітно дорожче) стали неможливими. Відцвіли і бізнес по розселенню комуналок: самих цих квартир стало менше (ріелтори розселили всіх осудних жителів, залишилися тільки з неадекватними апетитами), а попит скоротився - до послуг багатих людей побудовано багато сучасного житла, хорошого і різного.

Так що ті деякі компанії, які продовжують рекламувати послугу «термінового викупу», розраховують сьогодні тільки на одне: що попадеться якийсь абсолютно неймовірний за вигідністю варіант. Автор перевірив це дуже просто: взяв власну квартиру, оцінив її за допомогою електронного сервісу «Безкоштовна оцінка квартир в Москві в режимі онлайн» - вийшло приблизно 5,5 млн. Руб. А потім подзвонив по рекламі такої компанії - там назвали ціну в 2,5 млн.

технологічні тонкощі

Розповіли нам ріелтори про деякі труднощі, з якими стикаються ріелторські компанії, що практикують швидкий викуп. За ідеєю, квартиру має викупити агентство. Однак оформлення квартири на компанію завжди вабило додаткові витрати, пов'язані з реєстрацією угоди, бухгалтерським обліком і оподаткуванням.

Тому, каже Костянтин Шибецька, директор відділення агентства «МІЦ-нерухомість», найчастіше власником ставало фізична особа - співробітник компанії або хтось із родичів її власника. Що (це автор вже від себе) іноді призводило до чадним прецедентів: співробітник, на якому «висіла» пара квартир, оголошував, що звільняється. Законних важелів тиску на окаянца тут в принципі немає, керівництву компанії доводилося користуватися незаконними - в загальному, ситуація, дуже схожа на ту, в якій звинувачують сьогодні пана Чичваркіна.

... Звичайним громадянам, звичайно, більш цікава не ця «кухня» ріелторських агентств, а власні інтереси. Перш за все, як швидко вони отримають гроші? Відповідь дуже проста - після державної реєстрації угоди. У 90-ті і на початку 2000-х років цей процес займав один день, потім терміни стали більшими, але існувала т.зв. «Прискорена процедура» - п'ять робочих днів. Зараз немає і її, і реєстрація займає 1 місяць. Так що швидше не вийде ніяк. В крайньому випадку, агентство на свій страх і ризик може виплатити продавцеві частина грошей вперед - але в будь-якому випадку це буде трохи, відсотків 20 від усієї суми.

Друге питання: скільки отримає продавець? У колишні, більш сприятливі часи можна було розраховувати на 60-80% від ринкової вартості. Сьогодні - см. Кінець попередньої глави. Тобто близько 45%.

інші можливості
Вони активно поширилися на ринку років зо два тому - в період піку іпотечного кредитування. Без особливих проблем можна було отримати ломбардний кредит - під заставу наявної квартіри.Заложів квартиру банку, можна було отримати як раз 70-80% від ринкової вартості квартири.

«Ці схеми набагато зручніше і боржникам, і кредиторам, - вважає Костянтин Шибецька (« МІЦ-нерухомість »). - Банки отримують постійний дохід у вигляді відсотків за користування кредитом, а позичальники залишаються при квартирі. При цьому в обох сторін залишається простір для маневру, тому що за взаємною згодою сторін можна продати заставну нерухомість. Але це буде продаж вже за ціною трохи нижче за ринок, а не з таким істотним дисконтом, як при терміновому викупі ».

Сьогодні, як відомо, іпотечне кредитування серйозно прихлопнул криза. Але хочеться сподіватися, що це не назавжди - ринок відновляться, банки знову запустять кредитні програми - в тому числі і ломбардні.

... Існує і ще одна «форма термінового продажу» - тут, правда, без лапок не обійтися, оскільки мова йде про звичайний обман. Хоча, як у О.Бендера, і не підпадає під статті Кримінального кодексу. Власнику квартири, якому потрібно терміново його збути з рук, обіцяють це зробити. Навіть кажуть, що на вашу квартиру вже знайдений покупець, і для вірності можуть пред'явити важливо надувати щоки громадянина - зазвичай в цій ролі виступає хтось із співробітників агентства. Але з угодою весь час щось не складається - то «покупець» кудись їде, то йому раптом потрібно порадитися з мамою. А агентство тим часом судорожно намагається продати квартиру за ціною в 90-95% від ринку. Природно, на руки господар цих грошей не отримає ...

Що буде?

Інтерес агентств до викупу квартир завжди залежить від динаміки ринку. Чим швидше ростуть ціни, тим вигідніше подібні операції. Зараз ринок після тривалого зниження начебто встає. Але рано чи пізно зростання цін відновиться. «І пропозиція термінового викупу знову з'явиться», - переконаний Андрій Банников, виконавчий директор агентства нерухомості «Азбука Житла».

Інше питання: чи буде послуга потрібна споживачам? Якщо відновиться весь ринок, то повернуться і банківські ломбардні кредити. Фахівці вважають, що терміновий викуп стане менш затребуваним, але повністю з рику не втече. «Справа в тому, що банки висувають досить жорсткі умови до андеррайтингу позичальника, і далеко не всі бажаючі зможуть його пройти, - пояснив журналу Metrinfo.Ru Михайло Роздольський (« Інком-Нерухомість »). - Далеко не у всіх біла зарплата, тому кредит такі люди отримати не можуть ».

Metrinfo.Ru