Федеральний закон «Про пайовому будівництві» - основний правовий документ, керуючись яким забудовник і пайовик укладають договір пайової участі, і співпрацюють один з одним на протязі всього терміну його дії. Застав успішної співпраці в першу чергу є уважне вивчення норм договору перед його підписанням. У випадках, коли у пайовиків виникають претензії до будівельній фірмі, вони часто не посилаються на жодні норми права (що дає забудовнику привід визнати претензію необгрунтованої) або посилаються на норми законів, які або не відповідають предмету претензії, або носять занадто загальний характер.
Короткий зміст
Досліджуваний закон складається з 27 статей і регулює більшість відносин, пов'язаних з пайовою будівництвом. Його дія в першу чергу направлено на захист прав і грошових коштів пайовиків. У його змісті докладно відображені:
- зобов'язання сторін за договором;
- опис особливостей відкриття та закриття рахунків, необхідних для розрахунків по ДДУ;
- опис процесу державної реєстрації об'єкту, що будується;
- зміст всієї необхідної для пайовика інформації про забудовника і про об'єкт будівництва, зазначеної у проектній декларації;
- вказівка видів захисту пайовиками своїх прав.
На що звернути увагу (найважливіші моменти закону)
З моменту створення закону в 2004 році в нього було внесено величезну кількість поправок. Вони привели до того, зараз цей документ повноваго захищає права обох сторін і в той же час підвищує ступінь відповідальності будівельників за недотримання умов договору. При його укладанні варто звернути увагу на істотні умови, без яких він може бути визнаний недійсним. Згідно 214-ФЗ при укладанні в ньому повинно бути зазначено:
- вся необхідна інформація про об'єкт, що будується;
- страхування відповідальності забудовника перед пайовиком;
- терміни передачі готового об'єкта;
- фіксована ціна договору із зазначенням порядку і терміну оплати;
- вказівка гарантійного терміну на споруджуваний об'єкт.
Якщо хоча б один з перерахованих вище пунктів в договорі відсутній або вказаний неправильно (наприклад, відсутні всі необхідні дані про об'єкт, що будується) це буде достатньою підставою для визнання договору недійсним.
Зміни, що діють з 1 січня 2017 року моменту створення закону здебільшого були спрямовані на захист прав пайовиків і посилення відповідальності забудовників. На будь-який з стадій будівельного процесу пайовик може зіткнутися з багатьма перешкодами, які можуть виникнути і з вини забудовника, і в силу непередбачених обставин. Але при будь-якому вигляді спору дольщику необхідно пам'ятати про основні гарантії, прописаних в законі, які:
- не дозволяють забудовникові внести зміни в ДДУ без згоди пайовика;
- покладають всі матеріальні ризики на будівельну компанію шляхом страхування цивільної відповідальності.
Крім того, якщо покупець квартири - фізична особа, він повинен пам'ятати, що крім 214 ФЗ його права захищені Законом «Про захист прав споживачів». Статус фізичної особи дає право при стягнення неустойки через суд збільшувати її суму в два рази. Наприклад, якщо забудовник надав вам квартиру з великим терміном прострочення, а саме житло було з істотними недоліками (квартира без оздоблення, квартира з меншою, ніж вказана у договорі площею), ви можете при розрахунку суми неустойки збільшити її на правах фізичної особи. Така неустойка розраховується за спеціальним калькулятору. Основою розрахунків служить ставка рефінансування, яка на даний момент становить 8,5%.
ЖБК - що це таке?
Але як би закон не захищав права пайовиків і яку б відповідальність при цьому не ніс забудовник, ніхто не застрахований від форс-мажорних обставин, через які будівництво може, залишитися незавершеним. Якщо будівельна фірма збанкрутувала, пайовики можуть створити житлово-будівельний кооператив (далі - ЖБК), щоб завершити будівництво. Після банкрутства забудовника за допомогою створення ЖБК пайовики можуть завершити будівництво в тому випадку, якщо вони:
- внесуть власні кошти для розрахунків з кредиторами;
- погасять поточні платежі будівельної фірми.
Якщо ці умови будуть виконані, майбутні власники зможуть створити ЖБК і власними силами завершити будівництво.
висновки
Одним з головних переваг даного закону є докладний опис випадків, при яких забудовник може розірвати договір і розраховувати на виплату неустойки. Крім того цей закон чітко прописує перелік відомостей, які вам необхідно знати як про забудовника так і про споруджуваному об'єкті. Даний закон в першу чергу спрямований на захист прав пайовиків, що знаходить своє відображення в багатьох пунктах, наприклад, в різниці в сумі штрафів за прострочення термінів. І незважаючи на численні нюанси і форс-мажорні обставини, які можуть виникнути в ході дії даного договору багатьох проблем можна уникнути шляхом простого вивчення своїх прав, прописаних в законі і договорі, що дозволить істотно знизити ризики і отримати готовий об'єкт вчасно і в якісному стані .