Кадастрова оцінка дачних ділянок призведе до розорення багатьох росіян

А тепер - сюрприз!

Податок на нерухомість - в тому числі і на землю - раніше визначався її інвентаризаційної вартістю. Вона була дуже низькою, тому за свої ділянки люди платили символічні гроші.

Але перш ніж вводити такий податок, влади, звичайно, повинні всі ділянки по-ринковому оцінити.

У Підмосков'ї оцінка проводилася в 2013 році. Якщо ви ще не знаєте, о котрій оцінили вашу ділянку, це легко дізнатися.

Найпростіше - по Публічної кадастровій карті. Вона висить на сайті Росреестра. Її треба відкрити, ввести в пошуковий рядок кадастровий номер тієї ділянки, яка вас цікавить, і на екрані з'являться всі його дані, включаючи вартість.

Можна знайти ділянку і без кадастрового номера, якщо ви пам'ятаєте його орієнтири. Я, наприклад, так і зробила. Знайшла на мапі довколишнє селище, потім - наше садове товариство, відрахувала провулки від в'їзду - і ось він, наш ділянку, другий від кута. Оцінений в 298 з чимось тисяч рублів. У сусідів - точно так же.

Ціна, в загальному, справедлива. Ділянки по 6 соток у нас в СНТ зараз так і продають - тисяч по 300. Є ще по 10 соток, вони дорожче. Але і в Публічній кадастровій карті у них теж проставлена ​​інша ціна - більше 400 тисяч. Так що нам не доводиться скаржитися на завищену оцінку. Принаймні - на даний момент.

Але не всім так пощастило.

Мої родичі живуть в селищі малоповерхової забудови, у них будинок і ділянку 12 соток, який оцінений в 3 млн руб. Податок за нього може досягати 9 тисяч. Це дуже багато для них. Вони літні люди, на пенсії. Про те, щоб переїхати в дешевше житло, помінятися на квартиру, не хочуть навіть думати. У цьому будинку жили ще батьки чоловіка, а частина їх годує і мобілізує, без грядок і курника вони життя не уявляють.

Сусіди у них в такому ж точно положенні. Новий податок на землю для них - біда. При цьому ніхто не може зрозуміти, чому земля оцінена так високо. В їхньому селищі за такі гроші її не купують.

Оцінка від ліхтаря

Оцінку землі в 2013 році проводили незалежні оцінювачі, яких вибирали на аукціонах регіональні та місцеві влади.

Учасник цього процесу на умовах анонімності розповів «МК», що за перемогу на таких аукціонах комерційні підприємства, які виграли контракт, віддавали владі великий відсоток від його суми. Відповідно, на проведення оціночних робіт у них залишалося набагато менше грошей, ніж передбачено об'єктивними розрахунками. За цей мінімум вони і робили мінімум.

«Ви у себе на дачі бачили оцінювачів від районної адміністрації? - каже голова Ради Московського союзу садівників, депутат Держдуми Андрій Туманов. - І ніхто їх не бачив. Вони не виїжджали на місця. Оцінка велася «від ліхтаря».

Незалежні оцінювачі шукали по комп'ютеру оголошення про продаж землі в тому чи іншому районі, щоб зрозуміти, за якою ціною її там продають. Оцінка проводилася по відношенню до земель різного призначення - не тільки під садівництво і дачі, а й під бізнес, гаражі, установи. Оголошення про продаж земель сортувалися за видами користування, для кожного виду виводили середню ціну за квадратний метр і множили на площу оцінюваної ділянки.

При цьому ніхто не брав до уваги той факт, що ціна, за яку ділянку землі пропонується, і ціна, за яку він у підсумку продається, - зовсім не одне і те ж. Вони можуть відрізнятися в рази.

В кінці травня Рахункова палата оприлюднила звіт про перевірку оціночних робіт в Підмосков'ї в 2013 році. У ньому детально описуються робота оцінювачів та її результати.

«Державна кадастрова оцінка земельних ділянок, проведена в 2013 році в Московській і Рязанській областях, грунтувалася на інформації з відкритих джерел ЗМІ про ціну пропозиції угоди. У той же час відомості про реальну ціну угоди оцінювачами не враховувалися. Крім того, при визначенні кадастрової вартості земельної ділянки даним методом часто не враховувалися віддаленість земель від великих міст, розвиток транспортної мережі, інфраструктури, а також інші фактори, що впливають на ринкову вартість земельної ділянки ».

Рахункова палата в ході перевірки виявила дивовижні випадки, коли вартість сусідніх ділянок навіть в одному кадастровому кварталі відрізняється так, ніби один в Урюпіна, а інший - на Майамі.

Одинцовский район, наприклад, село Сівковим. У однієї ділянки кадастрова вартість - 5 млн 673 тисяч, у іншої ділянки, такого ж за площею - всього 608 тисяч.

Або той же район, село Бутинь, дві ділянки по 1227 кв. метрів: один оцінений в 2 млн 688 тис. 639 руб. 21 коп., Інший - в 4 млн 967 тис. 423 руб. 61 коп.

фото: Кирило Іськольдський

У житті все не так, як в кадастр

«Розбіжності у визначенні кадастрової вартості досягають десятків разів, і в окремих випадках державна кадастрова оцінка земель виявляється значно вище, ніж ціна реалізації земельних ділянок», - стверджується в звіті Рахункової палати.

У Чеховському районі в одному і тому ж кадастровому кварталі розкид цін на сусідні земельні ділянки за один кв. м - від 1359 до 2235 руб., в іншому кадастровому кварталі - від 748 до 2158 руб.

В Орехово-Зуєвський розкид цін за кв. м в межах одного кадастрового кварталу - від 742 до 1371, в Дмитрівському - від 660 до 1334, в Митищинському - від 3797 до 5122, в Воскресенському - від 360 до 1390, в Клинском - від 724 до одна тисяча сімсот сорок вісім руб. за кв. метр.

Деякі ділянки через це хаосу опиняються оцінені так дорого, як їх не продаси ні за що на світі.

Рахункова палата, зрозуміло, не могла перевірити, за які гроші громадяни продають ділянки один одному - чи відповідають суми кадастрової оцінки. Але вона вибірково перевірила договору, за якими відчужувані землі продавала адміністрація Красногорського району. Виявилося, що в 44 з 68 випадків ділянки продавалися в 5 і більше разів нижче їх кадастрової оцінки. Наприклад:

- 12 га для розміщення будинки відпочинку з кадастрової вартістю 261,5 млн продані всього за 10 млн;

- 0,76 га для розміщення навчального закладу з кадастрової вартістю 35 млн продані за 6,5 млн;

- 0,22 га для автомобільної стоянки з вартістю 10,4 млн продано за 1,8 млн.

«Середні значення питомої показника кадастрової вартості земель населених пунктів по м Химки, м Котельники, м Балашисі, м Королеву перевищують 5,0 тис. Рублів, - пише Рахункова палата. - Так, ділянку в 10 соток в даних муніципальних утвореннях має кадастрову вартість близько 5,0 млн рублів, і при ставці земельного податку 0,3% сума податку складе 15 тис. Рублів, що перевищує середньомісячну пенсію по Московській області на 3,0 тис . рублів.

В цілому превалюють факти перевищення кадастрової вартості над ринковою вартістю земельних ділянок, в зв'язку з чим почастішали випадки звернення в комісію з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості земель ».

Хто б чесався, якщо б не вибори

Місяць тому Мінмайна Московської області затвердив виправлення кадастрової вартості майже 800 земельних ділянок сільського поселення Веселевское Наро-Фомінського району. Там землі оцінили так дорого, що люди були готові збунтуватися.

У 2013 році, коли проводилася кадастрова оцінка, ціна за квадратний метр в 13 з 33 населених пунктів поселення була підвищена в 4 рази - з 620 до 2317 рублів. Земельний податок за 30 соток при ціні 2317 за кв.м доходив до 21 105руб.

Раніше вони платили 2 тисячі, а тут їх як мішком по голові: тепер несіть 21, нові пісні придумала життя.

Але найбільше людей обурило, що землю-то їм оцінили по-різному. У Шустиково податок за 30 соток піднявся до 5532 рублів, а в Новоолександрівці, в двох кілометрах, за ті ж 30 соток податок виявився в чотири рази більше.

21 тисяча! Уявляєте, що це за гроші в селі? Місячний дохід всієї родини, а то й більше.

Веселевчане тикали в різні інстанції і дійшли нарешті до Мінмособлімущества, де їх проблема була вирішена. Чиновники зв'язалися з оцінювачем, зажадали перерахунку кадастрової вартості і затвердили виправлення. Так що тепер там все в порядку, в цьому Веселівському поселенні.

Судячи за сигналами, які іноді подають влади Московської області, їм прекрасно відомо про косяки з оцінкою земель, і вони, зачаївшись, чекають весни 2016 року, коли жителі області отримають платіжки з податкової. Тому що зараз ніхто не знає, скільки і де накосячіть і яка піде реакція. А рік-то буде відповідальний, у вересні - вибори до Держдуми. Електорат краще не нервувати.

З цієї причини оскаржити зараз ціну на землю цілком реально, хоча і клопітно. До того ж потрібно замовляти переоцінку землі за свій рахунок, що якось не дуже правильно: не люди ж винні в тому, що державні оцінювачі криво оцінили їх нерухомість. Але влада хоча б не перешкоджають оскарженню, а навіть, навпаки, намагаються сприяти.

При кожному управлінні Росреестра по Московській області створені погоджувальні комісії. Це перша інстанція, куди звертаються незгодні з оцінкою платники податків.

«У цих комісіях працюють зазвичай люди, які живуть в цьому ж районі, - каже депутат ГД Андрій Туманов. - І вони прекрасно знають, скільки тут коштує земля. І якщо вони бачать, що ваша ділянка дійсно оцінили в нереальну ціну, вони йдуть назустріч. У 70% випадків вартість ділянки вдається заперечити на рівні погоджувальної комісії. Але якщо там все-таки відмовлять, тоді - в суд. У суді ви стовідсотково виграєте, тому що оцінювач не зможе підтвердити документально, що оцінка проводилася за певною методикою ».

На березень 2015 року було подано заяви на оскарження результатів кадастру в Підмосков'ї по 14 849 земельних ділянок.

Всього ж в Московській області 3,3 млн земельних ділянок. Те, що їх власники поки мовчать, не говорить про те, що вони згодні з оцінкою.

«Сьогодні можна тільки припустити, як відреагують громадяни, малий і середній бізнес, отримавши в 2016 році податкове повідомлення, розраховане від кадастрової вартості нерухомості, - сказав заступник голови Мособлдуми Микита Чаплін в квітні на парламентських слуханнях. - Наше завдання - передбачити можливі наслідки звернень платників податків, виробити механізм розгляду звернень та, можливо, запропонувати додаткові пільги окремим категоріям громадян, а також суб'єктам малого і середнього підприємництва ».

Ставка на зеро

Земельний податок можна знизити, не тільки оскарживши результати оцінки своєї ділянки, а й домігшись зниження процентної ставки.

Ставка земельного податку встановлюється місцевими депутатами. Для садівників, дачників, власників індивідуальної забудови вона не може бути вище 0,3% від кадастрової вартості їх ділянки землі. Для бізнесу - не вище 1,5%.

Ці цифри - стеля. Вище не можна, а нижче можна, тому депутати можуть встановити процентну ставку і 0,2%, і 0,1%, і навіть нульову.

«Зазвичай в СНТ половина членів - москвичі і половина - місцеві жителі. У москвичів впливу на місцевих депутатів немає, а ось жителі - їх електорат . Тому вони повинні брати депутатів за шкірку і вимагати, щоб ті знижували процентну ставку, за якою обчислюється земельний податок, - вважає Андрій Туманов. - Депутатам потрібні голоси, вони змушені будуть йти назустріч ».

Як з'ясувала Рахункова палата, в 2013 році 47 з 288 муніципальних утворень Московської області встановили ставки земельного податку нижче встановлених значень. Найчастіше знижену ставку встановлювали для садівничих, городницьких або дачних некомерційних об'єднань. Але і бізнес теж дещо відщипнув. У 15 муніципальних утвореннях встановлена ​​знижена ставка для автостоянок, об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування, готелів, офісних будівель.

«У ряді утворень податкові пільги введені відносно господарюючих суб'єктів, основна мета діяльності яких спрямована на отримання прибутку», - робить висновок Рахункова палата.

У реальності це зазвичай виглядає так, що місцеві комерсанти усіма правдами і неправдами обираються депутатами і встановлюють для себе такі процентні ставки, які їм потрібно, то є дуже низькі.

Чи не жили заможно, нічого починати

На завершення слід нагадати, що земельний податок поповнює бюджети муніципалітетів.

Це ті гроші, на які місцева влада повинна ремонтувати дороги, школи, лікарні, будувати стадіони, відкривати гуртки і спортивні секції, підтримувати в робочому стані систему водопостачання і взагалі робити все те, що жителям необхідно для гідної, комфортного життя, але поодинці ніхто для себе цього зробити не може, треба всім разом.

На це «всім разом» жителі якраз і скидаються своїми податками на землю та іншу нерухомість.

Актуалізований податок, відповідний ринковою ціною землі, повинен був актуалізувати можливості муніципалітетів, додавши їм грошей - щоб місцева влада змогла вже щось реальне робити для жителів, а не тільки платити зарплату місцевим чиновникам, як зараз.

Однак в процесі реалізації здоровий глузд все починання був упущений. Кошти, виділені на кадастрову оцінку земель, самі ж влади між справою розпатрали. Оцінку провели халтурно. Коли халтура полізла з дірок, схопилися за голову. Стали намагатися її виправляти, відігравати назад: давайте знижувати оцінну вартість, давайте знижувати процентні ставки. Чорт з ними, з школами і ремонтами, аби не розгойдалася човен. Хоча самі халтурним своїм ставленням зробили все, щоб її розгойдати.

Задумка тобто була правильна. Хотіли як краще.

Але вийшло точно по незабутньому Віктору Степановичу - як завжди.

фото: Юлія Калініна