- Що таке депозит при оренді, і його відмінність від застави
- Що краще: заставу або депозит
- Правильне оформлення в договорі
- Повернення депозиту
Оренда квартири є досить прибутковим бізнесом, чому даним видом заробітку займаються всі, хто має хоч якусь нерухомість для надання її в найм. Але, одночасно з цим, для орендодавця існує високий ризик зазнати суттєвих матеріальних втрат, які можуть бути викликані псуванням майна з боку квартиронаймачів. Тому багато власників житла намагаються убезпечити себе від подібних випадків. І одним з найпопулярніших останнім часом способів став депозит при зніманні квартири.
Що таке депозит при оренді, і його відмінність від застави
В першу чергу необхідно чітко усвідомлювати різницю між такими поняттями, як «страхову заставу» і «страховий депозит». Перший вноситься наймачем в якості підтвердження серйозності своїх намірів орендувати квартиру і сумлінно виконувати обов'язки наймача приміщення. Як правило, сума застави відповідає вартості місячного проживання, і вона дозволяє дати гарантії власнику житла, що орендар буде здійснювати оплату без затримок, а також не втече, раптово кинувши приміщення в непридатному для подальшої здачі стані.
В іншому випадку, якщо у наймача виникли будь-які труднощі, і йому потрібна невелика відстрочка для внесення суми за наступний місяць проживання, то застава буде на це час використовуватися в якості поточної оплати. Але в тому випадку, якщо протягом місяця орендар так і не внесе гроші, то, по закінченню оплаченого терміну, він буде змушений з'їхати з орендованої квартири.
Також, якщо під час планової перевірки господарем стану житла, що здається, будуть виявлені пошкодження майна, то заставу може бути використаний в якості компенсації завданих збитків.
Сума застави та умови його використання позначаються в договорі окремими пунктами, на підставі статті 334 ЦК РФ. Але деякі власники квартир, для спрощення складання документа, просто вказують, що наймач зобов'язується внести оплату відразу за перший і останній місяць проживання. Так як, згідно зі статтею 1064 ЦК України, орендар зобов'язується будь-яким із способів відшкодувати нанесений урон, в тому числі і вирахуванням з уже внесеного застави.
Для кращого розуміння того, що таке страховий депозит при оренді квартири, необхідно усвідомлювати два головних відмінності:
- Так як сума визначається вартістю місячного проживання, то заставу наймачеві, швидше за все, возращён не буде, навіть коли приміщення надано в цілості й схоронності, а також були відсутні затримки в оплаті. Як правило, господарі переводять заставну суму в платіж за останній місяць проживання.
- Суму депозиту, який утримується в якості страхового внеску для покриття теоретичного збитку або затримок з оплати, власник приміщення встановлює самостійно і, найчастіше, вона істотно перевищує місячну вартість проживання. Але, в разі сумлінного виконання своїх зобов'язань орендарем, власник житла зобов'язується повернути наймачеві депозит в повному розмірі.
Як видно, визначення цих двох термінів досить схожі, через що власники квартир нерідко їх плутають. Чому заставу у вигляді плати за останній місяць проживання нерідко вказується в договорі, як депозит, або, навпаки, депозит фігурує замість застави.
Варто відзначити, що це не є грубим порушенням, так як сплата застави та депозиту регулюється однією і тією ж статтею - 334 ГК РФ. Але, в разі виникнення судових розглядів, зневага тонкощами укласти договір може викликати деякі складності для власника житла.
Рекомендуємо до прочитання - як скласти розписку про отримання грошей за оренду квартири.
Що краще: заставу або депозит
Особлива чіткість формулювань потрібно тільки тоді, коли власник квартири планує вимагати від орендаря одночасно сплати застави та депозиту. Так як суми стягуються на різних умовах їх використання, то правильне визначення буде відігравати важливу роль в разі судових розглядів.
Багатьох орендодавців заставу приваблює саме тим, що дозволяє зберегти у себе отримані гроші. Але, в той же час, потенційний збиток, особливо викликаний потопом або пожежею, може істотно перевищувати вартість місячного проживання. Тому депозит, сума якого встановлюється власником, виходячи не з розміру оплати за оренду, а з оцінки знаходиться в приміщенні майна або зробленого ремонту, виглядає більш привабливим.
Важливо! Стаття 334 ЦК України не передбачає безумовного збереження заставних коштів у власника квартири в разі відсутності шкоди або затримок з оплати. Тому, якщо планується використання застави у вигляді погашення вартості проживання, це необхідно відобразити в договорі.
Зрозуміло, будь-які додаткові сплати у вигляді застави або депозиту, як правило, не залучають потенційних орендарів, а часом і зовсім стають непосильним матеріальної ношею. Тому вимагати депозит, сума якого істотно перевищує вартість місячного проживання, раціонально тільки при здачі в оренду житла з високою конкурентоспроможністю.
Правильне оформлення в договорі
Важливою особливістю використання депозиту є той факт, що вітчизняне законодавство його абсолютно не передбачає. Тому вимога сплати відбивається в договорі на підставі статей 329, 334 і 1064 ЦК України і часом використовується таке формулювання, як «Забезпечувальний внесок».
Потрібно відзначити, що ріелтори, як правило, рекомендують вказувати умови сплати депозиту безпосередньо в договорі оренди. Але юристи радять так поступати тільки з заставної сумою, а на депозит складати окремий документ, в якому будуть детально вписані всі умови вирахування коштів за заподіяння шкоди або освіті неустойки.
Крім цього, необхідно встановити передачу зазначеної суми. Якщо використовуються готівкові гроші, то потрібно скласти акт прийому-передачі і аналогічний документ при поверненні депозиту. Якщо кошти перераховуються на розрахунковий рахунок - підійдуть банківські виписки або чеки терміналів.
Важливо! При укладанні окремого договору на сплату депозиту і акту передачі грошей, які скріплені підписами власника житла і наймача, документи мають юридичну силу і дозволяють вирішити питання в судовому порядку, якщо виникне така необхідність. А від використання класичних розписок рекомендується відмовитися.
Так як сам по собі документ має юридичну силу, але, через особливості складання, може мати неправильне трактування, яка здатна викликати негативні наслідки для будь-якого з учасників угоди.
Рекомендуємо - як розірвати договір найму житла .
Ще одним вигідним способом, який використовують багато власників квартир і орендарі, є перерахування грошових коштів на банківський депозит. Справа в тому, що деякі фінансові організації надають послугу з оформлення страхового депозиту. Вигода такого варіанту полягає в наступному:
- виключається можливість несанкціонованого зняття грошових коштів з рахунку, а також гарантується їх повернення наймачеві після закінчення терміну оренди або перерахування власнику житла в разі необхідності компенсації шкоди;
- банк нараховує відсотки по депозиту за зберігання грошових коштів, які також будуть виплачені однієї зі сторін договору.
Необхідно враховувати той фактор, що власники конкурентоспроможного житла, де розташовано багато дорогих меблів і техніки, як правило, визначають досить високу суму страхового внеску. Тому орендарю також потрібні гарантії того, що свої гроші, за умови сумлінного ставлення до квартири, він обов'язково отримає. А нарахування банківських відсотків у цьому випадку тільки заохотить наймача погодитися на внесення страхового депозиту.
Увага! Юристи не рекомендують використовувати депозитні кошти для сплати вартості проживання в квартирі. Так як, по-перше, подібний факт може мати неправильне трактування в разі судового розгляду. А необхідність повернути страхові кошти не дозволить наймачеві втекти за кілька днів до передачі квартири назад орендодавцю. В основному, в таких випадках, приміщення залишається не в тому ж самому стані, в якому була отримана від власника.
Повернення депозиту
Як вже було зазначено: щоб власник квартири зміг зберегти заставні кошти у себе, необхідно вказати в договорі, що дана сума буде врахована у вигляді оплати за останній місяць проживання. Що стосується депозиту, то утримання у себе цієї суми орендодавцем, без вагомих на те підстав, які повинні бути передбачені договором, є не законним.
Крім цього, кожен власник квартири, яка здається в найм, повинен пам'ятати: в статті 622 ГК РФ зазначено, що все майно, надане в оренду, наймач зобов'язується повернути в тому стані, в якому його отримав. Але, одночасно з цим, в цій же статті передбачена амортизація - природний знос речей. Таким чином виходить, що вимагати компенсацію з депозитної суми за розхитані петлі на дверцятах шафи власник не зможе, а ось наявність відірваною двері разом з петлями вже до амортизації не відноситься.
Рекомендуємо - Як складається опис майна в квартирі при здачі в оренду .
У більшості випадків питання про узгодження компенсації збитку вирішуються обопільно між орендарем і господарем квартири. В іншому випадку має місце розгляд спору в судовому порядку. Якщо договір був складений юридично правильно, то в такій ситуації законодавство знаходиться на стороні власника. Але, можливо, буде потрібно підготовка документальних матеріалів щодо того, за якою саме збиток була вирахувана сума компенсації з депозиту.
Важливо! Якщо в разі компенсації збитку або неустойки утримується не вся сума депозиту, то залишок грошових коштів власник житла зобов'язаний повернути орендарю. Коли страхового внеску не досить для покриття збитків, то законодавство зобов'язує квартиронаймача сплатити компенсацію додатково, але вже з урахуванням внесених депозитних коштів.
Таким чином, можна прийти до висновку, що запорука і депозит при оренді квартири є сучасними і цивілізованими способами забезпечити власнику житла гарантію того, що надається квартира буде повернена в цілості й схоронності. Крім цього, з урахуванням деякої специфіки даного виду бізнесу, коли доводиться здавати приміщення людям, які приїхали не тільки з іншого міста, але також з-за кордону, наявність страхового депозиту часто дисциплінує квартиронаймачів.
Головне тільки правильно оформити всі необхідні документи, а ще коректно підрахувати суму страхового внеску, з урахуванням конкурентоспроможності наданої квартири. Адже, як показує практика, за невеликі «бюджетні» квартири з мінімальні наявністю меблів і старим ремонтом, депозитні кошти не вносяться. Найчастіше, в даних випадках, сторони угоди обмежуються запорукою за останній місяць проживання.