alexraths / Depositphotos

Почнемо з відмінностей, які є при оформленні договору дарування та заповіту.

Заповіт - це письмовий документ, що виражає волю заповідача щодо подальшої долі свого майна після настання смерті. Важливо знати наступне:

• заповіт підлягає обов'язковому нотаріальному оформленню;
• після оформлення заповіту на квартиру громадянин в будь-який час може скасувати або змінити його зміст;
• не потрібно оплачувати ПДФО;
• особа, яка є власником квартири, після оформлення заповіту не втрачає своїх прав на своє житло: майно передається спадкоємцю тільки після смерті заповідача. Отже, до смерті власника квартири його спадкоємець не може здійснювати ніяких юридичних операцій, пов'язаних з розпорядженням квартирою або її відчуженням;
• після відкриття спадщини видається свідоцтво про право на спадщину, яке підтверджує право власності на дане майно;
• спадкоємець може відмовитися від спадщини без вказівки осіб, на користь яких він відмовляється від спадкового майна, або на користь інших осіб з числа спадкоємців за заповітом або спадкоємців за законом будь-якій черзі, не позбавлених спадщини. Також відчуження може статися на користь тих, хто покликаний до спадкоємства за правом представлення або в порядку спадкової трансмісії.

Дарування - це двостороння угода, відповідно до якої дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати обдаровуваному у власність майно. Важливо пам'ятати:

• в даному випадку перехід права власності підлягає державній реєстрації в Росреестра;
• після оформлення переходу права власності в Росреестра скасування договору дарування можлива тільки у випадках, передбачених договором або законодавством РФ. При цьому скасування дарування також підлягає державній реєстрації;
• в разі оформлення договору дарування на користь свого близького родича ПДФО не сплачується, в інших випадках необхідно проводити сплату податку;
• право власності на квартиру відповідно до договору дарування виникає відразу після державної реєстрації переходу права власності в Росреестра. Після цього дарувальник втрачає права власності на нерухомість і відповідно права проживання в ньому;
• після державної реєстрації переходу права власності на квартиру видається виписка з Єдиного Державного Реєстру Прав (ЕГРП);
• обдаровуваний може в будь-який час до моменту реєстрації переходу права власності відмовитися від дару.

Єдиної відповіді на питання «Яку угоду краще оформити?» Не існує. У будь-якому випадку Вам необхідно врахувати кілька умов: момент переходу права власності, термін оформлення угоди і порядок її скасування. Все дуже індивідуально, і вибір способу оформлення передачі майна іншій особі залежить тільки від Вас.

5 головних фактів про договори дарування квартири

Всі угоди з частками нерухомості тепер повинні проходити через нотаріуса

Дарчий (або, якщо говорити правильно, договір дарування) - це один з видів цивільно-правових договорів, після укладення яких оформляється негайна передача майна від однієї особи до іншої. Ключове слово тут - негайна. Після підписання договору дарування та державної реєстрації переходу права власності на квартиру в переважній більшості випадків змінити нічого вже не можна. З моменту державної реєстрації переходу права власності дарувальник перестає бути власником подарованої квартири і залишається тільки її користувачем (тобто особою, яка має право проживати в ній). Новий власник (обдаровуваний) дійсно має право в судовому порядку зняти дарувальника з реєстраційного обліку (попросту кажучи, виписати) з цієї квартири і виселити його на вулицю. Це, звичайно, крайній випадок, але в моїй практиці траплялося й не таке.

Більш того, навіть досить часто зустрічається в договорах дарування вказівку про те, що дарувальник зберігає довічне право користування подарованої квартирою, насправді юридично недійсне і цілком може бути визнано судом таким за позовом обдаровуваного. Справа в тому, що договір дарування відповідно до закону є безумовним, і дарувальник не може при даруванні вимагати від обдаровуваного виконання будь-яких зустрічних умов, наприклад навіть надання права користування квартирою.

Одного разу укладений договір дарування не можна в односторонньому порядку ні розірвати, ні змінити. Це можливо зробити тільки в суді на підставі обґрунтованої позовом. Таким чином, договір дарування квартири - це угода, повністю побудована на довірі дарувальника до обдаровуваного, і її вчинення, звичайно, набагато вигідніше останньому. Навіть незважаючи на те що до нього переходять всі обов'язки власника квартири: такі як сплата податку на майно фізичних осіб, оплата комунальних послуг та інші видатки, необхідні для утримання та обслуговування квартири.

Заповіт же - це офіційне, юридично значиме розпорядження особи щодо свого майна на випадок своєї смерті. Після складання заповіту право власності на квартиру нікуди не переходить, її власником залишається колишній власник. Більш того, він може в будь-який момент до своєї смерті анулювати заповіт, написати нове, яке зробить нечинною раніше складений, або взагалі відмовити зазначеним в заповіті особі в праві на спадок і зробити з заповітом будь-які інші юридично значимі дії. Він може навіть розпорядитися квартирою за своїм бажанням (продати її, подарувати, обміняти), і тоді вказаною в заповіті спадкоємцю буде просто нічого приймати в спадок, незважаючи на цілісність і незмінність заповіту. Відповідно, заповіт, звичайно ж, куди більш безпечно для дарувальника, хоча витрати по утриманню квартири залишаються на ньому.

Як компромісний варіант можу запропонувати договір довічного утримання з коштом. В цьому випадку власність на квартиру негайно переходить до рентоплательщіку (тобто особі, якій передається квартира), але він замість зобов'язується довічно утримувати рентополучателя і доглядати за ним в обсязі, передбаченому договором. У разі порушення цього обов'язку у рентополучателя практично стовідсоткові шанси розірвати договір і повернути собі право власності на квартиру. Причому раніше отримані від рентоплательщіка гроші і вартість послуг рентополучателя в цьому випадку повертати не повинен. З моєї точки зору, при укладенні такого договору інтереси обох сторін будуть дотримані в найбільш повному обсязі.

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

Договори довічної ренти буде реєструвати держава

Для однозначної відповіді необхідно знати, які ще ставляться правові цілі, крім переходу права власності. Для відчужує майно особи менше ризиків несе заповіт. Для наочності порівняємо обидві ці угоди за різними критеріями.

Суть і можливість наступного скасування. Дарування - це договір. Для його укладення потрібна згода і дарувальника, і обдаровуваного, тому і скасувати дарування лише з волі одного дарувальника без спеціальних підстав (наприклад, замах на життя або здоров'я обдаровуваного) не вдасться. Заповіт же - одностороння угода, яка відокремлена від іншої односторонньої угоди: тут мається на увазі прийняття спадщини. Таким чином, в заповіті бере участь тільки одна особа, тобто заповідач, його воля обмежена тільки законом, але ніяк не волею спадкоємця. Відповідно, заповідач може змінювати і скасовувати заповіт на власний розсуд незліченну кількість разів. З цих позицій, безумовно, зручніше заповіт.

Момент переходу права власності. Дарування може відбуватися як в теперішньому часі, так і в майбутньому, але не з метою маскування дарування на випадок смерті (мізерно в силу прямої вказівки закону). Тому при будь-якому з можливих варіантів дарувальник не втече від ситуації відсутності у нього права власності на подароване майно - квартиру. Проживати в ній він зможе лише за згодою нового власника.

А як бути, якщо дарувальник не впевнений в одаряемом? Звичайно, можна передбачити таку згоду письмово в договорі, але конструкція не «залізобетонна»: новий власник квартиру може продати, подарувати або виконати умову договору лише формально, зробивши проживання дарувальника в квартирі вкрай дискомфортним. Подібних хитрощів в договорі не передбачити, тому дарувати краще того, в чиєму поведінці сумніватися не доводиться. Заповідач ж автоматично уникає всіх перерахованих вище ризиків. Право власності виникає у який прийняв спадщину спадкоємця з моменту відкриття спадщини.

Обсяг надання. Подарувати можна хоч все своє майно, конкретно перерахувавши в договорі, що в нього входить. Припустимо, це і є одна квартира. А ось воля заповідача тут обмежена правилами про обов'язкову частку у спадщині: неповнолітнім або непрацездатним дітям спадкодавця, його непрацездатному дружину і батькам, а також непрацездатним утриманцям в будь-якому випадку належить не менше однієї другої частки в спадщині, яку визначив для них закон на випадок відсутності заповіту . Спадкоємцю за заповітом дістанеться лише те, що залишилося після успадкування зазначених вище осіб. Це ризики для спадкоємця, який розраховує отримати все перераховане в заповіті, а про існування обов'язкових спадкоємців може просто не здогадуватися.

3 способи знизити ризики, купуючи квартиру, отриману у спадок

Квартира у спадок і заповіт

Дійсно, дарчу змінити не можна, однак існує постанова пленуму Верховного суду від 2014 року, інформації про який в широкому доступі представлено досить мало. Згідно з цим документом, якщо майно було у людини єдиним, і, подарувавши його, дарувальник сильно погіршив своє житлове становище, дар можуть через суд визнати недійсним.

Ще один важливий момент полягає в тому, хто може укладати угоду дарування нерухомого майна, а хто ні. Законодавством Російської Федерації передбачено список людей, які не мають права безоплатно передавати житло іншій особі: це неповнолітні громадяни (до 14 років), представники неповнолітніх (якщо майно належить дітям), недієздатні громадяни, законні представники недієздатних (якщо майно належить останнім). Не мають право приймати в дар нерухоме майно від своїх підлеглих, клієнтів, а також їхніх родичів державні службовці, працівники виховних установ, співробітники лікувальних установ, працівники соціального захисту.

Що ж стосується заповіту, то його можна в будь-який момент змінити або дописати, розподілити спадщину між іншими спадкоємцями або призначити душеприкажчика. Варто зазначити, що незалежно від волі заповідача, частина його майна перейде до родичів, які за законом мають право на спадкування: старі батьки, інваліди та діти, які не досягли 18 років.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

5 видів шахрайства при продажі вторинних квартир

Які права у орендаря при оренді з подальшим викупом?

Дарування нерухомості в 5 питаннях і відповідях

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.