1. Що можна зводити на ділянці сільгосппризначення?
2. Будинок на землях для садівництва або дачного будівництва
3. Будинок на землях для колгоспно-фермерського господарства
4. Чи можна прописатися в будинку, побудованому на землях СФГ?
5. Чи є відсутність дозволу на будівництво будинку на землях СФГ приводом для знесення будівлі?
6. Чи обов'язково власнику СФГ бути або ставати фермером?
7. Чи можливо відчуження (позбавлення права власності) земель СФГ?
8. Чи може власник СФГ будувати дороги та іншу інфраструктуру на своїй ділянці?
9. Необхідні документи для будівництва на землях сільгосппризначення

Згідно зі статтями 77-81 Земельного Кодексу РФ, землями сільськогосподарського призначення вважаються території, розташовані за межами міських і / або сільських поселень і призначені виключно для ведення сільського господарства, а також деяких видів сільськогосподарської переробної діяльності.

Тими ж статтями регулюється і перелік тих видів діяльності, які можна вести на землях цього типу:

• Сільськогосподарське виробництво
• Переробка і зберігання сільгосппродукції
• Ведення наукової та дослідницької діяльності в галузі сільського господарства.

Однак перед власниками земель сільгосппризначення регулярно постає питання - які будівлі можна зводити на території, які параметри обов'язково повинні бути дотримані, які дозвільні документи потрібні, де їх отримувати і як реєструвати будови.

Що можна зводити на ділянці сільгосппризначення?

Будівництво та перелік об'єктів, які можна зводити на землях сільгосппризначення, регламентуються видом користування землею. Сьогодні в Росії існують кілька основних видів:

• СФГ - селянсько-фермерське господарство.
• СНТ - садівниче господарство. Сюди ж належать землі дачного будівництва.
• Особисте присадибне (підсобне) господарство. У цій статті ми відповідали на питання, що таке ЛПГ .

Таким чином, будівництво:

• Дачі, дачного будинку - можливо на сільськогосподарських землях, для яких прописано «для дачного будівництва».
• Нежитлового господарського приміщення (сарай, ферма, сховище для врожаю) - можливо на будь-яких типах земель сільгосппризначення.
• Котеджу для постійного проживання - тільки на землях фермерських господарств і на землях для особистого присадибного господарства.

Бажано до придбання землі у власність дуже уважно ознайомитися з кадастровим паспортом ділянки. У паспорті обов'язково прописується перелік, що містить види діяльності, які можна проводити на даній ділянці.

Вони можуть бути наступними:

• Сільгоспвиробництво.
• Рілля.
• Косовиця.
• Під випаси, пасовища.
• Під рослинництво, садівничих діяльність.
• Під особисте присадибне господарство з можливістю забудови або без неї.

Чому варто ознайомитися з цією інформацією заздалегідь?

При покупці нерухомості дуже багато продавців запевняють, що перевести землю з однієї категорії в іншу не складає ніяких проблем. Це швидше рекламний трюк і бажання скоріше і дорожче продати наявний ділянку.

Переклад земельної ділянки завжди залежить від рішення місцевої влади. І якщо чиновник не вважатиме за необхідне змінити кадастровий вид діяльності, то ні про які подальші дозволах на будівництво мови вже йти не буде. На практиці ситуація, коли органи місцевого самоврядування дають відмову, зустрічається повсюдно.

Будинок на землях для садівництва або дачного будівництва

Найпростішою і вигідною покупкою для реалізації планів з будівництва заміського будинку є ділянка землі під дачне будівництво або під садівництво. При цьому будівництво даного будинку може здійснюватися без дозволу органів місцевого самоврядування, і реєстрації в «дачної амністії» це дозвіл не вимагатимуть, так само як не повинні цікавитися давністю споруди. Стаття, в якій ви дізнаєтеся, як оформити будинок по дачної амністії.

Єдиним моментом, який варто врахувати при зведенні будинку на дачній ділянці, - це Статут дачного товариства, в якому можуть бути прописані обмеження на розташування будови щодо дороги, зборів і сусідів.

Іншим обмеженням, на яке зазвичай не звертають увагу при купівлі землі для дачного будівництва, є те, що на цих землях можна зводити тільки по одному об'єкту певного типу.

Тобто, якщо житловий будинок - то тільки один, також як і одна лазня. Однак, ніхто не заважає побудувати на ділянці два будинки, зареєструвавши один з них, як будинок для постійного проживання, а інший - як літній або гостьовий будинок.

Крім усього вище перерахованого, придбання ділянки типу «під дачне будівництво» дозволяє економити на податках і витратах на утримання, так як ці землі обкладаються найнижчим податком, вся інфраструктура обслуговується дачним товариством (усіма учасниками «вскладчину», а не особисто власником), велика частина питань вирішується всередині суспільства.

Будинок на землях для колгоспно-фермерського господарства

Землі сільськогосподарського призначення під ведення колгоспно-фермерської діяльності продаються зазвичай великими наділами - від 3-х га, що здавалося-б, дозволяє спроектувати цілу родову садибу, вибудувати величезний будинок для майбутніх поколінь.

Однак, в разі зведення будинку на землях СФГ, власнику ділянки буде потрібно довести місцевій владі той факт, що він дійсно веде селянсько-фермерську діяльність. Єдиним доказом необхідності зведення котеджу сьогодні є наявність тваринницької ферми, так як догляд за тваринами вимагає щоденної присутності людини.

З досвіду: ферма не обов'язково повинна бути великих розмірів, досить мати кілька голів кроликів або 20 голів птиці, які вимагають щоденного корму і води в поїлки, щоб довести ведення фермерської діяльності.

Слід пам'ятати, чт про перед зведенням будь-якої будівлі на землях, що належать до СФГ, необхідно отримувати дозвіл на будівництво в органах місцевого самоврядування.

Для цього в зазначені органи доведеться надати документи, що підтверджують право власності, документи, що вказують на наявність фермерського статусу і ведення фермерської діяльності, а також копію проекту будинку.

Загляньте в статтю про те, як отримати дозвіл на будівництво будинку на власній ділянці .

Чи можна прописатися в будинку, побудованому на землях СФГ?

Прописка (постійна реєстрація за місцем проживання) навіть в капітельних житлових будівлях, які відповідають всім вимогам до сучасної інфраструктури, - найбільша проблема в сучасному російському законодавстві.

Навіть в світлі останніх актів, які передбачають можливість постійної реєстрації в будинках, зведених на території дачних селищ і садівничих товариств, отримання прописки в котеджі на землі СФГ навіть в процесі судового розгляду є малоймовірним.

Проблема полягає в наступному:

• У законодавстві РФ не прописано чітких критеріїв, які б однозначно визначали зведену будівлю як житлове приміщення, придатне для постійного проживання.
• Законність будь-якої будівлі для постійного проживання на землях сільгосппризначення, а також можливість отримання постійної реєстрації в ній доводиться тільки в суді і тільки після проведення декількох експертиз. При цьому самі експерти, знову ж відсилаючи до того, що в законі не прописано критеріїв, змушені оперувати тільки особистими судженнями і висновками. Так що будь-який суд може відправити на нові експертизи і так далі - по порочному колу.

Однак прописка в котеджі або будинку, зведеному на землях СФГ, можлива після наступних дій:

1. Реєстрації будинку як об'єкта власності (за дозволом, отриманим раніше на підставі необхідності постійної присутності людини в фермерської діяльності),
2. Отримання паспорта БТІ

Чи є відсутність дозволу на будівництво будинку на землях СФГ приводом для знесення будівлі?

Знести зведений будинок за законом можуть тільки в наступних випадках:

• Будова завдає доведений збиток сусідам,
• Будинок зведений в пріродоохраняемих зоні (поряд з питним водоймою, в заповіднику або розпліднику),
• Будівля опинилася зведено в безпосередній близькості до магістральної інфраструктури - на газовій трубі, поруч з кабелями високої напруги, на місці проходження автотраси. Тому варто вкрай уважно поставитися до вивчення всієї будівельної документації, яка стосується безпосереднього того ділянки, на якому планується зведення будинку.

У разі, якщо будівля потрапило під вищевказані пункти, його власника можуть по суду зобов'язати до знесенню будівлі, при цьому держава і муніципальні органи не стануть відшкодовувати витрати власника на будівництво і створення інфраструктури.

У всіх інших випадках, навіть якщо будинок не буде виведений в житловий фонд і в ньому буде заборонена реєстрація, зобов'язати власника знести його не можна.

Чи обов'язково власнику СФГ бути або ставати фермером?

Придбання ділянки землі під колгоспно-фермерське господарство не означає, що власник автоматично повинен стати фермером - вести чи не вести фермерську діяльність справа суто добровільна.

Закон не визначає ні термінів, протягом яких власник землі повинен приступити до ведення господарства, ні умов придбання цього типу земель тільки діючими фермерами. В кінці-кінців, власник може здавати весь свій ділянку в оренду іншому фермеру.

Законодавство вимагає реєстрації особи як фермера тільки в разі, якщо власник планує і / або здійснює виробництво сільськогосподарської продукції на продаж.

Однак, як було описано вище, для отримання дозволу на будівництво на землях СФГ фермерську діяльність доведеться організовувати, а тут вже не обійтися без того, щоб не стати фермером, тобто суб'єктом комерційної діяльності з усіма наслідками, що випливають.

Чи можливо відчуження (позбавлення права власності) земель СФГ?

питання відчуження земельної ділянки колгоспно фермерського господарства повністю регламентуються законами РФ.

Зокрема в законі передбачені випадки, коли ділянка може бути вилучена у власника при:

• нанесенні шкоди ґрунтам
• захаращення земель
• отруєнні земель,
• знищення родючого шару.

Довести все вище перераховане можна тільки за результатами експертизи. А подібна експертиза може дати позитивний результат тільки у випадках, якщо власник влаштував на своїй землі звалище хімічних або радіоактивних відходів.

Залишається ще один пункт закону, за яким «можуть причепитися» перевіряючі органи - невикористання земель за призначенням.

Однак, досить власнику висадити кілька плодових дерев або чагарників, організувати грядку з зеленню або регулярно обкошувати ділянку, як всі питання у перевіряючих пропадуть самі по собі. Ніде в законах не вказано обсяг сільськогосподарських робіт.

Відсутність у власників землі колгоспно-фермерського господарства статусу фермера, так само як і відсутність фермерської діяльності у вигляді виробництва сільськогосподарської продукції на продаж, не є приводом для вилучення земельної ділянки з власності.

Чи може власник СФГ будувати дороги та іншу інфраструктуру на своїй ділянці?

Всі землі сільгосппризначення, незалежно від типів, припускають можливість будівництва внутрішніх комунікацій і доріг. Дороги можуть пов'язувати як будови в межах однієї ділянки, так і сусідні ділянки, використовуватися для проїзду спецтехніки господарського призначення, вантажних і легкових автомобілів, перегону худоби та проходу людей.

Законом не визначено, який вид доріг слід зводити на ділянках СФГ - це можуть бути як грунтові дороги, так і дороги з покриттям різних типів - бетон, асфальт. Дозвіл для будівництва внутрішніх доріг на ділянці не потрібно.

Однак, можна землі, розташовані під дорогами, з сільськогосподарських перевести в категорію земель промислового призначення. Згідно зі статтею 78 Земельного Кодексу РФ землі сільськогосподарського призначення будь-якого типу можуть бути піддані рекультивації.

Для цього спочатку потрібно створити проект рекультивації, якій треба затвердити в органах місцевого самоврядування. За результатами узгодження видається дозвіл на будівництво капітальної дороги. А після завершення будівництва ділянку під дорогою і прилегла до неї територія перекладається в землі промислового призначення.

Необхідні документи для будівництва на землях сільгосппризначення

Отже, які документи необхідні власнику землі сільськогосподарського призначення, визначається типом земель.

Якщо власнику ділянки під дачне будівництво досить свідоцтва про власність, кадастрового плану та договору купівлі-продажу для оформлення більшої частини дозволів і реєстрації всіх зводяться будівель, то для власника земель СФГ потрібно зібрати значно більшу кількість паперів.

Дозвіл на будівництво на землях сільгосппризначення.

Де видається: в органах місцевого самоврядування

Що повинно містити:

• термін, протягом якого будівництво повинно бути розпочато. По закінченню зазначеного терміну власник землі зобов'язаний зареєструвати споруджений будинок, навіть якщо будівництво не було завершено.
• тип будови, його призначення,
• підпис голови району

Документи, що підтверджують право власності

• договір купівлі-продажу;
• свідоцтво про власність з кадастровим номером ділянки і прописаними дозволеними видами діяльності;
• кадастровий паспорт ділянки, із зазначенням меж (до яких у сусідів немає територіальних претензій).

1. Рішення судових органів про визнання будинку житловим приміщенням, придатним для постійної реєстрації і постійного проживання
2. Документи БТІ з поверховими планами.