Після отримання паспорта забудовника громадянин, якому була виділена ділянка для будівництва і обслуговування житлового будинку, має право на законних підставах приступити до будівництва житлового будинку у відповідності до затвердженого проекту.

Є кілька способів для досягнення поставленої мети. Перший - можна будувати все самому. Другий спосіб - залучити до будівництва «дядю Васю з бригадою», або, як ще називають таких будівельників, шабашників. Можлива комбінація першого і другого способів. Ну, і нарешті, третій спосіб - це залучення до будівництва житлового будинку суб'єкта господарювання - будівельної фірми (організації).

Ми не будемо розглядати перші два способи, оскільки в разі будівництва самим забудовником, так званим господарським способом, всю відповідальність за результат будівництва буде нести він сам. Претензії до самого собі не пред'явиш, сам побудував - сам і переробляй. Коли будівництво здійснюватимуть шабашники, претензії, звичайно, їм можна пред'явити, але головне - не віддати всі гроші до здачі робіт. Практика показує, що якщо гроші за послуги таких фахівців сплачені відразу в повному обсязі, то інтерес цих будівельників до виконуваної ними роботи якось поступово зникає, а до закінчення може і зовсім виснажитися. Непоодинокими є випадки, коли, отримавши аванс, такі будівельники після «укладення договору» за допомогою рукостискання зникають, так і не почавши будівництва, а забудовник змушений звертатися в правоохоронні органи для їх розшуку.

Тому ми зупинимося на третьому законному і цивілізованому способі будівництва житлового будинку, коли до будівництва буде залучена будівельна фірма. Будівництво в даному випадку буде здійснюватися шляхом укладення між замовником (він же забудовник) і підрядником (будівельна фірма) договору будівельного підряду.

Отже, тепер про все по порядку.

вибір підрядника

Перше, з чим зіткнеться забудовник (замовник будівництва), - це вибір підрядника. Якщо до 2011 року суб'єкти господарювання (юридичні особи або індивідуальні підприємці) могли здійснювати будівельні роботи на підставі спеціального дозволу (ліцензії), то зараз, а точніше з 01.01.2011, будівельні роботи не ліцензуються. Вийшла цікава ситуація, коли будь-який суб'єкт господарювання може оголосити себе будівельною фірмою і будувати, навіть не маючи в своєму штаті відповідних фахівців.

Можливий варіант, коли, отримавши від вас певну грошову суму, така фірма найме шабашників, і будівництво буде здійснюватися тим же «дяді Васі з бригадою» з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками. У даній ситуації краще вже безпосередньо найняти тих же шабашників, оскільки, така будівельна фірма покладе в кишеню різницю між оплатою вартості робіт, яку ви заплатите за договором, і вартістю робіт найнятих нею шабашників. Але наша мета полягає в тому, щоб наш будинок будували кваліфіковані фахівці, а для цього потрібно вибрати підрядника.

Слід зазначити, що постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 07.02.2012 № 125 з 21 серпня 2012 році введена обов'язкова сертифікація 15 видів робіт у будівництві. З вказаної дати виконувати такі роботи можна буде тільки за наявності сертифіката відповідності. Види будівельних робіт, що підлягають обов'язковій сертифікації, визначені в Додатку до технічного регламенту Республіки Білорусь «Будинки і споруди, будівельні матеріали та вироби. Безпека », затвердженим у новій редакції зазначеною постановою Світу Міністрів Республіки Білорусь. Згідно з Додатком до технічного регламенту обов'язкової сертифікації підлягають такі види будівельних робіт:

• зведення монолітних бетонних і залізобетонних конструкцій;
• монтаж внутрішніх інженерних систем будівель і споруд;
• монтаж дерев'яних конструкцій;
• монтаж кам'яних і армокам'яних конструкцій;
• монтаж зовнішніх мереж і споруд;
• монтаж збірних бетонних та залізобетонних конструкцій;
• пристрій ізоляційних покриттів;
• пристрій покрівлі;
• пристрій підстав, фундаментів будівель і споруд;
• пристрій теплової ізоляції огороджувальних конструкцій будівель і споруд.

Зазначений перелік не повний, але як видно без цих видів будівельних робіт будинок побудувати не можна.

Тому ви як замовник будівельних робіт при виборі підрядної організації можете попросити, щоб вам представили сертифікати відповідності, видані відповідним компетентним органом. Список органів (організацій), які мають право видавати зазначені сертифікати, не є таємницею, його можна дізнатися на сайті www.gosstandart.gov.by .

Деякі способи пошуку підрядника вказувалися в попередній статті (рекомендації знайомих, реклама, Інтернет). Але ми радимо не нехтувати таким. У будь-якому випадку вам доведеться особисто зустрічатися з живими людьми. Це може бути або директор будівельної фірми (як правило, договір з вами від імені юридичної особи буде підписувати він), або інший уповноважений співробітник. При зустрічі можете запитати у них, як довго і чи була взагалі у фірми ліцензія на здійснення будівельних робіт, коли це було необхідно, а ще краще, щоб вам представили для огляду копію зазначеної ліцензії. Також можна поцікавитися про об'єкти, які побудував потенційний підрядник. Слово до справи не пришиєш, тому крім фотографій, найкращим доказом будуть представлені договори, а також рекомендації інших замовників. Таким чином, наявність сертифікатів, виданих компетентним органом, наявність рекомендацій і побудованих об'єктів, які можна побачити не тільки на фотографіях, можуть служити певною гарантією компетентності підрядної організації.

Саме таким чином зараз надходять організації-замовники, які здійснюють пошук підрядників для будівництва різних об'єктів. Повірте, що випадки, коли горе-підрядники не можуть якісно виконати будівельні роботи, а то і зовсім зникають, не поодинокі.

вартість роботи

З підрядником визначилися. Тепер необхідно визначити вартість робіт з будівництва. Ця вартість для вас як для замовника буде складатися з двох великих частин:

• перша частина - це матеріали, власне те, з чого буде побудований ваш будинок;
• другу частину становитиме оплата вартості робіт, які буде здійснювати підрядник. У вартість робіт підрядника будуть включатися власне оплата праці, а також вартість використання машин і механізмів.

За загальним правилом, установленим ст. 658 Цивільного кодексу Республіки Білорусь (далі - ГК), якщо інше не передбачено договором, робота виконується утриманням підрядчика - з його матеріалів, його силами і засобами. Але зверніть увагу на ось це саме «якщо інше не передбачено договором».

Спочатку потрібно чітко визначити обсяг того, що буде робити підрядник. Можливо, щоб підрядник робив все від початку і до кінця, в тому числі закуповував всі необхідні матеріали. Можливий і інший варіант - деякі основні матеріали, як то стінові блоки, дерево, покрівельний матеріал, купуєте ви, а решта необхідне закуповує підрядник. В такому випадку підряднику будуть оплачуватися вартість його робіт і відшкодовуватися вартість витрачених коштів на закупівлю матеріалів (як правило, в даному випадку ви будете виплачувати підряднику аванс на закупівлю матеріалів з подальшим отримання звіту).

Відносно матеріалів головне правильно визначити їх кількість. Зрозуміло, що зайве брати не варто, оскільки зайвих грошей не буває. Але коли вам не вистачить трьох листів шиферу або кубометра цегли - це теж не діло. Непоодинокими є випадки, коли в надлишку закуповується цемент, штукатурка і т.п. за рахунок коштів замовника. Напевно, далі розповідати не треба, що це все буде «вкладено» саме в ваш будинок, а точніше - «наліво».

Відносно робіт також є способи визначення їх вартості. У будівництві є таке поняття, як кошторис - це документ, який складається відповідно до встановлених норм і визначає вартість окремих видів робіт і вартість всіх робіт в цілому.

Можливо і визначення вартості робіт в цілому, тобто коли підрядник зобов'язується побудувати ваш будинок за певну ціну.

Терміни виконання робіт

Узгодження обсягу та вартості робіт, як правило, проводиться до укладення договору між замовником і підрядником. Також на переддоговірному етапі визначаються ще два істотні моменти взаємини сторін: це термін виконання будівельних робіт і оплата будівельних робіт, або, як ще це називають в будівництві, терміни і порядок фінансування. Перед вами стоїть мета - швидше побудувати будинок. У підрядника мета дещо інша - він на вас хоче заробити.

Можливий варіант, коли сторони визначають проміжні етапи виконання робіт: зведення фундаменту, зведення стін, коли будинок буде стояти під дахом і т.д. У разі, коли підрядник не буде дотримуватися цих проміжні терміни, говорити про своєчасне закінчення всієї роботи буде дуже проблематично. Від послуг такого підрядника краще відмовитися в процесі виконання робіт. Природно, до таких проміжним етапам виконання робіт необхідно прив'язувати і терміни оплати, причому прострочення виконання робіт може бути підставою для застосування до замовника певних штрафних санкцій за прострочення їх виконання, що спричинить зменшення їх вартості.

Узгоджені вартість будівельних робіт, терміни їх виконання та терміни оплати згодом будуть істотними умовами договору, що укладається між замовником і підрядником, або можуть бути оформлені як додатки до договору і скріплені підписами і печатками сторін.

Укладання договору

Зараз перейдемо до процесу укладення договору будівельного підряду між замовником і підрядником.

Випадок, коли в якості замовника виступає громадянин (фізична особа), а підрядник - юридична особа, має кілька суттєвих відмінностей, коли замовником і підрядником виступають юридичні особи. Згідно ч. 3 ст. 696 ГК у випадках, коли за договором будівельного підряду виконуються роботи для задоволення особистих, домашніх і сімейних потреб громадянина (замовника), до такого договору відповідно застосовуються правила про права замовника за договором побутового підряду.

Договір на будівництво житлового будинку для громадянина як раз і відноситься саме до такої нагоди. Як правило, проект договору будівельного підряду, а з такими випадками доводилося стикатися не раз, який представлявся будівельною фірмою для укладення з громадянином, був просто скопійований з договору будівельного підряду, який укладається між юридичними особами. Зазвичай договір будівельного підряду для укладення зобов'язаний подати підрядник.

Виходячи з аналізу представленого проекту договору будівельного підряду можна також судити про те, чи займалася фірма раніше будівництвом житлових будинків для замовників-громадян. Якщо ви можете самостійно провести юридичну експертизу представленого проекту договору на відповідність вимогам законодавства - це допоможе вам переконатися в серйозності намірів замовника. Але, швидше за все, вам доведеться звернутися до більш вузького спеціаліста, а саме до адвоката, який допоможе вам розібратися в цьому питанні.

В даному випадку вартість юридичної допомоги адвоката буде не відповідає з можливими подальшими витратами.

І не дарма кажуть: «Уважно читайте договір». Добре, коли таке уважне прочитання має місце до моменту укладення договору, а не так, як часто буває на практиці - після того, як виникли конфліктні ситуації між сторонами в процесі його виконання.

Наступного разу ми більш детально зупинимося на деяких істотних моментах, на які слід звернути увагу перед тим, як підписати договір з підрядником.

Дмитро КРАВЧЕНКО, адвокат, керуючий партнер адвокатського бюро «Правовий радник»

Ще по цій темі: