Купівля житла в будинку, що будується - справа ризикована. Але для більшості пайовиків все-таки настає щасливий день, коли забудовник пропонує їм прийняти готову квартиру. І це значить, що скоро її можна буде оформити у власність, зробити ремонт і жити. Але радість може бути затьмарена істотними недоробками. Як правильно прийняти квартиру? Що робити при виявленні дефектів?

Не пропустіть термін прийняття квартири від забудовника

Нагадаємо, що до того, як забудовник передасть квартиру дольщику, будинок приймає Держкомісія і дає дозвіл на його введення в експлуатацію, після чого забудовник протягом декількох місяців оформляє всю необхідну для цього документацію. Якщо процес затягується, значить, щось пішло не так, і можна починати хвилюватися.

Photo: Gui Carvalho

Але в більшості випадків в період до півроку забудовник по телефону або рекомендованим листом повідомляє пайовика про те, що готовий передати квартиру. Отримавши повідомлення, пайовик повинен почати приймання квартири не пізніше ніж через сім робочих днів. Якщо він затягнув з цим довше двох місяців, забудовник може згідно із законом підписати односторонній акт приймання-передачі без його участі. І тоді змусити забудовника згодом задовольнити виниклі претензії буде непросто. Тому про всяк випадок потрібно відстежувати, чи не почався чи процес приймання квартир в вашому домі - час від часу дзвонити забудовнику, відвідувати його сайт, заглядати на форум пайовиків вашого будинку, якщо він існує.

Може трапитися, що спочатку забудовник повідомляє вам, що квартира готова до передачі, а потім сам починає тягнути час під різними приводами. В цьому випадку вручайте йому під підпис або надсилайте рекомендованим листом претензію з приводу його ухилення від передачі. Тоді забудовник не зможе перекласти на вас провину за несвоєчасну приймання квартири.

оглядовий лист

Отже, ви з'явилися на приймання. У забудовника вам потрібно отримати оглядового лист, в якому ви будете фіксувати виявлені недоліки. Забудовник зобов'язаний його видати, хоче він того чи ні. Цей документ може називатися і по-іншому, але суть одна. Немає оглядового листа - немає нормальної приймання.

Photo: waferboard

В оглядовому лист вносять:

• перелік недоробок і дефектів будівництва, які вдалося виявити, з посиланнями на БНіП, що їх підтверджують;
• термін усунення дефектів і інформацію про те, хто за це буде відповідати.

Оглядовий лист робиться в двох примірниках (для забудовника і пайовика ), Які підписують після огляду квартири і реєструють у забудовника.

Як прийняти квартиру?

Прийняти квартиру у забудовника можна самостійно, якщо ви володієте достатніми знаннями і досвідом в цьому питанні. Якщо ж є сумніви, ви не впевнені в своїх силах, краще укласти договір з експертом, який допоможе знайти дефекти будівництва та правильно оформити це документально. Коштує така послуга недорого, від 50 руб. / Кв.м., Але заощадити дозволяє значно більше. Досвідчений експерт може знайти з десяток «прихованих» від вас дефектів. Корисно перед прийманням своєї квартири дізнатися, які недоліки у себе виявили ваші сусіди по будинку , Адже ймовірність того, що у вас можуть бути аналогічні недоробки - велика.

Нагадаємо, що перевіряють в першу чергу:

• стяжку, стелю, стіни - на наявність тріщин , Нерівностей, відхилення від вертикалі і горизонталі більш ніж треба по СНіПам, висоту стелі;
• особливу увагу - монтажним стиках і швах зовнішніх стін, наявності підтікання;
• якість дверних і віконних прорізів, якість установки вхідних дверей і віконних блоків, їх працездатність, фурнітуру;
• стояки ХВП і ГВП на предмет протікання, працездатність вентилів;
• каналізаційні стояки і трійники;
• батареї опалення, їх кріплення і підключення до системи опалення;
• вентиляцію, наявність витяжки;
• електропроводку, лічильник, автомати, напруга в мережі;
• якщо квартира здається з чистовим ремонтом, перевіряється якість цього ремонту.

Photo: брусниця

Також рекомендується провести ретельний завмер площі квартири , Нехай навіть на момент приймання в документацію вже внесені офіційні результати виміру БТІ. Але перевірити не зашкодить. Особливо з урахуванням того, що по ДДУ остаточні розрахунки між пайовиком і забудовником виробляються по фактичної площі квартири.

Про приймання загальнобудинкового майна

Відповідно до закону ви можете вимагати, щоб прибудинкова територія була облаштована, а всі інженерні системи в будинку нормально функціонували. Адже при непрацюючих ліфтах вам просто не вдасться зробити ремонт на вашому, скажімо, двадцятому поверсі. Незавершені загальні холи, сходові прольоти, відсутність освітлення в під'їздах, непрацюючий сміттєпровід теж доставлять вам масу незручностей. Як і стан покрівлі, підвалу, технічного поверху.

На практиці прийманням загальнобудинкового майна зазвичай займається керуюча компанія. Забудовник вас буде переконувати, що це її сфера відповідальності. Так-то воно так, але проблема в тому, що якщо будинок буде прийнятий з недоробками, то усувати їх доведеться за рахунок мешканців. У зв'язку з цим квартплата може кілька років бути значно вищою за ту, якою вона була б, якби забудовник виконав свої зобов'язання повністю. Не треба соромитися фіксувати недоробки по дому в оглядовому листі, хоча менеджери забудовника, швидше за все, будуть проти цього.

Про розбіжності з приводу визначення фактичної площі квартири

Одна з поширених тем для спору з забудовником - невідповідність загальної площі квартири по ДДУ і фактичної. Важливо, що за умовами ДДУ зазвичай різниця понад 1 кв.м. компенсується забудовником або пайовиком один одному в залежності від того, менше фактична площа, ніж по ДДУ, або більше. І суми тут можуть виходити досить істотні. Фактична площа визначається по обмірами регіонального БТІ або федерального ФГУП ГТВ перед прийманням вдома держкомісією.

Photo: David Woo

Перед прийманням квартири за актом пайовик із забудовником підписують Додаткову угоду до ДДУ, де обмовляється доплата пайовиком конкретної суми до ціни ДДУ або повернення коштів дольщику забудовником, далі проводяться фактичні виплати за цим додатковою угодою.

При незгоді з обмірами БТІ пайовик може перевірити ще раз всі сам або звернувшись до експертної організації. І результат може не збігтися з даними БТІ. Зазвичай це мало що дає, так як змусити БТІ виправити цифри в документації на будинок надзвичайно складно. Але спробувати можна. Прецеденти зміни БТІ результатів обмірів в практиці зафіксовані.

Ще один нюанс - облік площ балконів і лоджій. Вони можуть враховуватися забудовником за умовами ДДУ без понижувального коефіцієнта, або ж з загальноприйнятим коефіцієнтом 0,3 для балкона і 0,5 для лоджії, або зі своїми власними коефіцієнтами, або навіть взагалі не враховуватися. Проблема спливає якраз тоді, коли від пайовика вимагають заплатити за надлишки, а потім виявляється, що вони виникли через включення площ балконів до загальної площі квартири без понижувального коефіцієнта. В основному таке практикується в Москві, де в 2006 році для відсікання частини черговиків на отримання житла прийняли закон, за яким площі балконів і лоджій повністю включаються в загальну площу квартири. При цьому в ст. 15 ЖК РФ прямо говориться, що загальна площа визначається «за винятком балконів, лоджій, веранд і терас». Незважаючи на це, в судовій практиці зустрічаються як рішення на користь пайовика, так і на користь забудовника.

Акт приймання-передачі

Оглядовий лист - це попередній документ. Основний же документ, за яким квартира передається від забудовника дольщику - акт прийому-передачі. Він фіксує, що права на нерухомість і обов'язок щодо її змісту переходять новому власнику, і є обов'язковим документом при реєстрації права власності.

Photo: Emily May

Єдиної форми для цього документа не існує, але обов'язкові графи є. В акті повинні бути вказані:

• дата і місце підписання акту,
• реквізити забудовника, паспортні дані пайовика,
• поштову адресу будинку, номер квартири, її фактична площа,
• претензії щодо якості квартири, терміни виправлення дефектів,
• гарантії забудовника відповідно до закону,
• передана чи квартира за актом або передача перенесена на більш пізній термін.

Акт прийому-передачі підписують після остаточних взаєморозрахунків по ДДУ, усунення дефектів або досягнення домовленості із забудовником.

Після того, як ви підпишіть із забудовником акт передачі квартири, розпоряджаєтесь нею ви, при цьому на вас лягає і відповідальність за її збереження. Так що перше, що вам треба зробити після підписання акту та отримання документів на квартиру - забрати ключі і як можна швидше поміняти замки, а то і вхідні двері. Потім вас чекає ремонт і оформлення квартири у власність.

У разі відмови забудовника усувати недоліки

Приймання квартири запросто може піти зовсім не так гладко, як ви очікували. Наприклад, забудовник відмовиться підписувати оглядового лист, де б фіксувалися його зобов'язання щодо усунення недоліків. Різними способами він буде тиснути на вас, примушуючи прийняти квартиру з недоробками. Він може наполягати на підписанні акту приймання в потрібній йому редакції і давати зрозуміти, що ніяких виявлених вами недоліків виправляти не збирається. Таке відбувається досить часто.

Photo: Flemming Rasmussen

Хоча закон на стороні пайовика, але розрахунок забудовника цілком зрозумілий: пайовик довго чекав своєї нової квартири, тепер йому належить витратний ремонт , І тому він швидше пожертвує 50-100 тисячами рублів, ніж буде вести тяжбу і відтягувати ремонт і вселення. Тут кожен вирішує для себе, що йому важливіше: швидше отримати квартиру і почати ремонт або змусити забудовника безоплатно ліквідувати недоліки будівництва. Не останню роль відіграє і те, наскільки значні дефекти, наскільки складна їх ліквідація. Одна справа - закрити щілину між стіною і стелею або поміняти вентиль, і зовсім інше - виправити проектні недоліки погано працюючої системи вентиляції.

Для пайовика можливий і такий варіант: підписати акт приймання без зауважень, зареєструвати право власності, а вже після цього призначити експертизу за якістю і вимагати через суд компенсації. Правда, якщо дефекти очевидні і повинні були бути виявлені під час приймання, то для суду це буде приводом трактувати підписання акту як угоду пайовика на приймання з недоліками. Інша справа - приховані дефекти. При їх наявності шанси виграти справу в суді збільшуються.

Пам'ятайте, що позиція забудовника теж вразлива. Особливо неприємна для нього виплата неустойки при невиконанні термінів передачі квартири по ДДУ. У цьому випадку законом передбачені пені, яких може досить багато набігти при великій затримці здачі. Крім того, пайовик має право по суду стягнути із забудовника компенсацію матеріального збитку за вимушений знімання житла в результаті затримки з передачею йому квартири, що теж може вилитися в пристойну суму.

Іноді, посилаючись на різні обставини, забудовник просить не вказувати дату в акті приймання-передачі, що залишає йому можливість вписати більш ранню дату. Для пайовика такий хід чреватий ще й тим, що комунальні послуги доведеться оплачувати з більш раннього терміну, а також, в разі неустойки за прострочення здачі, забудовник мінімізує її суму. Тому підписувати акт приймання без зазначення дати не треба.

Photo: Dan DeLuca

Що за законом може зажадати пайовик при виявленні дефектів

Відповідно до закону № 214-ФЗ пайовик може вимагати:

• усунення дефектів в узгоджений з пайовиків термін;
• зменшення ціни ДДУ і повернення забудовником частини грошових коштів по ньому;
• відшкодування понесених пайовиком витрат по ліквідації дефектів будівництва, для чого укладається договір з будівельною фірмою, фіксуються витрати і подається заява до суду про відшкодування;
• стягнення неустойки за прострочення, якщо в результаті затримки з виправленням дефектів будівництва виявляються порушені терміни здачі квартири по ДДУ.

Крайня міра

У тому випадку, коли пайовика якість будівництва не влаштовує абсолютно, а забудовник не хоче або не може виправити недоліки будівництва, пайовик має право відмовитися від виконання договору в односторонньому порядку і вимагати від забудовника не тільки повного повернення коштів по ДДУ, а й виплати відсотків за користування ними за весь термін, що минув з оплати договору.

Photo: nist6dh

Але потрібно розуміти, що навіть при позитивному рішенні суду фактично отримати гроші з забудовника виявиться важко. А саме судовий розгляд може бути вельми непростим і - з переносами і апеляціями - надовго затягнутися.

Проблеми зі стягненням неустойки та інших виплат від забудовника по суду

У переважній більшості випадків у пайовиків до забудовника виявляються ті чи інші претензії, які стосуються і порушення термінів передачі по ДДУ, і питань до якості будівництва. Але на виплату компенсації забудовники - як дрібні, так і відомі будівельні компанії - йдуть вкрай неохоче.

Існують схеми фінансування через групу взаємопов'язаних організацій, коли забудовник отримує кошти на будівництво виключно за кредитами. При продажу забудовником квартир гроші опиняються у кредитора за договором будь-яких послуг або відсоткам за кредит. Як результат - з забудовника нічого взяти на неустойки, штрафи і виправлення дефектів будівництва.

Втішатися можна тим, що законодавство рік від року посилює вимоги до забудовника, зменшуючи можливості фінансових маніпуляцій, що змушує забудовника і недоліки будівництва виправляти, і неустойку виплачувати.

Аліса Орлова

08.08.2016