При покупці квартири в новобудові після укладення договору купівлі-продажу забудовник пропонує покупцеві підписати акт прийому-передачі квартири. Після цього на руки віддаються ключі. У цей момент покупець повинен бути максимально уважним, так як після підписання даного акту всі претензії до забудовника будуть вважатися необгрунтованими. Так що підписувати акт прийому-передачі слід тільки після ретельної перевірки житла.
Даний акт оформляється в трьох примірниках: для забудовника, покупця і реєстраційної палати. У ньому вказуються всі дані про квартиру і остаточний розрахунок між сторонами.
Якщо покупець з якихось причин ухиляється від прийому квартири, забудовник має право скласти акт прийому-передачі в односторонньому порядку.
Після цього етапу покупець квартири повинен оформити право власності на житло. Кадастровий паспорт на житло оформляється в БТІ протягом місяця. Далі покупець відправляється в реєстраційну палату для отримання права власності, яке так само готується протягом місяця. Коли всі ці формальності виконані, покупець вважається законним власником нової квартири.
Приймання квартири в новобудові без обробки
Як прийняти квартиру в новобудові?
При покупці вторинного житла у продавця залишаються всі документи, які він мав до перепродажу квартири, зокрема, свідоцтво про власність. До цього пакету додається договір купівлі-продажу і акт прийому-передачі. Ці ж документи отримує покупець квартири плюс кадастровий паспорт, техпаспорт з БТІ, довідку з податкової про відсутність боргів, довідку про відсутність боргів за комунальні послуги, довідку з ТСЖ про відсутність заборгованості по членським внескам.
Після покупки квартири новий власник повинен протягом тижня зареєструватися в ній і переоформити всі договори на обслуговування (комунальні платежі, телефон, інтернет) на своє ім'я.
Судячи з питання, гроші все-таки були передані продавцю нерухомості. По-перше, яким чином продавцеві були передані гроші? Якщо розглядати Петербург і Москву, то тут на ринках нерухомості прийнята така схема укладення угод: гроші закладаються в депозитарій в розрахунковому центрі по нерухомості під умову незалежної видачі грошових коштів продавцю при виконанні певних умов, описаних далі. Підписується договір купівлі-продажу, подається на реєстрацію в Росреестр. Стандартна схема видачі грошових коштів продавцю з депозитарію, рекомендована ріелторських спільнотою, наступна: не більше 50% при наданні зареєстрованого договору купівлі-продажу, не більше 90% при наданні зареєстрованого договору купівлі-продажу та довідки форми 9 про відсутність зареєстрованих в об'єкті осіб. Останні 10% видаються після настання інших перерахованих вище умов за надання акту прийому-передачі об'єкта.
Під «зареєстрованим договором» за новими правилами Росреестра ми розуміємо виписку з ЕГРП, що містить інформацію про нового власника, дані кадастрового паспорта, інформації про відсутність обтяжень на користь третіх осіб. В інших регіонах найчастіше поширена простіша схема взаєморозрахунків, коли покупець віддає продавцю гроші безпосередньо при підписанні договору купівлі-продажу, а потім йде його реєструвати.
Таким чином, якщо договір підписаний і гроші передані, продавець і покупець в першу чергу повинні подати його на реєстрацію в Росреестр. Там же через два тижні покупець повинен назад отримати пакет документів, який підтверджує його власність. Продавець повинен надати покупцеві форму 9, де написано, що він і всі, хто проживав в квартирі, зняті з реєстраційного обліку. Далі продавець і покупець повинні підписати акт прийому-передачі об'єкта, в якому покупець приймає на себе всі зобов'язання, пов'язані зі збереженням об'єкта після підписання, приймає його в тому вигляді, в якому його бачить на момент підписання та не може більше пред'являти претензії до продавця. Продавець передає у цей момент покупцеві квитанції про оплату всіх комунальних платежів до акту прийому-передачі і все комплекти ключів. На момент підписання акту прийому-передачі в квартирі повинні бути присутніми (продавець не має права демонтувати дані речі або повинен забезпечити їх наявність) двері, вікна, розетки, вимикачі, сантехніка (раковини в призначених місцях), освітлення в кожному приміщенні, при наявності газу обов'язково повинна бути газова плита. Або покупець повинен підписати, що приймає квартиру в невідповідному вигляді, але робити цього він не зобов'язаний.
Також в момент отримання будь-яких грошових коштів продавець зобов'язаний написати розписку на отримання цих грошей від покупця, де має бути вказано, за що він їх отримав і точна сума. При отриманні 100% коштів продавець повинен в останній розписці вказати фразу: «Гроші отримані повністю, претензій до покупця (ПІБ) не маю». Після виконання всіх цих умов продавець і покупець можуть вже назавжди розлучитися.
Перевірка юридичної чистоти квартири: 10 больових точок
Скільки часу можна жити без реєстрації?
Так як укладання договору купівлі-продажу нерухомості не має обов'язкового нотаріального посвідчення, більшість таких угод громадяни проводять самостійно, не звертаючись за допомогою до юристів, або до нотаріусів за посвідченням угоди. Бажання заощадити на послугах осіб, що займаються практикою в даних питаннях, залишає таких громадян в зоні ризику. Особливо ризикує покупець, який може залишитися і без грошей, і без житла.
Особливу увагу потрібно звернути на розрахунок грошовими коштами, якщо вони передаються готівкою. В ідеалі готівкові грошові кошти слід провести через банківську комірку. У цьому випадку варіант того, що гроші виявляться фальшивими, зводиться до нуля. Також під час передачі готівки, потрібно підстрахувати себе розпискою про передачу грошових коштів або актом про їх передачу. Саме розписка, написана від руки, з паспортними даними продавця і покупця і в присутності двох свідків, буде служити доказом передачі грошей.
Що стосується передачі грошей безготівковим розрахунком, найбільш безпечний варіант тут використання безвідкличного акредитива.
Після досягнення узгодження за всіма умовами угоди і передачі грошей слід звернутися в Росреестр для реєстрації переходу права власності. Сторони повинні надати пакет документів на нерухомість, заяву встановленого зразка, квитанція про оплату державного мита.
Передача житла підтверджується актом прийому-передачі відповідно до законодавства РФ і може бути здійснена як після підписання договору купівлі-продажу, так і після реєстрації переходу права власності або під час проведення реєстрації. Важливо пам'ятати, що з 15 липня 2016 року звичне для всіх свідоцтво про право власності в паперовому вигляді більше не видається, а право власності підтверджується випискою з ЕГРП (єдиний державний реєстр прав).
Текст підготувала Марія Гурєєва
НЕ пропустіть:
Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»
7 головних помилок при передачі грошей під час покупки квартири
Чи існує розстрочка між приватними особами?
5 видів шахрайства при продажі вторинних квартир
Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.
По-перше, яким чином продавцеві були передані гроші?