На сайті компанії «КонсультантПлюс» опублікований проект федерального закону «Про внесення змін до Земельного кодексу Російської Федерації і окремих законодавчих актів Російської Федерації» (далі - Законопроект).

Законопроект передбачає істотну зміну земельних відносин. У ньому містяться зміни, які планується внести до правил надання земельних ділянок, визначення їх дозволеного використання, укладення та виконання договорів комплексного освоєння території. Зокрема, згідно з Законопроекту пропонується суттєво змінити порядок продажу і передачі в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності.

Більшість змін направлено на обмеження тих прав публічних власників, які пов'язані з розпорядженням ділянками. Пропонується врегулювати багато питань, які на сьогоднішній день, як правило, вирішуються на розсуд зазначених осіб.

Відповідно до положень Законопроекту земельні ділянки під забудову майже у всіх випадках доведеться орендувати.

В даний час, якщо при наданні земельної ділянки для будівництва попередньо узгоджуються місця розміщення об'єктів, публічний власник не може передати ділянку у власність. Він підлягає передачі або в оренду, або в постійне (безстрокове) користування. Якщо будівництво здійснюється без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів, ділянку можна як продати, так і передати в оренду. Публічний власник вирішує це питання самостійно.

Законопроектом передбачено універсальний підхід до визначення права, на якому земельні ділянки будуть надаватися для будівництва. Ділянка не можна буде продати, якщо основним видом його дозволеного використання є будівництво будівель і сооружений. Дане правило планується застосовувати незалежно від того, купується земельну ділянку в рамках аукціону або без його проведення. Передбачено і кілька винятків з цього правила. Забудовники - юридичні особи та індивідуальні підприємці зможуть купити державний чи муніципальний ділянку, тільки якщо він виділений з ділянки, наданої в оренду для комплексного освоєння території. У такому разі придбати ділянку у власність зможуть тільки особи, які уклали договір про комплексне освоєння території.

Розробники Законопроекту передбачають випадки, коли граничні терміни оренди земельної ділянки будуть встановлюватися в Земельному кодексі Російської Федерації. Наприклад, надати ділянку в оренду для будівництва без проведення аукціону можна буде на термін від трьох до десяти років. Однак, якщо ділянка передається в оренду за допомогою аукціону, договір оренди буде полягати на період, який удвічі перевищує граничний термін для виконання робіт, пов'язаних з будівництвом конкретного об'єкта. Для будівництва лінійних об'єктів пропонується ввести максимальний термін оренди, рівний 49 рокам.

Зараз в Земельному кодексі Російської Федерації визначено єдиний випадок обмеження терміну оренди земельної ділянки. Так, за умови попереднього погодження місця розташування об'єкта (тобто без проведення торгів) ділянки для будівництва можна орендувати тільки на час провадження відповідного будівництва (частина 3 статті 30 Земельного кодексу Російської Федерації).

Переважне право на повторне укладання договорів оренди пропонується зберегти тільки відносно ділянок, призначених для сільськогосподарського виробництва. Дія даного положення може бути поширене не тільки на договори, укладені після вступу поправок в силу, але і на договори, які були укладені до цього.

З земельного законодавства планується виключити положення про можливість надавати земельні ділянки у власність або оренду шляхом проведення конкурсу. Єдиним видом публічних торгів з продажу земельних ділянок або права на укладення договорів їх оренди пропонується зробити аукціон. Без проведення аукціону ділянки можна буде надати лише у випадках, перерахованих у Земельному кодексі Російської Федерації в редакції Законопроекту. Планується встановити дев'ять підстав продажу державного або муніципального ділянки без аукціону. Наприклад, можна буде без його проведення продати земельну ділянка, на якій розташована будівля, власнику цього будинку.

У Законопроекті передбачено 28 підстав передачі ділянки в оренду без аукціону. Деякі з них планується ввести вперше. Це стосується, в Зокрема, передачі ділянки в оренду для розміщення окремих об'єктів (промисловості, транспорту і т.д.). Однак така передача буде можлива за рішенням Президента Російської Федерації, або Уряду Російської Федерації, або вищої посадової особи суб'єкта Російської Федерации.

В даний час питання щодо необхідності проведення публічних торгів згідно земельного законодавства вирішено інакше. Земельним кодексом Російської Федерації встановлено, в яких випадках ділянки надаються без здійснення торгів, а в яких - тільки за допомогою торгів. Наприклад, без проведення торгів земельна ділянка надається особі для робіт, пов'язаних з користуванням надрами. Тільки на торгах можна надати земельну ділянку, призначену для будівництва, у власність без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів.

Оскільки в Земельний кодекс Російської Федерації не вказано, чи повинен земельна ділянка надаватися за допомогою торгів, публічні власники мають право самостійно визначити спосіб передачі ділянки. В нормативних актах суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування можуть встановлюватися випадки, коли земельні ділянки надаються тільки за допомогою торгів.

Передбачається, що аукціон буде проводитися за єдиними правилами незалежно від того, передається земельна ділянка для житлового будівництва або для інших цілей. В даний час передбачені різні процедури проведення аукціону: щодо ділянок для житлового будівництва відповідна процедура встановлена ​​Земельним кодексом Російської Федерації, а в відношенні ділянок, для яких передбачено інший вид дозволеної використання, - в Постанові Уряду Російської Федерації від 11 листопада 2002 року № 808.

Публічні власники матимуть право проводити аукціон в електронній формі. Законопроектом не роз'яснюються відмінності електронного аукціону від ніж звичайно, однак зазначається таке: повідомлення про проведення аукціону в електронній формі можна буде не публікувати.

З текстом Законопроекту можна ознайомитися в «Матеріалах для скачування» в додатку до цієї новини.

Матеріали для скачування: