РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРАМИ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ.
БАНКІВСЬКА ОСЕРЕДОК АБО АКРЕДИТИВ?

при купівлі нерухомості , В тому числі квартири, крім всіх необхідних рішень і дій, які вже зроблені і сторони готові вийти на угоду, продавець і покупець повинні прийняти для себе не менш важливе рішення - як буде відбуватися оплата за придбану (продається) квартиру. Для здійснення розрахунків за договорами купівлі-продажу квартири ( в тому числі з використанням іпотечного кредитування ) Можуть використовуватися різні способи, в тому числі традиційний спосіб - розрахунок готівкою через депозитні банківські сейфи, так і альтернативний і найбільш безпечний для сторін по угоді спосіб - безготівковий розрахунок через акредитив. Про державну реєстрацію договору та права на квартиру Ви можете прочитати тут.

На даний статті ми зупинимося докладно і визначимо переваги і недоліки зазначених способів оплати при розрахунках між продавцем і покупцем за договором купівлі-продажу квартири, а також розглянемо порядок дій учасників угоди з їх використанням і розповімо, що таке акредитив. Необхідно відзначити, що застосування розрахунків по акредитиву скрутні і часто неможливі при вчиненні так званих "альтернативних угод" .

Розрахунок через банківську комірку традиційно є найпоширенішою формою оплати. При розрахунках через банківську комірку, після підписання Договору купівлі-продажу нерухомості ( наприклад, квартири ) І Договору оренди банківської комірки, сторони за договором або їх довірені особи здійснюють перерахунок грошей і «закладають» їх в банківську комірку (сейф). Ключ від осередку, як правило, залишається у покупця. Документи для реєстрації договору і переходу права власності на нерухомість подаються на державну реєстрацію. Після закінчення реєстрації, продавець надає в банк необхідний комплект документів (перелік визначається в договорі оренди банківської комірки - докладніше - тут ), Після чого після перевірки банком комплектності документів, має доступ до осередку для отримання грошей. Здавалося б, все не складно, однак, даний спосіб розрахунку має як свої переваги, так і недоліки (ризики).

переваги:

недоліки:

а) невелика кількість документів при оформленні

а) найвищий ризик пов'язаний з тим, що банк несе відповідальність тільки за збереження осередку, а не за її вміст. У разі викрадення грошей з осередку (і це підтверджено судовою практикою) власнику готівкових коштів відшкодування втрат банком не проводиться.

б) порівняно невисока вартість оренди комірки у банку (від 3000 - 3500 руб. при оренді невеликий осередки)

б) не завжди користування коміркою може бути вигідним з точки зору тарифів банку.

в) відсутність комісії за відкриття рахунку в банку і безготівковий переказ грошових коштів в інший банк,

г) Людський фактор - відомі випадки, коли співробітники банку через неуважність вказували в договорі оренди банківського сейфа інший номер комірки, ніж вказано на ключі (тобто при «закладці» грошей Ви кладете гроші в одну клітинку, а допуск у Вас до іншої) .

г) «податкова оптимізація» і проведення угод з заниженою договірною вартістю квартири (про небезпеку такої «оптимізації» ми вже говорили і детально ознайомитися з ризиками можна тут ).

д) дуже істотний ризик. Як правило, договір оренди банківської комірки сторони укладають терміном на 1, максимум 2 місяці. Однак, в ході державної реєстрації можуть бути виявлені помилки в складанні документів (або помилки) і термін реєстрації може бути продовжений. Тобто у продавця не буде на руках необхідних документів для «відкриття» осередки і термін для його допуску до осередку може бути пропущений.

II. Розрахунки в безготівковій формі з використанням акредитивів.

Більш зручною і безпечною формою розрахунку є безготівковий розрахунок. При здійсненні операцій купівлі-продажу нерухомості, ця форма розрахунку є найбільш придатною з використанням банківського інструменту, званого «АКРЕДИТИВ».

Слово «акредитив» походить від латинського «accredo», тобто, «довіряю».

Акредитив - це форма безготівкових розрахунків, яка може застосовуватися при укладанні договорів купівлі-продажу нерухомого майна. Фактичний, аккредітів- аналог банківської комірки.

Опишемо коротко, як працює акредитив:

1) Сторони укладають договір купівлі-продажу нерухомості (квартири);

2) Покупець відкриває в банку акредитив на 30-60 і більше днів (на оплату не впливає);

3) Банк, на підставі заяви покупця на відкриття акредитива, відкриває покупцеві акредитивний рахунок (= банківського сейфу при готівковій формі розрахунку);

4) Покупець дає розпорядження банку перерахувати гроші зі свого поточного рахунку на відкритий акредитивний рахунок;

5) Протягом зазначених в договорі акредитива 30-60 і більше днів, покупець не може «забрати» перераховані гроші з банку;

6) Документи віддають на державну реєстрацію;

7) По завершенні державної реєстрації договору і переходу права власності на нерухомість (квартиру), продавець із зареєстрованими документами йде в банк і подає їх в банк (перелік вказується в договорі купівлі-продажу і / або договорі акредитива);

8) Банк перераховує на поточний рахунок продавця належну йому суму за договором.

У разі, якщо реєстрація з якихось причин не пройшла, після закінчення терміну, на який акредитив був відкритий (30-60 і більше днів) банк перераховує суму акредитива на поточний рахунок покупця, тобто здійснює повернення грошей.

Резюмуючи сказане вище, акредитив - це зобов'язання Банку перерахувати на банківський рахунок продавця суму грошових коштів від імені покупця відповідно до строго визначеними умовами, зазначеними у договорі купівлі-продажу нерухомості (квартири) і заяві про відкриття акредитива.

Розрахунки за акредитивом мають ряд безсумнівних переваг в порівнянні з готівковою формою оплати. До таких переваг належать:

1) Усі платежі здійснюються шляхом безготівкового переказу з банківського рахунку платника на банківський рахунок одержувача, тобто, немає необхідності орендувати у банку осередок, отримувати готівкові кошти, перераховувати їх, перевіряти на справжність.

2) Р позов втратити гроші для покупця зведений до нуля (на відміну від використання осередку), так як ніхто не може вилучити кошти з його банківського рахунку поза волею самого покупця.

3) Для продавця, в свою чергу, існує повна гарантія отримання ним грошових коштів від покупця після передачі квартири (іншої нерухомості).

4) У продавця після отримання грошей з'являється вибір: перерахувати свої гроші на рахунок в інший банк, або зняти їх готівкою.

5) В разі, якщо угода не була зареєстрована, у банку існує безумовне зобов'язання перерахувати гроші покупцеві назад на його поточний рахунок (здійснити повернення).

6) Вартість акредитива порівнянна з вартістю перерахунку купюр і оренди банківського сейфа.

7) Не має потреби перераховувати і перевіряти купюри на справжність. Банк це робить за свій рахунок.

8) Крім того, треба врахувати, що банк, у разі необгрунтованого переведення грошей, несе майнову відповідальність перед платником відповідно до російського законодавства (відшкодовує збитки).

Важливо! Умова про розрахунках по акредитиву може застосовуватися і при угодах купівлі-продажу з використанням кредитних коштів, і має бути закріплено в договорі купівлі-продажу квартири з обтяженням її іпотекою в силу закону.

Докладний порядок здійснення розрахунків по акредитиву:

Дія перша. Звернення в банк.

Покупець квартири (платник) звертається в банк із заявою про намір використовувати акредитив в розрахунках з продавцем квартири.

У заяві на відкриття акредитива зазначаються такі відомості:

- номер і дата акредитива;
- сума акредитива;
- реквізити платника;
- реквізити банку-емітента;
- реквізити отримувача коштів;
- реквізити виконуючого банку;
- вид акредитива;
- термін дії акредитива;
- спосіб виконання акредитива;
- перелік документів, що подаються одержувачем коштів, і вимоги до подаються документам;
- призначення платежу;
- термін подання документів;
- необхідність підтвердження (за наявності);
- порядок оплати комісійної винагороди банків.

Акредитив може бути вказана інша інформація.

У разі його згоди, банк виступає в ролі банку-емітента акредитива (тобто банку, який приймає гроші у покупця і перераховує їх на акредитивний рахунок для подальшого зарахування на рахунок продавця). Якщо договором купівлі-продажу квартири буде передбачено, що продавець житлового приміщення відкриває свій поточний рахунок в цьому ж банку, банк-емітент буде також виступати ще і в якості виконуючого банку (тобто банку, який перевіряє зареєстровані документи і перераховує гроші на поточний рахунок продавця ). Але може бути передбачено й інший варіант, коли виконуючим банком буде інший банк, в якому знаходиться рахунок продавця (або взагалі інший банк). Таким чином, не обов'язково при розрахунках використовувати один і той же банк.

Наприклад, у покупця відкритий рахунок в ВАТ «Ощадбанк Росії», а у продавця в - ТОВ «Діл-Банк». В даному випадку може бути банк -емітент - Сбербанк (відкриває акредитив і «відпускає» платіж), а банк- виконавець - Діл-Банк (приймає платіж, перевіряє документи і перераховує на рахунок продавця повну суму за договором).

Дія друга. Визначення виду і складання акредитива.

На підставі заяви на відкриття акредитива банк-емітент складає акредитив на бланку, спеціально затвердженою банком-емітентом форми. Якщо на одному бланку не поміщається вся необхідна інформація (великий перелік документів, що підлягають вказівкою в акредитиві), може складатися додаток до акредитиву в довільній формі. На нього робиться посилання в самому акредитиві, і воно стає невід'ємною його частиною.

Відповідно до існуючих нормативних вимог банками можуть відкриватися такі види акредитивів:

1) покриті (депоновані) і непокриті (гарантовані).

У разі покритого акредитива банк-емітент реально переводить гроші в виконуючий банк для подальшого перерахування продавцю.

У разі непокритого акредитива цього не відбувається і гроші продовжують зберігатися в банку-емітенті, який надає виконуючому банку право списати необхідну суму зі свого кореспондентського рахунку після виконання умов акредитива;

2) відкличні і безвідкличні.

У першому випадку акредитив може бути в будь-який час відкликаний банком-емітентом з виконуючого банку без погодження з платником.

У другому випадку банк-емітент цього зробити не може. Іноді, на прохання банку-емітента виконуючий банк, що бере участь в проведенні акредитивної операції, дає своє підтвердження безвідкличного акредитива (підтверджений акредитив). Таке підтвердження означає прийняття виконуючим банком додаткового до зобов'язанню банку-емітента зобов'язання провести платіж відповідно до умов акредитива.

В силу зазначених вище особливостей в практиці розрахунків з використанням акредитива найбільшого поширення набув безвідзивний покритий акредитив. Даний вид акредитива дозволяє врахувати інтереси і продавця, і покупця, і самих банків.

Для продавця безвідкличний покритий акредитив є гарантією отримання ним грошових коштів від покупця після продажу квартири.

Для покупця квартири - це зручна форма розрахунків з низьким рівнем ризиків, пов'язаних з порушенням продавцем своїх зобов'язань за угодою.

Для банку - кредитора (в разі іпотеки) - це спосіб контролю над цільовим використанням кредитних коштів.

!!! Особливу увагу потрібно приділити питанням про перелік документів, які подаються продавцем (одержувачем коштів акредитива), про вимоги до подаються документам і визначенню терміну акредитива.

Важливо знати, що виконуючий банк не несе відповідальності за достовірність і юридичну силу подаються за акредитивом документів. При перевірці зовнішніх ознак документів він керується принципами розумної старанності, суворого відповідності поданих документів умовам акредитива і незалежності акредитива від основного договору. Тому потрібно прагнути до того, щоб документи, які є умовами виконання акредитива, були максимально індивідуально визначені. Це дозволить запобігти факт оплати особі, не виконав всі умови акредитива.

Так само, треба розуміти, що процедура продажу квартири тривала за часом. Після укладення договору купівлі-продажу повинна ще відбутися його державна реєстрація та реєстрація переходу права власності на покупця. Це може зайняти деякий час (в різних випадках від 5 до 30 днів). Крім того, з тих чи інших причин процедура реєстрації може бути припинена і розтягнутися на кілька місяців. У зв'язку з цим, усім учасникам особам рекомендується заздалегідь домовлятися про те, що:

- термін дії акредитива встановлюється до моменту державної реєстрації прав на квартиру плюс один-два місяці;

- акредитив відкривається на будь-який термін (до 180 днів), який може бути продовжений за спільним рішенням покупця і продавця.

- якщо термін акредитива закінчився і не був продовжений, а право власності на квартиру не перейшло до покупця, грошові кошти повертаються на його рахунок.

У разі покритого (депонованого) акредитива банк-емітент перераховує кошти платника на рахунок виконуючого банку. Виконуючий банк повідомляє умови надійшов від банку-емітента акредитива одержувачу коштів.

Дія третя. Оплата за акредитивом.

Як правило, в якості обов'язкової умови перерахування грошових коштів з рахунку покупця на рахунок продавця вказується зареєстрований договір купівлі-продажу квартири. За згодою сторін, список документів може бути розширений. Тому до моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу продавець отримати гроші з рахунку в банку не зможе.

А) Після отримання документів по акредитиву (зареєстрованого договору та інших, потрібних за умовами акредитива) виконуючий банк перевіряє відповідність поданих документів і їх реквізитів умовам акредитива. Перевірка здійснюється на підставі самих представлених документів, тобто здійснюється перевірка за зовнішніми ознаками і шляхом їх звірення, на предмет наявності протиріч. Термін перевірки документів не повинен перевищувати п'яти робочих днів, наступних за днем отримання документів.

Б) Якщо банк встановлює відповідність документів умовам акредитива, він перераховує гроші продавцю (або іншій вказаній продавцем особі, що теж можливо) в термін не пізніше трьох робочих днів з дня прийняття банком рішення про відповідність представлених одержувачем коштів документів умовам акредитива, але не пізніше трьох робочих днів після закінчення п'ятиденного терміну, встановленого для перевірки поданих документів.

В) Після виконання акредитива він підлягає закриттю банком-емітентом.

Підводячи підсумок, відзначимо, що два розглянутих способу розрахунків - розрахунок через банківську комірку і за допомогою акредитива - це два можливих варіанти розрахунків при угодах купівлі-продажу нерухомості. При цьому, акредитивна форма розрахунків сьогодні не має широкого поширення в порівнянні з банківською осередком. Разом з тим, даний вид розрахунків має низку незаперечних переваг і заслуговує найпильнішої уваги з боку учасників угод купівлі-продажу квартир та інших цивільно-правових угод.

01.02.13

Автор: Подозерская Н.А.
Філімонов І.В.

При повному або частковому передрукуванні матеріалів сайту на інших сайтах, гіперпосилання на www.creditestate.ru у вигляді і формі, наведених в оригіналі, обов'язкове. Збереження гіперпосилань, розміщених в оригіналі - обов'язково. При використанні матеріалів в мобільному контенті, друкованої, телевізійної чи іншій "офф-лайн" продукції, письмовий дозвіл ТОВ "Кредит-Естейт" обов'язково. Розміщення в опублікованих матеріалах гіперпосилань, які не містяться в оригіналі, заборонено.

СПОДОБАЛАСЯ СТАТТЯ? БУДЬ ЛАСКА, ПОДЕЛИТЕСЬ З ДРУЗЯМИ ІМ ТЕЖ БУДЕ КОРИСНО!