1. Типові ризики покупки квартири в новобудові
2. Типові ризики при покупці квартири на вторинному ринку
3. Порівняння ризиків покупки квартири в новобудові і на вторинному ринку

Які ризики при покупці квартири виникають у Покупця? Як їх знизити, а краще б взагалі з ними не стикатися?

Ми змушені відразу засмутити деяких оптимістів - повністю уникнути ризиків в угоді купівлі-продажу квартири ще нікому не вдавалося. Воно й зрозуміло, адже на первинному ринку завжди є шанс, що новобудова може бути недобудована. А на вторинному ринку інша сторона договору завжди може оскаржити вчинений правочин, таке право їй дає закон. А значить, ризик є завжди. Але далеко не кожне оспорювання веде до визнання угоди недійсною .

Ризик Покупця квартири - це можлива втрата або обмеження права власності, яке він придбав в результаті операції купівлі-продажу. Саме ця можливість втратити своє право і лякає тих, хто купує житло на ринку нерухомості. Але ця можливість (або ймовірність) цілком піддається оцінці і контролю.

Щоб знизити ризики, що виникають при покупці квартири, їх потрібно, як мінімум, знати. Як максимум - вміти оцінювати (або вимірювати).

Під знанням ризиків мається на увазі наше розуміння, що конкретно може нам загрожувати в тому чи іншому випадку. Під оцінкою ризиків мається на увазі наше рішення - чи варто приймати ризик (йти на нього) чи ні. А це як раз і залежить від нашого знання цих самих ризиків і розуміння, як від них захищатися.

Саме для цих цілей і розроблена наша для Продавців і Покупців квартир (інтерактивна схема інструкції відкриється у спливаючому вікні).

Що стосується Продавця, то у нього турбота одна - як отримати гроші при продажі квартири , А це питання вже давно і цілком безпечно вирішується на ринку нерухомості (як саме - див. За посиланням). Тому всі ризики Продавця при продажу квартири, усуваються лише грамотної підготовкою взаєморозрахунків.

Інша справа - Покупець! Ризики Покупця в угоді незрівнянно вище і різноманітніше, як при покупці новобудови, так і при покупці квартири на вторинному ринку. Щоб право власності, за яке Покупець віддав гроші, не виявилося обмеженим, анульованим, або зовсім не оформленим (як в новобудові, наприклад), йому слід знати ті моменти, в яких така небезпека існує. Ці моменти описані в нашій ІНСТРУКЦІЇ. Там же зазначено, що насамперед треба зробити для усунення небезпечних ситуацій.

Нижче наведено перелік типових ризиків, на які наражається Покупець при покупці квартири на первинному і на вторинному ринках міського житла. Перелік цей не є вичерпним, але охоплює більшість ситуацій, які зустрічаються в практиці.

Типові ризики покупки квартири в новобудові

Основні ризики первинного ринку житла (при покупці новобудови) зводяться до надійності і сумлінності компанії-забудовника. якщо девелопер довів свою фінансову і професійну спроможність, і заслужив гідну репутацію, то можна сказати, що ризики Покупця тут близькі до нуля.

Але так як ідеалів в природі не буває, і з девелоперської компанією всяке може трапитися, то ризики покупки квартири в новобудові все ж присутні:

• «Довгобуд» або «недобуд». Істотне порушення термінів будівництва і здачі будинку в експлуатацію, а також «заморожування будівництва» на невизначений час. Пов'язано це, як правило, з фінансовими та / або адміністративними проблемами компанії-забудовника.
• Банкрутство Девелопера / Забудовника. Визнання компанією неможливості виконати свої зобов'язання перед пайовиками / співінвесторами. Хоча це не «кінець світу» - часто буває, що недобудований об'єкт разом з боргами Девелопера перед пайовиками, забирає інший Девелопер, і добудовує будинок до кінця. Крім того, держава подбала про створення спеціального компенсаційного фонду забудовників як раз на такий випадок (докладніше - за посиланням).
• «Подвійні продажу». Продаж однієї і тієї ж квартири в процесі будівництва кілька разів різним Покупцям (цей ризик виключається при покупці новобудови по договором ДДУ ).
• «Сірі схеми» продажу квартир в новобудовах. застосування девелоперів договорів на залучення коштів співінвесторів в обхід федерального закону ФЗ-214 , Що істотно обмежує права Покупця в частині вимоги сплаченої ним квартири. Цей ризик усувається при покупці квартири за Договором пайової участі (ДДУ).
• Поступка неіснуючих прав. Невиконання своїх зобов'язань підрядником або співінвестором будівництва, який продає квартиру в споруджуваному будинку по Договору уступки прав вимоги (Необхідно перевіряти підстави для поступки - см. За посиланням).
• Неналежну якість житла, яке передається в експлуатацію. Невідповідність заявленого якості квартири за проектом, реальній якості будівництва. Пайовикові тут слід знати, як правильно приймати квартиру в новобудові (Див. За посиланням). А виявлені дефекти і недоробки пайовик має право пред'явити Забудовнику і зажадати їх усунення, відповідно до ФЗ-214.

Всі ці ризики залежать від стилю роботи (ділової репутації) і адміністративно-фінансових можливостей девелоперської компанії. Тому грамотний вибір Забудовника - це і є основний шлях зниження ризиків покупки новобудови.

Як вибирати Забудовника, де і яку інформацію про нього збирати - розказано на відповідному кроці нашої ІНСТРУКЦІЇ - «Знайомимося з Забудовником» .

Крім цього, на «первинці» існують, т.зв. системні ризики. Це ризики, що не залежать від сумлінності забудовника, а є відображенням поточної економічної ситуації в галузі або в економіці всієї країни (наприклад, криза, аналогічна 2008 році, різке підвищення ставки рефінансування ЦБ, і т.п.). Тут вже нікуди не дінешся - доводиться змиритися з тим, що такі неприємності іноді трапляються, але ці ризики пом'якшуються тим, що держава завжди (хоч і повільно) прагне підтримати пайовиків первинного ринку житла.

Типові ризики при покупці квартири на вторинному ринку

Абсолютна більшість ризиків вторинного ринку житла для Покупця квартири зводяться до одного - можливого визнання угоди недійсною за рішенням суду, внаслідок порушення прав учасника угоди, порушення прав третіх осіб, або порушення закону.

Причин цьому може бути безліч. Основні групи ризиків покупки квартири на вторинному ринку перераховані нижче (з подробицями по посиланнях):

По любому з цих підстав Покупець може втратити придбаний права власності на квартиру . Правда, це може статися тільки за рішенням суду, а значить, Покупець завжди має можливість захищати своє право.

Крім того, на «вторинці» (на відміну від «первинки») ще присутні ризики, пов'язані не тільки з правами власності на квартиру, але і з правами користування (Правом проживання в квартирі). Тобто Покупець, в результаті судового спору, може не втратити свого права власності, але отримати істотне його обмеження у вигляді додаткового персонажа, що має право проживання в тій же квартирі.

Як розпізнавати такого роду ризики і як захищатися від них - послідовно розказано в нашійдля покупки і продажу квартири.

Порівняння ризиків покупки квартири в новобудові і на вторинному ринку

Взагалі, з точки зору купівлі квартири, кількість ризиків для Покупця на «первинці» значно нижче, ніж на «вторинці», але основний ризик «первинки» (недобудова дому та банкрутство Забудовника) слабо піддається контролю. Наприклад, для рядового Покупця не представляється можливим передбачити, як поведе себе керівництво компанії-забудовника в майбутньому, в т.ч. при виникненні фінансових чи адміністративних проблем. Можна тільки прогнозувати ймовірність його дій - чи буде воно щосили намагатися виконати свої зобов'язання, або швидко схлопнется і зникне, залишивши пайовиків з носом.

Тому зниження ризиків покупки новобудови - це, перш за все, відповідальний вибір компанії-забудовника . Решта ризики «первинки», по суті, є похідними від головного.

А з введенням в дію єдиного компенсаційного фонду забудовників і спеціальних ескроу-рахунків , Ризики «первинки» зводяться до мінімально можливого рівня.

З покупкою квартири на вторинному ринку ситуація зворотна. Кількість ризиків на «вторинці» набагато вище, але вони більше піддаються аналізу і контролю. Вся справа в тому, що тут Покупець набуває право власності відразу (!), На відміну від «первинки», де гроші інвестуються в майбутній результат. І це право власності на квартиру може бути обумовлено не тільки великою кількістю підстав (на відміну від новобудови), але і самих суб'єктів права (власників і користувачів квартири) може бути кілька, причому, не завжди явно позначених в титульних документах.

Тому зниження ризиків на вторинному ринку - це ретельний аналіз документів для вивчення юридичного статусу прав на квартиру, а також для вивчення особистості і повноважень самого Продавця (посилання на відповідні кроки ІНСТРУКЦІЇ).

Все це послідовно викладено в покрокова інструкція , З додатковими поясненнями та коментарями в глосарії Ріелтора .