Період перший: «романтичний»

«Паркан - двигун прогресу»

Отже, з чого починався ринок нерухомості Донецька?

До 1996 року добру долю угод по нерухомості робили паркани, стовпи і бабусі-сусідки. Так, так, саме старим дідівським способом люди шукали собі нову квартиру або обмін (при чому оголошення з обміном або роз'їздом домінували над банальним «куплю» або «продам»). Саме тоді заповзятливі люди з підвішеним язиком і непогано змонтованої ходовою частиною (ногами) стали допомагати рядовому населенню купити, продати або обміняти своє житло. Саме тоді заповзятливі покупці придумували, як обдурити підприємливих людей з підвішеними язиками шляхом «підстави» (підіслати друга, родича на показ і всучити телефон продавцю щоб домовитися «тет-а-тет») або банального для того часу «кидка» ( «Не буду платити і все тут »або більш м'яка форма -« а я знав господаря ... »). Саме тоді і було складено перші договори про перегляд нерухомості, які, на жаль, для ріелторів ніяк не захищали від другого способу уникнення сплати відсотків агентству. Єдиним судом, який міг «помирити» обидві конфліктуючі сторони - були добрі молоді люди в шкіряних куртках і спортивних штанях «Adidas» з романтичним для нинішньої молоді, вихованої на серіалах про чесні бандитів, назвою - «Бригади».

«КОМУ війна, а КОМУ (?) І мати рідна ...»

Фінансовий крах 1998 року безпосередньо вплинув на ринок нерухомості. Ціни впали на 25-30%, що в черговий раз підтвердило схему: «попит визначає пропозицію (а особливо його ціну)».

Нормально функціонувати ринок нерухомості Донецька почав з 1999 рр., Коли нормалізувалися доходи у непересічного населення і коли з'явилися перші справжні агентства, бюро, контори (а пізніше і «центри») нерухомості. Як і в багатьох обласних центрах України, ринок нерухомості Донецька на той момент жив не з «п'яти відсотків агентських», а з великого переселення люмпен-пролетаріату в глибинку. П'ять відсотків з квартири вартістю в дві три і навіть шість тисяч доларів це всього лише 100-300 доларів, що на ті, «старим» часи були чималі гроші, проте і вони не межа мрій для нормальних «донецьких пацанів». «Реальною темою» для того часу було переселити якогось алкоголіка, бабусю або просто самотньої людини з вул. Артема, Університетської або бульвару Пушкіна в не менше культурно розвинені міста області - Шахтарськ, Красноармійськ, Торез, Волновахи, а кому пощастило, ближче - до Макіївки, Авдіївку або Мар'їнка, ну а зовсім щасливчикам - в Моспине або на «Петрівку». Різниця у вартості становила практично вартість квартири в Донецьку, так як на «задвірках Донбасу» квартири на той момент оцінювалися в діапазоні від двохсот до тисячі гривень.

Гризла Яке одне з «чудо-ріелторів» совість - цей факт науці невідомий, але свої сто, двісті, а то й триста відсотків річних «агентства» приносили із завидною для депозитів стабільністю.

Період третій: маклерський

«Гроші-житло-гроші»

З 2001 року, коли нерухомість переступила рубіж 10 тисяч доларів за квартиру ріелтори задумалися над тим, що відсотки з угоди - теж гроші, а дідівські методи переселення зживали себе, так само як і люмпен в центрі міста, а возитися з «Текстілём» або «Заперевальній »- аж ніяк не хотілося (як потім виявилося - даремно ...). На моїй пам'яті тоді вже налічувалося цілих «сорок» агентств, які більш-менш активно працювали з клієнтами. У 2002 році ціни продовжували зростати, так само як і агентства. Ріелтори почали відчувати конкуренцію, а народ вперше зіткнувся з інформаційною блокадою. Купити квартиру без агента стало практично неможливо. Оголошення, чомусь не виводили на власника квартири, а реальні власники все рідше давали оголошення, в газетах сподіваючись на ріелторів, які адже з продавця ні копійки-то і не беруть.

Ринок нерухомості став набувати чіткі форми і функціонувати як за писаними, так і неписаними законами. Професія ріелтора зайняла повноцінну нішу в фінансовому механізмі міста.

Період четвертий: Будівельний Бум. Комерційна нерухомість. Вибори.

«Квартира на Пролетарці краще ніж« десятка »в банку»

2003 год. Нерухомості ставало все менше і менше, а покупців все більше і більше. Головне це те, що з'явився новий клас покупців - реально багаті люди, які готові були платити реальні гроші за реальні квартири. Темна історія розвалу домобудівних комбінатів вже нікого не цікавила, а будувати дійсно було нікому крім як «Гражданстроя», який повільно, але впевнено продовжував зводити цегляні будинки в центральній частині міста. Тоді і з'явилися перші будівельні компанії, які реалізовували за смішною на той момент ціною (300 доларів за квадратний метр) квартири з «фантастичною» площею від 100 до 200 «квадратів».

Але не тільки відродження будівництва було прибутковою справою для ринку нерухомості - з причини постійного і динамічного зростання цін, багато заповзятливі донеччани інтуїтивно стали вкладати гроші в житло.

У 2003 році вартість житла зробила зростання на 50%, а в 2004-му майже на 80%. Майже подвійна віддача від вкладень прирекла нерухомість на стійку увагу як іноземних, так і вітчизняних інвесторів, які вилучали кошти з уже невисокорентабельних схем і вкладали в нерухомість.

Економіка країни і регіону активно розвивалася, відповідно зростали зарплати, росли потреби, розвивався ринок послуг і рашірялась роздрібна непродовольча торгівля. Місту потрібні комерційні площі, а вигідніше і швидше за все їх було дістати, перевівши з житлового в нежитловий фонд.

Новим полігоном для профі-ріелторів стали перші поверхи житлових будинків в центральній частині міста. Організовувалися цілі рейди з пошуку потенційних квартир під бутики, салони і офіси. Квартири викуповувалися, а через день продавалися за подвійною (а іноді і потрійний) ціною.

Вибори 2004 року. За два останні місяці «революційного» року ціни зросли на 20-40%. Політична нестабільність штовхнула інвестора до вкладення вільних (іноді навіть міцно зайнятих) коштів в нерухомість, що створило додатковий попит, який як завжди дозволив пропозицією зробити ще один ціновий крок «вгору».

Період п'ятий: Банківський.

«Хочеш купити квартиру? Заклади її ... »

Реально цей період бере свій початок з кінця 2003 - початку 2004 року, коли перший банк (Приват), який масово почав видавати кредити під заставу майна, прощупав високу рентабельність цього сегмента фінансової діяльності. Перші процентні ставки становили 16-20% у валюті і близько 25% у гривні. В повні груди кредити почали дихати в кінці 2004 - початку 2005 року, коли вартість квартир зросла до межі можливостей рядового населення. Кредит дозволяв придбати квартиру при внесенні менше половини її вартості.

Але як багато хто став дозволяти собі придбати квартиру, так само багато і втратили цю можливість. В чому секрет? Секрету немає - придбати квартиру могли тільки ті хто мав невеликий капітал 8-10 тис. У.о. і стабільний офіційний дохід, ті ж хто протягом багатьох років в очікуванні обвалу цін збирали гроші складаючи їх в панчоху втратили останню надію і переїхали на околиці або в довколишні міста області.

Період шостий: Інформаційний.

«У правді сила, БРАТ!»

Кінець 2005 року. Інформаційна блокада між продавцем і покупцем зміцнилася ще більше - без ріелтора тепер не тільки купити, але і зняти «кут» практично неможливо. Однак не тому дана віха історії розвитку ринку нерухомості Донецька названа інформаційної. Саме з цього часу починаються справжні інформаційні війни.

Різні ріелторські організації, а так само ряд самостійних суб'єктів ринку нерухомості планомірно відчували споживчі можливості покупця, запускаючи невтішні прогнози, в яких зазначався обов'язковий зростання цін або зміна кредитних правил банків, які скоротили б можливості придбання квартири. Паніки звичайно дані повідомлення не викликали але додатковий попит ініціювали чималий, що в свою чергу дозволило цінами зробити ще один крок вгору.

З початку 2006 року інформаційна війна розгорається в електронних і друкованих ЗМІ між прихильниками прогнозів підвищення і зниження цін. Однак не варто пересічному жителю сподіватися на тих, хто намагається сказати, що ціни впадуть, бо вони переслідують чітку мету - купити дешевше при ситуативних скачках вниз і продати дорожче при сезонних підвищеннях.

PS Неконтрольована державою ринкова економіка дала нам всім прекрасний урок з основ ринку нерухомості. Залишається засвоїти його і зробити власні висновки. Свої ж прогнози я залишу при собі, щоб не бути викритим в лобіюванні власних інтересів ...

Сергій Полак, для «Острова»