Бум котеджного будівництва і масове переселення киян за місто - пройдений етап
Бум котеджного будівництва і масове переселення киян за місто - пройдений етап. Зараз багато новоявлених домовласники, які не готові нести витрати на утримання котеджу і миритися з витратами життя в передмісті, намагаються продати свою нерухомість і повернутися в столицю.
Але зробити це непросто: тоді як пропозиція реалізуються об'єктів зростає, попит на них лише знижується. Це змушує господарів розглядати будь-які можливості позбутися проблемного майна, набирає обертів бартерна схема. Причому тісну квартиру в Києві реально поміняти на просторий будинок за межами міста.
Пейзажі в обмін на комфорт
Більшість господарів готові розглянути буквально будь-які варіанти бартеру: рівноцінний обмін, обмін з доплатою і ін. Господарі київських апартаментів можуть отримати будинок, площа якого як мінімум удвічі перевищує розміри їх нинішнього житла. Як бонус пропонується ще й земельну ділянку в 6-10 соток.
Наприклад, в селі Погреби Броварського району (4 км від КПП) виставлений на обмін котедж площею 170 кв. м з ділянкою 8 соток. Його власник згоден переїхати в "трійку" в столиці площею 70-100 кв. м.
Котедж в 100 кв. м з ділянкою 10 соток в Макарівському районі реально обміняти на однокімнатну хрущовку, оскільки господар оцінив його всього в $ 34 тис.
Спроба домовласників повернутися в мегаполіс пояснюється просто: вклавши гроші в заміську нерухомість, багато хто не очікували, що життя за межами міста виявиться настільки проблемною. І транспортна, і соціальна інфраструктури багатьох населених пунктів біля столиці виявилися не готовими до буму коттеджного будівництва.
В результаті жителям будинків в передмісті щодня доводиться вистоювати в пробках, намагаючись дістатися на роботу до Києва. Наприклад, середній час, який витрачає на дорогу житель котеджу, розташованого в 30 км від столиці по Житомирській трасі, стартує з двох-трьох годин в день. Багато з цієї причини навіть змушені переводити дітей з престижних столичних гімназій в звичайні сільські школи.
Неприємним сюрпризом для домовласників виявилося і порівняно невелика кількість в передмісті магазинів, хімчисток, перукарень, дитсадків та ін. З подібними проблемами стикаються навіть жителі котеджних селищ, яким забудовники обіцяли розгалужену інфраструктуру (включаючи тренажерні зали, дитсадки, медпункти, супермаркети та ін.).
На практиці компанії рідко виконують і половину обіцянок, обмежуючись відкриттям хіба що скромного магазину біля будинку і спортзалу. Соціальна інфраструктура шкутильгає навіть в містечках, що позиціонуються як елітні, не кажучи вже про поселеннях економ-класу. При цьому вартість обслуговування будинків вище, ніж декларувалося на етапі продажів.
Оскільки в багатьох містечках продані далеко не всі котеджі, загальну вартість обслуговування ділять на заселені об'єкти. В результаті господарям доводиться викладати до $ 1 тис. На місяць, що, з огляду на економічну ситуацію в країні, по кишені все меншій кількості наших співвітчизників.
Котеджі по бартеру
Некомфортні умови для життя і дорожнеча утримання будинків спровокували їх масовий розпродаж ще в минулому році. І кількість бажаючих позбутися від проблемних котеджів тільки зростає. За даними компанії "Канзас", якщо в грудні 2012 р в Київській області на продаж було виставлено близько 3,9 тис. Приватних будинків, то на початок цього року цифра збільшилася до 5,8 тис.
У більш ніж 120 котеджних містечках, розташованих в 50 км від Києва, продається до 18 тис. Об'єктів, що на третину перевищує торішні показники. Крім котеджів, які висять в ріелторських базах роками, зараз активно пропонуються будинки, виставлені на продаж вперше (таких майже 18%).
Найбільш активно розпродається заміська нерухомість в Києво-Святошинському районі, який свого часу був лідером котеджної забудови: на нього припадає близько 40% всіх виставлених на реалізацію об'єктів. В Обухівському напрямку зосереджено 15%, Бориспільському - 14%, васильківській - 13% продаються будинків.
Причому позбутися від нерухомості намагаються головним чином "середнячки": ті, хто свого часу вклався в котеджі площею до 250 кв. м. Зараз на частку таких об'єктів припадає близько 40%. Будинки економ-класу площею до 100 кв. м займають в ріелторських базах менше 20%, а елітні об'єкти в 500 кв. м і більше - лише 11%.
Знайти покупця більшості продавців непросто. За даними SV Development, в минулому році по всій області щомісяця продавалося до 1 тис. Будинків, а в найближчому передмісті - всього по кілька сотень. Восени 2013 року, коли були введені обмеження на готівкові розрахунки при купівлі-продажу нерухомості дорожче 150 тис. Грн., Ситуація погіршилася.
Потенційні покупці переорієнтувалися на дешеві будиночки в 50-60 км від Києва. Там ціни стартують з $ 200-250 / кв. м, що дозволяє придбати невеликий котедж за готівку. Продажі більш дорогих об'єктів в найближчому передмісті впали на 60-70% і, по суті, зараз цей ринок залишається замороженим: щомісяця реалізується не більше 100-200 будинків.
Покупців не спокушають навіть суттєві знижки. За останній рік середня вартість квадратного метра в домоволодіннях найближчого передмістя впала з 9,8 тис. До 9,2 тис. Грн.
"Тільки з вересня котеджі подешевшали на 150 грн. / Кв. М", - констатують в агентстві "Канзас". І тенденція зниження вартості об'єктів триває. За останній місяць будинку в Київській області подешевшали на 0,5% (до $ 990 / кв. М). Навіть ті, хто теоретично не проти переїхати за місто, не можуть зробити цього, тому що зазнають труднощів з продажем квартири в столиці. На вторинному ринку продажу з осені просіли майже на 50-60%. Тому бартерні схеми, як стверджують опитані "ДС" ріелтори, будуть набирати обертів.
Більшість будинків, пропонованих на обмін, паралельно продаються і за живі гроші. При цьому вони висять в ріелторських базах даних як мінімум за рік, тобто зрозуміло, що багато власників погоджуються на бартер від безвиході. Отримавши квартиру в Києві, вони можуть хоча б здавати її в оренду, щомісяця отримуючи від 4 тис. Грн., Тоді як котедж тільки проїдає гроші.
Показово, що до армії міняв все активніше приєднуються забудовники. Будинки в багатьох котеджних містечках реально обміняти на київські квартири. Втім, як розповіли "ДС" в офісі продажів містечка "Золоче", бажаючих провернути обмін небагато.
Очевидно, киян стримує жадібність забудовників, які явно занижують вартість квартир, запропонованих в якості бартеру (за найскромнішими оцінками, ціни на 10-15% нижче ринкових). У котеджних містечках свою скупість пояснюють ризиками: продати виміняти квартиру зараз проблематично, а ціни на вторинне житло, яке, як правило, пропонується на обмін, постійно знижуються.