Прийнята в Російській Федерації система реєстрації нерухомого майна та угод з ним є одним з найважливіших умов ефективного управління нерухомістю, не тільки як фізичним об'єктом володіння і використання, але і як об'єктом права (через правомочність розпорядження). Рівень і якість цієї системи в значній мірі визначають ступінь захисту прав і законних інтересів громадян і організацій, а також наповнення бюджету держави і його суб'єктів за рахунок оподаткування. Саме реєстрація дає людям титул власника - законне право на нерухомість, яке регламентує і права її власника, і його обов'язки. Порядок державної реєстрації - це сукупність норм, що регулюють відносини між державою в особі реєструючого органу і особою, яка звертається за реєстрацією своїми об'єктами і прав на нього.
Всі об'єкти, що підлягають державній реєстрації та обліку, можна на підставі ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) і ст. 4 Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно об'єднати в п'ять груп:
- право власності;
- речові права;
- обмеження прав;
- операції з нерухомим майном;
- самі фізичні об'єкти, що підлягають спеціальній реєстрації або обліку.
Стаття 131 ЦК України пов'язує момент виникнення прав на нерухомість з моментом державної реєстрації нерухомості в ЕГРП. Реєстрації підлягають всі речові права на нерухомість і зобов'язальні права у випадках, передбачених законом.
Завдання державної реєстрації - охоронити права власників і гарантувати достовірність інформації про нерухоме майно. Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП). Така реєстрація не може бути оскаржена в суді і, отже, є єдиним доказом існування зареєстрованого права для всіх зацікавлених осіб. Ця інформація є публічною.
У всіх інших випадках (крім угод по приватизації, які були вчинені до набрання чинності Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно) відсутність реєстрації тягне за собою нікчемність угоди.
Державній реєстрації підлягають права всіх форм власності, в тому числі державної, муніципальної, приватної, спільної програми та ін.
Речові права осіб, які не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх власникам. Речові права - це право господарського відання майном, право довічно успадкованого володіння земельною ділянкою, право постійного користування земельною ділянкою та ін. За своєю правовою природою вони є абсолютними, суб'єкти таких прав можуть здійснювати їх самостійно, без сприяння третіх осіб. Навіть в разі переходу права власності на нерухомість до іншої особи речові права осіб, які не є власниками, не припиняються, і вони можуть продовжувати реалізовувати щодо майна свої правомочності, передбачені відповідними статтями ГК РФ. Але будь-який речове право, регламентований ГК РФ, повинно бути зареєстровано.
Третю групу об'єктів реєстрації складають обмеження (обтяження) прав на нерухомість: сервітуту, іпотека, довірче управління і оренда, мають різну правову природу. Сервітут - це обмежене речове право, іпотека - спосіб забезпечення зобов'язань, а оренда і довірче управління - договірні зобов'язання. Слід звернути увагу на удавану невідповідність положень ГК РФ, де говориться про реєстрацію договорів оренди, і Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно, де мається на увазі реєстрація прав оренди нерухомого майна. Оскільки право оренди втілюється в договорі оренди, то і реєструватися повинен саме договір як об'єктивне вираження права оренди.
Права ж і обов'язки орендодавця і орендаря, що виникають з договору оренди, є зобов'язальними, і по ГК РФ вони не повинні реєструватися.
Державна реєстрація передачі нерухомості в довірче управління здійснюється в тому ж порядку, що і перехід права власності. Будь-які права на нерухоме майно, пов'язані з розпорядженням їм на умовах довірчого управління або опіки, повинні реєструватися тільки на підставі документів, що визначають такі відносини, в тому числі на підставі договорів або рішення суду.
Четверта група об'єктів реєстрації - дії (операції), що викликають або можуть викликати виникнення або припинення, зміну або обмеження, перехід або передачу майнових прав на нерухомість. Кожна така угода з нерухомим майном повинна бути нотаріально посвідчена і зареєстрована в держоргані, що здійснює державну реєстрацію угод з нерухомим майном. Реєстрація угод з нерухомістю є фактично триступеневої. Це відомча реєстрація, нотаріальне посвідчення правочину та реєстрація в установі по реєстрації прав власності або у відповідному бюро або установі по реєстрації угод з нерухомістю.
Право власності та інші речові права виникають не тільки з договорів купівлі-продажу, міни, дарування, а й при будівництві об'єкта, його реконструкції, продажу з відкритих торгів при виконавчому провадженні. Відповідно до ЦК РФ і ст. 25 Закону про реєстрацію прав на нерухоме майно, новостворювані об'єкти нерухомості підлягають державній реєстрації.
Крім державної реєстрації можуть здійснюватися спеціальна реєстрація або облік окремих видів нерухомого майна, а також кадастровий і технічний облік (інвентаризація) об'єктів нерухомості, тобто опис та індивідуалізація земельної ділянки, будівель і інших об'єктів.
Суб'єктами державної реєстрації є власники прав на нерухоме майно.
У країнах з розвиненою ринковою економікою передача права власності - це угода між покупцем і продавцем про передачу власності. Передача права власності на майно відбувається при наявності запису в реєстрі або кадастр. Угода повинна бути заявлено в кадастровому управлінні або у нотаріуса в присутності обох сторін. Для земельних ділянок запис в кадастрі є відмітною ознакою передачі права власності.
Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним в Росії здійснюють новостворені установи юстиції по реєстрації прав - самостійні юридичні особи, підзвітні та контрольовані Міністерством юстиції Російської Федерації. Створюють установи юстиції по реєстрації прав суб'єкти Федерації. Але призначення і звільнення з посади самого реєстратора входить у функції уповноваженого федерального органу виконавчої влади - Мін'юсту Росії. Відносини з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним регулюються тільки актами федерального законодавства. Органи влади суб'єктів РФ можуть приймати нормативно-правові акти лише про поетапне створення установ по реєстрації прав.
Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу, в якому діє установа юстиції. Підставою для реєстрації є акти органів влади, свідоцтва про право на спадщину, договори та інші угоди, а також давність придбання.
Перелік необхідних документів для реєстрації, встановлений Законом про реєстрацію прав на нерухоме майно, включає: правовстановлюючі документи (договори щодо нерухомості, акти і свідчення про приватизацію житлових приміщень, свідоцтва про право на спадщину, які вступили в силу судові рішення та інші документи). Обов'язково додається план земельної ділянки та (або) план об'єкту нерухомості з зазначенням його кадастрового номера, посвідчення особи заявника та ін.
Державна реєстрація повинна проводитися за єдиною системою записів по кожному об'єкту нерухомості в ЕГРП на нерухоме майно та угод з ним, який зберігається безстроково. Реєстрація прав проводиться не пізніш як у місячний строк з дня подачі заяви та документів, необхідних для реєстрації.
Джерело: Оцінка нерухомості: навчальний посібник / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховікова, В.Є. Єсіпов, С.К. Мірзажанов. - М .: КНОРУС, 2010 року.