1. Як простіше, безпечніше і вигідніше за все позбутися нерухомості на окупованій території, і чи потрібно...
2. 2 етап - готуємося до продажу
3. 3 етап - угода
4. коментар фахівця

Як простіше, безпечніше і вигідніше за все позбутися нерухомості на окупованій території, і чи потрібно це робити взагалі - продовження керівництва для переселенців від головного редактора « реальною газети »

Андрій Діхтяренко, Київ - Сєверодонецьк

В Минулого разу ми з'ясували, як легально вивезти свої меблі, побутову техніку та особисті речі з територій, підконтрольних «ЛНР» і «ДНР». Тепер перейдемо до самої процедури продажу квартири.

Зовсім не обов'язково продавати житло через ріелторів. Як показує практика, процес продажу вони прискорюють не сильно. Набагато важливіше - запастися контактами хорошого нотаріуса, що має «вихід» на своїх колег, що оперують по той бік лінії розмежування.

1 етап - торг доречний

Основний інструмент продажу квартири - оголошення, розміщене на одній з українських онлайн-майданчиків купівлі-продажу, на кшталт olx.ua або ria.com.

Помічники - родичі та друзі, які залишилися в Луганську чи Донецьку з ключами від вашої квартири. Помічники будуть показувати квартиру покупцям.

Схема на першому етапі проста: вам дзвонять покупці, ви зістиковують їх з помічниками і торгуєтесь, поки не прийдете до взаємовигідного варіанту.

Яку ціну спочатку виставити? Заявіть половину від ринкової вартості вашої квартири до війни. І готуйтеся зменшувати ціну, як тільки зрозумієте, що бажаючих терміново викупити ваші апартаменти не так вже й багато. З досвіду автора, реально швидко продати квартиру за третину «довоєнної» ціни.

І вам доведеться запастися терпінням - не сподівайтеся, що вашу квартиру куплять дуже швидко. Тому зробіть все можливе, щоб вашим помічникам на непідконтрольною території було не дуже клопітно допомагати вам у продажу. Пам'ятайте, що без доброї волі цих людей квартиру ви не продасте!

Швидше за все етап «риболовлі на покупця» у вас займе декілька місяців. Закінчується він тоді, коли ви разом з майбутнім власником квартири знайдете один одного. Причому, мова не тільки про влаштовує всіх ціною - вам доведеться провести багато часу в телефонних переговорах. Не кажучи вже про день, на який буде призначена операція. Як мінімум, це повинен бути людина не викликає у вас побоювань і підозр. Також не варто продавати свою квартиру людям, пов'язаним з угрупуваннями «ДНР» і «ЛНР».

Припустимо, ви знайшли хорошого покупця (в моєму випадку це була сім'я дрібних підприємців). Після цього настав час переходити до підготовки документів.

2 етап - готуємося до продажу

Проблема в тому, що в нашій ситуації одного бажання двох людей продати і купити квартиру недостатньо - все-таки, ви з покупцем зараз живете в різних політико-правових реальностях. І щоб провести операцію, доведеться зібрати купу папірців як на «великій Україні», так і на непідконтрольних регіонах Донбасу.

Більш того, цілком можливо, вам доведеться провести не одну, а дві угоди.

Чому? 18 серпня 2016 року угруповання «ЛНР» несподівано для багатьох відмовилася прізнават ь угоди з нерухомості, оформлення «за межами республіки». Це означає, що теоретично ваш покупець не зможе стати повноцінним власником квартири в Луганську, якщо угода буде проведена в Сєвєродонецьку. Але ...

Але на практиці порядок угод по «законам ЛНР» до сих пір не визначений. І фактично ринок нерухомості на окупованій території завмер - місцеві ріелтори скаржаться, що люди бояться укладати угоди по невизначеним правилам.

Що ж робити в цій ситуації? По-перше, переконайте покупця здійснити операцію за українськими законами. Це в його інтересах - адже, якщо угода буде укладена тільки в Луганську, ви, як громадянин України, в майбутньому з легкістю зможете оскаржити факт продажу своєї квартири. «Договір купівлі-продажу ЛНР» - фількіна грамота.

По-друге, запевніть покупця у вашій готовності паралельно оформити у місцевого нотаріуса довіреність на право «продажу в Луганську» вашої вже проданої за фактом квартири - щоб покупець зміг завершити операцію з «правилами ЛНР», самостійно. Не потрібно обіцяти приїхати до Луганська особисто - навряд чи вам захочеться це робити після отримання на руки всією обумовленої суми.

По-третє, знайдіть хорошого перевіреного державного нотаріуса де-небудь в Сєвєродонецьку.

Перед операцією (мова йде про приватизованих квартирах) вам потрібно перевірити, чи всі документи в порядку - право власності, довідка з БТІ, попередній договір купівлі-продажу, ідентифікаційний код, довідка переселенця ... Список необхідних документів вам перерахує нотаріус.

І обов'язково випишіть з квартири всіх, хто там прописаний - в першу чергу дітей (для цього доведеться перепрописати їх у родичів на підконтрольній території).

Отже, все приготування закінчені - їдемо в Сєвєродонецьк!

Сєвєродонецьк, осінь 2016 р

3 етап - угода

Нагадаю, що транспортне сполучення в Луганській області зараз дуже низька . І щоб здійснити операцію одним днем ​​(і швидше повернутися до Києва з грошима), вам доведеться чітко розпланувати поїздку. Покупцеві, до слова, доведеться провести на підконтрольній території як мінімум кілька днів (це пов'язано з годинником роботи КПВВ в Станиці Луганській) - тому вам обов'язково потрібно підлаштовуватися під його розклад.

Найшвидший спосіб покінчити з цим важким справою, якщо ви (тепер) з Києва: ввечері виїхати нічним поїздом «Київ - Костянтинівка», рано вранці вийти в Слов'янську, на заздалегідь орендованій машині виїхати в Сєвєродонецьк, вдень укласти угоду, стрибнути в машину назад до Слов'янська, щоб встигнути на вечірній «Інтерсіті» до Києва.

Об 11 годині вечора ви вже будете вдома. А ваш візаві буде добиратися до Луганська набагато довше. Незважаючи на те, що його шлях додому в 8 разів коротше. Але такі сьогоднішні реалії.

А перед операцією ви зустрінетеся з покупцем лицем до лиця в кімнаті очікування нотаріуса (нотаріуси не особливо пунктуальні) - і зможете вдосталь наговоритися про поточну політичну ситуацію на Донбасі. Постарайтеся не вбити один одного не розсваритися хоча б до здійснення угоди. Ведіть себе пристойно! Пам'ятайте, що ви перебуваєте в набагато більш виграшному становищі - людина заради того, щоб віддати вам пачку доларів, тільки що перетнув лінію розмежування.

Угода займе мінімум кілька годин - нотаріус не тільки повинен підготувати всі документи для купівлі-продажу, а й допомогти покупцеві з майбутнім оформленням дублюючої угоди «на тій стороні».

Власне, все.

А тепер повернемося до питання, з якого ми почали нашу серію статей: чи хочете ви саме зараз продавати свою квартиру, що залишилася на непідконтрольною території?

коментар фахівця

Уже після того, як мій матеріал вийшов, його захотів анонімно прокоментувати юрист, який безпосередньо займається подібного роду угодами з непідконтрольними територіями:

«Проблема купівлі-продажу нерухомості на територіях проведення АТО, є дуже гострим і болючим питанням для багатьох громадян.

Більшість людей, які залишили свої затишні будинки і теплі квартири в Луганську / Донецьку намагаються продати їх своїм співгромадянам, які з тих чи інших причин залишилися проживати «там».

Ще до недавнього часу без будь-яких проблем нотаріуси України оформляли угоди купівлі-продажу такої нерухомості. Так, і на сьогоднішній день такі послуги надаються повсюдно.

Але, «законодавчі» органи «ЛНР-ДНР» зі зрозумілих тільки для них причин прийшли до висновку про те, що такі угоди є незаконними і їх юридична сила на території молодих республік незначна, іншими словами такі угоди є недійсними для будь-яких органів і установ «ЛДНР ». (До слова сказати - нотаріальні угоди, укладені на території України, визнаються в усьому цивілізованому світі і Росії-матінки в тому числі).

Загалом через юридичну безграмотність і загальне по ... .е (в сенсі, все одно всім), у звичайних людей, крім того, що одні продають нажите за все життя за копійки, а інші купують за останні дах над головою, так як стара розбита снарядами, з'явилися нові проблеми.

Звичайно ж, найбільш вагомішими і серйозніше, на мій погляд, проблеми у покупця, адже він віддає гроші, які вже повернути буде практично неможливо. Так само, покупець залишається проживати в юридичному смітті, періодично розкидати «компетентними органами». Покупцеві складно буде донести те, що угода у Українського нотаріуса закону і легітимна, не визнання такої угоди рівнозначно запереченню паспорта громадянина України (яким володіють більшість службовців вищезазначених «компетентних органів»).

У продавця звичайно теж є свої незручності, адже купівля-продаж нерухомості - не просто покупка товару в супермаркеті. Для того щоб здійснити операцію продавцю необхідно підготувати масу документів (тих паспорт, оцінку, виписати прописаних людей і т.д.).

Для врегулювання (або мінімізації ризиків) в ситуації продажу нерухомості в ЛДНР звичайно ж оптимальним буде оформлення домовленості купівлі-продажу нерухомості яке убезпечить покупця і продавця по обидва боки лінії розмежування.

На сьогоднішній день є наступні варіанти виходу з ситуації:

1. Оформити угоду за українським законодавством, з одночасною видачею розписки покупцеві від продавця про отримані грошах за продаж нерухомості.

З точки зору українського законодавства тут все зрозуміло - угода законна, є новий власник, є колишній власник.

З точки зору «ЛДНР» ситуація наступна: у покупця підтверджуючим документом покупки нерухомості буде розписка продавця. У разі якщо продавець спробує оскаржити договір купівлі-продажу в «ЛДНР», покупець зможе звернутися в силові органи із заявою про шахрайство. Думаю після цього у продавця відпаде бажання займатися не хорошими речами. Так, методи жорсткі, але, на жаль, «там» зараз жорстко багато що.

Переваги: простота в реалізації, мінімум витрат.

Недоліки: цілком можливо, що у продавця є «волохата» рука в органах покруче тих, в які звернеться покупець із заявою про шахрайство.

2. Оформити угоду по законодавству «ЛДНР», з подальшим оформленням угоди на території України.

Ситуація полягає в наступному: при оформленні угоди в «ЛДНР» у продавця заберуть оригінали правовстановлюючих документів. Без оригіналів правовстановлюючих документів оформити угоду на території України не вийде. Для вирішення цієї проблеми необхідно звернеться до юриста, який орієнтується не тільки в питаннях нерухомості, але і який в курсі специфіки юридичної роботи, пов'язаної з проблемами біля «ЛДНР». Даний юрист порадить звернутися до суду від імені продавця, який в судовому порядку підтвердить своє право власності на нерухоме майно. Це рішення суду і буде правовстановлюючим документом, необхідним українському нотаріусу для оформлення угоди.

На виході сторони мають два договори купівлі - продажу по «закону ЛДНР» і закону України. У першому випадку угода здійснюється на підставі оригіналу правовстановлюючого документа, у другому - на підставі рішення суду.

Переваги: продавець і покупець мають два договори, кожен з яких «визнається» там, де потрібно.

Недоліки: судовий процес підтвердження права власності за продавцем може бути тривалим і досить дорогим.

3. Оформити угоду по «законодавству ЛДНР», з подальшим визнанням в судовому порядку права власності за покупцем на фактично вже куплене їм майно.

Спочатку, суть практично та ж сама, що і при варіанті № 2, але оформляти угоду на території України вже не потрібно.

З урахуванням того, що договір купівлі-продажу, укладений на території «ЛДНР», буде не дійсним на території України, то покупець, може звернутися до суду, про визнання за ним права власності на нерухоме майно в судовому порядку. Для українського суду, досить встановити дійсну волю сторін на укладення угоди і обгрунтувати рішення суду доказами поважності причин, за якими укласти угоду в установленому законом порядку вже неможливо.

Для реалізації даного варіанта необхідно звернутися до зазначеного в варіанті № 2 юристу, так як дана справа не розглянута само-собою, потрібна рука професіонала, ну і мізків трохи.

Результатом реалізації даного варіанту, є те, що підтверджує право власності на майно на території «ЛДНР» буде укладений договір, на території України - рішення суду про визнання права власності на майно за покупцем.

Переваги: і договір купівлі-продажу і рішення суду є документами, що підтверджують право власності. Немає необхідності оплачувати послуги нотаріуса і супутніх організацій (оцінювач, технік і т.д.) на території України.

Недоліки: будь-яке рішення суду можна скасувати (БУДЬ). Можуть виникнути великі витрати, зважаючи на умисної і цілеспрямованої «неписьменності» служителя Феміди.

Це лише кілька варіантів вирішення проблеми купівлі-продажу нерухомості в «ЛДНР». Насправді таких варіантів набагато більше, адже ситуації у людей бувають різні «.

___________________________________________________________________________

Матеріал публікується в рамках проекту «Розвиток новінної та аналітичної журналістики у ЗМІ Донецької та Луганської областей», что реалізується Громадська організацією «Інтерньюз-Україна» у СПІВПРАЦІ з Об'єднанням українців у Польщі та за сприяння Польсько-канадської програми ПІДТРИМКИ демократії , Яка співфінансується з програми польської СПІВПРАЦІ на Користь розвитку Міністерства закордоних справ Республики Польща та Міністерства закордоних справ, торгівлі та розвитку Канади (DFATD). Матеріал є на Ліцензії Creative Commons Uznanie autorstwa 3.0 Polska. Деякі права застережені на Користь [назва авторів або Інституції]. Дозволяється вільне использование твору за наявності віщезгаданої информации, в тому чіслі информации про відповідну ліцензію, власніків прав та про Польсько-Канадсько програму ПІДТРИМКИ демократії. Публікація відображає Виключно подивись автора и не может ототожнюватіся з офіційною позіцією Міністерства закордоних справ Республики Польща та Міністерства закордоних справ, торгівлі та розвитку Канади.