Розглядаються цивільні справи у спорах суміжних землевласників щодо меж земельних ділянок. На прикладі окремих категорій межових спорів автор показує, що дотримання процедури межування земельної ділянки не означає відсутність порушення прав суміжних землевласників і зазначає, що при розгляді таких спорів, крім перевірки формального дотримання вимог законодавства, при встановленні меж земельної ділянки необхідно перевіряти, чи порушують вони фактично права суміжних землекористувачів.

Згідно з пунктом 3 статті 6 Земельного кодексу Російської Федерації (далі - ЗК РФ) земельну ділянку є частина земної поверхні, що має характеристики, що дозволяють визначити її як індивідуально-визначеної речі. Одна з таких характеристик - опис місця розташування меж земельної ділянки. При цьому зазначена характеристика однієї земельної ділянки одночасно характеризує інші земельні ділянки, суміжні з ним. Зміна відомостей про межі земельної ділянки завжди зачіпає відомості про декілька об'єктів нерухомості і безпосередньо впливає на права їх власників або інших власників. З огляду на це законодавство встановлює відповідні процедури визначення меж на місцевості та їх узгодження. В цілому такі процедури зводяться до надання можливості суміжних землевласникам висловити свою думку про розташування загальної межі земельної ділянки і проводяться з метою дотримання їх інтересів.

В юридичній літературі висвітлюються порядок проведення погодження меж і їх встановлення на місцевості з технічної та юридичних точок зору, а також ряд аспектів судових суперечок.

Як ми вважаємо, недостатньо дослідженим в теорії і суперечливим в судовій практиці є питання про можливість захисту прав суміжних землевласників при оскарженні меж земельних ділянок, в разі якщо процедура погодження меж була дотримана.

На наш погляд, формальне дотримання процедури встановлення кордону і її узгодження не у всіх випадках означає дотримання прав і законних інтересів суміжних землевласників. Наведемо приклади з судової практики судів Володимирській області, що ілюструють наведене твердження.

Перша категорія суперечок стосується утворення нових земельних ділянок при виділено в натурі земельних часток із земель сільськогосподарського призначення.

Процедура освіти такої земельної ділянки передбачена статтями 13 та 13.1 Федерального закону від 24 липня 2002 року N 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (далі - Закон N 101-ФЗ). В рамках зазначеної процедури власник земельних часток погоджує місце розташування меж земельної ділянки з іншими учасниками часткової власності. У Законі N 101-ФЗ не вказується на необхідність узгодження кордону з власниками та іншими власниками земельних ділянок, які будуть межувати з новоствореним земельною ділянкою.

Непоодинокими є ситуації, коли після утворення такої земельної ділянки в його територію потрапляють раніше враховані земельні ділянки громадян, які тривалий час використовуються ними, але юридично межі ділянок не визначені. Проблема обумовлена ​​і тим, що розташування раніше врахованих земельних ділянок не у всіх випадках приймалося до уваги в ході землевпорядних робіт з визначення меж населених пунктів і багато такі ділянки виявилися юридично за їх межами.

Спочатку суди відмовляли в задоволенні позовів громадян про оскарження кордонів новоутвореної земельної ділянки, мотивуючи свої рішення тим, що процедура освіти земельної ділянки відповідає вимогам Закону N 101-ФЗ. Додатково суди вказували, що спірну ділянку утворений з урахуванням меж населеного пункту. Такі рішення скасовувалися Судової колегією у цивільних справах Володимирського обласного суду. Розглянемо судову практику, вироблену в області до теперішнього часу.

Законом N 101-ФЗ регулюються відносини між учасниками спільної власності на землі сільськогосподарського призначення. У тих випадках, коли утворений шляхом виділу земельних часток ділянка межує з самостійними земельними ділянками інших осіб, які не є учасниками часткової власності на землі сільськогосподарського призначення, його кордони підлягають узгодженню з зазначеними особами в порядку, передбаченому законодавством про кадастровому обліку. Одночасно суди враховують, що за межами населених пунктів і на території земель сільськогосподарського призначення земельні ділянки громадян виявилися лише тому, що такі межі і території визначалися без урахування їх розташування. Спочатку ділянки виділялися в межах кордонів населених пунктів.

В даний час справи такої категорії вирішуються з урахуванням наведеної правової позиції.

Так, рішенням Суздальського районного суду Володимирській області від 8 липня 2016 року задоволено позов десяти громадян до Т. про оскарження меж земельної ділянки, утвореної шляхом виділу земельних часток із земель сільськогосподарського призначення. Судом встановлено, що відповідач виділила земельну ділянку в процедурі, передбаченої Законом N 101-ФЗ. Причому ділянку сформований таким чином, що накладається на територію десяти раніше врахованих земельних ділянок, що належать громадянам. Узгодження меж з громадянами не проводилося. При цьому на місцевості земельні ділянки громадян визначені огорожами і будівлями, в тому числі житловими будинками, їх розташування було очевидно для осіб, які формували земельну ділянку із земель сільськогосподарського призначення. Рішення залишено без зміни апеляційною інстанцією Володимирського обласного суду.

Слід зазначити, що якщо позивачі не надали достатніх доказів розташування фактичних меж своїх земельних ділянок на території, зайнятій землями сільськогосподарського призначення без узгодження з ними, суди відмовляють у задоволенні позовів.

На наш погляд, для того, щоб вирішити зазначену проблему, в Закон N 101-ФЗ повинні бути включені положення про погодження меж знову утворених земельних ділянок з власниками та іншими власниками суміжних земельних ділянок, що не входять в землі сільськогосподарського призначення.

Друга категорія суперечок стосується земельних ділянок під багатоквартирними будинками.

Відповідно до положень частин 3 і 4 статті 16 Федерального закону від 29 грудня 2004 року N 189-ФЗ "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації", з урахуванням роз'яснень Постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації N 10, Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації N 22 від 29 квітня 2010 року "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при вирішенні спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав" (п. 67) (далі - Постанова N 10/22) якщо земельна ділянка не сформований і в отноше ії його не проведений державний кадастровий облік, то земля під багатоквартирним будинком знаходиться у власності відповідного публічно-правового освіти.

Керуючись наведеними положеннями законодавства, представники муніципальних утворень займалися формуванням земельної ділянки під багатоквартирним будинком, визначали його межі, а також брали участь в узгодженні меж суміжних з ним земельних ділянок.

Власники приміщень у багатоквартирних будинках не у всіх випадках брали участь в таких діях, оскільки прямо законом це не передбачено. В результаті досить часто права і законні інтереси власників приміщень у багатоквартирних будинках при формуванні земельних ділянок були порушені, наприклад, межі встановлювалися по фундаментах багатоквартирних будинків, з перетином будівель, дитячих майданчиків, стоянок та інших об'єктів.

При вирішенні позовних заяв власників приміщень багатоквартирних будинків суди області в окремих випадках допускали помилки, відмовляючи в задоволенні позовних вимог лише з мотивів формальної відповідності процедури встановлення меж закону. У таких випадках рішення суду першої інстанції скасовувалися при розгляді справи в апеляційній інстанції.

При вирішенні справ зазначеної категорії суди області враховували роз'яснення Постанови N 10/22 (п. 67), згідно з яким власник не має права розпоряджатися землею в тій частині, в якій повинен бути сформований земельну ділянку під багатоквартирним будинком; власники приміщень в багатоквартирному будинку як законні власники земельної ділянки, на якій розташований такий будинок і який необхідний для його експлуатації, в силу статті 305 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) мають право вимагати усунення будь-яких порушень їх прав, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, а також вимагати право на захист свого володіння, в тому числі від власника земельної ділянки.

З урахуванням цього в ситуаціях, коли власники приміщень багатоквартирного будинку представляли суду достатні докази того, що в результаті дій представників власника - муніципального освіти - земельну ділянку під багатоквартирним будинком сформований за площею і конфігурації недостатньою для його обслуговування, судами задовольнялися позови про оскарження меж такої ділянки .

Рішенням Олександрівського міського суду Володимирській області від 24 лютого 2015 року задоволено позов власників приміщень багатоквартирного будинку до ВАТ "С" про оскарження результатів межування і виключення з кадастру нерухомості відомостей про межі земельної ділянки відповідача. Судом встановлено, що земельна ділянка відповідача сформований таким чином, що його межа проходить по фундаменту багатоквартирного будинку. Кордон узгоджена адміністрацією міста Александрова без залучення до участі в узгодженні меж власників приміщень багатоквартирного будинку. При цьому конфігурація сформованого земельної ділянки не дозволяла обслуговувати багатоквартирний будинок. Апеляційною інстанцією рішення суду в частині виключення відомостей про межі земельної ділянки відповідача з кадастру нерухомості залишено без зміни.

Запобігти подібні суперечки було б можливо в тому випадку, якщо б у Федеральному законі "Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації" містилися вимоги про обов'язкову участь власників приміщень багатоквартирного будинку в формуванні меж земельної ділянки під таким будинком.

Третя категорія справ стосується оскарження меж земельних ділянок особами, які брали участь в процедурі їх узгодження.

Процедура погодження передбачає або особисту участь суміжного землевласника в погодження меж, або його повідомлення про проведення узгодження.

У першому випадку, коли звернулася з позовом по межевому спору особа раніше особисто погодив спірну кордон земельної ділянки, суди, як правило, відмовляють у задоволенні позовної заяви. Серед мотивів прийняття відмовного рішення вказується на те, що в ході особистого узгодження кордону власник або інший власник суміжної земельної ділянки міг врахувати свої інтереси, визначивши кордон в тому числі з поглинанням території, яка раніше фактично використовувалася їм в рамках своєї земельної ділянки.

У той же час відомі ситуації, коли позови таких осіб задовольняються, наприклад при перетині суміжній кордоном належать позивачеві будівель, при неможливості сформувати його земельну ділянку відповідно до мінімальними розмірами, встановленими законом, за цілковитої втрати на місцевості площі його земельної ділянки, а також в інших випадках, коли встановлення спірного кордону унеможливило використання об'єктів нерухомості, що належать позивачеві.

У другому випадку при повідомленні суміжного землевласника про процедуру узгодження кордону і його неявку в силу закону, така межа вважається узгодженою. У такій ситуації, не дивлячись на те, що фактично узгодження не проводилося, Закон встановлює презумпцію узгодженості кордону. При цьому закон не забороняє оскаржувати таку презумпцію.

Оскарження презумпції узгодженості кордону проілюструємо на прикладі цивільної справи, розглянутої Судогодского районним судом Володимирській області.

Сторони спору були власниками раніше врахованих суміжних земельних ділянок. Ділянки утворені як об'єкти нерухомості в 1990-х роках, їх кордони юридично не встановлені, фактично ділянки тривалий час мають огорожі, і на них розташовані житлові будинки з підсобними будівлями. Один з власників земельних ділянок, сповістивши свого суміжника про погодження меж, скориставшись тим, що останній не з'явився особисто, встановив кордону зі зміщенням на обгороджену територію, яка використовується сусідом. Суд першої інстанції залишив позов про оскарження кордонів без задоволення, вказавши, що процедура погодження меж не порушена, фактичне розташування кордонів не досліджувався. Апеляційною інстанцією Володимирського обласного суду це рішення було скасовано, позов задоволено.

Судової колегій обласного суду була висловлена ​​наступна правова позиція, яка в даний час застосовується судами Володимирській області.

Згідно з положеннями частини 9 статті 38 Федерального закону від 24 липня 2007 року N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (в редакції на дату розгляду спору) місце розташування меж земельної ділянки на місцевості визначається за документами, а в їх відсутність - по об'єктах, що дозволяє встановити межі, що існують на місцевості п'ятнадцять і більше років. Закон не надає можливості довільно встановити кордон з урахуванням лише площі земельної ділянки в відступ від документів і фактичного їх розташування.

З наведеного справи випливало, що суміжна межа між земельними ділянками сторін встановлена ​​з відступом від кордонів, що існують на місцевості і закріплених парканом і господарської будівництвом. В результаті межування частина суміжного забору і господарська будівля позивача стали перебувати на земельній ділянці відповідача. Площа земельної ділянки позивача стала менше в порівнянні з площею, зазначеною в правовстановлюючих документах.

На підставі названих обставин судова колегія дійшла висновку про те, що при проведенні межування земельної ділянки відповідача порушені положення зазначеної норми Закону, оскільки межі встановлені з відступом від фактичних меж, позначених парканом і господарської будівництвом, за відсутності будь-яких даних про проходження кордону саме в такому варіанті.

З висновку кадастрового інженера випливало, що межа ділянки відповідача визначена фактичним довгостроковим його використанням і що склалися межами із суміжними землекористувачами. Однак межа була встановлена ​​з відступом від фактичного користування.

Судова колегія також прийшла до висновку про те, що відступ від фактичних меж, визначених зборами, який встановлювала одна сторона, з встановленням кордону по господарській будівлі іншого боку вказує на наявність спору між особою, які замовлять межування, і особою, що позначив межі своєї ділянки будівлями. Відступ від такої межі фактично означає наявність спору, який в силу пункту 1 статті 64 ЗК РФ розглядається в судовому порядку.

Вважаємо, що мінімізації таких суперечок, а також однаковості судової практики сприяло б введення в земельне законодавство положення про право суміжного землекористувача оскаржувати межі земельної ділянки і в разі неявки на процедуру погодження меж.

Слід розглянути і питання про право суду оцінити дані кадастрового обліку про межі земельної ділянки як недійсні за відсутності відповідних позовних вимог.

Щодо цього питання Верховний Суд Російської Федерації визнав правильною позицію судів, згідно з якою доводи сторін про незгоду з результатами межування при відсутності належним чином заявлених вимог про визнання їх недійсними до уваги бути прийняті не можуть. Наведеної правової позиції слід і судова практика судів загальної юрисдикції Володимирській області.

Однак в практиці судів відомі винятки, в яких застосування даних кадастрового обліку про межі веде до порушення прав суміжних землевласників.

Для ілюстрації зазначеної проблеми наведемо таке цивільна справа.

Сторони спору володіють суміжними земельними ділянками, а також розташованими на них об'єктами нерухомості. За матеріалами справи з 1990-х років суміжна межа між ділянками визначено огорожею і будівлями, сторони не заперечували той факт, що їх розташування не змінювалося. Межі земельної ділянки встановлені і включені в кадастр нерухомості в 1996 році. Власники суміжних ділянок погодили розташування кордону, підписавши відповідний акт, в якому було зазначено, що кордони встановлені по фактичному користуванню. Один із власників земельної ділянки звернувся з позовом до свого сусіда про перенесення огорожі відповідно до меж за даними кадастрового обліку. У справі був пред'явлений зустрічний позов про встановлення нового кордону, при цьому вимога про оскарження існуючої на момент спору за даними кадастрового обліку суміжній кордони не заявлялося. Рішенням Жовтневого районного суду міста Володимира від 7 грудня 2012 року позов про перенесення паркану задоволений, зустрічний позов залишено без задоволення. Суд першої інстанції виходив з того, що юридичні кордони не оскаржені, в зв'язку з цим підстав для встановлення нового кордону немає, паркан підлягає перенесенню відповідно до юридичних межами за даними кадастрового обліку. Апеляційною інстанцією Володимирського обласного суду рішення суду першої інстанції в частині задоволення первісного позову скасовано, в його задоволенні позову відмовлено. Колегія зазначила, що юридична межа встановлена ​​в 1996 році з явним порушенням закону, оскільки, за даними судової експертизи, вона перетинає об'єкти нерухомості сторін спору, в тому числі житловий будинок, які існували на місцевості раніше. З цієї причини дані кадастрового обліку не підлягають застосуванню в зазначеному спорі.

Наведений підхід в окремих випадках видається правильним з наступних мотивів.

Дані кадастрового обліку про межі земельної ділянки засновані на угоді суміжних землевласників про розташування такої межі. Така угода за змістом положень статті 153 ЦК України є угоду, оскільки дії суміжних землевласників спрямовані на регламентацію їх правовідносин з приводу володіння і користування земельними ділянками в частині суміжній території. У разі якщо такою угодою визначена суміжна кордон з порушенням явно вираженого заборони, встановленого законом, то така угода можлива оцінити як нікчемне. Наведена правова позиція відображена в пункті 75 Постанови Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 23 червня 2015 року N 25 "Про застосування судами деяких положень розділу I частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації".

У разі проходження суміжного кордону через будови, в тому числі житлові будинки, її розташування суперечить принципу єдності долі земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості, закріпленому в підпункті 5 пункту 1 статті 1 ЗК РФ. У таких ситуаціях відомості кадастру нерухомості про межі земельних ділянок явно не відповідають закону і не можуть бути враховані при вирішенні справи в суді.

Слід ще раз відзначити, що розглянута ситуація є винятком із загального правила, сформульованого Верховним Судом Російської Федерації в наведеному раніше узагальненні.

В результаті розгляду прикладів з судової практики судів загальної юрисдикції Володимирській області можна зробити наступний висновок. Незважаючи на те що процедура погодження меж земельної ділянки спрямована на дотримання прав суміжних землевласників, її точне виконання не дає повної гарантії відсутності порушень прав і законних інтересів суміжників. При розгляді межового спору в суді, крім перевірки процедурних моментів, необхідно оцінити, яким чином встановлена ​​межа впливає на можливість формування і використання земельних ділянок суміжних землевласників, як вона співвідноситься з розташованими на ділянці будівлями, а також інші фактичні обставини справи.

(Бочкарьов А.Є.) ( "Майнові відносини в Російській Федерації" 2017, N 4)