Дата розміщення статті: 29.09.2016

Останнім часом питання про банкрутство забудовників досить актуальне в зв'язку з новизною законодавства і властивим саме цій процедурі особливостями.
У багатьох випадках будівництво багатоквартирних будинків здійснюється на пайових засадах ( "пайову участь в будівництві"), маючи на увазі розподіл витрат по будівництву між майбутніми власниками розташованих в такому будинку приміщень ( "об'єктів пайового будівництва") при відсутності у осіб, які вкладають грошові кошти або інше майно в будівництво, права на відповідну земельну ділянку. Громадяни беруть участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків з різними цілями: від задоволення житлової потреби до подальшого отримання прибутку від перепродажу житлового приміщення, отриманого у власність <1>.
--------------------------------
<1> див .: Алтухов А.В. Цивільно-правовий захист прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків при неспроможності (банкрутство) забудовника: Автореф. дис. ... к.ю.н. М., 2015. С. 3.

Федеральний закон від 29.12.2015 N 391-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів РФ" <3> вносить ряд змін в регулювання процедури банкрутства.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

В цілому дані зміни спрямовані на врегулювання проблем незавершеного будівництва, однією з яких є погашення вимог учасників пайового будівництва при наявності у забудовника багатоквартирного будинку, будівництво якого не завершено. Існуючі способи погашення вимог учасників будівництва мають на меті - завершення будівництва багатоквартирного будинку і подальша передача житлових приміщень учасникам будівництва. В основі способів лежить правовий механізм заміни забудовника.
Варто зазначити договір передачі об'єкта незавершеного будівництва, земельної ділянки та зобов'язань забудовника (п. 8 ст. 201.15-2 Закону про банкрутство). А саме обов'язок перерахування з боку набувача в рахунок забудовника різниці між вартістю прав на об'єкт незавершеного будівництва, земельну ділянку та сукупним розміром вимог учасників будівництва (у разі якщо вартість прав перевищує сукупний розмір вимог) (п. 3 ст. 201.15-1 Закону про банкрутство ), так само як і альтернативну можливістю отримання права вимоги до забудовника в розмірі різниці між вартістю одержуваних об'єктів і сукупним розміром зазначених вимог (в разі якщо вартість ін в менше сукупного розміру вимог) (п. 4 ст. 201.15-1 Закону про банкрутство). Членами цих організацій мають право бути всі учасники будівництва, вимоги яких включені до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень (за винятком учасників будівництва, які відмовилися від передачі об'єкта незавершеного будівництва). У створенні ЖБК поряд з їх членами можуть брати участь і інші особи в разі, якщо житлових приміщень в об'єкті незавершеного будівництва після його завершення буде більше, ніж необхідно для задоволення вимог усіх учасників будівництва (п. 9 ст. 201.10 Закону про банкрутство). При цьому права на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка передаються ЖБК в якості відступного за вимогами про передачу житлових приміщень. Однак ці заходи, хоча і носять прогресивний характер і сприяють задоволенню житлових потреб і захисту майнових прав громадян-учасників будівництва, не в змозі повністю забезпечити пріоритетну захист "громадян - учасників будівництва як непрофесійних інвесторів" <4>.
--------------------------------
<4> Марков П.А. Про деякі проблемні питання правового регулювання банкрутства забудовника // Інститут неспроможності (банкрутства) як інструмент підвищення ефективності ринкової економіки: Зб. ст. під ред. проф., д.ю.н. С. Кареліна. Москва, 2014. С. 1018 - 109.

Згідно з новим порядком майно і зобов'язання передаються новому забудовнику-набувача <5>. В абз. 5 ч. 1 ст. 201.15-1 Закону про банкрутство спеціально для цілей параграфа встановлено поняття набувача, таким чином, набувачем може бути тільки юридична особа, що відповідає вимогам, що пред'являються до забудовника за Законом N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації ". Тут же варто відзначити, що дане положення про набувачем почне діяти з 1 січня 2017 року. У теперішній же час набувачем згідно ч. 14 ст. 23 ФЗ від 29.12.2015 N 391-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів РФ" <6> може бути тільки юридична особа, що відповідає таким вимогам:
--------------------------------
<5> Федеральний закон від 26.10.2002 N 127-ФЗ "Про неспроможність (банкрутство)" (в ред. Від 02.06.2016) // СЗ РФ. 2002. N 43. У розділі ст. 4190.
<6> СЗ РФ. 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

1) відсутність процедури ліквідації юридичної особи;
2) відсутність рішення арбітражного суду про введення стосовно юридичної особи однієї з процедур, застосовуваних у справі про банкрутство, відповідно до Федерального закону від 26 жовтня 2002 року N 127-ФЗ "Про неспроможність (банкрутство)";
3) відсутність рішення про призупинення діяльності юридичної особи в порядку, встановленому Кодексом України про адміністративні правопорушення;
4) відсутність в реєстрі недобросовісних постачальників, ведення якого здійснюється відповідно до Федерального закону від 18 липня 2011 року N 223-ФЗ "Про закупівлі товарів, робіт, послуг окремими видами юридичних осіб", в реєстрі недобросовісних постачальників (підрядників, виконавців), ведення якого здійснюється відповідно до Федерального закону від 5 квітня 2013 року N 44-ФЗ "про контрактну систему в сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних і муніципальних потреб", відомостей про юридичну особу - забудовника (у тому ч сле про засновників, про членів колегіального виконавчого органу, особі, виконуючому функції одноосібного виконавчого органу юридичної особи) в частині виконання ним зобов'язань, передбачених контрактами або договорами, предметом яких є виконання робіт, надання послуг в сфері будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва або організації таких будівництва, реконструкції та капітального ремонту або придбання у юридичної особи житлових приміщень;
5) відсутність в реєстрі недобросовісних учасників аукціону з продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, або аукціону на право укладення договору оренди земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, ведення якого здійснюється відповідно до пункту 29 статті 39.12 Земельного кодексу Російської Федерації, відомостей про юридичну особу - забудовника (у тому числі про засновників, про членів колегіального виконавчого органу, особі, виконуючому ункции одноосібного виконавчого органу юридичної особи);
6) відсутність у юридичної особи недоїмки по податках, зборах, заборгованості по інших обов'язкових платежах до бюджетів бюджетної системи Російської Федерації (за винятком сум, на які надані відстрочка, розстрочка, інвестиційний податковий кредит відповідно до законодавства Російської Федерації про податки і збори, які реструктуровані відповідно до законодавства Російської Федерації, за якими є що вступило в законну силу рішення суду про визнання обов'язки заявника по сплаті витрат на пальне виконання й або які визнані безнадійними до стягнення відповідно до законодавства Російської Федерації про податки і збори) за минулий календарний рік, розмір яких перевищує двадцять п'ять відсотків балансової вартості активів забудовника, за даними бухгалтерської фінансової звітності за останній звітний період;
7) відсутність у особи, яка здійснює функції одноосібного виконавчого органу забудовника, і головного бухгалтера забудовника або іншої посадової особи, на яку покладено ведення бухгалтерського обліку, або особи, з яким укладено договір про надання послуг з ведення бухгалтерського обліку, у забудовника судимості за злочини в сфері економіки (за винятком осіб, у яких така судимість погашена або знята), а так само невжиття щодо зазначених осіб покарання у вигляді позбавлення права займати певні посади або займаємося виготовленням маться певною діяльністю в сфері будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва або організації таких будівництва, реконструкції та адміністративного покарання у вигляді дискваліфікації <7>.
--------------------------------
<7> СЗ РФ. 2016. N 1 (ч. 1). Ст. 11.

Зустрічним виконанням з боку набувача є виконання за забудовника отриманих від нього в порядку переведення боргу зобов'язань. Заява про намір стати набувачем подається в арбітражний суд, який розглядає справу про банкрутство забудовника. До заяви про намір додаються документи, що підтверджують статус забудовника за Законом N 214-ФЗ, і можливість фінансувати завершення будівництва. За результатами розгляду заяви про намір арбітражний суд виносить ухвалу про задоволення або відмову в задоволенні заяви. Окремо арбітражним судом за клопотанням арбітражного керуючого виноситься ухвала про передачу прав і обов'язків забудовника набувачеві, які переходять за договором передачі набувачеві об'єкта незавершеного будівництва, земельної ділянки та зобов'язань забудовника. Даний договір реєструється на підставі визначення арбітражного суду про перехід прав, про що робиться публікація (мається на увазі перехід права). До набувача можуть бути пред'явлені вимоги тільки про передачу житлових приміщень. Решта кредитори залишаються в реєстрі вимог кредиторів попереднього забудовника.
Не можна не відзначити договір передачі об'єкта незавершеного будівництва, земельної ділянки та зобов'язань забудовника (п. 8 ст. 201.15-2 Закону про банкрутство). Зокрема, обов'язок перерахування з боку набувача в рахунок забудовника різниці між вартістю прав на об'єкт незавершеного будівництва, земельну ділянку та сукупним розміром вимог учасників будівництва (при позитивному значенні різниці) (п. 3 ст. 201.15-1 Закону про банкрутство), так і альтернативну можливість отримання права вимоги до забудовника в розмірі різниці між вартістю одержуваних об'єктів і сукупним розміром зазначених вимог (при від'ємному значенні різниці) (п. 4 ст. 201.15-1 Закону про банкр тстве).
Дане нововведення можна порівняти з механізмом заміни забудовника, що будуються за моделлю договору купівлі-продажу, тобто в справі про банкрутство забудовника, якому належить об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), повинна бути забезпечена альтернативність варіантів реалізації ідеї заміни забудовника і заснованих на ній способів погашення вимог учасників будівництва. Таким варіантом, крім передачі прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка створеному учасниками будівництва житлово-будівельному кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, може бути продаж об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки з умовою про прийняття покупцем на себе обов'язки завершити будівництво багатоквартирного будинку і передати розташовані в ньому житлові приміщення учасникам будівництва. Право вибору одного із способів має належати зборам учасників будівництва <8>.
--------------------------------
<8> Див .: Алтухов А.В. Цивільно-правовий захист прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків при неспроможності (банкрутство) забудовника: Автореф. дис. ... к.ю.н. М., 2015. С. 28 - 29.

Таким чином, можна припустити, що механізм заміни по моделі договору купівлі-продажу може стати одним з альтернативних варіантів вирішення проблеми незавершеного будівництва в рамках справи про банкрутство забудовника, враховуючи, що передумови у вигляді обов'язку "доплатити" різницю між вартістю прав на об'єкти незавершеного будівництва , земельну ділянку та сукупним розміром вимог учасників будівництва вже закріплені законодавчо.

Список літератури

1. Федеральний закон від 26.10.2002 N 127-ФЗ "Про неспроможність (банкрутство)" (в ред. Від 02.06.2016) // СЗ РФ. 2002. N 43. У розділі ст. 4190.
2. Федеральний закон від 29.12.2015 N 391-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів РФ" // Відомості Верховної. 2016. N 1. Ст. 11.
3. Федеральний закон від 30.12.2004 N 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ" (в ред. Від 01.05.2016) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ч. 1. Ст. 40.
4. Алтухов А.В. Цивільно-правовий захист прав учасників пайового будівництва багатоквартирних будинків при неспроможності (банкрутство) забудовника: Автореф. дис. ... к.ю.н. Москва, 2015. С. 3.
5. Марков П.А. Про деякі проблемні питання правового регулювання банкрутства забудовника // Інститут неспроможності (банкрутства) як інструмент підвищення ефективності ринкової економіки: Зб. ст. / Под ред. проф., д.ю.н. С. Кареліна. М., 2014. С. 108 - 109.

Якщо ви не знайшли на цій сторінці потрібної вам інформації, спробуйте скористатися пошуком по сайту:

Повернутися на попередню сторінку