Купівля прибуткового будинку в Німеччині - один з найбільш вигідних варіантів вкладення коштів:

• прибутковість в середньому 10% на рік;
• незалежність від інших мешканців і ТСЖ;
• самостійний розподіл прибутку;
• економічне управління.

При зверненні в агентство можна розраховувати на ряд переваг при покупці нерухомості в Німеччині:

• широкий вибір об'єктів;
• індивідуальний пошук;
• професійний супровід;
• гарантії юридичної чистоти угод;
• ексклюзивні пропозиції від власників житла.

Щорічно тисячі іноземних громадян в якості країни для інвестування в нерухомість вибирають Німеччину. Це стабільна економіка, розвинена інфраструктура, чіткий і ясний законодавчий алгоритм покупки і володіння нерухомістю, регулярний приріст населення і мігрантів з усього світу. При цьому ціни на нерухомість в ФРН поки нижче вартості аналогічних об'єктів в інших європейських країнах.

Не випадково подібний тип інвестування німці називають «бетонне золото», підкреслюючи безпрограшність придбання дохідних будинків. Прибуток багато в чому залежить від типу житла, його характеристик і географічного положення. Розглянемо основні нюанси, які повинен вивчити потенційний інвестор, перш ніж робити вкладення в нерухомість Німеччини.

Крім високого попиту, інвестиції в орендну нерухомість Німеччини мають інші плюси:

• широкий вибір дохідних будинків, на їх частку припадає третина житлового фонду;
• чітке законодавство, яке захищає права квартиронаймачів і власників;
• стабільність надходжень - одне житло німці знімають в середньому 12 років;
• заповнюваність будинків до 100%;
• зростання ставок по оренді, випереджаюче інфляцію.

Німецьке законодавство лояльно до інвесторів з інших держав і дає їм практично ті ж права, що і громадянам Німеччини. Приватна власність надійно захищена. Банки охоче кредитують бізнесменів з іноземним громадянством. При наявності власного капіталу від 100 тисяч євро позичальник має право розраховувати на кредит до 50% від ціни об'єкта.

Повноправним власником житла інвестор стає після внесення грошей і підписання договору купівлі-продажу. Запис про зміну власника вноситься до реєстру власників - Земельну книгу (Grundbuch).

Факт покупки прибуткового будинку не є підставою для отримання посвідки на проживання в Німеччині, однак підтверджує наявність у іноземця місця перебування. Це означає, що при оформленні візи йому не буде потрібно бронь готелю або туристичний ваучер. Активна діяльність в подальшому дозволить запитувати візи тривалої дії, наприклад річний або трирічний «Шенген» з правом перебувати в країні безперервно 90 днів кожні півроку.

Будь-власник житла в Німеччині, незалежно від громадянства, має право здати будинок або квартиру в оренду. З орендарем житла укладають договір на термін від 1 року. У числі мешканців можуть виявитися і громадяни, які не мають доходу. За них в рамках соціальних зобов'язань буде платити держава.

Дохід від нерухомості в Німеччині оподатковують. Після закінчення року нерезиденти подають до податкового органу декларацію. Податкова ставка прогресивна: від 14 до 42%. При розрахунку прибутку із загального доходу віднімають витрати власника. це:

• витрати на утримання та оплату послуг керуючої компанії;
• відсотки за кредитом;
• земельний податок;
• амортизація будівлі (до 2,5% вартості будівлі щорічно).

На цьому етапі зростає роль податкового консультанта або досвідченого ріелтора, в силах якого - допомогти іноземцю грамотно розрахувати базу, зменшивши суму податку. Але навіть з урахуванням максимальних ставок, вкладення в нерухомість залишаються вигідними. Величина прибутковості коливається в межах 3,5-12%. Завдання власника - оцінити чинники, що позитивно впливають на її зростання. Зокрема, вибрати тип дохідної нерухомості і географію об'єкта.

Прибутковість житлової нерухомості в Німеччині

Є три види комерційної нерухомості для інвестицій в Німеччині:

• квартира / квартири для здачі в оренду;
• окремий будинок;
• дохідний дім.

Ключова різниця між об'єктами - у величині вкладень і розмірі прибутковості. Середня ціна по країні стартує від 1 тисячі євро за квадратний метр. Наприклад, в Мюнхені - найбільш дорогому для життя німецькому місті - «квадрат» коштує від 3 тисяч євро. Невелика квартира-студія обійдеться мінімум в 90 тисяч євро. При цьому здати її можна за 500 євро на місяць і близько 170 євро піде на комунальні платежі. Звідси величина прибутковості - трохи більше 4% на рік. У Берліні, де вартість квадратного метра менше і становить в середньому близько 2000 євро за квадратний метр, комунальні платежі такі ж, а ставки оренди нижче, прибутковість не досягає і 4%. Показники невисокі, тому експерти радять для здачі нерухомості в оренду в місцях, де високі ризики, купувати тільки квартири. Наприклад, в районах, де проживають мігранти. Німці не люблять жити поруч з вихідцями з країн третього світу. У власника високий ризик не знайти орендарів, а значить, покупка цілого будинку недоцільна. З іншого боку, одну квартиру легко здати і легко продати.

Проте все частіше інвестори вважають за краще купувати в Німеччині не окремі будинки або квартири, а прибутковий будинок. Він вигідніше, ніж квартира, по ряду показників:

• володіючи будинком, інвестор отримує незалежність від інших мешканців і ТСЖ, самостійно розподіляє прибуток і статті витрат;
• управління будинком цілком економічніше, ніж окремою квартирою або частиною будинку.

Для прикладу: прибутковий будинок на 38 квартир у федеральній землі Північний Рейн-Вестфалія можна придбати за 2,5 млн. При цьому прибутковість складе 7-8% річних. Прибутковий будинок в Берліні на 40 квартир вартістю 5,7 млн ​​євро дасть дохід в 5% в рік. Як способи підвищити показник прибутковості експерти називають придбання змішаної нерухомості - це будівлі, які поєднують житлові і торгові площі. У цьому випадку прибутковість підвищується до 7-12%.

Будинки і квартири за статистикою щорічно дорожчають на 3%. За прогнозами аналітиків, Німеччина - це єдина країна в Європі, яка в найближчі роки продовжить демонструвати зростання цін на нерухомість. Правильно вибравши об'єкт для інвестування, потенційний власник гарантує собі прибуток протягом наступних років.

Прибутковий будинок в Німеччині: інвестиційна привабливість придбання

Ціна на прибутковий будинок в Німеччині починається від 300 тисяч євро. Це об'єкти в середніх за розміром містах. У Дрездені, наприклад, середня ціна перевищила 1 млн євро. У Гамбурзі - 2,8 млн євро. У Мюнхені - 3 млн євро. 10% від загального числа дохідних об'єктів в країні - це будинки вартістю понад 10 млн євро.

За даними авторитетних агентств нерухомості, середня прибутковість житла варіюється в межах від 4 до 7% річних. Таким чином, при постійній орендній платі будівлю окупається в середньому за 20 років.

До відома
Прибутковість від нерухомості в Німеччині в ряді міст істотно вище середньої. Агентство Engel & Völkers опублікувало статистику, за якою в Дуйсбурзі - середній місто на заході країни - прибутковість дорівнює 10%. Однак населення тут зменшується. Купівля прибуткового будинку має ризики, але прибутковість привертає. Набагато гірша ситуація в Південній Саксонії, де зустрічаються будинки з розрахунковою прибутковістю до 20% річних, але по факту орендарів там знайти дуже складно.

Розглянемо спрощений кеш-фло (Cash Flow) на прикладі прибуткового будинку на 4 квартири в Штутгарті, який можна придбати за 440 тисяч євро (див. Табл. 1). У ньому представлені ключові показники оцінки прибутку і окупності.

440 000 євро Нотаріальні послуги 6 600 євро Податок при покупці 22 000 євро Ріелторська комісія 21 000 євро Робота керуючої компанії 2 400 євро / рік Оплата бухгалтера 400 євро / рік Податок на доходи (при ставці близько 16%); 2 500 євро / рік Плата від орендарів 40 000 євро / рік Підсумковий прибуток 34 600 євро / рік Термін окупності 12,7 років

Попит на орендоване житло в ФРН є завжди. Розмір щомісячної орендної плати - від 5 до 25 євро за квадратний метр без урахування комунальних платежів. За одержувачів соціальної допомоги платить держава з розрахунку 6-7 євро за «квадрат». У Німеччині законодавчо встановлений поріг підвищення орендної плати - на 10% за три роки або до рівня середньої ставки по регіону в цілому. Найбільш низькі ставки - в Саксонії і Бранденбурзі. Високі - в Мюнхені, Франкфурті-на-Майні, Гамбурзі. У Берліні середній рівень розцінок - близько 12 євро за квадратний метр.

Важливо!
Саме географічне розташування об'єкта багато в чому визначає його прибутковість. Це підтверджують і дослідження Deutsche Bank, згідно з якими найбільше зростання дохідності житлової нерухомості в найближчі роки покажуть об'єкти в містах Німеччини з населенням понад 500 тисяч чоловік.

В якому регіоні країни варто купити прибутковий будинок?

Найбільш привабливою з інвестиційної точки зору є нерухомість в західній частині країни і в столиці. Десятку затребуваних, а тому й дорогих для оренди міст очолює Мюнхен. Далі йдуть Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майні, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруе, Вісбаден, Дармштадт. Найбільш ліквідні землі - Північний Рейн-Вестфалія, Баден-Вюртемберг, Гамбург, Берлін.

Східна Німеччина менш приваблива для інвестицій, ніж Західна. Пропозиція там перевищує попит. Житловий фонд багато в чому застарів і не завжди відповідає вимогам. Схід країни поступається за економічним розвитком і рівнем доходів, тому населення активно мігрує в центральні і західні землі. Звідси - зростаючі вакантні площі, обсяг яких наближається до 30%. Інвестиції в нерухомість пов'язані з високим ризиком. Виняток становлять передмістя Берліна.

Для прикладу, в центральній частині Дрездена можна придбати прибутковий будинок по ціні 1,9 тисяч євро за квадратний метр. Прибутковість складе 5,5-6,5% в рік. У Берліні схожий об'єкт буде коштувати вже 2,9 тисяч євро за квадратний метр, але вище і орендна плата. Звідси аналогічна прибутковість - 6-7% в рік. Дещо інші розцінки на заході країни. У Мюнхені - від 4,5 до 16 тисяч євро за квадратний метр. У Дюссельдорфі - 2,5 тисячі євро, в центрі Франкфурта - 3,8 тисяч євро. Прибутковість наближається до 7%.

Статистика
Великою популярністю у інвесторів користується Берлін як місто зі стрімко зростаючим населенням і цінами на оренду. У 2010 році в столиці можна було зняти житло за ціною від 8,5 євро за квадратний метр. У 2015-му - вже від 12 євро. При цьому кожні півроку населення Берліна збільшується на 15-19 тисяч чоловік.

Експерти радять грамотно вибирати не тільки федеральну землю, а й район міста, орієнтуючись на перспективи забудови та уподобання населення. Вигідно купувати там, де спостерігається активна забудова і приріст населення. Орієнтуватися краще на міста з розвиненим ринком праці та високим рівнем заробітної плати. Це складові, які гарантують майже 100-відсотковий попит і рентний дохід.

вартість нерухомості

Крім розташування, при оцінці будинку враховуються витрати на утримання: теплоємність, влагонепроницаемость стін, продуманість планування. Вартість об'єкта залежить і від близькості до транспортної інфраструктури. Дім вдалині від залізниці може обійтися вдвічі дешевше, однак і знайти орендарів виявиться складніше.

З урахуванням комплексу факторів, ціни на нерухомість в Німеччині змінюються від 1 до 4 тисяч євро за квадратний метр.

приклади:

• Пакет з 4 будинків 1996 року побудови на 112 квартир в Гамбурзі. Вартість - 16 млн євро. Річний орендний дохід посилання - 1 млн 300 тисяч євро. Рентабельність інвестицій - 12,8%.
• Прибутковий будинок 1967 року побудови в м Ютерзен (земля Шлезвіг-Гольштейн), 36 квартир. Реновації не вимагає. Вартість 3 млн євро. Річний орендний дохід - 166 тисяч євро. Рентабельність інвестицій - 7%.
• Прибутковий будинок 1914 роки (капітальний ремонт 2012 року) в Дуйсбурзі (поблизу Дюссельдорфа) площею 516 квадратних метрів, що знаходиться в оренді. Ціна - 336,5 тисяч євро. Річний дохід 36,5 тисяч євро. Прибутковість - 10,8%.
• Багатоквартирний будинок (1900 рік побудови, остання санація - 2016 рік) в Вупперталі (Північний Рейн-Вестфалія) з 6 квартирами і торговим приміщенням. Ціна - 419 846 евро. Рентабельність - 10% річних.

Крім вартості будинку, яка вказана в договорі, при покупці необхідно буде внести додаткові суми. У числі виплат - винагорода маклерської фірмі, яка перевірить фінансову складову покупки, визначить заборгованості попередніх господарів. Незалежний експерт потрібно і для того, щоб оцінити технічний стан будинку.

Нюанси покупки дохідної нерухомості

Підбирати дохідну нерухомість потенційний покупець може як на вторинному ринку, так і серед новобудов. Більшість нових будинків у великих містах відносяться до класу «люкс», що робить покупку вигідною. Елітне житло постійно зростає в ціні. Незалежно від того, вибрав клієнт житло, що будується або готове, процедура покупки в цілому однакова. На нові об'єкти забудовник дає гарантію 5 років, що означає готовність протягом цього терміну виправити можливі дефекти.

Перше, що слід зробити покупцеві вторинного житла, - це переглянути відомості до Поземельної книги: самостійно або за участю нотаріуса. Там зафіксовані відомості про власників землі та можливі борги. Тільки після цього продавець і покупець зустрічаються в нотаріальній конторі, де в обов'язковому порядку запевняють угоду купівлі-продажу. Договір нотаріус направляє в Поземельний суд разом із заявкою на реєстрацію нового власника. Настає час переказу грошей покупцем: безпосередньо або з трастового рахунку. Новий власник нерухомості оплачує податок на покупку, відбувається остаточна реєстрація, відомості про яку вносять до Поземельної книги. В цілому процедура займає від 2 до 4 місяців.

Перелік платежів, які потрібно внести в процесі покупки нерухомості:

• податок на придбання, який, в залежності від федеральної землі, становить 3,5-6,5% від вартості будинку або квартири;
• витрати діловодства - 0,3-1% суми угоди;
• нотаріальні послуги - 0,7-3% вартості об'єкта;
• комісія маклера - 3-6% від суми угоди плюс ПДВ.

Таким чином, підсумкова вартість об'єкта в процесі оформлення може зрости максимально на 10%.

Вкласти інвестиції в нерухомість в Німеччині можна за допомогою аукціону. З молотка йде, як правило, арештоване майно за цінами нижче ринкових. Дисконт може досягати 30%. Для інвестора це - можливість згодом продати об'єкт дорожче.

В процесі покупки нерезидент Німеччини може використовувати як власні кошти, так і банківський кредит. Ставки по іпотеці невисокі - до 2,5-4,5%. Країна відкрита для іноземних інвестицій, глобальних відмінностей між німцями і громадянами інших держав банки не роблять. Єдина умова - нерезидентам доведеться підтвердити розмір доходу на батьківщині.

Цифри і факти
В середньому розмір кредиту становить 50-60% вартості об'єкта. Ставка фіксується на кожні 10 років, в середньому 3,5%. Термін кредитування може досягати 25 років. Щорічний платіж на погашення тіла кредиту - до 3%.

Після того, як іноземний громадянин стає законним власником нерухомості, він має право розпоряджатися їй на свій розсуд, у тому числі здавати в оренду.

Особливості здачі житла в оренду та управління ім

Факт здачі в оренду оформляють договором. Період дії в документі не прописаний, однак в країні не прийнято орендувати житло на короткий проміжок часу. За замовчуванням мінімальний термін - 1 рік. Це слід мати на увазі при розрахунку прибутковості нерухомості в Німеччині. Орендар вносить заставу. Якщо квартира згодом буде повернута в колишньому стані, застава повертається.

У ФРН є два види орендної плати: «гаряча» и «холодна». Остання представляет собою плату за Користування пріміщенням без вартості ЖКП. Їх Орендар сплачує окремо відповідно до обсягів споживання. «Гаряча» оренда - це Остаточна сума платежів, якові Орендар перераховує власнику житла: «холодна» оренда и комунальні послуги. Сюди входити вивезення сміття, водопостачання, каналізація, освітлення и т.д. Схема Виглядає Наступний чином: Орендар переводити власнику «гарячу» оренду. Власник оплачує комунальні витрати, послуги домоуправління и Робить Відрахування в касу будинку. Загальна сума витрат по квартирі називається житлової платою. Крім цього, власник щорічно вносить податок на нерухомість. Це 1,5% кадастрової вартості земельної ділянки, на якій побудований будинок.

Пошук майбутніх мешканців схожий з тим, як це відбувається в Росії. Можна шукати самостійно через приватні оголошення або довірити цей процес ріелтору або керуючої компанії. Крім організації процесу оренди, така компанія бере на себе комерційне управління будинками, надає інжинірингові послуги, стежить за санітарним утриманням та прибиранням території. До послуг керуючих компаній власники квартир звертаються все частіше. Це позбавляє їх від можливих проблем, пов'язаних з недостатнім знанням німецької законодавства. Прогресивні організації надають повний перелік послуг, починаючи від підбору нерухомості та подальшим управлінням вже купленим будинком.

Отже, прибутковість комерційної нерухомості в Німеччині не викликає сумнівів. Інвестор повинен володіти капіталом і відчувати потребу в стабільності. Закон захищає права нерезидентів в обсязі, порівнянному з правами громадян країни. Але вкрай важливо знайти надійного партнера, який адекватно оцінить ризики, підбере оптимальний варіант покупки і налагодить систему управління.