1. Право на землю. Право власності на землю
2. Виникнення права власності на землю
3. Право на землю: нововведення в Земельному кодексі
4. Право на землю: нововведення в оформленні прав власності на землю
5. Етап 1 отримання права власності на землю
6. Етап 2 - Реєстрація права власності за на землю
7. знайти ділянку

Право на землю. Право власності на землю

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Відповідно до Конституції України земля, яка перебуває в межах території України є об'єктом права власності Українського народу.

Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками, під якими розуміється частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування і з визначеними щодо неї правами.

Кожен громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності Українського народу відповідно до закону. Право власності на землю гарантується. Право власності набувається і реалізується громадянами виключно відповідно до закону

Право власності на земельну ділянку поширюється:

• в установлених межах ділянки - на поверхневий (грунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться;
• на простір, що знаходиться над і під поверхнею земельної ділянки на висоті і глибині, необхідних для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності, а суб'єктами права власності на землю є:

• громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;
• територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;
• держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Крім цього, земельна ділянка може перебувати у громадян і юридичних осіб у спільній частковій власності з визначенням частки кожного з власників, а у громадян також у спільній сумісній власності без визначення часток власників. Володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюється за згодою всіх власників відповідно до договору, а якщо згоди не досягнуто - то в судовому порядку, а земельною ділянкою, що перебуває у спільній сумісній власності - за договором або законом.

Чи не кожна земельна ділянка може бути переданий або перебувати у власності громадян і юридичних осіб, зокрема, на підставі ст. 83 і ст. 84 Земельного кодексу України можна зробити висновок про те, що в приватній власності не можуть перебувати:

• землі атомної енергетики та космічної системи, землі оборони;
• земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування, Національної академії наук України і державних галузевих академій наук;
• землі загального користування населених пунктів;
• землі під залізницями і автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;
• землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, складові особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
• землі лісового і водного фонду, крім випадків визначених в ЗКУ, зокрема відповідно до ст. 59 іст. 83 ЗКУ, в приватній власності громадян і юридичних осіб можуть перебувати замкнені природні водойми загальною площею до 3 гектарів;
• земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
• земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, частка (акції, паї) у статутних фондах яких належить державі.

Крім цього, право власності громадян і юридичних осіб на землі сільськогосподарського призначення тимчасово обмежено:

• до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення тільки в тому випадку, якщо їх загальна площа становить не більше 100 гектарів, яка може бути збільшена тільки в разі успадкування земельних ділянок за законом;
• до 1 січня 2008 року не допускається:
• купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
• купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельну часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земел ьних ділянок для суспільних потреб.

Слід зазначити, що останні обмеження діють до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, якими будуть визначені особливості обігу земель державної та комунальної власності і земель товарного сільськогосподарського виробництва.

Крім того, договори (в тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Особи без громадянства, іноземні громадяни та іноземні юридичні особи також можуть бути суб'єктами права власності на землю, однак з урахуванням обмежень, встановлених ст. 81 і ст. 82 ЗКУ, зокрема, зазначені особи можуть мати у власності земельні ділянки тільки несільськогосподарського призначення. Якщо ж особа без громадянства, іноземний громадянин та іноземна юридична особа отримали в спадок землі сільськогосподарського призначення, то ці земельні ділянки повинні бути відчужені ними протягом одного року.

Крім цього, особи без громадянства та іноземні громадяни можуть набувати права власності тільки на ті земельні ділянки, на яких розташовані належні їм на праві приватної власності об'єкти нерухомого майна.

Що стосується іноземних юридичних осіб, то вони можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення тільки в разі придбання об'єктів нерухомого майна, а в межах населених пунктів також для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні.

Права і обов'язки власників земельних ділянок передбачені в ст. 90 і ст. 91 ЗКУ, зокрема, власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, споруджувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі і споруди. Однак право на користування земельною ділянкою може бути обмежена в обсязі, передбаченому законом або договором, наприклад, шляхом встановлення:

• заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;
• заборони на передачу в оренду (суборенду);
• умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;
• умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
• заборони на здійснення окремих видів діяльності;
• умови здійснювати будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги.

Відповідно до ст. 111 ЗКУ обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором, при цьому перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження.

Особливі умови використання земельних ділянок, пов'язані з певним обмеженням прав власників, встановлюються також в інших випадках, передбачених законодавством, зокрема, в зонах охорони, санітарної охорони, санітарно-захисних зонах і зонах особливого використання земель.

Виникнення права власності на землю

Підстави виникнення права приватної власності у громадян та юридичних осіб на землю перераховані в ст. 81 і ст. 82 ЗКУ, а в яких випадках набувають землю територіальні громади та держава - ст. 83 і ст. 84 Земельного кодексу України .

Відповідно до ст. 81 ЗКУ громадяни України можуть придбати право власності на земельні ділянки в наступних випадках:

• придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
• безкоштовної передачі із земель державної і комунальної власності;
• приватизації земельних ділянок, раніше наданих їм у користування;
• прийняття спадщини;
• виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Слід зазначити, що відповідно до ст. 78 ЗКУ особам та їхнім спадкоємцям, які мали у власності земельні ділянки до дня вступу в силу попередньої редакції Земельного кодексу України, тобто до 15 травня 1992 року, земельні ділянки не повертаються. На підставі цього можна зробити висновок про те, що колишні власники, які володіли земельними ділянками до моменту її націоналізації Радянським державою після 1917 року, а в західних областях України до їх переходу під юрисдикцію СРСР в період 1939 - 1946 років, не можуть повернути собі ці землі у власність.

Юридичні особи (засновані громадянами або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

• придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
• внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду;
• прийняття спадщини;
• виникнення інших підстав передбачених законом.

Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає:

• при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;
• при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;
• при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;
• за рішенням суду.

Що стосується виникнення права на спільну сумісну власність, то згідно зі ст. 89 ЗКУ у спільній сумісній власності можуть перебувати земельні ділянки подружжя, членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними, а також співвласників житлового будинку.

Відповідно до ст. 125 ЗКУ право власності на земельну ділянку виникає послеполученія його власником документа, що посвідчує право власності, та державної реєстрації зазначеного документа, але при цьому використовувати земельну ділянку до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право власності на нього, і його державної реєстрації забороняється.

Відзначимо, що дуже часто громадяни та юридичні особи, яким земельні ділянки передані у власність або користування рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, приступають до їх використання до виникнення права власності або права користування ними. Тобто до оформлення державного акта на право власності на земельну ділянку або постійного користування земельною ділянкою.

У цьому випадку, як випливає з листа Державної інспекції з контролю за використанням і охороною земель від 11.12.2006 р № 6-11-1263 / х164, має місце використання земельних ділянок без правовстановлюючих документів, а не їх самовільне зайняття. Тому в даному випадку адміністративна відповідальність (ст. 531 КУпАП) за самовільне зайняття земельної ділянки не застосовується.

Право власності на землю посвідчується державним актом і видається на підставі рішення Ради міністрів АР Крим, обласної, районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, міської, селищної, сільської ради.

При цьому якщо земельна ділянка, що передається у власність, розташований на території декількох адміністративно-територіальних одиниць (сіл, селищ, міст), то державний акт видається окремо на кожну частину ділянки, розташовану на території відповідної сільської, селищної, міської ради.

Крім того, право власності на земельну ділянку, що знаходиться на території України, підлягає обов'язковій державній реєстрації. Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід права власності на землю, обмежень прав власності є державний акт про право власності на землю.

Право на землю: нововведення в Земельному кодексі

Один з основоположних нормативно - правових актів у сфері права власності на землю, Земельний Кодекс України, постійно піддається змінам. Зміни, внесені 27 квітня 2007 року, якраз стосуються переходу права власності на земельну ділянку при переході прав на житловий будинок.

Раніше стаття 120 Земельного Кодексу України свідчила, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку може переходити на підставі цивільно - правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Сьогодні ця ж стаття передбачає, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, визначених договором.

Так само, в цій статті зазначено, що якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яку займає житловий будинок, будівлю або споруду, і на ту частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частина ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на тих же умовах, на яких воно належало попередньому власнику.

При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на землю визначається пропорційно участі цих осіб в оплаті вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Право на землю: нововведення в оформленні прав власності на землю

8 квітня Президент України Віктор Ющенко підписав Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок".

З 2 травня 2009 року набирає чинності Закон, покликаний вирішити проблему дефіциту бланків держактів на землю і встановити чіткий регламент реєстрації прав власності на земельні ділянки. Однак зазначений Закон не виключає двухстадийную процедуру набуття права власності на землю.

В результаті нововведень порядок отримання прав власності на придбану на підставі угоди земельну ділянку приватної власності буде виглядати наступним чином:

Етап 1 отримання права власності на землю

На першому етапі отримання права власності на землю відбувається укладення та нотаріальне завірення цивільно-правового договору, спрямованого на придбання земельної ділянки у власність.

При цьому укладається договір в якості обов'язкового додатку передбачає включення держакта про право власності на землю попереднього власника, а в обов'язки нотаріуса ставиться проставлення відмітки про перехід права власності відповідно до розробляються Кабінетом Міністрів України порядком.

Етап 2 - Реєстрація права власності за на землю

Реєстрація договору в місцевих органах земельних ресурсів без використання технічної документації із землеустрою на виготовлення документів, що засвідчують право власності на земельну ділянку.

При цьому органам земельних ресурсів надано тільки 14 календарних днів для реєстрації прав. Саме з моменту реєстрації права власності на землю зацікавлений набувач зможе вважати себе власником земельної ділянки.

Виняток державного акту з числа правовстановлюючих документів у разі придбання земельних ділянок на підставі угод, є суттєвим кроком у бік спрощення і здешевлення процедури придбання прав власності на земельні ділянки.

Законом також надається унікальна можливість особам, які не встигли оформити держакт на право власності на земельну ділянку, утримаються від його отримання, обмежившись реєстрацією договору.

У той же час слід врахувати, що порядок реєстрації права власності на придбану земельну ділянку з проставленням відмітки на договорі поки не визначений. Може виявитися, що він не буде затверджений і до 2 травня 2009 року, що призведе до зворотного ефекту - призупинення реєстрації прав власності на придбані земельні ділянки.

Збережена двостадійна процедура набуття прав власності на земельну ділянку унеможливлює здійснення декількох угод з придбаною ділянкою в один день (наприклад, передача в іпотеку придбаної земельної ділянки).

Однак позитивним аспектом в реєстрації прав власності на земельні ділянки на підставі договорів є можливість отримання одного правовстановлюючого документа і на земельну ділянку, і на об'єкт нерухомості, розташований на ньому, в разі їх одночасного придбання відповідно до статті 120 Земельного кодексу України

Не менш довгоочікуваним нововведенням стало врегулювання процедури розподілу / об'єднання земельних ділянок та відчуження їх частин. Так, частина земельної ділянки може бути відчужена після виділення її в натурі та отримання окремого держакта на право власності.

Виділенню частини ділянки в натурі буде передувати підготовка технічної документації на поділ чи об'єднання земельних ділянок у складі, який буде передбачений статтею 56 Закону України "Про землеустрій".

знайти ділянку

Довгоочікуваним нововведенням Закону стало впровадження принципу - один державний акт на право власності на одну земельну ділянку, що дозволить зняти питання про порядок переоформлення держакту на право власності в разі відчуження власником однієї з ділянок зі збереженням права власності на інші.

У той же час особи, які отримали один акт на право власності на декілька земельних ділянок, з моменту вступу в силу Закону будуть обмежені у відчуженні земельних ділянок до переоформлення окремих державних актів права власності на кожну з ділянок.

Для створення статті про право на землю використані матеріали з таких джерел:

• Земельний кодекс України
• Закон України про землеустрій
• Електронний журнал "Аверс-Бухгалтерія"
• Матеріали Головного управління юстиції в Севастополі
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок"

джерело: Meget
Передрук матеріалів тільки з письмового дозволу редакції