ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ, РЕЄСТРАЦІЯ І правовстановлюючих документів

Щоб розпоряджатися нерухомістю треба бути власником, тобто мати ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ОБ'ЄКТ НЕРУХОМОГО МАЙНА.

Правовстановлюючих документів, який являє собою ЗАСНУВАННЯ отримання Вами права власності на нерухомість, обґрунтовує і засвідчує отримання права власності.

Існує чимало правовстановлюючих документів, які є підставою набуття права власності на об'єкти нерухомості.

Який конкретно правовстановлюючий документ повинен бути у Вас, залежить від того, як (або внаслідок чого) ви отримали цю нерухомість у власність.

Земельна ділянка міг бути виділений у власність місцевою адміністрацією, міг бути куплений, отриманий у спадок, отриманий в якості подарунка, в результаті міни і т.д.

Залежно від цього у Вас повинен бути відповідний правовстановлюючий документ, це може бути:

• постанову / рішення глави місцевої адміністрації про надання ділянки;
• договір (купівлі-продажу, дарування, міни), за яким Ви стали власником ділянки;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду.

Правовстановлюючим документом на будови, що є підставою набуття права власності, може бути:

• декларація;
• договір (купівлі-продажу, дарування, міни, ренти), за яким Ви стали власником ділянки;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду.

Але!

Наявність одного правовстановлюючого документа - підстави набуття права власності - недостатньо. Право власності на нерухомість має бути ЗАРЕЄСТРОВАНО (в державних органах, спеціально для цього призначених) і оформлено відповідним СВІДЧЕННЯМ.

У разі якщо реєстрація придбаного права власності не проводилась, не є власником юридично.

Іншими словами, наявний у Вас правовстановлюючий документ з незареєстрованим правом власності не дає Вам можливості скористатися цим правом і розпорядитися своїм об'єктом - здійснити операцію, подарувати, та ін.

Приклад для наочності: Ви - покупець, право власності отримали на підставі договору купівлі-продажу. Або Ви - спадкоємець, який отримав право власності на успадковані об'єкт на підставі свідоцтва про право на спадщину. Далі Ви ніяких дій не вживали і придбане Вами право в реєструючих органах не реєструвалося.

У такій ситуації, щоб отримати можливість розпоряджатися своєю власністю, спочатку потрібно пройти реєстрацію і отримати свідоцтво про державну реєстрацію права власності.

Проміжний підсумок: щоб власник міг зробити будь-яка дія з об'єктом нерухомості, він повинен мати правовстановлюючі документи - підстава, що обгрунтовують придбання їм (власником) права власності та СВІДЧЕННЯ, що підтверджує реєстрацію цього права.

Державна реєстрація ПРАВА ВЛАСНОСТІ / СВІДОЦТВО ПРО РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОБ'ЄКТ заміської нерухомості

До 1998 року об'єкти заміської нерухомості реєструвалися: будови в БТІ, земля в Земельних комітетах (райкомзем).

З лютого 1998 р законодавчо введена обов'язкова ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА власності на об'єкти нерухомого майна.

Всі об'єкти нерухомості: і земля, і споруди реєструються тепер в одній організації - в РЕЄСТРАЦІЙНОЇ СЛУЖБІ, про що видається Свідоцтво ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВА.

Після злиття Реєстраційної служби з Роснедвіжімостью (про неї трохи нижче), об'єднана організація називається Росреестр, повна назва - «Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії».

Так як при доконаним об'єднання не було об'єднано в одному вікні вирішення питань, якими займалися ці організації, а працівники сидять на колишніх місцях під колишніми вивісками, в описовій частині назви організацій залишаються теж колишніми. Люди також користуються звичними назвами «Реєстраційна служба» та «Роснедвіжімость».

Відхилився від основної теми для того, щоб раптом прозвучало «Росреестр" не заплутало Вас і не ввело в ступор.

Документи, що датуються до лютого 1998 року, свідчать про реєстрацію права, не втрачають своєї сили.

Реєстрацію права власності на земельну ділянку, отриманого по одному із правоустановчих документів, підтверджує або Свідоцтво про право власності на землю - документ старого зразка, або сучасний документ - Свідоцтво про державну реєстрацію права.

Підтвердженням реєстрації права власності на будівлі може бути: реєструючий документ Бюро технічної інвентаризації (далі БТІ), реєструючий штамп БТІ на правовстановлюючому документі, або сучасний документ - Свідоцтво про державну реєстрацію права.

Отже, ще раз повторимо логіку процесу оформлення і реєстрації нерухомості: право власності на об'єкт набувач отримує по правовстановлюючим документом, а власником юридично стає тільки після реєстрації отриманих прав.

Оформлений договір по угоді, свідоцтво про право на спадщину - це тільки правовстановлюючі документи для набувача, за яким він отримує права власності на відчужується за договором об'єкт. А щоб набувач став власником треба отримане право власності зареєструвати в реєстраційній службі та отримати документ - Свідоцтво про державну реєстрацію права.

Як Ви здогадуєтеся, це ще не всі документи, які доведеться оформляти в процесі реєстрації об'єкта заміської нерухомості у власність і в ході оформлення угод з нерухомістю.

СКЛАД ПАКЕТУ ДОКУМЕНТІВ НА заміської нерухомості ДЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ В ВЛАСНІСТЬ, ДЛЯ ЗДІЙСНЕННЯ УГОДИ, ВСТУПУ У СПАДОК І для державної реєстрації ПЕРЕХОДУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

Кінцева мета при будь-якому варіанті переходу права власності - це державна реєстрація права набувача. Для проведення державної реєстрації повинен бути оформлений і наданий в реєстраційну службу ряд документів складається з документів на землю, на будови і, в разі майбутньої зміни власника нерухомості, документів по угоді або щодо вступу в спадщину.

Схема оформлення виглядає дуже просто:

1. оформлення документів на земельну ділянку;
2. оформлення документів на будівлі;
3. оформлення документів по зміні власника, наприклад, договір купівлі-продажу або право на спадщину.

Після підготовки всіх документів, здійснення операції або прийняття спадщини необхідна державна реєстрація права власності (переходу права).

Якщо зміна власника не є Вашим завданням - наприклад, Ви оформляєте свої власні, зведені на своїй ділянці, будови, в схемі реалізації Вашої завдань не буде зміни власника.

Ситуація досить типова: була виділена і відповідно зареєстрована земля, а зведені на ній споруди документально не оформлялися і права власності на них не реєструвалися. Так як проживання в таких неоформлених будівлях ніхто не перешкоджає, то бажання щось ще оформляти і реєструвати виникає дуже рідко.

Схема процесу підготовки документів до реєстрації права власності, коли Ви оформляєте свій об'єкт нерухомості (будівлі) на себе, буде виглядати ще простіше:

1. оформлення документів на земельну ділянку;
2. оформлення документів на будівлі.

Тепер - основні документи, що оформляються в процесі угоди, прийняття спадщини або реєстрації власності.

Документи на земельну ділянку:

• кадастровий паспорт на земельну ділянку;

Документи на будови:

• кадастровий паспорт на будову / не плутати з кадастровим паспортом на землю;
• технічний паспорт на будову;

Ці документи оформляються на кожне будова, зведена на земельній ділянці.

Документи, що є підставою набуття права власності на нерухомість.

Залежно від ситуації це може бути:

• архівна виписка з постанови (рішення) глави адміністрації про виділення землі;
• договір купівлі - продажу нерухомості;
• договір дарування нерухомості;
• договір міни нерухомості;
• свідоцтво про право на спадщину.

Нарешті переходимо до деталей: як і де оформити названі вище документи.

ОФОРМЛЕННЯ ДОКУМЕНТІВ НА ЗЕМЛЮ / КАДАСТРОВИЙ ПАСПОРТ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ

Кадастровий паспорт на земельну ділянку замовляється в кадастрової палаті Росреестра (раніше Роснедвіжімость).

Якщо ділянку землі не взято на облік органами кадастрового обліку, то Кадастровий паспорт на землю отримують тільки з постановкою ділянки на кадастровий облік, для чого треба подати такі документи:

• свідоцтво про право власності на земельну ділянку - це свідоцтво реєстрації права власності в Земельному комітеті -
  логічніше було б в першу чергу в цьому списку назвати документ - підстава набуття права власності, а в другу чергу документ, який свідчить про реєстрацію отриманого права. Однак свідоцтво на землю найчастіше буває єдиним, наявними на руках у власника, документом.
  Підстава для опанування права власності вказується в свідоцтві про право власності на земельну ділянку.

• документ, який є підставою набуття права власності на землю (правовстановлюючий документ) -
  найчастіше земля виділялася на підставі постанови голови місцевої адміністрації про виділення земельної ділянки, виписку з якого доведеться замовляти в Архіві, реквізити постанови вказані в свідоцтві на землю.
  Якщо земельна ділянка перейшла Вам у власність в результаті операції купівлі-продажу, дарування, міни, прийняття спадщини, то підставою отримання права власності буде відповідно договір купівлі-продажу, міни, дарування, або свідоцтво про право на спадщину.

Кадастровий паспорт, отриманий без межування земельної ділянки, не має ніяких обмежень ні для оформлення угод у нотаріуса, ні для подальшої держреєстрації.

Кадастровий паспорт на земельну ділянку, отриманий без проведення межування, називається «КАДАСТРОВИЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ форма В.1» (витяг з державного кадастру нерухомості) або, як часто називають: Кадастрова виписка, Форма В.1.

Детальніше про межування (що, як і наскільки необхідно) дивіться на відповідній сторінці .

Кадастровий паспорт вже врахованого ділянки отримати простіше, треба знати кадастровий або умовний номер ділянки землі, іноді потрібна адреса.

Оформлення документів НА Будівлі / кадастрового І ТЕХНІЧНИЙ ПАСПОРТ

Перед оформленням продажу або іншім видом відчуження нерухомості, споруди повінні буті зареєстровані. Нагадаю, що сучасний документ, який свідчить про реєстрацію будови - це оформлене в Реєстраційній службі Свідоцтво про державну реєстрацію права.

Якщо будівлі не зареєстровані, то в БТІ на кожну споруду замовляють:

• кадастровий паспорт;
• технічний паспорт;
• витяг з Технічного паспорта (для укладання угоди у нотаріуса).

Кадастрові та Технічні паспорти оформляються після проведення технічної інвентаризації об'єкта нерухомості.

Ця робота проводиться фахівцями БТІ, які на місці виробляють всі необхідні виміри, при цьому Ваше завдання зустріти і забезпечити безперешкодний доступ фахівця БТІ до об'єкта.

Якщо споруди зареєстровані після лютого 1998 (є свідоцтво про державну реєстрацію), то в БТІ треба буде звертатися тільки в разі оформлення угоди через нотаріуса, якому доведеться представити Витяг з технічного паспорта.

У разі, коли споруди були зареєстровані до лютого 1998 року, в БТІ треба замовляти кадастровий і технічний паспорт і, не дивлячись на те, що технічна інвентаризація Вашого об'єкту свого часу вже проводилася, БТІ швидше за все зажадає проходити інвентаризацію заново.

Якщо земельна ділянка Вашого об'єкту нерухомості виділявся не під садівництво, а наприклад, під індивідуальне житлове будівництво (ІЖС), то проходити повторно технічну інвентаризацію доведеться обов'язково.

Для об'єкта заміської нерухомості, земля якого виділена під садівництво, існує спрощений варіант реєстрації будівель, передбачений так званої Дачній амністією, коли не потрібно звернення до БТІ та проходження технічної інвентаризації.

ДАЧНА АМНІСТІЯ

Дачна амністія спрощує спосіб реєстрації будівель на землях, призначених для садівництва, що дозволяє уникнути БТІ, технічну інвентаризацію і дає можливість зареєструвати споруди дуже простим заявний / Декларативним методом.

У реєстраційній службі Ви власноруч заповнюєте бланк Декларації, де вказуєте Кадастровий номер земельної ділянки та загальну площу будівлі (вимірюєте самі).

Виграшна сторона цього спрощення очевидна - це заощаджений час і гроші, але не все так однозначно ... Операцію із зареєстрованою декларативним методом нерухомістю не буде оформляти нотаріус.

Отже, реєстрація будівель декларативним методом / Дачна амністія / може бути чревата відмовою Покупця від Вашого об'єкта на користь аналогічного, але з оформленням угоди через нотаріуса. Вибір за вами…

Нагадую, що цей вибір доступний тільки для власників землі, виділеної під садівництво.

Коли документи на земельну ділянку та на будівлі готові, можна приступати до оформлення угоди з нерухомістю.

ОФОРМЛЕННЯ УГОДИ із заміською нерухомістю

Настав момент вирішувати, де і як оформляти угоду.

На відміну від оформлення спадщини, яке можливе лише через нотаріуса, угода (договір купівлі-продажу, дарування або міни) може мати форму через нотаріуса, так і без нього.

Юридично власником набувач стане, як вже відомо, тільки після державної реєстрації переходу права власності, оформленого в договорі.

Нотаріальне ж оформлення договору для держреєстрації необов'язково, оскільки пройти її можна з договором, складеним у простій письмовій формі, що так і називається: «Проста письмова форма (ППФ)».

Договір, оформлений через нотаріуса, не має для державної реєстрації ніяких переваг по відношенню до договору, складеного в ППФ.

Що необхідно знати для складання договору в простій письмовій формі, вимоги до змісту і зразки договорів Ви знайдете на цій странице .

Відмова від нотаріального оформлення договору економить гроші, але для покупця угода, проведена через нотаріуса, може здатися більш безпечною у фінансовому відношенні, а тому більш кращою. Мається на увазі, що документальне підтвердження передачі грошей продавцю при оформленні угоди в нотаріуса виглядає завжди більш переконливо, ніж при оформленні простий розписки в отриманні продавцем грошей.

Для оформлення угоди у нотаріуса крім правовстановлюючих та договірних документів треба підготувати ще супроводжують довідки, виписки і дозволу, що підтверджують відсутність боргів, заборон, арештів та інших обтяжень по об'єкту:

• довідка з місцевої податкової інспекції про відсутність боргів;
• виписка з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (виписка ЕГРП) - замовляється в реєстраційній службі;

• згода чоловіка / дружини на операцію, оформлене нотаріально.

Ще для здійснення угоди доведеться замовити в БТІ Витяг з Технічного паспорта;

Термін дії цих документів досить короткий і щоб жоден з них не перевищив термін придатності до укладення угоди діяти на цьому етапі треба особливо оперативно. Роботу, на етапі укладання угоди, доцільно проводити за допомогою місцевого фахівця. Він підготує і швидко збере необхідні документи і виконає організаційні заходи. Вартість і склад робіт із супроводу угоди можна дізнатися тут .

Якщо супроводжують угоду виписки і довідки для нотаріального оформлення договору Ви вирішили збирати самі, то Вам має бути вибір нотаріуса.

Це досить важливе завдання, так як порядок ціноутворення за нотаріальні послуги у кожного нотаріуса свій. Різниця в підсумковій вартості нотаріальних послуг може бути досить відчутна.

Порядок ціноутворення нотаріальних послуг можна подивитися тут.

Тут розказано про двох можливостях, двох принципово різних варіантах проведення операції: один варіант - проведення операції з нотаріусом, інший - без нього (в простій письмовій формі). Більш повна картина щодо порядку проведення операції представлена ​​на відповідній странице .

Після укладання угоди до документів на землю і споруди Ви додали документ, що обгрунтовує перехід права власності на відчужуваний об'єкт нерухомості до набувача - оформлений / укладений договір. Для набувача цей документ, після здійснення угоди, є підставою отримання ним права власності, яке залишилося зареєструвати.

Державна реєстрація ПЕРЕХОДУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ
НА НЕРУХОМІСТЬ

Держреєстрація права власності на нерухоме майно відбувається в Реєстраційній службі на підставі прав власності відчужувача на землю і споруди (тобто прав продавця, дарувальника і т.д.) і на підставі документів по угоді, оформлених нотаріально або в простій письмовій формі.

Особливо треба сказати про оформлення спадщини. Справа в тому, що права власності на померлого (спадкодавця) не реєструються. Наприклад, якщо споруди спадкодавець оформляв у власність, то реєструвати його права на будівлі ніхто не буде. Для спадкової справи достатньо замовити кадастрові та технічні паспорти. Підставою отримання спадкоємцем права власності буде нотаріально оформлене Свідоцтво про право на спадщину.

У реєстраційну службу для реєстрації угоди подаються такі документи:

• договір;
• передавальний акт;
• згода чоловіка оформлене нотаріально;
• правовстановлюючі документи;
• кадастрові та технічні паспорти;
• довідка про відсутність будівель (якщо немає будівель на ділянці);
• погодження меж земельної ділянки - потрібно уявити в реєстраційну службу, якщо реєструється площа більше, ніж площа виділена спочатку.

Ви тепер знаєте які документи на землю і споруди та в яких організаціях оформляють і реєструють. Як і де оформляють і реєструють угоди і спадок на заміську нерухомість, як і в яких випадках можна спростити процес оформлення і реєстрації та зробити його набагато швидше і дешевше.

Настав час складання схеми Ваших дій. Треба проаналізувати ситуацію і стан документів, щоб оптимізувати витрати.

Вам в допомогу пропонуються:

Крім того можна в індивідуальному порядку провести безкоштовну експертизу наявних у Вас документів і за результатами її отримати:

• висновок про стан (за складом і змістом) правовстановлюючих документів по земельній ділянці і будівлям, а також висновок про статус реєстрації Вашого права власності на землю та на будови;
• можливі варіанти підготовки документів, їх оформлення та реєстрації, в залежності від стоїть перед Вами завдання і стану наявних документів, у вигляді докладних покрокових інструкцій;
• складання договору і передавального акта, угоди про наміри, грошової розписки.

Тепер загальна схема реалізації Вашої завдання, запропонована в самому початку сторінки, може бути представлена ​​в більш зрозумілому Вам вигляді.

Після експертизи наявних у Вас документів, складаються можливі варіанти реалізації завдання і порядок дій у Вашому конкретному випадку (Ваша покрокова інструкція). Ви повинні визначити, які спрощення будуть прийняті в ході оформлення і реєстрації Вашого об'єкту нерухомості. Від обраних схем оформлення і реєстрації залежить обсяг робіт і кількість зібраних документів.

Далі слід перша стадія - Підготовка документів та приведення права власності на об'єкт в стан готовності до угоди або до вступу в спадщину.

На цій першій і основній стадії оформляються документи, що стосуються права власності та реєстрації права на об'єкт нерухомості.

До угоди повинні бути підготовлені правовстановлюючі документи (підстави отримання власності на об'єкт) і свідоцтва про реєстрацію права власності. Для їх підготовки найчастіше доводиться замовляти архівну виписку, оформляти земельну кадастровий паспорт, проводити технічну інвентаризацію будівель і оформляти кадастровий і технічний паспорта на будівлі, реєструвати споруди у власність і т.д.

На цій стадії збору документів у Вас вибір невеликий: діяти самостійно або замовити підготовку документів до операції у фахівця, який працює в районі розташування Вашого об'єкту.

Наступна стадія, укладання угоди:

Для укладення угоди належить підготовка пакету договірних документів (сам договір, передавальний акт, угода про наміри, грошова розписка) і збір ряду довідок і виписок, прямо не стосуються договору, але підтверджують чистоту об'єкта від боргів, заборон, арештів та інших, накладених на об'єкт обтяжень (довідка з податкової, виписка ЕГРП і т.д.).

На цьому етапі Вам належить вибирати один з двох можливих варіантів:

1. оформлення угоди через нотаріуса (дороге задоволення - 15-20 тис. руб. і більше, тому що складання договору оцінюється в відсотку від суми самого договору);
2. оформлення угоди в простій письмовій формі - тут доведеться замовити складання договору, передавального акта та інших договірних документів, що власне можна спробувати зробити і самому.

Перевага оформлення в простій письмовій формі ще й в тому, що до моменту угоди пакет договірних документів можна (і доцільно) підготувати заздалегідь, привести ситуацію в стан хвилинної готовності, щоб при появі покупця, не витрачаючи зайвий час, внести його дані в договірні документи і , роздрукувавши, підписати. На здійснення угоди, підписання сторонами документів, включаючи передавальний акт і передачу грошей продавцеві, буде потрібно ще хвилин 15 - 20.

На нотаріальне оформлення угоди часу буде потрібно, в порівнянні з оформленням в простій письмовій формі, на дві або навіть три тижні більше і це при тому, що готувати всі довідки та виписки до договору для подання нотаріусу буде фахівець.

Після підписання договору, все буде готово для останньої стадії операції - реєстрації. Ця пропозиція привабливо ще й тим, що в описаній схемі не присутні документи з коротким терміном дії, отже, покупця можна буде чекати скільки завгодно довго не боячись, що який-небудь з підготовлених документів втратить свою силу.

На стадії укладання угоди, крім вибору між нотаріальним оформленням або оформленням в простій письмовій формі, треба вирішити:

• чи будете Ви готувати і збирати всі документи по угоді і подальшої держреєстрації самостійно;
• або візьмете фахівця.

Послуга фахівця на даній стадії називається « супровід угоди ».

При супроводі угоди, коли вона здійснюється в простій письмовій формі, найнятий фахівець готує пакет договірних документів, а після укладення сторонами угоди реєструє перехід права власності в реєстраційній службі - останній етап.

У разі нотаріального посвідчення угоди, договір, як правило, готує нотаріус, а найнятий на стадії угоди фахівець оформляє супроводжують договір документи (довідки, виписки і дозволу, що підтверджують відсутність боргів, заборон, арештів та інших обтяжень по об'єкту), а після здійснення операції у нотаріуса, проводить реєстрацію.

Супроводжуючі угоду документи мають короткий термін застосування, отже, затягування укладення та оформлення угоди небезпечно тим, що доведеться збирати ряд паперів заново. Це серйозний аргумент для найму місцевого фахівця, який підготує всі необхідні документи, тим більше, що припадає на кожну сторону угоди сума за цю послугу буде зовсім необтяжлива.

Якщо Ви дієте самостійно, не залучаючи фахівця для супроводження угоди, не забудьте про останній етап - Реєстрацію угоди і переходу прав власності.

Пройшовши реєстрацію і отримавши свідоцтво про державну реєстрацію права власності, Ваша одіссея завершиться.

Сподіваюся, що запропонована інформація виявилася зрозумілою і корисною.

PS

На сайті опис процесу оформлення і реєстрації нерухомості засноване на існуючій практиці застосування реєструючими органами законів і кодексів РФ, що регулюють процеси обороту нерухомої власності, і підходить до будь-яких галузей РФ.

Практика ґрунтується на правових позиціях чиновників, тобто тлумаченні ними законів, але, на жаль, з деяких питань, не завжди вироблена чітка правова позиція, або, що ще гірше, раптом виявляються зміни тлумачення і застосування законодавства при відсутності змін в самому законодавстві (чи то начальник служби змінився, чи то осінньо весняні загострення всьому виною ...).

Не страшно, якщо змусять принести зайву довідку або відкоригувати договір. Гірше, якщо буде відмовлено в реєстрації під будь-яким надуманим приводом, тоді доведеться вирішувати проблему в суді.