1. Юридичне розуміння об'єкта
2. Право власності на незавершений об'єкт
3. Реєстрація власності: повний перелік документів
4. Ступінь незавершеності об'єкта
5. Консервація об'єкта
6. Робота інвентаризаційної комісії
7. Акт про призупинення будівництва
8. Документи, які оформляються після припинення

В силу своїх технічних і юридичних особливостей так званий об'єкт незавершеного будівництва має кілька відмінностей від звичайної нерухомості. Це відбивається при здійсненні відповідних операцій з будівлею.

Юридичне розуміння об'єкта

Незалежно від того, на якій стадії зведення знаходиться будівля, будівництво якого не завершено, воно відноситься до нерухомості, оскільки в Цивільному кодексі Росії (стаття 130) прямо вказується: все, що має невід'ємну фізичну зв'язок з землею, відноситься до нерухомого майна. Проте, у вітчизняному законодавстві немає ні самого поняття такого об'єкта, ні його точного визначення.

У практиці склалося таке розуміння цього терміна, яке відповідає одночасно всім перерахованим ознаками:

• це нерухомий об'єкт, будівництво якого знаходиться на будь-якій стадії: від зведення фундаменту і першого поверху до робіт, пов'язаних з монтажем вікон, дверей, споруд комунікацій в уже готовому будинку;
• будівля є так званим об'єктом капітального (довгострокового) будівництва: тобто кіоски, ларьки та інші споруди тимчасового характеру не відповідають визначенню;
• процес будівництва такого будинку з різних причин припинений до якоїсь конкретної дати (або без зазначення дати в разі об'єктивної неможливості) у зв'язку з суб'єктивними факторами: нестача коштів, форс мажор, зміну ринкової кон'юнктури.

Проте, в Містобудівний кодекс і інших нормативних актах не вказується прямо, що можна вважати об'єктом капітального будівництва. Тому на теоретичному рівні труднощі у визначенні існують досі.

Нормативна база, яка містить деякі підстави для тлумачення поняття об'єкта незавершеного будівництва, наступна:

1. Цивільний кодекс.
2. Містобудівний кодекс.
3. Інструкція про порядок складання звітності з капітального будівництва.

Виходячи з цих документів можна дати таке визначення: це нерухомий об'єкт будівництва, який не завершений з технічної точки зору: тобто конструкція будівлі і / або монтаж систем життєзабезпечення не було проведено повністю або частково, що виключає можливість проживання в ньому, організації нежитлових приміщень і будь-який інший вид експлуатації.

Питання в суді, які стосуються подібних об'єктів, несуть в собі частку ризику в зв'язку з тим, що в судовій практиці також не існує єдиного уявлення про визнання будинку об'єктом незавершеного будівництва. Прецеденти розглядів поки не створили єдиної процедури прийняття рішення.

Право власності на незавершений об'єкт

Право власності можна оформити і на ті об'єкти, які знаходяться на певній стадії будівництва і відповідно, є незавершеними.

З дати оформлення документа виникає і юридичне право володіння ним (стаття 219 Цивільного кодексу). Всі дії з будівлею, земельною ділянкою під ним і навколо нього можна зробити саме після реєстрації:

• продаж (купівля);
• дарування;
• міна;
• надання в заставу під грошові кошти або інші можливості;
• передача у спадок.

Документи, які засвідчують юридичні права власника на ділянку і будинок, такі:

• свідоцтво про власність (окремо на об'єкт і окремо на земельну ділянку);
• свідоцтво про спадщину (в тому числі довічно успадкованого);
• свідоцтво про право тривалого (або безстрокового) користування ділянкою з метою будівництва;
• договір довгострокової оренди.

До недавнього часу перевести недобудовану нерухомість у власність можна було тільки за тієї умови, що власник має намір зробити з неї будь-яку операцію найближчим часом (продати, подарувати. Обміняти і т.п.).

Однак актуальна редакція відповідного федерального закону (№ 196-ФЗ) не пред'являє таких вимог. Тепер можна вільно реєструвати будинок як власність без зобов'язання подальшого його продажу, міни та ін.

Право власності може оформити на себе тільки повнолітній, дієздатний громадянин або представник його інтересів (в цьому випадку обов'язково оформляється довіреність, яка підписується нотаріусом).

Реєстрація власності: повний перелік документів

В силу специфіки об'єкта, будівництво якого не завершено, список документів, які подаються для реєстрації, значно ширше, ніж в звичайному випадку:

• стандартний бланк заяви;
• оригінал паспорта або іншого документа, що посвідчує особу;
• квитанція про оплату держмита;
• документи з проектом і кошторисами на будівництво (технічний паспорт, кадастровий паспорт, документи бухгалтерської звітності та інші);
• свідоцтво про право власності на земельну ділянку;
• дозвіл, що видається державними органами на будівництво;
• весь пакет установчих документів, які підтверджують факт реєстрації та відкриття юридичної особи;
• документи, що доводять, що будівля не відноситься до предмету договору підряду, тобто факт того, що зараз не ведуться будівельні роботи за даною адресою (до таких документів, наприклад, відноситься угоду про припинення дії договору підряду);
• документи, що вказують на те, що будівля не знаходиться під арештом, на нього не претендують треті особи, і немає ніякого іншого виду обтяження (ці факти відображаються у виписці з ЕГРГН).

Реєстрація права власності відбувається під час особистого звернення до територіального відділення Росреестра безпосередньо заявника або його представника, який діє за дорученням.

Зареєструвати у власність можна і частина будівлі, будівництво якого не завершено. Але в цьому випадку надається додатковий пакет документів, які засвідчують, що існують фінансові і технічні можливості завершення будівництва.

Ступінь незавершеності об'єкта

Законодавство не виділяє ступеня незавершеності будівництва, тому в загальному сенсі незавершеним є будь-який об'єкт, починаючи з того, у якого тільки закладений фундамент, і закінчуючи тим, в якому не виконані інженерні, оздоблювальні роботи, необхідні для введення будівлі в експлуатацію.

З точки зору будівельної документації можна виділити 4 стадії будівельних робіт, на кожній з яких будинок вважається незавершеним. Опис кожного етапу наведено в таблиці.

початкова 0-15% в повному обсязі виконані роботи зі складання проекту, вишукувальні роботи, побудовані тимчасові будівлі і допоміжні об'єкти, прийнято рішення про постачальників будматеріалів і будівельного обладнання середня 16-50% розпочато і продовжується постачання будматеріалів, машин, обладнання, практично закінчено монтаж стін і несучих основ всіх перекриттів, даху, тривають роботи з монтажу внутрішніх інженерних систем в будівлі висока 51-75% в повному обсязі виконані всі вишукувальні роботи, поставка обладнання, машин і будматеріалів триває, монтаж внутрішніх інженерних систем виконано більш, ніж наполовину, оздоблювальні роботи - в початковій стадії завершальна 75-99% поставка всіх будівельних матеріалів та обладнання завершена в повному обсязі, оздоблювальні роботи виконані більш, ніж наполовину, тимчасові і допоміжні будівлі побудовані в повному обсязі, пусконалагоджувальні роботи - в початковій стадії

Передбачається, що об'єкт виконаний повністю (ступінь завершеності 100%), якщо він введений в експлуатацію, що підтверджується фактом приймання відповідними органами.

Консервація об'єкта

Будівля, будівництво якого є незавершеним, може бути законсервовано за рішенням замовника будівельних робіт до певної дати (або без її вказівки). Такий захід обов'язкова за умови, коли зупинку в роботі планується здійснити на термін від 6 календарних місяців - про це вказується в Містобудівний кодекс Росії.

Послідовність дій така:

1. Замовник приймає рішення про тимчасове припинення будівництва та консервації об'єкта. Факт відображається у відповідному наказі, який містить інформацію про терміни розробки документації, необхідної:

• для процедури консервації;
• для організації роботи по інвентаризації незавершеного об'єкта.

Форма наказу вільна, один з типових бланків представлений нижче.

1. Далі замовник письмово повідомляє підрядника про своє рішення відповідно до тих термінами, які були вказані в договорі підряду.
2. Необхідно отримання дозволу на консервацію з боку державної екологічної експертизи, роботу якої замовник оплачує в повному обсязі.
3. При необхідності замовник також повинен завчасно направити письмові повідомлення в різні органи і структури, наприклад:

• в пожежну інспекцію;
• в місцеве відділення ДАІ;
• органи внутрішніх справ та ін.

1. Замовник перед проведенням консервації зобов'язаний:

• оплатити підряднику в повному обсязі всі роботи, виконані на цей момент (стаття 752 Цивільного кодексу);
• відшкодувати можливий матеріальний збиток, пов'язаний з таким рішенням (наприклад, будівельна компанія вже придбала всі необхідні матеріали, а тепер необхідність в них відпала);
• домовитися про подальше плані дій, якщо замовник передбачає консервацію на певний термін з подальшою «розморожуванням» будівництва.

1. Якщо консервація проводиться силами компанії-забудовника (це найбільш поширений випадок на практиці), то укладається новий договір підряду (або додаткову угоду до початкового договору), в якому зазначаються дата початку та закінчення консервації, види робіт, вартість та інші істотні умови.
2. Скликання інвентаризаційної комісії для оцінки об'єкта і визначення умов консервації. У цю комісію входять представники всіх учасників договору підряду:

• генерального підрядника і субпідрядників;
• замовника;
• компанії, яка розробляла проект будівлі.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ. Факт консервації об'єкта незавершеного будівництва необов'язково тягне за собою припинення дії початкового договору між забудовником і замовником про проведення будівництва. Тобто рішення про те, чи продовжувати співпрацю чи ні, сторони приймають окремо.

Робота інвентаризаційної комісії

Зібрана інвентаризаційна комісія здійснює перевірочні роботи з метою:

1. Визначення поточного стану будівельного об'єкта, ступеня виконання робіт згідно з виробленими критеріями.
2. Виявлення того будівельного обладнання, систем комунікації, які були передані в будівництво, але залишилися незавершеними.
3. Визначення фактів завищення або заниження вартості будівельних робіт з причин:

• початкових помилок в кошторисної документації, бухгалтерських документах;
• неправильного застосування поправочних коефіцієнтів, за допомогою яких вартість робіт, зарплати, інших витрат перераховується з урахуванням актуальних цін на ринку;
• входження до загального кошторису тих пунктів, які не мають безпосереднього відношення до робіт за договором (наприклад, ремонт обладнання, усунення наслідків непередбачених збоїв в роботі техніки, роботи з пуску машин і т.п.).

Акт про призупинення будівництва

За підсумком роботи комісії складається відповідний документ, який називається акт про призупинення будівництва (форма № КС-17). Документ є основним юридичним підтвердженням того, що робота буде припинена, а сам об'єкт - законсервований. У нього обов'язково включаються такі відомості:

• назва об'єкта, всі його паспортні дані;
• мети будівництва будівлі;
• дата початку і передбачувана дата закінчення робіт (як передбачалося спочатку);
• повна вартість всіх робіт, яка була узгоджена спочатку при укладанні сторонами договору підряду (кошторисна вартість);
• кошторисна вартість робіт, які виконані за фактом до дати припинення в зв'язку з рішенням про консервацію;
• сума, яка необхідна на роботи з консервації та обслуговування об'єкта до того моменту, коли будівництво буде відновлено.

Акт про призупинення будівництва має затверджену, уніфіковану форму і виглядає, як показано на скрині.

Таким чином, в юридичному сенсі консервація - це не припинення роботи, а її припинення, викликана тими чи іншими причинами. При цьому передбачається те, що робота буде відновлена ​​через певний або невизначений термін силами чинного забудовника або іншої компанії, з якою буде укладено новий договір підряду.

Документи, які оформляються після припинення

Після того, як були отримані відповідні дозволи, досягнуто домовленостей з підрядником, а також після набрання чинності актом про призупинення будівельних робіт між замовником і будівельною компанією повинні бути складені і підписані такі документи:

1. Акт про приймання виконаних робіт (частково виконаних робіт) замовником за формою КС №2.

На підставі цього документа складається довідка про виконані роботи - саме в ній вказується вартість робіт, яку зобов'язаний виплатити замовник підряднику у встановлений термін.

1. Відомість, в якій вказується найменування матеріалів, незмонтованого обладнання, машин, конструкцій, які не будуть використовуватися протягом терміну консервації. Форма документа вільна і звичайно являє собою перелік зазначених об'єктів з відмітками їх кількості та вартості.
2. Документ, що відображає повний список всіх робіт і витрат, пов'язаних із забезпеченням цілісності і збереження законсервованого об'єкта, додаткових споруд і всіх конструктивних елементів, які є невід'ємною частиною недобудованої будівлі.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ. Всі ці документи потрібно скласти і підписати не пізніше календарного місяця після дня підписання акта про призупинення будівельних робіт на незавершеному об'єкті.

Після складання і підписання зазначених документів замовник повинен протягом не більше 2 календарних місяців з того дня, коли був підписаний акт про призупинення будівельних робіт, провести розрахунок з підрядником:

• за виконану до консервації роботу в повному обсязі;
• за всі збитки, які виникли в зв'язку з припиненням робіт;

Також замовник зобов'язаний забезпечити за свій рахунок транспортування будівельних матеріалів та / або обладнання на інші будмайданчика, якщо такі є (або забезпечити їх збереження - за домовленістю з будівельною компанією).

Знання юридичних особливостей реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва дозволяє замовнику та підряднику уникнути непотрібних ризиків і зуміти відстояти свої інтереси в ході судового розгляду.

Поділитися посиланням: