Податок з продажу квартири: правила і приклади

Kenishirotie / Fotolia   Який податок власник платить з продажу квартири Kenishirotie / Fotolia

Який податок власник платить з продажу квартири? Коли власник звільняється від сплати податку на прибуток? Відповідь залежить від двох основних чинників: терміну володіння квартирою або будинком і ціни, яка вказана в договорі відчуження.

Припустимо, власник придбав квартиру або будинок до 1 січня 2016 року. В цьому випадку розрахувати податок від отриманого доходу від продажу об'єкта нерухомості дуже просто. Якщо власник володіє житлом три роки і більше, він звільняється від сплати податку, причому термін володіння обчислюється з моменту внесення запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Виняток становлять випадки, коли власність виникла на підставі:

  • спадщини (термін обчислюється з моменту відкриття спадщини, тобто з моменту смерті спадкодавця);
  • житлово-будівельного кооперативу, або ЖБК (термін обчислюється з моменту виплати паю).

Якщо об'єкт нерухомості придбаний до 1 січня 2016 року, але власник володіє їм менше трьох років, то податок з продажу повинен бути сплачений. Однак у власника є можливість скористатися податковим вирахуванням у розмірі 1 млн рублів. Таким чином, податок нараховується у розмірі 13% від суми доходу, що перевищує 1 млн рублів. Якщо вартість об'єкта нерухомості менше або дорівнює 1 млн, платити податок з отриманого доходу не треба.

Спробуємо розрахувати суму податку на прикладі. Дано: власник володіє об'єктом нерухомості менше трьох років; ціна об'єкта нерухомості становить 5 млн рублів.

Формула розрахунку представлена ​​нижче.

  • Віднімаємо з вартості об'єкта суму податкового вирахування, отримуємо базу оподаткування. У нашому випадку потрібно відняти від 5 млн рублів (ціна об'єкта) 1 млн рублів (податкове вирахування). Отримуємо 4 млн рублів (оподатковуваний база).
  • Обчислюємо 13% від податкової бази - отримуємо суму податку до сплати. У нашому випадку 4 млн рублів множимо на 13%, отримуємо 520 тисяч рублів.

Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?

Які податки діють при продажу квартири з наступною покупкою?

Інша типова ситуація - власник придбав об'єкт нерухомості після 1 січня 2016 року. При відчуженні такого об'єкта будуть діяти нові правила, згідно з Федеральним законом від 29.11.2014 № 382-ФЗ «Про внесення змін до частини першу і другу Податкового кодексу Російської Федерації». Термін володіння об'єктом нерухомості так само, як і раніше, відраховується від дати державної реєстрації переходу права власності (виключення як і раніше становлять спадщину і ЖБК). А ось при розрахунку ПДФО буде враховуватися кадастрова вартість об'єкта і ціна продажу.

Згідно з новими правилами збільшився і мінімальний термін володіння - до п'яти років. Після закінчення цього терміну дохід від продажу нерухомості не буде обкладатися податком. Однак для ряду об'єктів мінімальний термін володіння залишився колишній - три роки. До таких винятків належать об'єкти, право власності на які виникло в такий спосіб:

  • майно було отримано в порядку спадкування чи за договором дарування від фізичної особи, визнаного членом сім'ї і / або близьким родичем цього платника податку відповідно до Сімейного кодексу Російської Федерації;
  • майно було отримано в результаті приватизації;
  • майно було отримано в результаті передачі об'єкта за договором довічного утримання.

У всіх інших випадках (купівля-продаж, будівництво, пайове будівництво і так далі) мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна становить п'ять років. Після закінчення цього терміну доходи від продажу будуть повністю звільнені від податків.

Який податок з продажу квартири платять ті, хто виїхав з Росії?

Сестра купила у мене будинок, а їй не повертають податок. Чому?

Так, відповідно до нового законодавства власник може зменшити оподатковувану суму. Зробити це можна двома способами.

1. Використовувати право на податкове вирахування в розмірі 1 млн рублів при продажу житла і 250 тисяч рублів при продажу іншого майна.

Розберемо цей варіант на прикладі. Припустимо, власник продає квартиру, права на яку він придбав в результаті приватизації менше трьох років тому. Кадастрова вартість об'єкта - 5 млн рублів. Ця квартира продається за 3 млн рублів.

Дохід від продажу квартири з метою оподаткування визначається так: 5 млн рублів множимо на 0,7, отримуємо 3,5 млн рублів. Отже, податкова база складає 3,5 млн рублів. Від цієї суми потрібно відняти податкові відрахування (в даному випадку 1 млн рублів), отримаємо 2,5 млн рублів.

Сума податку розраховується так: 2,5 млн рублів множимо на 13%, отримуємо 325 тисяч рублів.

2. Замість отримання майнового податкового вирахування власник може зменшити суму оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених і документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням цього майна (це ціна, зазначена в договорі купівлі-купівлі продажу при придбанні квартири).

Якщо ж продажна ціна об'єкта нерухомості виявиться нижче його кадастрової вартості, то податок буде розраховуватися від кадастрової вартості об'єкта нерухомості, помноженої на знижувальний коефіцієнт (К = 0,7).

Наприклад, в 2016 році придбана квартира за 3 млн рублів. Кадастрова вартість об'єкта - 5 млн рублів. Ця квартира продається в цьому ж році за 3,1 млн рублів.

Формула розрахунку ПДФО така: множимо кадастрову вартість на 0,7, після віднімаємо з отриманої суми суму понесених і документально підтверджених витрат і потім з отриманої різниці розраховуємо суму податку, помноживши отриману різницю на 0,13 (тобто 13%).

Виходячи з нашого прикладу, розрахунок буде виглядати наступним чином. Дохід від продажу квартири з метою оподаткування визначається так: 5 млн рублів множимо на 0,7, отримуємо 3,5 млн рублів. Отже, податкова база складає 3,5 млн рублів. Від цієї суми потрібно відняти суму фактично виготовлених й документально підтверджених витрат (в нашому випадку це 3 млн рублів), отримаємо 500 тисяч рублів. З цієї суми розраховуються ється податок: 500 тисяч рублів множимо на 13%, отримуємо 65 тисяч рублів.

Текст підготувала: Олександра Лаврішева

НЕ пропустіть:

Чи можу я продати або обміняти квартиру з боргом?

3 способи максимально швидко продати квартиру

7 головних помилок при передачі грошей під час покупки квартири

Скільки часу займає купівля-продаж квартири?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.

Коли власник звільняється від сплати податку на прибуток?
Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?
Які податки діють при продажу квартири з наступною покупкою?
Який податок з продажу квартири платять ті, хто виїхав з Росії?
Чому?