Податки на нерухомість у Франції (купівля, продаж, оренда)

«Податки - ціна, яку ми платимо, щоб жити в цивілізованому суспільстві»

У Франції сплата зборів і податків, пов'язаних з володінням майном починається з моменту набуття права власності, тобто укладення самої угоди купівлі-продажу. З урахуванням індивідуальності кожної з угод кінцеву суму податків і зборів прораховувати доцільно для конкретного об'єкта, а ще надійніше в процесі складання попереднього договору купівлі-продажу (так званий компроміс) у нотаріуса, проте з певною вірогідністю можна говорити про саму структуру оподаткування і розмірах основних податків .

придбання нерухомості

«Податки - ціна, яку ми платимо, щоб жити в цивілізованому суспільстві»   У Франції сплата зборів і податків, пов'язаних з володінням майном починається з моменту набуття права власності, тобто укладення самої угоди купівлі-продажу При купівлі об'єкта на вторинному ринку нерухомості покупцем сплачується чотири податки і нотаріальних збору сумарно становлять близько 7,5% від вартості угоди. Їх ще узагальнено називають «нотаріальні витрати». Йдеться про так званих податки на передачу прав власності і представлених наступними платежами:

1) de droit départemental (податок на користь департаменту)
2) de taxe communale (податок на користь комуни / міста)
3) un prélèvement d'Etat (стягнення на користь держави)
4) une taxe d'Etat (податок на користь держави)

При купівлі нового житла вищезазначені збори складуть близько 2.5-3%, при цьому варто врахувати, що у Франції новим житлом вважається лише те, яке було продано не пізніше п'яти років з моменту введення в експлуатацію і мова йде про першу операцію, тобто покупки безпосередньо у забудовника.

Так само варто згадати окремий податковий режим для покупки житла з метою подальшого ремонту і перепродажу: в такому випадку, при коректному декларування намірів і юридичного статусу покупця, вартість оформлення буде близько 4,5%, проте новий власник зобов'язаний продати об'єкт протягом 4 років з моменту покупки, інакше йому дорахують податки і штрафи.

Податки на володіння нерухомістю у Франції.

1) de droit départemental (податок на користь департаменту)   2) de taxe communale (податок на користь комуни / міста)   3) un prélèvement d'Etat (стягнення на користь держави)   4) une taxe d'Etat (податок на користь держави)   При купівлі нового житла вищезазначені збори складуть близько 2 Особи, які стали домовласниками у Франції, зобов'язані сплачувати ряд податків на нерухомість. Одним з них є місцевий податок на володінням майном (Taxe Foncière). Даний податок за виключенням деяких випадків стягується з нерухомості придатною для проживання. Розмір платежу визначається місцевою владою, котрі спиралися б в своїх рішеннях на умовну вартість оренди даної нерухомості. Розрахунок даного податку вкрай складний і здійснюється по інформаційній базі 70-х років минулого століття, а тому найвірніший спосіб дізнатися розмір цього податку - це запросити копію торішньої декларації власника.

У сільській місцевості цей податок не стягується з новобудов протягом двох перших років їх експлуатації. Крім цього на п'ять років повністю або на половину звільняються від податку нові будинки, побудовані з дотриманням найсучасніших стандартів енергоефективності (BBC Effinergie). Так само від даного платежу повністю або частково на п'ять років звільняються будинки побудовані до 1989 року і модернізовані з метою підвищення енергоефективності. Для цього витрати на дані цілі повинні становити не менше 10 тис. Євро.

Кілька прикладів розмірів стягується земельного податку (податку на володіння):

вілла в Жуан Лі Пен, 195м2, ділянка 10 соток, 5 спалень, 925 тис євро: 1400 євро на рік
двухкомнтантая квартира в Босолей, 35м2, ціна 160 тис євро: 420 євро в рік
вілла в Ніцці, ділянка 50 соток, будинок 410 м2, 7 спалень, ціна 2,5 млн євро: 3852 євро на рік
трикімнатна квартира 77м2, 599 тис євро, центр Канн, rue D'Antibes: 850 євро в рік

Так само у Франції стягується місцевий податок на проживання (Taxe d'Habitation), сплачує його фактичний користувач житла. Наприклад, даний податок стягується з власника нерухомості за його другий дім, який не є основним місцем проживання (тобто за замовчуванням для всіх іноземців, які не мають офіційної резиденції у Франції). У разі якщо житло здається в оренду на довгостроковій основі (більше року), даний платіж стягується з орендаря (розрахунок податку проводиться на 1 січня). Сам розмір податку так само розраховується місцевою владою на підставі умовної вартості оренди. Зазвичай для будинків є основним місцем проживання та характеризуються вартістю оренди більш 4573 євро ставка податку дорівнює 0,2%. Для будинків, які не є основним місцем проживання та здаються за цінами від € 4573 і € 7622 на рік, ставка податку дорівнює 1,2%. Аналогічна нерухомість вартістю понад € 7,622 оподатковується за ставкою в 1,7%. З огляду на складний механізм розрахунку цього податку, при оцінці розміру податку на проживання не варто орієнтуватися на декларації попереднього власника, так як податкова буде розрахувати розмір цього податку для кожного випадку індивідуально. Для грубої оцінки: за вашою практикою, розмір податку на проживання для нерезидентів в основному не дуже відрізняється земельного податку на нерухомість, тобто якщо щорічний податок для обраного об'єкта нерухомості становить близько 500 євро в рік, то податок на проживання для іноземця буде знаходиться десь в діапазоні 350-600 євро.

Здача в оренду

У Франції стягується податок на дохід, отриманий від здачі житла в оренду. Фактично мова йде про звичайний прибутковий податок (Impôt sur le revenu). Нерезиденти сплачують його за ставкою 20%. При цьому база оподаткування варіюється в залежності від типу орендної нерухомості (мебльовану і не мебльовану, при цьому в обох випадках власникам дозволено віднімати з оподатковуваної суми витрати на утримання та експлуатацію нерухомості), так само при розрахунку даного податку враховується амортизація будівель. Найправильніший спосіб врахувати всі ці нюанси - залучити фахівця (бухгалтера) для заповнення декларації.

З комерційною нерухомістю все трохи складніше, там податки залежать не тільки від самого приміщення, а й від його використання. У разі, якщо ви плануєте займатися бізнесом в купленому приміщенні, а не просто здавати його, варто згадати «податок з нерухомості, використовуваної в діяльності комерційних підприємств», так званий Contribution Economique Territoriale (CET). Даний податок на 20% формується на підставі вартості оренди майна і на 80% ґрунтується на розмірі інвестицій здійснених в бізнес. Чим більше вкладення, тим вищий податок. При цьому нововиявлені компанії отримують сто відсоткове звільнення від податку в перший рік діяльності. У другій рік роботи підтримка становить половину від стягнутих сум. Так само за рішенням місцевих рад можливі пільги для фірм, чия діяльність носить сезонний характер.
Податок при перепродажі нерухомості у Франції.

При перепродажі нерухомості за ціною, що перевищує ціну покупки, продавець сплачує всього 34 При перепродажі нерухомості за ціною, що перевищує ціну покупки, продавець сплачує всього 34.5% від різниці між ціною покупки і продажу за вирахуванням вартості ремонту. Податок складається з двох частин.

Перша частина: податок на приріст капіталу (Impôt sur les plus-values), який є одним з головних податків, що сплачуються при реалізації нерухомості і становить він 19% Даний податок не стягується лише при реалізації житла є основним місцем проживання або ж перебуває у власності більш 30 років.

Друга частина податку, так звані соціальні виплати, складають 15.5% і є предметом запеклих суперечок нерезидентів Франції з податковими органами країни. На щастя, влітку 2015 з'являться прецеденти, коли резиденти ЄС змогли відсудити ці 15.5% у Франції, але це тільки початок шляху. За нашою практикою податкові органи нараховують цей податок всім, а далі істину доведеться відстоювати в суді.

Після шостого року володіння податок на прибуток знижується на 6%. З 22-го року володіння платіж скорочується ще на 4%. Соціальні платежі починають щорічно знижуватися на 1,65% з 6-ї по 21-ий рік володіння. На 22-ій рік платіж скорочується на 1,6%. Після цього зниження соціального платежу щорічно складає 9%.

Окремо варто згадати більш високі ставки даного податку для громадян країн, що не мають особливих податкових домовленостей з Францією (офшорів). В окремих випадках даних податок приріст капіталу досягає 50% (тобто 75,5% всього).

Якщо говорити про оренду, перепродаж та успадкування, то в цілому оподаткування для кожного конкретного випадку носить суто індивідуальний характер. Це пов'язано не стільки з самою нерухомістю, скільки з впливом на цей процес соціально-економічних характеристик її власника і ситуації в цілому, тому коректне податкове планування допоможе здійснити наш кваліфікований фахівець з оподаткування та юрист.