Земельний податок, договір оренди землі, кадастрова вартість, нормативно-грошова оцінка, розрахунки, перерахунки та пільги ... Якщо багатьом росіянам ці поняття давно знайомі, то кримчанам, які продовжують «вливатися» в законодавчу дійсність Російської Федерації, з деякими з них доводиться стикатися вперше . Так, зараз ті, хто зайнятий питаннями реєстрації земельних ділянок, проведенням межування, здійсненням робіт з уточнення меж, зіткнулися з поняттям кадастрової оцінки земельної власності або кадастрової вартості наділу землі.

У Росії порядок проведення державної кадастрової оцінки встановлено Федеральним законодавством (ФЗ від 29.07.1998 №135-ФЗ) і включає в себе цілий ряд дій, які будь-який суб'єкт РФ повинен застосовувати. Будучи повноправним, хоча і порівняно новим регіоном, Крим, використовуючи дані, накопичені за багато років, і керуючись розпорядженням Голови Ради Міністрів РК «Про проведення державної кадастрової оцінки об'єктів нерухомості» від 6 квітня 2016 року №334, також почав роботу щодо формування переліку об'єктів нерухомості, що підлягають державній кадастрової оцінки (далі ДКО - прим. автора), і визначення кадастрової вартості земельних ділянок на території республіки. Розробкою даного документа, за результатами виграних електронних торгів, зайнялося підприємство «Оцінка і консалтинг» з Татарстану.

участь муніципалітетів

- Участь в даній роботі брали Державний комітет з державної реєстрації та кадастру РК, Міністерство майнових і земельних відносин, адміністрації міст і районів та інші міністерства і відомства надаючи інформацію, яка була зібрана при СРСР і України із землеустрою регіону, - розповідає начальник Управління майнових і земельних відносин адміністрації міста Судака Марина Миколаївна Атрашкевіч, - Розробниками використовувалася нормативно-правова база РФ і Республіки Крим, методич ські рекомендації щодо розрахунку кадастрової вартості. У розрахунках, які застосовуються для Криму, враховувалися: місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, вид функціонального використання землі, наявність інфраструктури і т.д., але найголовнішим індикатором стала ринкова вартість земельних ділянок. Підприємством ТОВ «Оцінка і консалтинг» проводився моніторинг оголошень, які громадяни публікують в мережі інтернет, даних агентств нерухомості з продажу та вартості земельних ділянок. Саме ціни, які жителі озвучували при продажу землі, і стали фактором, істотно вплинув на кадастрову вартість земель в Республіці Крим. У листопаді 2016 року Рада Міністрів РК отримав готовий документ, провів економічний аналіз виконаної роботи і залишився незадоволений отриманим результатом, було багато зауважень по видам дозволеного використання земельних ділянок: їх кадастрова вартість десь була занижена, а десь завищена. Тому було прийнято рішення введення кадастрової вартості з 1 січня 2018 року - відкласти, а матеріали передати кожному муніципальному освіті Криму для внесення коригувань, зауважень і пропозицій.

-В адміністрації міста Судака, - продовжує Марина Миколаївна, - була створена робоча група, яку очолив глава адміністрації, в неї увійшли перший заступник і заступники голови адміністрації, фахівці управління майнових і земельних відносин, представники управління економічного розвитку, управління фінансів. Основним критерієм при розробці ставок по орендній платі був вид дозволеного використання земельних ділянок. З якими проблемами зіткнулася робоча група? Ми дійсно з'ясували, що дуже сильно виросла кадастрова вартість по всіх населених пунктах міського округу Судак, а також побачили не зовсім справедливі методики оцінки, які були застосовані до сільських населених пунктів. Так, села Грушевку, Перевалівка і Холодівка прирівняли до села Дачному, і ці села з гірських перетворилися в Південнобережні, що таким не є. Подібна ситуація склалася з Громівка, Межиріччям і Вороном, які, хоча і розташовані поблизу села Морське, явно не є прибережними селами. Виникли питання по кадастрової вартості земельних ділянок в селі Богатовка. В результаті нам вдалося оскаржити і зробити перерахунок кадастрової вартості землі в цих населених пунктах. Так, зниження невелике, але воно все-таки є. Дуже багато питань і коригувань було по земельних ділянках і в місті Судаку, і смт. Новий Світ. Скажу відразу, в повному обсязі нам вдалося довести і відстояти перед комісією. Робота проведена дуже копітка і велика. І вона ще не завершена.

Згідно з Розпорядженням Ради Міністрів РК від 04.07.2018 р №755-р, результати державної кадастрової оцінки земельних ділянок, розташованих на території Республіки Крим, затверджені Розпорядженням Ради Міністрів РК від 29.11.2016 р №1498-р, застосовуються з урахуванням внесених змін . Радою Міністрів РК було надано роз'яснення про те, що для розрахунку і сплати земельного податку, а також орендної плати кадастрова вартість застосовується на наступний бюджетний рік, тобто з 1 січня 2019 року. У цьому році у нас ще діє нормативно-грошова оцінка, тому і податок на землю за 2017 рік, і орендна плата до кінця 2018 року буде розраховані по нормативно-грошову оцінку. За 2019 сплачували податок і орендна плата будуть розраховані виходячи з кадастрової вартості земельної ділянки.

Хотілося б звернути увагу жителів: в кадастрових паспортах, отриманих вами до 04.07.2018 р, прописані не кадастрова вартість, а нормативно-грошова оцінка, і вона діяла до 4 липня 2018 року. Якщо зараз ви зробите виписку з ЕГРП, то побачите кадастрову вартість своєї ділянки, яка почала діяти в липні. Тому, щоб розуміти, яка у вас зараз вартість земельної ділянки, і від якої суми буде розрахований земельний податок або орендна плата за землю, при бажанні можна запросити виписку в госкомрегістре або ознайомитися з інформацією на публічній карті в мережі інтернет.

Нормативно-грошова оцінка була затверджена Радою Міністрів Республіки Крим і працювала під час перехідного періоду в правове поле РФ. Ми прекрасно розуміємо, що кадастрова оцінка висока, суперечки з цього питання ще будуть, тим більше є приклади перерахунку кадастрової вартості в масштабах Росії. Крим цю процедуру проходить перший раз, тому процес чекає складний. Для того, щоб врегулювати будь-які перекоси в рішенні цього питання, в Державному комітеті з питань державної реєстрації та кадастру Республіки Крим створена і вже діє Комісія з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості. Всю інформацію про роботу цієї комісії, необхідний пакет документів, адреса і час роботи можна отримати на офіційному сайті Державного комітету з державної реєстрації та кадастру РК. Якщо після звернення в цю комісію людині або представнику юридичної особи не вдається довести своє право на зниження кадастрової вартості, він може оскаржити це право в суді, але для цього необхідно буде надати документи, що підтверджують, що кадастрова вартість землі дійсно завищена. Ще раз хочу нагадати, що на методику розрахунку кадастрової вартості дуже сильно вплинув ринок і ціна на землю, яку громадяни самі і створили.

Також звертаю увагу, що кадастрова вартість щодо ділянок землі проводиться не вибірково з урахуванням особливостей розташування ділянки та якості його земель, а в масовому порядку. За рахунок цього ринкова вартість кожної конкретної ділянки може відрізнятися від його кадастрової усередненої вартості по регіону.

За законодавством РФ, кадастрова вартість землі діє 5 років, потім знову буде проведено перерахунок.

Питання та відповіді

Тут хотілося б звернути увагу читача, що опубліковані питання були задані жителями міського округу Судак в соціальних мережах, вони були різного характеру, і відповіді на них могли дати не тільки співробітники Управління майнових і земельних відносин адміністрації міста Судака, свої відповіді також готували Управління економічного розвитку , представники податкової, а також один із заступників голови міської адміністрації.

- Коли планується прийняти процентні ставки земельного податку від кадастрової вартості? І які конкретно ставки, за видами дозволеного використання планується прийняти?

- Ставки земельного податку за новою кадастрової вартості встановлені рішенням Судацької міської ради від 26.10.2017 року №706 за кожним видом дозволеного використання і будуть враховуватися в 2020 році при розрахунку земельного податку за 2019 рік, - коментує завідувач сектором інвестицій та підприємництва Управління економічного розвитку адміністрації міста Судака Ельвіра Садикова.

- Наприклад:

- 0,05% - житлова забудова, для індивідуально-житлового будівництва, об'єкти гаражного призначення, для ведення особистого підсобного господарства;

- 0,1% - сільськогосподарське використання;

- 1% - підприємництво, об'єкти торгівлі, громадське харчування, готельне обслуговування.

З розмірами ставок земельного податку по іншим видам дозволеного використання можна ознайомитися на офіційному сайті міського округу Судак в розділі «Громадянам» підрозділ «Місцеві податки і збори».

Земельний податок розраховується наступним чином: кадастрова вартість ділянки множиться на встановлену ставку податку.

Наприклад, кадастрова вартість земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва (ІЖС) дорівнює 1 млн. Руб.

Ставка податку для ІЖС рішенням Судацької міської ради встановлена ​​в розмірі 0,05%.

Сума податку складе: 1 млн. Руб. х 0,05% = 500 рублів на рік.

- Скажу по орендній платі, - продовжує відповідь на питання начальник Управління майнових і земельних відносин адміністрації міста Судака Марина Атрашкевіч.

- Ставка орендної плати від кадастрової вартості визначається по виду дозволеного використання земельної ділянки. Коли ми проводили розрахунки по визначенню ставок, ми промоніторили ситуацію по нормативно-грошову оцінку, що нам пропонує ринок, і яка у нас ситуація з кадастрової вартості. Ми постаралися розрахувати ставки так, щоб великого удару по сумі орендної плати не відбулося. На найближчій сесії ставки по орендній платі будуть запропоновані для розгляду депутатам і будуть опубліковані. З 1 січня 2019 року орендна плата буде йти за новими ставками. Всім нашим орендарям необхідно буде підійти і укласти додаткові угоди до договору по орендній платі.

- При установці процентних ставок орієнтувався чи Судак на інші регіони, щоб округ був привабливий для інвесторів?

- Звичайно ж, ми орієнтувалися. У нас хороші відносини з колегами з інших регіонів Криму, опрацьовували ці питання з колегами з материкової частини РФ. Люди повинні розуміти, що ми також хочемо блага для округу, якщо не буде інвесторів, не буде розвитку інфраструктури, не буде нових робочих місць, не буде надходжень до бюджету.

- У зв'язку з переходом на кадастрову вартість землі будуть переглянуті вже діючі договори оренди землі, в плані коригування орендної плати?

- Так, вони будуть переглянуті, тому що раніше в розрахунках використовувалася нормативно - грошова оцінка, а не кадастрова вартість земельної ділянки.

- Чи виросте орендна плата, якщо так, то на скільки в середньому?

- Я зараз конкретно по кожному виду дозволеного використання ставки озвучити не можу, так як йде їх обговорення та затвердження з депутатами. Після підписання рішення вони будуть опубліковані. При розрахунках ми дотримуємося недопущення різких перекосів. У нас дуже багато орендарів, які сплачують орендну плату земельної ділянки з видом дозволеного використання - індивідуальне житло, так ось тут ми постаралися, щоб ставки для тих, хто платить орендну плату, і ставки для тих, хто платить земельний податок, були однаковими.

- Переукладання договору оренди землі. У договорі оренди до 2014 року позначена ставка 3% від нормативної вартості. До сих пір вона так і оплачується. Але під час переукладання договору ставка перераховується за 6% від нормативної вартості, посилаючись на те, що додаткова угода не була поставлена на кадастровий облік. Претензій з боку адміністрації з приводу плати за оренду не було. Оплата по сьогоднішній день проводиться згідно 3%. Чому під час переукладання ставка виросла в 2 рази, адже не укладається новий договір оренди, а переукладається старий, хіба можна просто збільшити вартість оренди в 2 рази, погіршуючи тим самим колишні умови оренди?

- Даний випадок якраз говорить про те, що орендар не звернувся до адміністрації для переукладання договору оренди. Або ж він прийшов, узяв розрахунок і зник. У нас у відділі оренди працює лише дві особи, а договорів оренди більше 900, тому, можливо, це якраз той випадок, коли співробітники його НЕ проконтролювали, а орендар виявився незаконослухняним. У будь-якому випадку, людині, що поставив це питання, необхідно підійти в управління майнових і земельних відносин, і поки не почали застосовуватися штрафні санкції, врегулювати це питання. Хочу попередити недобросовісних орендарів, що пеня за неоплачену орендну плату вже нараховується за кожен день прострочення. Тому я ще раз звертаюся до всіх орендарям: прийти, з'ясувати, чи все у вас в порядку з документами, подивитися свої платежі, звірити суми і т.д., щоб не було непорозумінь і питань.

- Оплата буде тільки по кадастрової вартості, або нормативна оцінка також буде застосовуватися?

- Оплата буде тільки по кадастрової вартості. Повторюся, нормативно-грошова оцінка застосовувалася тільки до затвердження кадастрової вартості, тобто до 4 липня 2018 року. Перерахунки орендної плати за договорами оренди будуть проведені з 01января 2019 року автоматично.

- У чому відмінність оплати податку за землю, що знаходиться в приватній власності, і оренди земельної ділянки, що вигідніше?

- Не можна порівнювати і говорити, що вигідніше. Це два різних поняття і дві різні оплати. Земельний податок на землю сплачується по ділянці, який знаходиться в приватній власності. Ставки податку на землю також затверджені і також розраховуються від кадастрової вартості. Орендна плата за землю застосовується тоді, коли громадянин вже використав своє разове право на отримання безкоштовного земельної ділянки.

- Чи можливий викуп землі?

- Так, можливий.

- Чи варто зараз укладати договір оренди, або краще почекати до 1-го січня 2019 роки?

- Відповідно до закону №38-ЗРК, всі діючі договори оренди вже повинні були бути переукладено до 1 січня 2018 року.

- Який відсоток від земельного податку залишається в муніципальному бюджеті?

- 100%, він весь іде в державний бюджет.

- Чи передбачені пільги зі сплати земельного податку для певних категорій громадян, якщо так, для яких конкретно?

-Рішення Судацької міської ради від 26.10.2017 року №706 встановлено податкові пільги у вигляді звільнення від сплати земельного податку, - відповідає завідувач сектором інвестицій та підприємництва Управління економічного розвитку адміністрації міста Судака Ельвіра Садикова.

• Для фізичних осіб, Які належати до Наступний категорій платників податків, относительно однієї земельної ділянки або Частки у праві на ділянку (за вибор платників податків), что Належить Їм на праві власності за, або право постійного (безстрокового) Користування, або на праві довічного успадкованого володіння и не вікорістовуваного у підпріємніцькій діяльності: Герої Радянського Союзу, Герої Російської Федерации, Герої Соціалістічної Праці, повні кавалери ордена Слави; інваліди I та II груп інвалідності; інваліди з дитинства; ветерани та інваліди Великої Вітчізняної Війни, а такоже ветерани та інваліди бойовий Дій; Фізичні особи, Які ма ють право на Отримання соціальної ПІДТРИМКИ відповідно до Закону Російської Федерации «Про соціальний захист громадян, Які постраждало внаслідок катастрофи на Чорнобільській АЕС» (в редакции Закону Російської Федерации від 18 червня 1992 року N 3061-1), відповідно до Федерального закону від 26 листопада 1998 року N 175-ФЗ «Про соціальний захист громадян Російської Федерации, Які зізналася впліву радіації внаслідок аварії в 1957 году на виробничому об'єднанні« Маяк »та скідів радіоактівніх відходів у Річку Т еча» и відповідно до Фед рального закону від 10 січня 2002 року N 2-ФЗ «Про соціальні гарантії громадянам, Які зізналася радіаційного впліву внаслідок ядерних випробувань на Семіпалатінському полігоні»;
• Для ОРГАНІВ місцевого самоврядування міського округу Судак.
• Для муніципальних установ, засновником яких є муніципальне утворення міський округ Судак.

Податковим кодексом РФ також передбачена пільга пенсіонерам, які отримують пенсії, що призначаються в порядку, встановленому пенсійним законодавством, а також особам, які досягли віку 60 і 55 років (відповідно, чоловіки і жінки), яким відповідно до законодавства Російської Федерації виплачується щомісячне довічне утримання.

Розмір пільги: звільнення від сплати податку за 600 квадратних метрів площі земельної ділянки. Якщо у пільговиків земельну ділянку більше 600 кв.м, то він платить податок за різницю, що залишилася площі.

- Чи йде робота по «дачної амністії», узаконюються чи так звані незаконні будови?

- До так званої «дачної амністії» адміністрація міста відношення не має, - коментує дане питання начальник Управління майнових і земельних відносин адміністрації міста Судака Марина Атрашкевіч.

- Що таке «дачна амністія»? Якщо говорити простою мовою, при наявності права власності, держакту або договору оренди на земельну ділянку, якщо громадянин побудував будова до 2014 року, він має право його узаконити. Робить техплан на будову у кадастрового інженера, звертається в Госкомрегістр, і вже вони займаються цим питанням.

Що стосується роботи з узаконення самовільно зайнятих земельних ділянок, на яких зведені самовільні будови до 18 березня 2014 року, робота ведеться відповідно до Постанови Ради Міністрів РК від 12 травня 2015 р № 252 зі змінами,

- Чому кадастрова вартість землі біля моря значно нижче вартості землі в місті?

- Я не можу на це питання відповісти. Можливо, тут якась помилка, тому що чим ближче до моря, тим дорожче. У будь-якому випадку, якщо навіть така помилка була зроблена, вона буде виправлена ​​комісією, яка зараз створена і працює в Госкомрегістре, і питання буде врегульовано.

- Чому вартість ділянок, розташованих на незручних схилах, не відрізняється від рівнинних ділянок?

- Грошова оцінка земельної ділянки залежить від чинників, зазначених в статті вище. Рельєф земельної ділянки не впливає на розмір оцінки.

- При оцінці землі враховувалося чи наявність під'їзних шляхів, якість дорожнього покриття, затопляемость ділянки і т.д.?

-Можу відповісти однозначно, що наявність інфраструктури і т.д. враховувалося.

- Який порядок оскарження кадастрової вартості?

Повторюся, порядок, пакет документів, час і місце роботи комісії з розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості земельних ділянок розміщений на офіційному сайті Державного комітету з державної реєстрації та кадастру Республіки Крим

- Відповідно до виписки з реєстру, кадастрова вартість ділянки була 3 400 000, в 2018 році, згідно з випискою з Держреєстру вартість збільшилася до 10 000 000, на якій підставі зростання в 3 рази? Кадастровий номер ділянки 90: 23: 010110: 34.

- Вид дозволеного використання даної земельної ділянки -Суспіл харчування. 3 400 000 рублів - це, скоріше за все, нормативно-грошова оцінка, яка застосовувалася до затвердження кадастрової вартості, тобто до 4 липня 2018 року. 10 000 000 рублів - це вже кадастрова вартість.

- За якою ціною можна буде викуповувати землі в Криму? Майже по всій РФ викуп землі проводиться за певним відсотком від кадастрової вартості. Наприклад, в Московській області це 3%. Найдорожчий випадок - Ставропольський край, там 100%. У Криму ж (поки) викуп проводиться за певною ЕКСПЕРТНОЇ оцінці, тобто як скаже якийсь експерт. А він загинає приблизно в 10 разів більше, ніж кадастрова вартість.

- В даний час діють нормативно-правові документи, що визначають порядок викупу земельних ділянок (рішення 44 сесії Судацької міської ради 1 скликання №580 від 26 січня 2017 року, п.3.7; 3.7.1). З ними ви можете ознайомитися на офіційному сайті адміністрації міста Судака.

- Багато років стоїмо в черзі на отримання земельної ділянки, при Сєрова подзвонили - сказали, що скоро отримаємо в с. Веселому, але до сих пір ніяких змін. Чи будуть зрушення в цьому напрямку?

-Адміністрації міста Судака для пільгової черги громадян РФ, які проживають на території міського округу, підготовлено три масиву земельних ділянок в селах Веселе, Морське і Богатовка, в цілому 344 ділянки для розподілу. Процедура розподілу була розпочата, але виникли труднощі. При формуванні кадастрової карти Республіки Крим, куди, природно, входить і міський округ Судак, при нанесенні меж відбулося накладення одного з ділянок, що належать до ФГУП «ПАТ« Массандра », з земельним масивом, який був підготовлений для виділення громадянам, які стоять в черзі. Протягом року ми вели переговори і роботи зі зняття з кадастрового обліку неправомірно включених в публічну кадастрову карту ФГУП земель, але розуміння не знайшли. Тому найближчим часом тим, хто повинен був отримати ділянки саме на землях «Масссандри», будуть запропоновані ділянки в інших масивах. Про рішення буде обов'язково повідомлено.

- Як бути? 1/2 будинку в Дачному. Не можу взяти в оренду землю. Другі власники проживають у Львівській області, на контакт не виходять.

- Тут треба подивитися, це загальнопайової власність або багатоквартирний будинок. Якщо це багатоквартирний будинок, то це один порядок оформлення земельної ділянки, і адміністрація в 2016 році для полегшення громадянам підготовки документів підготувала постанову від 01.11.2016 р №1631. Якщо це загальнопайової власність, то тільки знаходити контакт з другими власниками. Більш конкретно можна відповісти, тільки подивившись документи. Приходьте в прийомні дні, щочетверга з 9-00 до 15-00 в кабінет 414; 413; 422 (перерва на обід з 12-00 до 13-00) з пакетом документів, і ми постараємося відповісти на ваші запитання.

- Чи не могли Ви прокоментувати, як розвиваються події з кооперативом Гірський в смт. Новий Світ, багато інформації в інтернеті, в чому там проблема з узаконення землі, і як її можна вирішити?

- В рамках повноважень, якими ми володіємо, - коментує дане питання заступник голови адміністрації Судака Дмитро Миколайович Ткаченко, - адміністрацією міста Судака були проведені громадські обговорення щодо зміни меж особливо охороняється природного території заповідника «Новий Світ», за результатами яких територія, яку займає кооператив «Гірський-Новий світ», повинна була бути виведена з особливо охороняється природного території, а інша територія, за площею приблизно в два рази перевищує, навпаки, ввійти в кордонів . За результатами наших громадських обговорень було прийнято позитивне рішення, в подальшому дії кооперативу розглядаються на рівні Мінприроди Криму, чи будуть змінені межі заповідника. Функції адміністрації Судака, в принципі, на проведенні громадських слухань закінчені, і як надалі буде розвиватися діалог між членами кооперативу і Мінприроди, сказати не можу.

Наталя Бобрівная

фото є ілюстрацією