В інтерв'ю "ОстроВ" генеральний директор Асоціації "Будівельний Альянс Донбасу" Олег Міланін розповів, як впали заробітки будівельників під час кризи, навіщо потрібно надрукувати 100 млрд. Гривень і стане Донецьк містом хмарочосів. Через значного обсягу матеріалу, інтерв'ю публікується в скороченому варіанті. Для тих, хто професійно цікавиться ситуацією на будівельному ринку, повний текст можна прочитати ТУТ .

МИ БУЛИ надто наївно

- Пропоную почати з підсумків будівельного року. Пам'ятається, в 2010-й ви входили на мажорній ноті і розраховували незабаром покінчити з кризою. Очікування збіглися з реальністю? 2010-й став простіше 2009-го?

- Ні, я б не сказав. Ми очікували пожвавлення ринку, але його не сталося. Були надії - політика з економікою адже пов'язані - що перехід на нові відносини або повернення до старих, зрозумілим і прогнозованим, призведе до відновлення будівництва і зростання попиту на ту продукцію, яку ми виробляємо ..

Напевно, ми були занадто наївними. І, на жаль, помилилися в багатьох речах. Якщо попит на квартири залишився на колишньому рівні, то на комерційні приміщення його зовсім не стало. Бізнес поки знаходиться в стані загальмованості і ні до яких інвестицій не готовий.

- А чому «САД» робить акцент лише на житлову нерухомість? У Донецьку навіть зараз будується багато офісних центрів. Ви свідомо відмовилися від цього напрямку?

- Так, комерційні об'єкти ми будуємо тільки в складі житлового комплексу «Центральний», необхідні для інфраструктури - це близько 15% від загального обсягу. В активі «саду» є і бізнес-центр (головний офіс компанії - прим. Авт.), Але він будувався для власних потреб великої компанії, яка розвивається, для представницьких функцій в тому числі. Чому більше не будуємо? Треба розуміти, що та комерційна нерухомість, яка сьогодні будується в Донецьку, будується виключно власниками для себе. Щоб будувати щось на продаж - а ми все-таки девелоперська компанія, тобто не збираємося експлуатувати ці приміщення самі - нам потрібен споживач. В останні 2-3 роки споживача немає. А значить, який сенс нам будувати? Так що поки відмовляємося від нових комерційних проектів.

- У житловій нерухомості ви себе почуваєте затишніше?

- У житло нам довіряють. Аналізу цього сегмента ми присвятили багато часу і сил, і сьогодні добре розуміємо - чого хоче цей ринок, як побудувати роботу, щоб до нас прийшов покупець. Крім того, тут швидше відбувається оборот коштів, навіть після того, як стали неможливі форвардні продажу.

- Ви маєте на увазі механізм ФФБ (Фонд Фінансування Будівництва - прим. Авт.)?

- Так. Коли його лають, я не розумію, за що саме ... Ми першими в Донецьку працювали по ньому з першого дня, він нам зручний, дуже зрозумілий. По-моєму, він і споживачеві зрозумілий і, в першу чергу, вигідний, тому що на стадії будівництва квартири коштують дешевше.

- Але з початком кризи ви відійшли від цього механізму.

- А тому що ми перестали продавати недобудовані будинки і залишили в продажу тільки готові квартири. Нам ФФБ став не потрібен як правовий механізм для залучення клієнтів.

- Тобто це було свідоме вольове рішення, а не продиктоване ринком або регуляторами?

- Ринок став непередбачуваним. Брати на себе зобов'язання, які можемо не виконати, і говорити «ми гарантовано закінчимо будинок рівно такого-то числа» - нам не хотілося. Тому ми зняли з продажів незавершені квартири і продавали тільки готове житло, вже введене в експлуатацію. Це абсолютно надійно для споживача, зрозуміло, розумно, без будь-яких ризиків.

Слава Богу, завдяки темпам і обсягами, які у нас були, ми мали досить великий запас готових квартир. За рахунок введення в експлуатацію ми його постійно поповнюємо. 120 квартир - це такий стратегічний резерв, з яким ми останні два роки працюємо.

- А скільки взагалі квартир зараз в місяць продається?

- 8-10 квартир.

- А до кризи було скільки?

- Стабільно 30-40 квартир на місяць. Було і 50.

- А ви використовуєте тільки пряму модель продажів? Або працюєте через агентства нерухомості?

- З агентствами завжди було важко працювати, тому, що вони не є активним продавцем. Їм все одно яку квартиру продати, а наша мета - продаж конкретних квартир в конкретному будинку. Крім того, будь-який споживач завжди хоче купити з перших рук, тим більше, сьогодні - з виробником ще й поторгуватися можна. Тому всі забудовники прагнуть створити власну продажну структуру.

- Я знаю, що на Заході забудовники часто самі роблять обробку квартир і потім здають їх в оренду. Чому у нас немає таких маркетингових моделей?

- Для цього потрібно мати власні вільні кошти або доступ до дешевих ресурсів. Вартість квартири мінімум 8 тисяч гривень (за кв.м. - прим. Авт.), В ремонт потрібно вкласти ще мінімум 3 тисячі - ось і порахуйте, скільки нам потрібно її здати і який термін окупності вийде. Років 25-30. З сьогоднішньою ціною грошей така модель - це фантастика.

- До речі про фінанси і про ціну грошей. В одному з інтерв'ю 2009 роки ви говорили, що через півроку банки самі будуть бігати за девелоперами з проханням взяти грошей. Чому цього не сталося?

- На жаль, в цьому я і помилився. Незважаючи на фінансову освіту. Коли ми побачили, що люди понесли гроші на депозити - це найпростіший спосіб поповнити сімейний бюджет під час кризи - здавалося очевидним, що з надходженням коштів банки почнуть шукати варіанти інвестицій в реальний сектор, зокрема - в іпотеку. Але сьогодні в банках у відділах ризику сидять молоді хлопці, їм дають три таблички для розрахунку ризиків (я спрощую, звичайно), і в умовах кризи у них скрізь виходять божевільні ризики. І на всіх проектах вони ставлять своє «ні-ні-ні» ... Грошей у них безліч просто-напросто, але ви спробуйте в будь-якому банку вимовити «будівництво» або «девелопмент» - у них відразу трапиться істерика, валер'янку нести доведеться.

Зате банкіри в чергу шикуються, щоб купити облігації внутрішньої державної позики і з радістю беруться за покупку облігацій з ПДВ, які підписали в уряді. Тут зрозуміла прибутковість, божевільні гарантії, і їм цікавіше вкладати гроші туди. Потім в результаті всі ці гроші витрачаються на соціальні потреби, і виходить замкнуте коло. Адже якщо вільні кошти комерційних банків не йдуть в реальний сектор, то звідки в ньому візьмуться гроші? Їх треба змусити, тоді і іпотека буде. Але це повинно вирішуватися на державному рівні.

- А що заважає забудовникам впроваджувати власні програми фінансування покупців?

- Так, а де ж нам взяти грошей?

- А якщо на Заході? Розміщення тих же облігацій ...

- Захід точно так же до цього ставиться. Рідкісна компанія з зрозумілим бізнесом рівня ДТЕК або СКМ може дозволити собі взяти гроші на Заході. Ми б із задоволенням, але це не реально.

ЗАРАЗ ЗАВДАННЯ НЕ ЗАРОБИТИ, А ВИЖИТИ

- А є статистика квартир, проданих за готівку і в кредит?

- Ми вже забули слово таке - кредит. Протягом останніх двох років ми іпотеки не бачили, з осені 2008 року. А до цього - так, відсотків 70 житла купувалося в кредит. Це ж зручно, навіть для людини заможної - не витягувати гроші з бізнесу або депозиту, а маленькими порціями не поспішаючи гасити. Іноді люди звертаються з проханням продати квартиру в розстрочку. Ось розстрочку ми робимо, але невелику, максимум на півроку. На більший термін - можливостей немає.

- Чи правда, що в 2008 році 2/3 угод з нерухомістю в Донецьку були спекулятивними?

- Давайте візьмемо наш мікрорайон «Центральний». Там продано на даний момент 700 квартир. У 500 вже живуть люди. Незаселені квартири або купувалися для дітей, або там зараз йдуть ремонти. За нашими спостереженнями, квартир 30-40 всього купувалися не для себе. І то я думаю, це були не спекулятивні покупки, а збереження грошей від інфляції. Ці інвестиційні квартири вже практично все продано. Ще 2-3% перепродуються квартир - результат міграції з Донецька до Києва, хтось виїжджає за кордон. Так що відсотків 10 угод були спекулятивними в кращому випадку.

- Ви добре уявляєте портрет цільової аудиторії «саду»? Хто ваші споживачі з вікової, наприклад, категорії?

- Сьогодні дуже розмитий портрет споживача. Раніше в більшості це була молодь 30-35 років з доходом вище середнього, в основному сім'ї. Сьогодні споживачі дуже різні, все одно з доходом вище середнього, але з'явилися і літні пари, батьки плюс діти з сім'ями, підтягуються друзі, коли 3-4 родини хочуть жити разом на одному майданчику. Особливо приємно, що таке розширення аудиторії відбулося зараз, коли кількість людей, які можуть придбати квартиру, зменшилася, ринок став більш виборчим, і стали грати все більшу роль критерії надійності і якості.

- А як взагалі сегментируется житловий ринок в Донецьку? За ціновим або якомусь іншому критерію? У нас, здається, все новобудови позиціонуються як елітні, а на ділі немає жодного елітного будинку.

- Просто під класифікацію елітності в Донецьку важко потрапити. Тут головний критерій - місце, але в Донецьку взагалі мало таких місць, напевно, навіть зовсім немає, які йому відповідають. У нас житло класу трохи вище середнього, не бізнес-класу і не елітного. Може, тільки за рахунок якості та наповненості наших будинків вони вище категорією, ніж економ-варіант. Але взагалі-то ми будуємо звичайні будинки - такими, якими вони повинні бути.

- У грошовому вираженні можете оцінити річний обсяг ринку первинного житла в Донецьку? Відкритої інформації про це немає.

- Її і закритою немає. Під обсягом ви маєте на увазі валовий дохід від продажів по всьому забудовникам? Раніше ми намагалися якось аналізувати продажу основних конкурентів для того, щоб зрозуміти місткість ринку. Зараз цю інформацію важко моніторити. Те, що ми продаємо більше всіх - це я гарантовано можу сказати.

- Частка вашої компанії на ринку житла?

- На ринку житла, що будується ми, напевно, займаємо нульове місце за обсягом, оскільки все, що у нас будувалося, ми добудували. Є компанії, які будують в 10 разів більше, але все це у них коштує в вигляді незавершеного будівництва. Якщо мається на увазі ринок житла, що продається, то ми - безумовний лідер. І за кількістю зданого в експлуатацію житла - теж (зі здачею останнього будинку «САД» зазначив рекорд в 100 000 кв.м. - прим. Авт.)

- Добре, а о котрій ви оцінюєте вартість ЖК «Центральний» як проекту?

- Думаю, коли ми закінчимо «Центральний» повністю (до 2013 року - прим. Авт.), То десь до мільярда гривень підійде. Ми багато вклали в створення мереж, будували підстанції, досить далеко тягнули лінії електропередач, газ, воду, каналізацію. Там складний технічно і шалено дорогий у виконанні дворівневий підземний паркінг всередині «Центрального» з серйозними системами автоматики і контролю.

- Скільки грошей вам потрібно, щоб закінчити весь мікрорайон?

- Ще десь 250 млн. Грн. - два будинки залишилося плюс об'єкти інфраструктури.

- А яка рентабельність будівництва зараз і до кризи? Часто доводиться чути, мовляв, у будівельників були такі надприбутки, що так їм і треба ...

- У докризові часи 20-30% рентабельності для донецького ринку було нормально. Якщо говорити про Київ чи про Крим - може, там і було відсотків 200, цифри не знаю, брехати не буду. Тут потрібно ще розуміти, що в 2003 році, коли почався пік, будівельні компанії ще не були укомплектовані ні технікою, ні обладнанням. Тому часто все вільні кошти йшли на капіталізацію бізнесу. Подивіться, як потужно виріс «Альтком», скільки у них кранів. Що таке один кран «Команса», який у нас на будівництві працює? Це 600 тис. Доларів. Це дороге задоволення, якщо хочеш будувати якісне житло.

У 2009 році рентабельність була негативна - щоб не зупиняти будівництво, ми продавали навіть собі в збиток. Сьогодні - десь близько нуля, на рівні собівартості.

- За підсумками 2010-го так і розраховуєте залишитися на нульовій рентабельності?

- Поки що так. Поки у будівельників стоїть питання не заробити, на жаль, а вижити.

- А як змінювалися доходи компанії в 2009-му, в порівнянні, наприклад з 2008-м?

- Впали десь в чотири рази.

- А на 2010-й які прогнози?

- Думаємо залишитися на рівні 2009-го.

- Тобто ринок не рухається ні вгору, ні вниз?

- Так.

БУДІВНИЦТВО - ЦЕ ПАРОВОЗ, який витягне ВРЮ ЕКОНОМІКУ

- А коли настане пожвавлення?

- вже не ризикну щось прогнозувати. Хоча як і раніше впевнений, що без іпотеки нічого не буде. Економіку і бізнес витягне тільки кінцевий споживач. А купувати він почне тоді, коли у нього для цього з'являться можливості. У будь-якому випадку держава повинна йому запропонувати доступні механізми, тому що комерційні банки ніколи не дадуть дешевої іпотеки.

- Якщо повернеться дешева іпотека, повернуться спекулянти і знову розгойдають ринок ...

- Ось тому програма і повинна бути державною, як це зараз робиться в Росії. Там все щасливі і задоволені, тому що від людини вимагається лише 30% вартості житла, а решта кредитує держава під 4-5% річних на 20 років. І будівництво там йде шаленими темпами. Я розумію, 30% готівкою теж не просто знайти, але якось же ми все раніше викручувалися. 30 млрд. Депозитів з нізвідки в банки не прийшли - з панчіх дістали.

Радує, що якісь зрушення вже є. Читав про те, що наш уряд збирається запустити програму для черговиків - йдеться поки про доступне житло - і Маріуполь у нас в області вже отримав якісь гроші для її реалізації. При покупці житла держава компенсує 30% його вартості безоплатно. Хоча мені все одно здається, що ми вигадуємо велосипед, і потрібно брати готовий приклад з Росії.

- Так, але де такі гроші візьме наша держава?

- Немає іншого варіанту. Мені подобається, як виходить з положення Москва. Уряд Москви як замовник розселяє (у них є законодавча база) 3-х, 5-ти, сьогодні вже 9-поверхівки, за свої кошти підводить до них комунікації, і оголошує конкурс - тут повинні бути такі-то будинку з такими-то характеристиками , хто побудує? Я! З переможцем укладають контракт на викуп всіх 100% квартир, він йде в банк і під цей контракт отримує фінансування. З побудованого 30% віддається під розселення і 70% продається на ринку за нормальною ціною. Тобто уряд Москви виконує функції девелопера. Вирішується дві програми одночасно. І всім вигідно. Так давайте і ми надрукуємо 100 мільярдів, дамо по 2 в кожну область і скажемо губернаторам і мерам - займайтеся, потім повернете.

Будівництво - це дійсно паровоз, який може витягнути за собою всю економіку. Один будівельник годує 260 суміжників. Але йому потрібні гроші. От чому не надрукувати грошей і не віддати їх нам в реальний сектор, я не зрозумію?

- Але це ж викличе інфляцію!

- А що, зараз її немає? Зате почне рости економіка і компенсувати інфляцію. Зайві гроші будуть вилучатися, причому через споживання, а не як зараз, коли народ несе гроші в банки під смішні відсотки. І мені здається, держава даремно підбадьорює цей процес. Всі стали лихварями, а економіка стоїть.

У НАС БАГАТО «НАВІЩО» І «ЧОМУ»

- До питання про те, що доступне житло як і раніше недоступний. Часто чую, що легше купити квартиру в Празі або Стокгольмі, ніж в Донецьку. Чому так?

- А чому двомісний номер в п'ятизірковому готелі в Римі зі сніданком коштує 300 євро на добу в пік сезону, а одномісний без сніданку в готелі Hyatt в Києві, де стеля можна дістати рукою - 400 євро?

- Чому?

- У нас взагалі вище ціни. На всі. Собівартість вище. І життя дорожче. У Нью-Йорку миття машини коштує 90 центів.

- Я читав, що отримати дозволи на будівництво в Нью-Йорку можна за два тижні.

- Так у них і норми на будівництво інші. Ось ми говоримо про роздільний збір сміття, як це екологічно і правильно. Але навіщо нам тоді в обов'язковому порядку потрібні сміттєпроводи? І навіщо робити їх з нержавіючої сталі, що самоочищаються і з іншими всякими наворотами, а не просто бетонні труби, як раніше? В результаті вартість одного сміттєпроводу - близько 1 млн. Я якось прикидав, що якщо зібрати всі норми по пожежної безпеки, то в складі нашого 17-поверхового будинку вони складуть до 30% собівартості. В Америці в 20-поверховому будинку одна нещасна пожежна драбина - металева, страшна, вузька, шириною в один метр, а ми дійшли вже до гідрантів з брандспойтами в кожній квартирі ...

У Німеччині тамтешні аналоги ДБНів (Державні Будівельні Нормативи - прим. Авт.) Дозволяють робити висоту стель 2,15 м., А не 3 м, як у нас. Навіщо витрачати додатковий бетон, якщо ми говоримо про те, що живемо в ринковій економіці, де покупець сам вибирає, чи купувати йому те, що будівельник побудував?

У нас багато таких «навіщо» и «чому». Регламентована площа на одну людину - 21,6 м. Кв. плюс 10-15 квадратів на сім'ю. Я віріс в квартирі площею 27 м. Кв., Де жили три людини. А зараз ми НЕ маємо права будуваті менше 46 м. Кв. Чому и купуються квартири на вторинно Сайти Вся - ціна за метр там вищє, чем у нас, но квартира по площади менше, виходи дешевше. А потім людина за свої гроші стикається з проблемою старих труб, неблагополучних сусідів, маленьких кухонь, і всього того, що робить споживчу вартість цієї квартири нижче плінтуса ...

- Чи правда, що узгодження і дозволу теж можуть займати до 30% собівартості?

- Таких розрахунків ми не проводили, але коли ми починали будувати перший об'єкт в 2005-му році, то витрачали на проектування та дозволу десь півроку-вісім місяців. Сьогодні це реально займає два роки. І ще до півроку потрібно вводити об'єкт в експлуатацію після закінчення будівництва. Багато документів в Донецьку вже не видають. Наприклад, укладення для інвестекспертізи ми раніше отримували на місці, в управлінні екології ОДА. Воно і сьогодні цим займається, але номер цього висновку присвоюється в Києві. І для того, щоб його отримати, всі документи відправляються до Києва, і це подовжує всю процедуру.

- І збільшує транзакційні витрати?

- Звісно. Подорожчання йде і за рахунок утримання штату. Ми ж це все закладаємо в собівартість.

- Якби дозвільна система була простіше, наскільки впала б ціна квартир?

- Я б не став акцентувати увагу саме на цій складовій, вона, звичайно, підвищує вартість, але не настільки. Є речі, які впливають набагато більше - відсотки за банківськими кредитами, наприклад. Якщо вчора ми будували п'ять об'єктів одночасно, і в рік вводили три будинки в експлуатацію, то сьогодні - тільки один будинок в рік. І на нього падає вся кредитне навантаження, тому що кредитний портфель залишився на тому ж рівні.

- Зате ж ціни на будматеріали в кризу знизилися?

- Глобально - ні. У 2005 році ми купували арматуру по 1600 грн. за тонну. У 2008 році - по 7500. Коли почалася криза, ціна просіла десь до 4500. Сьогодні ціна близько 6000 - тобто вже майже підтяглася до докризового рівня. Буквально вчора ще на 10% подорожчав бетон. Думаю, що в найближчі 3-6 міс. майже всі будматеріали знову стануть коштувати стільки ж, скільки і до кризи.

- А чому? Звідки попит, якщо у будівельників таке скрутне становище?

- Але вони (виробники будматеріалів - прим. Авт.) Теж не будуть робити собі в збиток. У них такі ж кредити, і відсотки займають до 30% собівартості, як і у нас.

Висотне будівництво СЬОГОДНІ НЕДОЦІЛЬНО

- Чим було викликано об'єднання декількох компаній в Асоціацію? Була якась компанія, може бути, зарубіжна, яка стала прикладом для «саду»?

- Я, чесно кажучи, навіть не знаю, як влаштовані західні будівельні корпорації, і не розумію, як вони працюють у багатьох країнах одночасно. У нас все набагато простіше. У 2003 році, коли виникли наша перша компанія і бажання займатися будівництвом, було нереально важко знайти підрядників, які якісно виконували б роботи на аутсорсинг (у зовнішніх підрядників - прим. Авт.). І тих, кого вдалося знайти, було важливо прив'язати до якоїсь однієї великої ідеї - інакше не вийшло б набрати хороших темпів. Асоціація стала координуючим органом, і до неї не поспішаючи, по одному підприємству, підтягувалися підрядники, генпідрядники, кожен з яких вирішує свої завдання, але в підсумку виходить хороший, великий продукт. З економічної точки зору підприємства тільки виграли - за рахунок координації з'явилися обсяги. Що цікавіше для будівельної компанії - відремонтувати 100 квартир або побудувати один будинок і на два роки гарантовано завантажити людей роботою?

- Який оборот всієї компанії?

- За 2009-й рік, я думаю, мільйонів 40 ... Гривень. Не дуже багато.

- А в докризовий період? У найкращий рік?

- У 2007-2008 роках доходило до 200 млн.

- Скільки зараз людей працює в «Саді»?

- Близько 400 на всіх підприємствах. До кризи було 1500 чоловік.

- Розширення штату не плануєте?

- На жаль, чи на щастя, ми зараз здали черговий будинок, і нам вже і стільки людей не потрібно.

- А як же «Флора»? Це буде 200 чотириповерхових будинків, і весь проект оцінюється в один мільярд. Де плануєте брати стільки грошей?

- Це сумарна вартість проекту. Інвестицій стільки туди не треба. До будівництва будинків збираємося приступати в травні, поки працюємо над комунікаціями. Спочатку ми хотіли за п'ять років все побудувати, зараз думаємо, що швидше, ніж за десять, сенсу немає ніякого, оскільки ринок не готовий до такої кількості житла. Тому початкові інвестиції сьогодні оцінюються в суму близько 15-20 млн. Дол.

Проект досить сміливий, частково революційний, ми хочемо не висотні будинки будувати, а зовсім інший район з іншими абсолютно характеристиками. Так як забудова низькоповерхова, то люди будуть жити «на землі», маючи всі переваги сучасного житла.

- Ви думаєте, це буде користуватися попитом?

- По-перше, ми підемо від багатьох витрат, пов'язаних з висотним будівництвом. По-друге, хочемо вийти на великовузлове складання, щоб будинки будувалися протягом 3-х місяців, і не потрібно було вкладати великі обігові кошти. За рахунок цього ми ще знизимо вартість і зможемо запропонувати повну обробку - тобто це будуть недорогі готові квартири в сучасних будинках з індивідуальними приладами опалення, з гарним зовнішнім виглядом ... Такий чеський варіант мікрорайону з новою філософією і новою якістю життя.

- І сегмент споживачів буде іншим? Все-таки далі від центру ...

- Ну і що, що далі? Формування спальних районів - це нормально для такого міста, як Донецьк. Ось чому вам центр подобається? Тут пробки, гар, погуляти ніде, крім бульвару Пушкіна. Але на бульвар можна і приїхати з Текстильника. Хоча, я так розумію, ніхто особливо не приїжджає - там уже своя інфраструктура і своя культура.

Наша «Флора» в два рази ближче до центру, ніж той же Текстильник. Це кращий варіант для літніх пар, сімей з дітьми із середнім доходом, одиноких людей. Там свіже повітря, ставки, паркова зона, при бажанні можна створити привабливий ландшафт, щоб виходити спокійно гуляти собі на втіху.

- А як з'явилася «Флора»? У вас вже земля там була, або під проект шукали ділянку

- Ми спеціально підшукували саме такі ділянки, на яких могли б реалізувати не точкові об'єкти, а квартальні комплекси. Спочатку там планувалося висотне будівництво, аналог «Центрального». Коли з'ясувалося, що висотки будувати недоцільно - ми повністю змінили концепцію і переробили проект.

Не зрозумійте неправильно, я не кажу, що зовсім невигідно висотне будівництво. Вигідно, але не сьогодні. Потрібно 2 роки будувати будинок на свої гроші, і тільки потім продавати, оскільки люди не куплять неготові житло - з нинішнім попитом це ще рік. Тобто такий трирічний проект з невисокою прибутковістю.

- Наскільки я знаю, ви член міської комісії з будівництва, архітектури та землекористування. У комісію ви прийшли після того, як стали генеральним директором компанії? Чи допомагає це якось в роботі «саду»?

- Я туди прийшов, уже будучи генеральним директором «саду». Можу сказати, що за той період часу, що я входжу в комісію, жодного додаткового земельної ділянки ми не відвели. Сьогодні процедура отримання дозвільних документів така, що до нас на комісію вони потрапляють вже пропрацювали органами виконавчої влади. І наш комітет на цю процедуру ніяк не впливає. Більш того, коли в 2006-му році відведення земельних ділянок перейшов на конкурсну основу, в завдання комісії увійшло готувати ці конкурси разом з управлінням земельних ресурсів та іншими органами, а визначення переможців проводила вже не комісія. Так що якоїсь додаткової допомоги від моєї депутатської діяльності (Олег Міланін - член Партії Регіонів - прим. Авт.) Для нашого бізнесу не відбулося.

КОНКУРЕНТІВ У НАС НЕМАЄ

- За межами Донецька у вас є проекти?

- Збиралися ми з часом будувати і в Києві, і в Криму. Об'єктивно кажучи, там будувати було набагато веселіше - при тій же собівартості ціни були в 2-3 рази вище. Але ми ставили перед собою мету в першу чергу вийти на бажані обсяги в нашому базовому місті, і потім вже йти з експансією в інші міста. А чи не розпорошуватися відразу на стадії освіти бізнесу.

На жаль, з семи років нашого існування два роки пішли на формування Асоціації та предстроітельную підготовку, і два роки вже триває криза. Тобто всього три роки ми прожили в активному будівництві. За цей час встигли побудувати 10 об'єктів - більше всіх в Донецьку за останні 10 років. Виконали своє завдання - вирвалися. І тут нагодився криза. Ну, не пощастило.

- Багато було розмов про те, що деякі компанії з будівельного сектора кризи не переживуть. Але я не чув ні про одне гучне банкрутство. А цей бум злиттів і поглинань, про який теж говорили? Чи будуть вони ще?

- Я думаю, будуть. Але не сьогодні. Хоча вже зрозуміло, що основні будівництва, які зараз ведуться, реалізуються не на позикові, а на власні кошти. Тобто за спиною замовників будівництва або в їх складі є потужні фінансові структури. Московський досвід доводить, що того, хто може будувати за власні гроші, в найближчі 2-3 роки чекає успіх. І на тлі цього імовірні якісь злиття і поглинання.

- Я знаю тільки один проект в Донецьку, який реалізував немісцевий забудовник - «Познякижилбуд» і їх Kings Tower. У місто не пускають чужих?

- Та хто їх не пускає? Будь ласка, нехай будують! До кризи хотіли і росіяни зайти, і кияни рвалися. Мені здається, менталітет інший. З точки зору розуміння ринку і можливості проходити погоджувальні якісь речі, вести бізнес потрібно там, де ти народився. Так буде простіше зробити проект успішним. Ми теж сьогодні з обережністю пішли б до Криму. Ми погано знаємо той ринок, і то ми будуємо, на тому чи місці - ми зрозуміємо, вже коли все побудуємо, а воно не буде продаватися.

Тому і не йдуть до нас особливо. Буде простіше, коли почнуться злиття, і компанії будуть купуватися на місцях з фахівцями, які розуміють місцевий ринок.

- Це на ринку позитивно позначиться, як вважаєте?

- Так поки ніхто не прийде. Давайте про це через пару років поговоримо.

- Як Донецьк буде виглядати, наприклад, через п'ять років?

- Думаю, п'ять років тут не термін. Тим більше що будівельна галузь з кризи буде виходити ще 2-3 роки. Але я впевнений, що відсотків 80 сталинок і хрущовок однозначно потрібно знести, сьогодні вони вже нікуди не вписуються - ні в норми з енергозбереження, ні безпеки, в них немає індивідуальних приладів обліку, там всюди старі мережі, про яку реформу ЖКГ ми говоримо? Ніколи вже в них не стане комфортно жити, і на їх місці повинні з'явитися інші будинки. Ось знаєте, як долар вимірюють на гамбургерах?

- Індекс «біг-мака»?

- Він самий. Це така умовна цифра, до якої прислухаються. Так ось, є аналоги таких же розрахунків за обсягами введення в експлуатацію нового житла. Вважається, що скільки в місті жителів, стільки щороку має в ньому будується метрів квадратних. Тобто в Донецьку по-хорошому повинен будуватися мільйон в рік. І колись, в радянські часи, десь так воно і було. Не дарма ж у нас будувалося три заводи ККД (великопанельного домобудівництва - прим. Авт.) І працювали потужні будівельні управління. Ну, нехай хоча б не мільйон, але тисяч 250-300 метрів квадратних на рік в Донецьку повинно здаватися в експлуатацію. І при нормальній економічній ситуації це та кількість, яка з великим задоволенням буде людьми споживатися. Ось коли ми вийдемо на цей рівень, можна буде говорити, що будівництво повернулося до нормального стану.

- А чи може Донецьк перетворитися в місто хмарочосів? Наскільки я чув, є якесь обмеження по висотності, пов'язане з геологічними особливостями.

- При бажанні навіть на гірських виробках можна побудувати хмарочос. Але які технічні рішення, який фундамент доведеться застосувати? І яка в ньому буде вартість житла? Це просто не зовсім розумно з точки зору ціни питання.

Особисто я вважаю, що Донецьку не потрібно бути містом хмарочосів. 17 поверхів - це максимум, який ще можливий для комфорту. А взагалі, краще і стільки не будувати.

- У Києві адже будують.

- Там інша ситуація. Сам Київ іншої, ціна землі інша, та й види інші. У нас, на жаль, немає лісів, річок, красивих природних ландшафтів. У Донецьку з 17-го поверху ви побачите сірі дахи, труби заводів і купу териконів. Яка різниця з якого поверху на це дивитися - з 17-го, 24-го або 40-го? Нічого іншого ви не побачите.

- Кого на донецькому ринку ви вважаєте своїми головними конкурентами?

- А навіщо називати когось конкурентами? У нас немає конкурентів. Якщо дивитися з точки зору - заважають вони нам своєю діяльністю? Ні, не заважають абсолютно. Ми зайняті конкретною справою, будуємо конкретний мікрорайон. Вони будують десь в інших місцях. По-моєму, ми працюємо взагалі на різних ринках. У нас народ при виборі квартири дуже часто дивиться тільки на місце. І ті люди, які купили квартири в якомусь іншому місці, вони і не збиралися у нас купувати - це не наш сегмент. До нас йдуть ті, хто оцінили якість наших будинків і комплексність нашого мікрорайону. Поки йде криза, нам роботи вистачить.

- Позитиву чекаєте все-таки від 2011-го?

- Чекаю позитиву. Я оптиміст, тому сподіваюся, що ставлення банків і держави до будівельників зміниться. Якщо не з'явиться іпотека, якщо попит не виросте в геометричній прогресії, тих темпів, що були раніше, ми однозначно не досягнемо.

Розмовляв Енріке Менендес, «ОстроВ»