1. Можливі складності при покупці житла, що будується
2. Необхідні умови для оформлення новобудови
3. Етапи юридичного оформлення новобудов
4. Реєстрація права власності на квартиру
5. Пакет необхідних документів

У більшості російських регіонів квартири в новобудовах продаються ще до введення будинку в експлуатацію, на етапі будівництва, а іноді навіть і до початку будівельних робіт.

З юридичної точки зору, поки будинок не зданий, придбані квартири не можна зареєструвати в уповноважених органах, так як реєструвати право власності, в принципі, поки і не на що.

Договір пайової участі, навіть підкріплений платіжною документацією, за своєю суттю, надає покупцеві не право власності на квартиру, що купується, а лише право на її придбання у власність в майбутньому.

Будується нерухомість ще не зареєстрована у відповідних державних реєстрах, тому реєстрація прав власника відкладається, як мінімум, до завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію.

Виходячи з особливостей оформлення власності в новобудовах, учаснику пайового будівництва краще заздалегідь ознайомитися з усіма моментами, пов'язаними з оформленням прав власності на квартиру, що будується, а також нюансами і можливими труднощами самого процесу реєстрації.

Можливі складності при покупці житла, що будується

Для оформлення власності на житло в новобудовах покупцеві потрібно дочекатися не лише завершення будівництва, але і закінчення процедури оформлення забудовником всієї юридичної документації. При цьому, на практиці, оздоблювальні роботи та оформлення правової документації, завершуються далеко не завжди одночасно.

В результаті складається не дуже приємна для власників квартир ситуація - будинок добудований, квартири відремонтовані і заселені, а право власності ще не оформлено. Тому набувач житла, що не має офіційних документів на свою власність, може до завершення всіх юридичних процедур зіткнутися з наступними труднощами:

1. Без підтвердженого права власності власник квартири в новобудові не може в повній мірі розпоряджатися своїм житлом, в тому числі не має права продати, заповідати або подарувати придбану квартиру;
2. Власник, який не має на руках офіційних документів, не може навіть встати на реєстраційний облік за місцем проживання. В результаті, через відсутність прописки можуть виникнути труднощі з працевлаштуванням, отриманням медичної допомоги, оформленням дитини в школу або дитячий сад за місцем проживання та іншими подібними проблемами. Крім того, відсутність реєстрації, особливо в великих містах, може закінчитися для громадянина проблемами з правоохоронними органами. Без реєстрації досить складно оформити закордонний паспорт або поставити автомобіль на облік;
3. Можливі обмеження і при використанні придбаної квартири в якості застави для отримання особою кредиту. Багато кредитні організації відмовляються оформляти незареєстровану житло в якості забезпечення або пропонують менш вигідні умови по кредиту в порівнянні із зареєстрованою нерухомої власністю в якості застави;
4. Ще один недолік тривалої відсутності реєстрації квартири в новобудові - це збільшення терміну, протягом якого громадянин зобов'язаний заплатити прибутковий податок при продажі своєї квартири. Податковий кодекс звільняє продавця житлової нерухомості від сплати відповідного податку на доходи після трирічного володіння цією власністю. При цьому термін починає обчислюватися лише після реєстрації прав власника. Якщо ж юридичне оформлення квартири в новому будинку затягується, то час володіння власністю навіть при фактичному проживанні в квартирі не зараховується в названий термін, і при продажу власник житла може понести додаткові витрати;
5. Можливі й додаткові витрати, пов'язані з виплатою іпотечного кредиту. Як правило, відсотки по іпотеці на об'єкти, що будуються на 1-2% вище, ніж на готове житло, так як банку також буде складно реалізувати недобудовану нерухомість в разі невиплати позичальником боргу. Після оформлення документації на житло в новобудові, банк зазвичай знижує позичальникові первісну процентну ставку. Отже, чим швидше позичальник оформить власність, тим менше буде остаточна сума переплати. Якщо ж процес реєстрації затягується, власник житла, придбаного з використанням іпотечних коштів, зазнає певних збитків;
6. До моменту реєстрації прав власника неможливо оформити пільги та дотації на комунальні платежі.

Необхідні умови для оформлення новобудови

Для успішного оформлення житлової нерухомості в новобудові, слід дотримуватись таких умов:

• завершення будівництва нового будинку і введення його в експлуатацію;
• відкриття державної реєстрації на дану новобудову, яке відбувається при здачі забудовником встановленого пакета документів;
• наявність у власника всіх необхідних для реєстрації прав на нову квартиру документів.

Якщо дані умови виконані, реєстрація квартири в новобудові пройде швидко і успішно, і власник житла отримає реєстраційне свідоцтво.

Основна заковика, як правило, пов'язана при оформленні документації з тим, що забудовник вчасно не здав в реєстраційний орган необхідну документацію або (за попередніми договорами) не оформив на себе право власності на відповідну квартиру в новобудові.

У цьому випадку власник житла може:

• дочекатися коли забудовник все-таки оформить необхідну документацію;
• звернутися до суду, щоб прискорити оформлення своєї квартири в новому будинку.

Етапи юридичного оформлення новобудов

Умовно весь процес реєстрації побудованого житла можна розділити на кілька етапів.

1. Дозвіл на введення в експлуатацію. Процес оформлення побудованого будинку починається фактично з того, що компанія-забудовник має отримати спеціальний дозвіл на введення цього будинку в експлуатацію.

Видане контролюючими органами держави дозвіл підтверджує, що при перевірці було встановлено відповідність новобудови обов'язковим стандартам і вимогам, що пред'являються до житлових будинків, а також відсутність порушень.

Теоретично, цей документ є підставою для початку заселення мешканців у нові квартири. Крім названого дозволу, забудовник також повинен оформити акт реалізації інвестиційного контракту на будівництво.

2. Обмір фактичної площі в квартирі. Замір площі квартири в зданій новобудові здійснюється співробітниками БТІ. Дана процедура обов'язкова, оскільки фактична площа житла в новобудовах часто істотно відрізняється від площі квартири, задекларованої в момент укладення угоди компанією-забудовником.

Якщо при вимірах виявляється різниця, учасник пайового будівництва і забудовник проводять остаточні розрахунки за угодою. Якщо фактична площа виявиться менше заявленої в договорі, забудовник повертає різницю, і, навпаки, якщо фактична площа нової квартири більше сплаченої пайовиком, необхідно зробити доплату.

На практиці поширена ситуація, коли повернення різниці компанією-забудовником сильно затягується. Іноді дольщику доводиться навіть домагатися відповідної компенсації через судові органи.

У будь-якому випадку, незалежно від того, хто затримує обов'язкову виплату - пайовик або забудовник, без врегулювання фінансових відносин між ними і підписання документів, що підтверджують остаточні взаєморозрахунки сторін, процес реєстрації прав на житло не просунеться далі.

3. Підписання акту передачі, що свідчить про відсутність у власника квартири претензій до забудовника. На даному етапі учаснику пайового будівництва в новобудові рекомендується уважно підійти до огляду житла та підписання акта, так як потім пред'явити якісь претензії до забудовника, що стосуються якості робіт, буде вельми проблематично.

4. Реєстрація прав власника квартири в новобудові.

Дізнайтеся, що таке титульне страхування нерухомості і в яких випадках його доцільно застосовувати.

Про правила проживання в багатоквартирному будинку можна дізнатися на цій сторінці .

Реєстрація права власності на квартиру

Покупець квартири в новобудові для документального оформлення своїх прав може:

• самостійно або за допомогою кваліфікованого фахівця зареєструвати житло у власність;
• скористатися допомогою забудовника;
• звернутися до суду.

Найчастіше покупці нового житла в споруджуваних будинках довіряють оформлення власності компанії-забудовнику, оскільки це зручно і не вимагає витрат часу від самого власника. У цьому випадку сам забудовник займається оформленням юридичних документів за певний відсоток або обумовлену фіксовану суму.

Якщо покупець вирішує оформляти документи самостійно, йому спочатку потрібно отримати пакет документів від забудовника для реєстрації. Зібравши всі необхідні документи, власнику необхідно звернутися в реєстраційний орган, який і видасть реєстраційне свідоцтво.

Термін реєстрації з моменту передачі документів реєстратору становить 1 місяць. При самостійної реєстрації квартири в новобудові покупцеві варто врахувати, що процедура оформлення прав власника в новому будинку досить склавши і навіть заплутана.

Тому краще ще на етапі підготовки документів розібратися у всіх тонкощах реєстрації або скористатися допомогою досвідчених фахівців. Тільки в цьому випадку часові та фінансові витрати на реєстрацію нової квартири вдасться мінімізувати.

Незалежно від причин, за якими забудовник затримує видачу необхідних документів, власник квартири має право на її своєчасну реєстрацію та може відстоювати своє право в суді. Якщо процес оформлення документації занадто затягнувся, власники нових квартир можуть прискорити процедуру, подавши позов про визнання свого права власності.

Однак до звернення в суд власники житла повинні дотримати порядок досудового врегулювання, направивши забудовнику претензію з вимогою в певний термін усунути порушення зобов'язань.

Пакет необхідних документів

Перелік документів, що надаються в реєстраційний орган, повинен включати:

1. Заява про реєстрацію квартири, купленої в новобудові;
2. Договір пайового будівництва (або інший правовстановлюючий договір), укладений набувачем квартири з компанією-забудовником;
3. Поверховий план і експлікація придбаної квартири, оформлені власником самостійно в БТІ;
4. Акт прийому-передачі житла, підписаний і покупцем, і забудовником;
5. паспорт;
6. Квитанція, що свідчить про сплату заявником держмита;
7. Довіреність, засвідчена нотаріусом (якщо документацію в реєстраційний орган передає довірена особа власника квартири).

Власникам житла, які прийняли рішення реєструвати нерухомість самостійно, рекомендується спочатку все-таки дочекатися того моменту, коли компанія-забудовник сама юридично оформить хоча б одну квартиру.

Це гарантує власнику придбаної квартири відсутність затримок реєстрації, пов'язаних з недоліками документації, яка видається забудовником. Крім того, і сама процедура реєстрації, як правило, проходить швидше, так як пакет документів, загальний для всього багатоквартирного будинку в цілому, вже перевірений реєстраційним органом при первинній реєстрації, а що залишилися (неперевірені) документи вимагають менше часу для перевірки.

Як вже говорилося, процедура реєстрації не завжди збігається з моментом заселення в нову квартиру. Уже після підписання акту прийому-передачі добудованої квартири, власник може в неї заїжджати, проводити ремонтні роботи і проживати на придбаній житлоплощі. Сам факт відсутності оформленого в юридичному порядку права власності ніяк не заважає використовувати нове житло для проживання.

Схожі записи: