У відношенні речей, в тому числі і нерухомого майна, існує не тільки право власності, але і інші речові права, звані обмеженими. Якщо право власності включає в себе право володіння, користування і розпорядження майном, то обмежені речові права не дають таких можливостей своїм власникам.
Таким чином, обмежені речові права на нерухомість - права в тому чи іншому обмеженому відношенні використовувати нерухоме майно іншої особи без його участі і в своїх інтересах. Особливістю обмежених прав є наявність права слідування - тобто зазначені привілей закріплені не за володарем обмежених прав, а за самою річчю, і вони завжди будуть нерозривно слідувати за річчю в незалежності від зміни власника. Тільки щодо безхазяйного майна неможливо відстежити перехід обмежених прав. Такі права є одним з видів обтяження нерухомого майна і стискають, обмежують право власності на це майно і не дають власнику можливості вільно розпоряджатись належними об'єктами нерухомості.
У міжнародному приватному праві існує прив'язка нерухомого майна до країни, в якій вона знаходиться незалежно від громадянства власника. У такій практиці діють принципи місця знаходження, реєстрації нерухомого майна, місця здійснення угоди. Маючи нерухомість за кордоном, власникам слід ознайомитися з цивільним законодавством цієї країни, про можливості реалізації свого права власності, а порядок розпорядження майна та успадкування.
Види обмежених речових прав, встановлених російським законодавством, можна класифікувати наступним чином:
- Права юридичних осіб на провадження господарської діяльності з майном власника (право господарського відання та оперативного управління);
- Обмежені права з користування земельних ділянок (право довічного успадкування володіння землею; право безстрокового користування землею; сервітутні права; право забудови чужої земельної ділянки);
- Права, які забезпечують належне виконання права застави та зобов'язань за ним (заставне право і право утримання). Відносно майна, обтяженим подібними правами, може бути здійснене стягнення за рахунок вартості такого майна та його примусова реалізація;
- Права обмеженого користування іншим нерухомим майном, які в свою чергу можна розділити на наступні підвиди:
- право користування житловим приміщенням членами сімей власника;
- право довічного проживання в житловому приміщенні відповідно до договору ренти.
Зазначені права зберігаються за майном навіть після переходу права власності.
Таким чином, до обмежених речових прав на нерухомість можна віднести всі права, крім права власності. Неможливо бути володарем права власності і одночасно обмеженими правами на один об'єкт нерухомості, тому що це суперечить самій правовій природі. Однак, нерухомість, у якій існують обмежені речові права, вважається обтяженої, що значно ускладнює порядок переходу права власності на неї і знижує її привабливість в очах покупців, а відповідно і ліквідність майна.
Прочитайте також про спадкуванні нерухомого майна .