Купуючи квартиру в новобудові, найчастіше споживач отримує голі стіни і підлогу. Скільки ж потрібно витратити, щоб привести все це в належний стан? Експерти розповідають, що спочатку потрібно «розщедритися» на дизайн-проект, пропонують подумати, чи варто купувати нове житло або «вторинку», а також призводять розцінки на роботи і універсальну формулу ремонту.
Представляючи покупку житла, покупці частіше думають про вартість самої нерухомості, однак якщо мова йде про новобудову, для повноцінного переїзду потрібно буде йти ще на великі витрати, пов'язані з ремонтом. Найчастіше в таких квартирах немає навіть стін. Скільки ж потрібно вкладень? Можливо, краще вибрати щось із вторинної фонду?
Проект ремонту від іменитих дизайнерів коштує недешево
Як правильніше підійти до питання? Краще заздалегідь вирахувати всі можливі витрати, щоб не потрапити у фінансову воронку. Зрозуміло, з самого початку потрібно зробити дизайн-проект, вартість його може бути різною: можна замовити роботу у фрілансерів, що теж дає підставу думати про знижки. Розповідає Роман Коротков, архітектор студії INSCALE (Санкт-Петербург):
- Процес облаштування квартири без обробки слід починати з розробки дизайн-проекту. Грамотно розроблений проект дає чітке уявлення про обсяги робіт і відповідає на питання: що з чого буде зроблено і хто з підрядників за яку частину робіт відповідає. У архітектурних студій вартість проекту варіюється від 1 800 до 3 000 рублів за квадратний метр площі статі. Якщо звертатися до фрілансерам, наприклад, з «Авіто», то вартість складе 500-1 500 рублів за «квадрат». Якщо говорити про іменитих дизайнерів, то вартість тут стартує з позначки в 3500-4000 рублів і може досягати 8 000 за метр площі статі.
Ще один етап - узгодження перепланування. Вартість може становити від 70 до 140 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян - залежить від прийнятих планувальних рішень, - попереджає експерт.
Ремонт в новобудові починається з зведення стін
Вже на стадії дизайн-проекту видно, що ремонт буде дуже витратним. Альтернативним варіантом може стати покупка житла в старому будинку. Якщо ж все-таки обрана новобудова, починати варто ні з обробки, а з зведення стін і замовлення електропроекти. Керуюча компанія також може стати ініціатором перешкод на шляху до швидкого переїзду. З нюансами ремонту в новому будинку знайомить генеральний директор сервісу за дизайнерським ремонту квартир «Квадро» Роман Дорфман:
- Купуючи квартиру, ми часто замислюємося, що вибрати: нова квартира з бетонними стінами в новобудові або «вбита» квартира в «хрущовці» або «сталінці». Виникає питання про різницю у вартості робіт. З точки зору витрат на чорнову обробку у квартири в новобудові «а-ля бетонна коробка» у порівнянні з «убитої хрущовкою» або «сталінки» є як свої плюси, так і мінуси.
У першому випадку доведеться витратитися на зведення стін - при отриманні ключів від нової квартири ви, швидше за все, виявите лише викладені блоками контури. Коштує це, орієнтовно, 900 рублів за квадратний метр стіни, включаючи матеріали і роботу. Також доведеться витратитися на інженерний проект електрики ціною в 10-15 тис. Рублів. Окремою статтею витрат буде виправлення недоліків забудовника, а їх уникнути вдається рідко.
При ремонті в новобудові можливий варіант, що керуюча компанія в новому будинку допустить на об'єкт тільки будівельників зі свідоцтвом про членство в СРО, а такі компанії стоять в середньому на 2 4 тисячі за метр дорожче, ніж звичайні бригади.
У стінах старих квартир нових мешканців можуть чекати неприємні сюрпризи
Не все так просто і з «вторинки»: в стінах старих квартир можна виявити багато цікавого, а основною статтею витрат при підготовці такого житла для життя буде вивіз сміття. Розповідає Роман Дорфман:
- При ремонті так званої «вторинки» є свої додаткові витрати, особливо в разі старого фонду: «сталінок» і дореволюційних будинків. Розкриваючи стару обробку, ви можете не підозрювати про ту кількість робіт, які вона в собі зберігає. Навіть при акуратному демонтажі можна потягнути за собою додаткові витрати в гідроізоляції в нових перегородках і новому армуванні стін. Але першочергова проблема - це демонтаж і винесення сміття. Нагадаю, що в новобудові не треба буде проводити роботи зі старою обробкою стін.
У підсумку, демонтаж обійдеться десь в 1 000 рублів за квадратний метр плюс витрати на контейнери для вивозу будівельного сміття. Наприклад, для квартири в 70 кв. метр необхідно 3-4 контейнера, за ціною в 4-5 тисяч. Швидше за все, кількість штукатурної суміші для вирівнювання стін в старому фонді піде на 30% більше, тому що сучасні забудовники будують сильно акуратніше, ніж будували в 60-70-ті роки ХХ століття. Важливо враховувати той факт, що в давно заселеному будинку буде складніше вести роботи з точки зору дозволених годин гучних робіт, це може створити додаткові проблеми і збільшити термін робіт, а значить, і загальні витрати на ремонт.
У новобудові можна планувати витрати, а старий будинок - лотерея
Якщо порівнювати обидва підходи, то плюсів і мінусів порівну. Витрати будуть приблизно рівні, але перед покупкою нового будинку заздалегідь відомо, що чекатиме, а ось старі будинки, особливо кінця ХIХ - початку ХХ століття, можуть піднести сюрпризи. Роман Дорфман:
- Як ми бачимо, в будь-якому вигляді є додаткові витрати, а якихось витрат можна уникнути, так що в підсумку вартість робіт в новобудові і старому будинку буде приблизно дорівнює, однак можливі виключення, коли роботи в старому фонді можуть бути істотно дорожче, якщо планується комплексна перепланування і заміна старих інженерних комунікацій. При цьому в новобудові вже на старті можна точніше оцінити витрати, тоді як ремонт вторинного житла найчастіше - лотерея.
В цілому середня по ринку ціна від 8 до 13 тис. Рублів за «квадрат» за роботу будівельників і 6-7 тисяч за чорнові матеріали та інженерні комунікації. Однак не маючи точних даних про об'єкт і готового проекту, практично неможливо сказати, скільки точно буде коштувати ремонт, але професіонали можуть дати приблизну оцінку з точністю до 200-300 тис. Рублів, знаючи побажання замовників. Важливо розуміти, що якщо ціни на послуги будівельників і на чорнові матеріали щодо незмінні і передбачувані, то вартість оздоблювальних матеріалів може дуже сильно відрізнятися: наприклад, плитка з Італії може коштувати в кілька разів дорожче російського керамограніта.
Ремонт може обійтися в кілька мільйонів
Виходячи з нашого досвіду реалізованих об'єктів, Роман Дорфман призводить п'ять прикладів загальних витрат на ремонт в різних квартирах.
Приклад 1. Двокімнатна квартира в новобудові, 70 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт по заздалегідь розробленому стилю, без меблів і декору. Сума загальних витрат: близько 2 млн рублів.
Приклад 2. Двокімнатна квартира в «брежневка», 65 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт бізнес-класу за індивідуальним проектом, без меблів і декору. Сума загальних витрат: 3,4 млн рублів.
Приклад 3. Однокімнатна квартира в новобудові, 30 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт по заздалегідь розробленому стилю, без меблів і декору. Сума загальних витрат: близько 1 млн рублів.
Приклад 4. Однокімнатна квартира в «хрущовці» 33 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт комфорт-класу за індивідуальним проектом, без меблів і декору. Сума загальних витрат: 1,5 млн рублів.
Приклад 5. Чотирикімнатна квартира в новобудові, 110 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт бізнес-класу за індивідуальним проектом, без меблів і декору. Сума загальних витрат: близько 6,7 млн рублів.
Формула ремонту
Існує і універсальна формула ремонту. Однак якщо розраховувати по ній витрати на приведення в нормальний вигляд квартири площею менше 100 метрів, суми виходять досить значні.
Роман Коротков:
- Для орієнтовною прикидки, щоб зрозуміти, скільки потрібно коштів на ремонтно-будівельні роботи, оздоблювальні матеріали, меблі та обладнання, можна помножити площу квартири на 60 тисяч рублів. Наприклад, на квартиру в 100 «квадратів», буде потрібно 6 мільйонів рублів. Це буде та сума, яка необхідна, що зробити все хоча б мінімально прийнятної якості, без будь-яких надмірностей і без використання продукції провідних європейських фабрик. Якщо ж виникає бажання використовувати оздоблювальні матеріали, меблі, кухню, обладнання провідних європейських фабрик, то тут варто орієнтуватися на суму від 200 тисяч рублів за метр площі статі, а верхньої межі, природно, не існує.
Скільки ж потрібно витратити, щоб привести все це в належний стан?Скільки ж потрібно вкладень?
Можливо, краще вибрати щось із вторинної фонду?