Новобудова в бетоні: скільки потрібно витратити, щоб в'їхати і жити?

Купуючи квартиру в новобудові, найчастіше споживач отримує голі стіни і підлогу. Скільки ж потрібно витратити, щоб привести все це в належний стан? Експерти розповідають, що спочатку потрібно «розщедритися» на дизайн-проект, пропонують подумати, чи варто купувати нове житло або «вторинку», а також призводять розцінки на роботи і універсальну формулу ремонту.

Представляючи покупку житла, покупці частіше думають про вартість самої нерухомості, однак якщо мова йде про новобудову, для повноцінного переїзду потрібно буде йти ще на великі витрати, пов'язані з ремонтом. Найчастіше в таких квартирах немає навіть стін. Скільки ж потрібно вкладень? Можливо, краще вибрати щось із вторинної фонду?

Проект ремонту від іменитих дизайнерів коштує недешево

Як правильніше підійти до питання Як правильніше підійти до питання? Краще заздалегідь вирахувати всі можливі витрати, щоб не потрапити у фінансову воронку. Зрозуміло, з самого початку потрібно зробити дизайн-проект, вартість його може бути різною: можна замовити роботу у фрілансерів, що теж дає підставу думати про знижки. Розповідає Роман Коротков, архітектор студії INSCALE (Санкт-Петербург):

- Процес облаштування квартири без обробки слід починати з розробки дизайн-проекту. Грамотно розроблений проект дає чітке уявлення про обсяги робіт і відповідає на питання: що з чого буде зроблено і хто з підрядників за яку частину робіт відповідає. У архітектурних студій вартість проекту варіюється від 1 800 до 3 000 рублів за квадратний метр площі статі. Якщо звертатися до фрілансерам, наприклад, з «Авіто», то вартість складе 500-1 500 рублів за «квадрат». Якщо говорити про іменитих дизайнерів, то вартість тут стартує з позначки в 3500-4000 рублів і може досягати 8 000 за метр площі статі.

Ще один етап - узгодження перепланування. Вартість може становити від 70 до 140 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян - залежить від прийнятих планувальних рішень, - попереджає експерт.

Ремонт в новобудові починається з зведення стін

Вже на стадії дизайн-проекту видно, що ремонт буде дуже витратним Вже на стадії дизайн-проекту видно, що ремонт буде дуже витратним. Альтернативним варіантом може стати покупка житла в старому будинку. Якщо ж все-таки обрана новобудова, починати варто ні з обробки, а з зведення стін і замовлення електропроекти. Керуюча компанія також може стати ініціатором перешкод на шляху до швидкого переїзду. З нюансами ремонту в новому будинку знайомить генеральний директор сервісу за дизайнерським ремонту квартир «Квадро» Роман Дорфман:

- Купуючи квартиру, ми часто замислюємося, що вибрати: нова квартира з бетонними стінами в новобудові або «вбита» квартира в «хрущовці» або «сталінці». Виникає питання про різницю у вартості робіт. З точки зору витрат на чорнову обробку у квартири в новобудові «а-ля бетонна коробка» у порівнянні з «убитої хрущовкою» або «сталінки» є як свої плюси, так і мінуси.

У першому випадку доведеться витратитися на зведення стін - при отриманні ключів від нової квартири ви, швидше за все, виявите лише викладені блоками контури. Коштує це, орієнтовно, 900 рублів за квадратний метр стіни, включаючи матеріали і роботу. Також доведеться витратитися на інженерний проект електрики ціною в 10-15 тис. Рублів. Окремою статтею витрат буде виправлення недоліків забудовника, а їх уникнути вдається рідко.

При ремонті в новобудові можливий варіант, що керуюча компанія в новому будинку допустить на об'єкт тільки будівельників зі свідоцтвом про членство в СРО, а такі компанії стоять в середньому на 2 4 тисячі за метр дорожче, ніж звичайні бригади.

У стінах старих квартир нових мешканців можуть чекати неприємні сюрпризи

Не все так просто і з «вторинки»: в стінах старих квартир можна виявити багато цікавого, а основною статтею витрат при підготовці такого житла для життя буде вивіз сміття. Розповідає Роман Дорфман:

- При ремонті так званої «вторинки» є свої додаткові витрати, особливо в разі старого фонду: «сталінок» і дореволюційних будинків. Розкриваючи стару обробку, ви можете не підозрювати про ту кількість робіт, які вона в собі зберігає. Навіть при акуратному демонтажі можна потягнути за собою додаткові витрати в гідроізоляції в нових перегородках і новому армуванні стін. Але першочергова проблема - це демонтаж і винесення сміття. Нагадаю, що в новобудові не треба буде проводити роботи зі старою обробкою стін.

У підсумку, демонтаж обійдеться десь в 1 000 рублів за квадратний метр плюс витрати на контейнери для вивозу будівельного сміття. Наприклад, для квартири в 70 кв. метр необхідно 3-4 контейнера, за ціною в 4-5 тисяч. Швидше за все, кількість штукатурної суміші для вирівнювання стін в старому фонді піде на 30% більше, тому що сучасні забудовники будують сильно акуратніше, ніж будували в 60-70-ті роки ХХ століття. Важливо враховувати той факт, що в давно заселеному будинку буде складніше вести роботи з точки зору дозволених годин гучних робіт, це може створити додаткові проблеми і збільшити термін робіт, а значить, і загальні витрати на ремонт.

У новобудові можна планувати витрати, а старий будинок - лотерея

Якщо порівнювати обидва підходи, то плюсів і мінусів порівну. Витрати будуть приблизно рівні, але перед покупкою нового будинку заздалегідь відомо, що чекатиме, а ось старі будинки, особливо кінця ХIХ - початку ХХ століття, можуть піднести сюрпризи. Роман Дорфман:

- Як ми бачимо, в будь-якому вигляді є додаткові витрати, а якихось витрат можна уникнути, так що в підсумку вартість робіт в новобудові і старому будинку буде приблизно дорівнює, однак можливі виключення, коли роботи в старому фонді можуть бути істотно дорожче, якщо планується комплексна перепланування і заміна старих інженерних комунікацій. При цьому в новобудові вже на старті можна точніше оцінити витрати, тоді як ремонт вторинного житла найчастіше - лотерея.

В цілому середня по ринку ціна від 8 до 13 тис. Рублів за «квадрат» за роботу будівельників і 6-7 тисяч за чорнові матеріали та інженерні комунікації. Однак не маючи точних даних про об'єкт і готового проекту, практично неможливо сказати, скільки точно буде коштувати ремонт, але професіонали можуть дати приблизну оцінку з точністю до 200-300 тис. Рублів, знаючи побажання замовників. Важливо розуміти, що якщо ціни на послуги будівельників і на чорнові матеріали щодо незмінні і передбачувані, то вартість оздоблювальних матеріалів може дуже сильно відрізнятися: наприклад, плитка з Італії може коштувати в кілька разів дорожче російського керамограніта.

Ремонт може обійтися в кілька мільйонів

Виходячи з нашого досвіду реалізованих об'єктів, Роман Дорфман призводить п'ять прикладів загальних витрат на ремонт в різних квартирах.

Приклад 1. Двокімнатна квартира в новобудові, 70 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт по заздалегідь розробленому стилю, без меблів і декору. Сума загальних витрат: близько 2 млн рублів.
Приклад 2. Двокімнатна квартира в «брежневка», 65 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт бізнес-класу за індивідуальним проектом, без меблів і декору. Сума загальних витрат: 3,4 млн рублів.
Приклад 3. Однокімнатна квартира в новобудові, 30 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт по заздалегідь розробленому стилю, без меблів і декору. Сума загальних витрат: близько 1 млн рублів.
Приклад 4. Однокімнатна квартира в «хрущовці» 33 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт комфорт-класу за індивідуальним проектом, без меблів і декору. Сума загальних витрат: 1,5 млн рублів.
Приклад 5. Чотирикімнатна квартира в новобудові, 110 кв. метрів, капітальний дизайнерський ремонт бізнес-класу за індивідуальним проектом, без меблів і декору. Сума загальних витрат: близько 6,7 млн ​​рублів.

Формула ремонту

Існує і універсальна формула ремонту. Однак якщо розраховувати по ній витрати на приведення в нормальний вигляд квартири площею менше 100 метрів, суми виходять досить значні.
Роман Коротков:

- Для орієнтовною прикидки, щоб зрозуміти, скільки потрібно коштів на ремонтно-будівельні роботи, оздоблювальні матеріали, меблі та обладнання, можна помножити площу квартири на 60 тисяч рублів. Наприклад, на квартиру в 100 «квадратів», буде потрібно 6 мільйонів рублів. Це буде та сума, яка необхідна, що зробити все хоча б мінімально прийнятної якості, без будь-яких надмірностей і без використання продукції провідних європейських фабрик. Якщо ж виникає бажання використовувати оздоблювальні матеріали, меблі, кухню, обладнання провідних європейських фабрик, то тут варто орієнтуватися на суму від 200 тисяч рублів за метр площі статі, а верхньої межі, природно, не існує.

Скільки ж потрібно витратити, щоб привести все це в належний стан?
Скільки ж потрібно вкладень?
Можливо, краще вибрати щось із вторинної фонду?