Росіяни все частіше користуються зарубіжної іпотекою. Тільки в минулому році число покупок закордонної нерухомості з оформленням іпотечних кредитів в іноземних банках - збільшилася на 15%. Зараз кредитне плече активно використовується в угодах з житлом в Болгарії, Іспанії, Туреччини, Італії та Кіпрі.

Загальний тренд, але зі своєю специфікою

Найчастіше закордонні банки готові кредитувати покупців нерухомості з Росії під 7-11% річних. Але якщо банківські процентні ставки для нерезидентів часто можна порівняти з російськими, то за рахунок більш доступною вартості житла - витрати на обслуговування кредитів за кордоном зазвичай значно нижче.

Болгарія

Цього року ціни на житло в Болгарії, нарешті, стабілізувалися. Однак за останні кілька років перед цим, вони встигли знизитися на 40-50%. Крім поки ще досить привабливих цін, додатковим стимулом для покупки житла в Болгарії є і хороші умови для отримання іпотечного кредиту.

«Було б перебільшенням сказати, що болгарські банки роздають іпотеку всім бажаючим, - каже Наталя Снєгірьова, експерт міжнародного агентства нерухомості« Сфера Груп », - проте багатьом росіянам вдається оформляти позики без будь-яких проблем: якщо, звичайно, мова йде про покупку готового житла, а не квадратних метрів на стадії котловану ».

Процентні ставки за кредитами для іноземців в Болгарії знаходяться в діапазоні від 8 до 11% річних. Максимальна сума кредиту становить від 40-50%, рідше 70% від оціночної вартості нерухомості. Позики видаються на термін від 10 до 20 років. Накладні витрати, пов'язані з оформленням кредиту, складають приблизно 1-2% від його суми.

Деякі банки встановлюють комісію за дострокове погашення протягом перших трьох років в розмірі 1-3%. Найбільшими гравцями болгарського ринку іпотечного кредитування вважаються Unicredit Bulbank, Fibank, Postbank, Банк ДСК і Об'єднаний болгарський банк. Специфічне вимогу деяких болгарських банків до позичальників з Росії - гарантійний депозит, еквівалентний кількох щомісячним внескам, а також участь в угоді довіреної особи, яка має болгарське громадянство.

Туреччина

Процентні ставки по іпотеці в Туреччині нижче, але вартість самої нерухомості в Туреччині - вище болгарської. Турецькі банки кредитують місцевих покупців під 4-6% річних. Іпотека для іноземців - зазвичай на 2 процентних пункту вище. Максимальна сума позик - 50-60% від вартості житла. Мінімальна сума - від 30 тис. Євро. Терміни кредитування - до 10-15 років.

Транзакційні витрати оцінюються приблизно в 2%. Як каже Наталя Снєгірьова, турецькі банки використовують досить лояльні методики оцінки позичальників. Так, щомісячні платежі можуть доходити до 50% від підтвердженого клієнтом рівня заробітної плати. Як і в Болгарії, більшість банків встановлюють санкції за дострокове погашення кредиту.

Найбільші іпотечні оператори Туреччини - Deniz Bank, який контролюється російським Ощадбанком і активно пропонує спеціальні кредитні продукти для іноземців, а також TEB і Akbank.

Іспанія

В Іспанії, при середньому рівні ставок 5,2%, іноземці можуть розраховувати на кредит під 6-7% річних. Поширені в цій країні кредитні продукти з так званої «плаваючою» ставкою ще дешевше, хоча непередбачувані з точки зору довгострокових витрат на їх обслуговування.

За рахунок позикових коштів можна покрити до 60% вартості нерухомості, однак, як стверджує експерт міжнародного агентства нерухомості «Сфера Груп» Наталія Снєгірьова, на практиці багато банків готові фінансувати не більше 30% витрат позичальника.

Додаткові витрати, пов'язані з оформленням іпотечної угоди, становлять близько 3% від її вартості. Більшість банків не готові надавати іноземцям довгострокову іпотеку і найчастіше пропонують кредити на термін від 5 до 25 років.

Незважаючи на те, що іспанські банкіри набагато лояльніше своїх болгарських і турецьких колег ставляться до можливості дострокового погашення кредиту, і тут в більшості таких випадків не уникнути невеликий комісії (близько 0,5%). Найбільші іпотечні кредитори на іспанському ринку - Santander, Bankia, Barclays і Deutsche bank.

Італія

Італійські банки пропонують іпотечні кредити іноземцям під 5-6% річних. Тобто, нерезидентам іпотека обходиться в 1,5-2 рази дорожче, ніж місцевим позичальникам. Зате позики тут видаються на більш тривалі, ніж у багатьох інших європейських країнах, терміни (до 30 років), а транзакційні витрати без урахування податкових зборів оцінюються приблизно в 1-1,5% від суми угоди.

Максимальний розмір кредиту - 60%, рідше 70% від вартості нерухомості. Щомісячні виплати не повинні перевищувати 35% загального щомісячного доходу позичальника. Іпотечні кредити видають Unicredit, Barсlays, BNL, Intesa.

Експерт Наталія Снєгірьова зазначає, що останнім часом італійські банки дуже неохоче кредитують покупки в південних регіонах країни. За даними міжнародного агентства нерухомості «Сфера Груп», в цілому банками схвалюється не більше 7% заявок на фінансування таких угод.

Кіпр

Незважаючи на недавню фінансову кризу, кіпрські банки, хоча і посилили умови видачі позик, але іпотечні програми не згорнули. Процентні ставки, при середньому рівні в 5,5% - за кредитами для іноземців доходять до 7% річних. Лише в окремих випадках банки готові фінансувати 70% витрат на покупку нерухомості на Кіпр - частіше їх фінансову участь обмежується 30-50%.

Як і в більшості інших країн, додаткові витрати, пов'язані з оформленням кредиту (розгляд заяви, оцінка, збори), на Кіпрі складають близько 1,5%. Також необхідною умовою є страхування життя позичальника і придбаного об'єкта. Іпотечні продукти на Кіпрі пропонують Alpha bank, Hellenic, SG, Банк Кіпру.

слово експерту

«Останнім часом все більше покупців закордонної нерухомості з Росії цікавляться можливістю отримання іпотечного кредиту, - резюмує експерт міжнародного агентства нерухомості« Сфера Груп »Наталія Снєгірьова, - проте європейські банки поки займають пасивну позицію з точки зору розвитку цього напрямку бізнесу, адаптації та стандартизації кредитних продуктів під нерезидентів. Цей сегмент розвивається швидше за інерцією, а провідні гравці поки не прагнуть ні посилити, ні спростити умови надання іпотечних кредитів. В результаті багато позичальників стикаються з труднощами при оформленні позик, оскільки не в змозі врахувати безліч найнесподіваніших нюансів, розібратися, в яких банках пропонуються найбільш вигідні умови. Не випадково до 80% іпотечних угод із закордонною нерухомістю сьогодні супроводжуються професійними ріелторами ».

Костянтин Криницький