Покупець житла має право повернути гроші, виплачені за квартиру, яка його не влаштувала. На що ще має право покупець житла з недоліками?

Людина, який придбав квартиру неналежної якості, має право повернути житло продавцю і вимагати повернення повної вартості квартири. Таке рішення виніс Верховний Суд, повідомляє "Російська газета".

Статтею 469 ЦК України встановлено вимоги до якості продаваного покупцю товару. Так, відповідно до ч. 1 названої статті продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу.

При відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для цілей, для яких товар такого роду звичайно використовується (ч. 2 ст. 269 ЦК України).

Якщо продавець при укладенні договору був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для використання відповідно до цієї мети.

Якщо взяти стандартний договір купівлі-продажу квартири, покупцем по якій виступає громадянин, то зазвичай ні про яких цілях придбання в ньому не йдеться. Максимум, з чого випливає, що в приміщенні збираються жити, - це вказівка ​​в предметі договору на те, що продається "житлове приміщення", або "для цілей проживання", або "призначення - житлове" (обов'язкова умова). Ніяких інших параметрів в стандартних (типових) договорах купівлі-продажу готового житлового приміщення не вказується. Зазвичай як додаткові умови - характеристики придбаного майна вказуються, що квартира продається з євроремонтом / соціальним ремонтом, вбудованою технікою, меблями тощо. Досить рідко в договорі зустрічаються вказівки на якість квартири. Виняток становлять договори купівлі-продажу квартир в новобудовах. Саме в них можна зустріти умови про якість. Наприклад, про те, що квартира продається без ремонту, без техніки, без штукатурки, статевого і стельового покриття, без розводки труб опалення та / або електричних проводів.

Але в типовому договорі купівлі-продажу квартири на вторинному ринку подібні відомості логічно відсутні, а про якість квартири свідчить тільки вказівка ​​на її призначення - житлове.

Нечасто, але все ж буває так, що вже після реєстрації переходу права власності новоспечений власник виявляє, що в купленій квартирі є недоліки, і починає думати, як же йому усунути наслідки передачі йому товару (а квартира, по суті, є товаром) неналежної якості . При цьому ситуація може бути як уповільненої, без особливих наслідків, так і досить гострою. У першому випадку, як правило, мова йде про такі недоліки, які цілком можуть бути швидко усунені.

В інших же випадках мова може зайти про те, що житло взагалі непридатне для проживання. Але і це потрібно довести документально. Найчастіше доказом служить експертний висновок.

ЩО МОЖЕ ЗРОБИТИ ПОКУПЕЦЬ, ЯКЩО ВИЯВЛЯЄ НЕСТАЧА В куплену квартиру?

Згідно п. 1 ст. 475 ГК РФ, якщо недоліки товару не були застережені продавцем, покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право за своїм вибором вимагати від продавця:

- пропорційного зменшення ціни;

- безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк;

- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товару.

Зазвичай саме в зазначених трьох варіантах дій і обмежений покупець. Трапляється, звичайно, коли продавець (колишній власник) квартири добровільно і без судової тяганини погоджується на одну з пропозицій - вимог покупця (див., Наприклад, Апеляційне визначення Московського обласного суду від 29.04.2015 у справі N 33-10297 / 15, де за справі слід, що частина недоліків була усунена продавцем добровільно ще до судового спору). Але частіше все-таки покупцям доводиться вступати в суперечки з продавцем.

У практиці можна, хоч і рідко, зустріти приклади зменшення судом ціни вже проданого об'єкта нерухомості. Див., Наприклад, Апеляційне визначення Московського міського суду від 12.11.2015 у справі N 33-32975 / 2015. Суд, приймаючи рішення у справі, прийшов до висновку, що виявлення прописаних в квартирі осіб, які зберігали право безстрокового користування нею, є істотним порушенням умов договору купівлі-продажу квартири, при якому покупець має право вимагати змін умов договору і зменшення ціни договору.

Буває, що суд постановляє зобов'язати продавця усунути недоліки своїми силами і за свій рахунок (в натурі). Див., Наприклад, Апеляційне визначення Московського обласного суду від 29.04.2015 у справі N 33-10297 / 15.

Однак частіше в практиці зустрічаються рішення суду про стягнення з продавця витрат на усунення недоліків (див. Апеляційне визначення Московського міського суду від 28.09.2015 у справі N 33-35529 / 2015). Однак при цьому:

- факт виявлення недоліків і вартість їх усунення повинні бути підтверджені незалежною експертизою;

- при цьому продавець повинен бути повідомлений і про сам факт виявлення недоліків і запрошений на огляд для проведення експертизи на його основі;

- вартість відновлювальних робіт повинна бути підтверджена шляхом розрахунку експертом;

- квартира повинна не відповідати або якості, зазначеному в договорі купівлі-продажу, або (і) будівельним нормам і правилам, СанПіН та ін.

В принципі той же результат очікує боку, якщо у справі буде проведена судова експертиза (призначена судом). Див., Наприклад, Апеляційне визначення Московського міського суду від 16.12.2015 у справі N 33-47374 / 2015 року, де саме судова експертиза підтвердила, що в переданому покупцю об'єкті нерухомості є будівельні дефекти, допущені при будівництві об'єкта.

З продавця можуть бути стягнуті і інші грошові кошти, які тільки побічно можна віднести до недоліків проданої нерухомості. Наприклад, витрати, пов'язані з приведенням об'єкта нерухомості в належний стан за рішенням суду.

Приклад з практики: покупцем була придбана земельна ділянка, окультурений, обгороджений по периметру капітальним парканом на фундаменті. Уже багато після операції і вищевказаних дій нового власника на виконання рішення суду частину паркану була знесена. Відповідно, новий власник (покупець) зазнав збитків. Довівши розмір даних збитків, а також час виникнення у продавця зобов'язань по переміщенню кордонів ділянки (до дати укладення договору купівлі-продажу з покупцем, про що сусід виставляв вимоги ще продавцеві), покупець стягнув з продавця зазначені збитки в судовому порядку. По суті, вони також можуть бути визнані недоліком товару, виявленими після його передачі покупцеві (Апеляційне визначення Московського міського суду від 16.09.2015 у справі N 33-33519 / 2015).

Іноді усунення недоліків можна вимагати і тоді, коли акт прийому-передачі підписаний без зауважень!

Зазвичай квартиру, що купується (в тому числі на первинному ринку) покупець оглядає ще до прийому-передачі, і лише потім сторонами підписуються договір та акт. Однак забудовники при передачі побудованої квартири нерідко практикують юридичне оформлення передачі побудованої квартири у себе в офісі, підписують всі документи, в тому числі і акт прийому-передачі, передають ключі від квартири покупцеві. І лише після цього покупець не поспішаючи досліджує куплений товар. І при неспішному дослідженні цілком можуть бути виявлені явні чи приховані недоліки.

Тому не зайвим буде дізнатися позицію суду щодо правомірності вимог покупця, що випливають із виявлених недоліків товару при наявності підписаного покупцем акту прийому-передачі без зауважень до якості об'єкта. У випадках, коли передачі піддається новий об'єкт нерухомості, така нісенітниця буває особливо часто: зауважень на момент передачі не було, а потім вони з'явилися. У такій ситуації довід продавця про те, що покупцем був підписаний акт прийому-передачі квартири, в якому він вказав, що претензій до продавця не має, суд визнає неспроможним, оскільки акт прийому-передачі квартири підписувався покупцем в офісі продавця до моменту огляду квартири, в зв'язку з чим даний акт в частині того, що покупець не має претензій, не може бути прийнятий в якості підтвердження передачі позивачеві квартири належної якості відповідно до умов договору купівлі-продажу (див. дану позицію, озвучену в апеляційному ом визначення Московського міського суду від 16.09.2016 у справі N 33-37135 / 2016).

Висновок: якщо акт прийому-передачі був підписаний в офісі забудовника-продавця до фактичної передачі квартири покупцеві, вказівка в ньому на відсутність зауважень до якості квартири не має юридичних наслідків у разі виникнення спору щодо якості переданого об'єкта нерухомості.

Важливо. До речі, майте на увазі, що прийняття покупцем нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості, в тому числі в разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.

Згідно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання йому товару або з причин, які існували до цього моменту.

Обов'язок доведення того обставини, що товар переданий з недоліками, які не могли бути виявлені при його огляді в момент передачі і які проявилися при його використанні, лежить на покупцеві. Якщо ж покупець бачив недоліки (і не міг їх не помітити при обставинах передачі йому об'єкта), але не відбив зауваження в акті прийому-передачі, то наступні його вимоги, що випливають з продажу йому неякісного товару, можуть бути не задоволені, в тому числі по судовим рішенням.

Приклад з практики: покупцеві була продана нова квартира (побудована), акт прийому-передачі підписаний без зауважень. Згодом покупець пред'явив продавцеві вимоги, що випливають із передання товару з недоліками. Так, згідно з договором продавець повинен був передати покупцеві квартиру, обладнану сантехнічними приладами. За фактом же їх в квартирі не виявилося. Суд відмовив покупцеві в позові, вказавши у своєму рішенні, що відсутність передбаченого договором купівлі-продажу сантехнічного обладнання є явним, а не прихованим недоліком і могло бути зафіксовано в акті прийому-передачі. Однак такого з представленого акту не слід (Апеляційне визначення Московського міського суду від 16.09.2016 у справі N 33-37135 / 2016).

Висновок: якщо недоліки квартири було видно (і не могли не бути не помічені) при передачі квартири, але не були відображені в акті, покупцеві дуже складно буде довести правомірність своїх вимог, що випливають з передачі йому товару неналежної якості.

ЯКЩО НЕСТАЧА СУТТЄВА - КВАРТИРУ МОЖНА ПОВЕРНУТИ!

У разі ж істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення непереборних недоліків, недоліків, які не можуть бути усунені без невідповідних витрат або витрат часу або виявляються неодноразово або виявляються знову після їх усунення, та інших подібних недоліків) покупець має право за своїм вибором:

відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми;

вимагати заміни товару неналежної якості товаром, відповідним договором (п. 2 ст. 475 ЦК України). Однак дана вимога до угоди з продажу нерухомості не застосовується, тому що:

- відповідно до п. 3 ст. 475 ГК РФ вимоги про усунення недоліків або про заміну товару, зазначені в п. П. 1 і 2 ст. 475 ГК РФ, можуть бути пред'явлені покупцем, якщо інше не випливає з характеру товару або змісту зобов'язання;

- правила, передбачені цією статтею, застосовуються, якщо ГК РФ або іншим законом не встановлено інше (п. 5 ст. 475 ЦК України);

- відповідно до ст. 557 ГК РФ у разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила ст. 475 ГК РФ, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору (ст. 557 ЦК України).

Таким чином, розширені права покупця, передбачені ст. 503 ГК РФ, за договором купівлі-продажу нерухомості в разі продажу йому товару неналежної якості не застосовні.

Покупець нерухомості мають право лише вимагати:

- зменшити вартість покупки;

- зробити ремонт (усунути інші недоліки квартири за рахунок і силами продавця - колишнього власника);

- відшкодувати витрати по усуненню недоліків, здійснених власними силами і засобами;

- відмовитися від виконання договору і повернути квартиру її колишньому власникові.

Останнє, по суті, виявляється можливим тільки в судовому порядку, тому що досягти добровільної домовленості про реституцію боку, як правило, не можуть.

При цьому для повернення квартири продавцю потрібно довести, що виявлені недоліки проданої квартири істотні. І тут найважливішим, мабуть, стає правильне (неспотворене) розуміння даного поняття.

ЯКИЙ НЕСТАЧА КВАРТИРИ є суттєвою?

Відповідно до роз'яснень подп. "А" п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 28.06.2012 N 17 "Про розгляд судами цивільних справ у спорах щодо захисту прав споживачів" непереборним недоліком товару вважається "недолік, який не може бути усунутий за допомогою проведення заходів щодо його усунення <. ..> приводить до неможливості або неприпустимості використання даного товару з метою, для яких товар такого роду звичайно використовується ... ".

Для отримання повного уявлення про суттєвості недоліку, що дозволяє покупцеві правомірно претендувати на розірвання договору купівлі-продажу квартири, наведемо кілька прикладів таких істотних недоліків, правильність "кваліфікації" яких підтверджена судовими рішеннями.

1. Недолік - дефекти у внутрішній проводці, що виникли до передачі об'єкта і стали причиною пожежі, звичайно, можуть стати істотними недоліками, якщо ... буде доведено, що не тільки факт їх наявності, а й те, що призвели до плачевних наслідків саме вони, а НЕ експлуатація іншого обладнання або дії покупця. В іншому випадку істотність нестачі вважається недоведеною (див. Визначення Московського обласного суду від 25.10.2011 у справі N 33-22619).
2. Недолік - неправильно покрита дах на індивідуальному будинку, продірявився при першому ж дощі. Недолік, який виник ще при будівництві, легко доводиться будівельно-технічною експертизою (див. Апеляційне визначення Московського міського суду від 16.12.2015 у справі N 33-47374 / 2015).

А от невеликі недоліки в оздоблювальних роботах (криво поклеєні шпалери, порваний натяжна стеля, відпадає кахель від стіни і ін.), Як показує практика, не можуть вважатися істотними, тому що дозволяють жити і використовувати житло за призначенням (див. Апеляційне визначення Московського обласного суду від 07.05.2014 у справі N 33-9959 / 2014 року).

Не зможе вважатися істотним навіть відсутність однієї з (або декількох) комунальних послуг в квартирі, якщо їх подача припинена або навіть не здійснено їх первісний пуск (після прийняття будинку в експлуатацію) за незалежних від мешканців причин. Так, наприклад, газ може бути відрізаний з-за боргів власника або не підключений через наявність несанкціонованого перебудови приміщення, де знаходиться газове обладнання. І провини продавця в цьому може не бути зовсім (Апеляційне визначення Московського міського суду від 06.06.2013 у справі N 11-12574; Визначення Московського міського суду від 19.12.2013 N 4г / 9-12476 / 2013).

Важливо. При виявленні нестачі в купленій квартирі перед виставленням вимог продавцю незайвим буде звіритися з умовами договору купівлі-продажу про термін гарантії на об'єкт. Якщо такої договором взагалі не встановлено, то необхідно керуватися ч. 2 ст. 477 ГК РФ, відповідно до якої даний термін складає два роки з моменту передачі товару покупцеві. Якщо до моменту виявлення нестачі даний термін закінчився, вимоги нового власника вже не підлягатимуть задоволенню в судовому порядку (Визначення Московського міського суду від 26.06.2012 у справі N 33-11780).

ВИСНОВКИ

1. Теоретично повернути квартиру, в Якій віявлені Недоліки, можна. Альо дуже складно через трудомісткість доведення суттєвості недоліків. Практично КОЖЕН такий випадок - прецедент.
2. У переважній більшості випадків рішення проблеми виявлених недоліків боку знаходять в зробленому покупцем усунення їх і подальшому стягнення вартості виконаних робіт. Або застосовується стягнення на підставі калькуляції експертизи.
3. Щоб вимоги покупця, що випливають з нестачі переданого житла, виявилися правомірними, недоліки повинні виявитися прихованими так, що їх неможливо було б виявити при прийомі-передачі об'єкта.
4. Покупець нерухомості - громадянин - такий же споживач товарів і послуг. Виявивши недоліки в житло, він матиме право вимагати від продавця не тільки їх усунення, а й виплати йому неустойки за прострочення добровільного усунення недоліків товару, встановлену Законом "Про захист прав споживачів", компенсації моральної шкоди та понесених судових витрат.
5. Якщо не обговорений інший термін гарантії в договорі, то виставляти будь-які вимоги продавцю нерухомості покупець має право тільки протягом двох років з дня покупки. Після зазначеного терміну всі виявлені недоліки покупець повинен буде усувати сам, за свій рахунок.

(Пластініна Н.) ( "Житлове право" 2017, N 5)