Ліквідація старих п'ятиповерхівок в Москві стала найбільшою в пострадянській Росії програмою реконструкції житла. У майбутньому році її обіцяють завершити, але є ще й так звані зносяться серії. У пошуках механізму фінансування реконструкції таких будинків була реанімована ідея надбудовувати їх комерційними поверхами. Соціальні та юридичні аспекти цієї ініціативи на прес-конференції в РІА «Новини» оцінила Галина Хованська, член Комітету Держдуми з будівництва і земельних відносин.

Еліта, яка живе на даху

Свого часу велику полеміку викликала ідея обладнати п'ятиповерхівки мансардами. Але в даному випадку мова йде вже про повноцінні поверхах, які цілком можуть потрапити на ринок під гордим ім'ям «пентхаус». Столична влада нещодавно оголосили відкритий конкурс на створення типового проекту реконструкції серії 1-510 з призовим фондом 9 млн руб. Завдання передбачає додавання двох-трьох поверхів, прибудову лоджій, установку сміттєпроводів і ліфтів.

Сама задумка народилася вже давно. Наприклад, близько десяти років тому подібний проект був розроблений відомим інститутом «Курортпроект», який пропонував надіти на п'ятиповерхівку своєрідну «шапку» з використанням системи «стільникового моноліту». Це збільшило б не тільки поверховість, а й площа наявних квартир. Проект не був здійснений.

А ось в колишньої хрущовці за адресою: вул. Будівельників, 5, задум реконструкції знайшов реальне втілення. Правда, нижні поверхи не змінилися (не тільки планування, але і фасад), через що будівля виглядає досить еклектично, якщо не сказати дивно. Пентхауси в цьому будинку здають в оренду, тому сьогодні можна оцінити не тільки зовнішній вигляд будинку, але і інтер'єри квартир. Дворівнева площею 175 кв. м обійдеться орендареві в 4000 дол. / міс.

За словами Галини Хованський, ідею реконструкції п'ятиповерхівок стали активно обговорювати останні два-три роки (до цього ставку робили виключно на знесення та будівництво нових будинків). У Північно-Західному окрузі Москви вже був досвід реконструкції. Але його не можна визнати особливо вдалим, хоча реконструкція йшла з відселенням. Зараз же пропонують використовувати німецький досвід - без відселення. Подібні проекти успішно реалізовували на території колишньої НДР після об'єднання Німеччини. Правда, число поверхів, як правило, не збільшувалася, а зменшувалася. Це дозволяло відмовитися від ліфтів. Саме таким шляхом пішов архітектор Штефан Форстер. Він здійснив близько 100 варіантів реконструкції, які давали можливість кардинально покращувати планування квартир, в тому числі збільшувати метраж кухні.

Що німцеві добре, то російській довгобуд

Перспектива проведення реконструкції без відселення мешканців може наштовхнутися на цілий ряд перешкод, вважає Г. Хованська. Перше з них - це отримання згоди всіх власників, що прописано в Цивільному кодексі. Теоретично згоду можна було б отримати, оскільки люди в підсумку залишаються в своєму районі і покращують якість житла. Відомі технології, що дозволяють без відселення пристроювати ліфти і балкони, а також змінювати комунікації і навіть перекриття. У Німеччині, наприклад, мешканці залишали свій будинок тільки на два дні, не вивозячи меблі та особисті речі. При цьому будівельна компанія несла повну відповідальність за збереження майна в квартирах.

Але наскільки реалістична подібна перспектива в наших умовах? Підрядника після ремонту часто навіть неможливо знайти, оскільки він просто може ліквідувати фірму, щоб не відповідати за претензіями замовника. З термінами у нас теж біда. Якщо один поверх в панельній новобудові можна будувати за один день, то реконструкцію п'ятиповерхівок (наприклад, на проспекті Маршала Жукова) поки не вдавалося провести швидше ніж за чотири роки. Чи варто дивуватися, що реконструкція за німецькою технологією вже наштовхувалася на опір жителів. Наприклад, чотири роки тому від неї відмовилися на вулиці Ленинцев після протестів мешканців.

Прощай, комуналка, здрастуй ... комуналка

Судові органи допомагають громадянам вичавити максимум навіть з існуючого законодавства. Ось яку історію розповіла Г. Хованська. Сім'я жила в двокімнатній квартирі, фактично це вже було три сім'ї, оскільки діти переженилися. Будинок йшов під знесення, і виявилося, що в наявності немає такої ж малогабаритної двушки. Недовго думаючи, місцева влада надала черговикам однокімнатну квартиру рівнозначної площі. Причому все було зроблено відповідно до Житлового кодексу. Тільки Верховний суд зміг змусити чиновників переглянути рішення на користь громадян. На жаль, закон про Фонд ЖКГ, згідно з яким федеральний центр співфінансує більшість регіональних програм реконструкції старого житлового фонду, також висуває вимогу про надання квартир за принципом «метр в метр». Правда, суб'єкт федерації або муніципалітет має право зі свого бюджету оплачувати додаткову площу, але на практиці це не працює: багато регіонів і 98% муніципалітетів є дотаційними, і їм просто ніде взяти гроші.

Житлові права тихо випаровуються

Питання реконструкції п'ятиповерхівок гостро стоїть не тільки в Москві. Але до сих пір вважалося, що саме столиця є певним оазисом благополуччя в сфері дотримання житлових прав громадян. На думку Г. Хованський, цей стереотип можна здати в архів: житлове законодавство тут також значно посилилося. До минулого року в міському законі існувала стаття, яка давала можливість владі надавати житло по соціальним нормам. Але прокуратура Москви побачила в цьому корупційну складову. В результаті за поданням правоохоронних органів з московського закону це положення було вилучено, що веде до погіршення житлових умов черговиків і переселенців із старого житла. Причому, каже Г. Хованська, справжня корупція почалася саме зараз. Багато виборців, які приходять на прийом до депутата з даного питання, стверджують, що їх сусідам якимось чином вдається і понині отримувати житло за нормами. Що означає «якимось чином», здогадатися неважко. У чиновників з'явилася дуже зручна формула «черговість в нужденності», яку через її повної невизначеності можна трактувати як завгодно.

З п'ятиповерхівками є і ще одна серйозна проблема. Про те, які будинки підуть під знесення, було відомо давно. Багато з тих, хто живе в умовах обмеженого простору, мали можливість встати в чергу на розширення ще в кінці 1990-х років незалежно від того, була їхня квартира приватизована чи ні. Однак в житлових відділах місцевих органів влади мешканців хрущовок переконували не робити цього, тому що вдома скоро знесуть і всіх переселять в просторі квартири. І тут несподівано для всіх «трапився» новий Житловий кодекс, який змінив принцип розрахунку площі при переселенні. Тепер у людей взагалі немає шансів на розширення, оскільки відповідно до того ж Житловим кодексом з 2005 роком на чергу ставлять тільки незаможних. Мишоловка зачинилися. У зв'язку з цим Г. Хованська вельми критично висловилася про позицію депутатів Мосміськдуми. За її словами, вони тепер прикриваються рішенням прокуратури, оскільки разом зі зміною норми надання житла зменшується навантаження на бюджет. Однак в інших випадках депутати дуже хвацько відхиляли претензії наглядає органу, наприклад коли мова йшла про неправомірність включення балконів до загальної площі (що буде важливо при розрахунку податку на нерухомість) або в питанні зняття з черги проживають в комунальних квартирах, що раніше було неможливо.

Виборець, струси локшину з вух!

Зараз перед двома виборними кампаніями влада не хоче дратувати електорат. Саме цим пояснюється чергова відстрочка оприлюднення формули розрахунку готується до запуску податку на нерухомість. За висловом депутата, коли прорахували за запропонованою методикою, у що це виллється для громадян, - розплакалися. Однак вже дуже скоро, ймовірно, доведеться пустити сльозу не депутати, а їх виборцям. Влада явно прагнуть зробити житло джерелом доходів, а не витрат для бюджету. І велике питання, вразять чи кого-небудь красиві пентхауси на дахах московських п'ятиповерхівок, коли люди почнуть отримувати від ФНС «листи щастя» з новим податком.

Запитували? Відповідаємо ...

- Добрий день! Представниками управи району і Деза ініційовано збори мешканців будинків. У «ненав'язливою» формі було запропоновано створити ТСЖ або інша юридична особа і оплатити 5% вартості капітального ремонту (інші 95% оплатить Департамент капремонту). Знос будинків пристойний (1965-1966 рр. Споруди). Чи правомірні дії адміністрації? Світлана.

- Відповідає Луїза Кудашова, керуюча об'єктами нерухомості ТВК «Експострой»:

У Москві і в регіонах РФ реалізується державна програма з капітального ремонту житлового фонду. І якщо в 2008-2010 рр. московське законодавство відрізнялося в цьому питанні від федерального, то, починаючи з 2011 р, приведено у відповідність з ним Постановою уряду Москви від 12.04.2011 р № 126-ПП. У Москві за реалізацію даної програми відповідає міський Департамент капітального ремонту.

Отже, з 2011 р Москва (як і регіони РФ) виділяє субсидії тільки за умови співфінансування власниками приміщень ремонтних робіт в обсязі не менше 5% від їх вартості. При цьому пріоритет віддається будинкам ТСЖ. У разі якщо ТСЖ не створено, капремонт проводить діюча керуюча компанія.

Таким чином, надання бюджетних субсидій на капремонт здійснюється: якщо будинок не визнаний аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції; якщо будинок побудований і прийнятий в експлуатацію до введення в дію Закону РФ від 04.07.1991 р № 1541-1; якщо є позитивне рішення 2/3 голосів власників приміщень з проведення капітального ремонту з співфінансування не менше 5%; якщо підготовлена ​​проектно-кошторисна документація на ремонтні роботи відповідно до вимог Департаменту капітального ремонту.

Ознайомитися з формою заявки на надання субсидії і з критеріями оцінки заявок, а також завантажити зразки документів для проведення загальних зборів ви можете на сайті Департаменту капітального ремонту (www.moskr.ru/dkr/ru).

***

- У бабусі і внучки з 1995 р спільна сумісна власність на двокімнатну квартиру. Внучка продала свою частину бабусі за 1 млн руб. Чи належить в даному випадку податкові відрахування, на якій підставі і в якому розмірі? Тетяна.

- Відповідає Наталія Кисельова, юрист офісу «Академічне» компанії «Інком-Нерухомість»:

Інша справа - покупка нерухомості бабусею. Як вказує ст. 20 НК РФ, особи, які перебувають у відносинах спорідненості, визнаються взаємозалежними. Згідно ст. 14 Сімейного кодексу РФ, близькими родичами визнаються родичі по прямій висхідній і низхідній лінії (в тому числі батьки і діти, дідусі, бабусі та онуки). У свою чергу ст. 220 НК РФ говорить, що податкове вирахування не застосовується в разі, якщо угода купівлі-продажу житлового будинку, квартири, кімнати або частки (часток) у них відбувається між фізичними особами, які є взаємозалежними. Таким чином, можна зробити однозначний висновок про те, що податкове вирахування бабусі надано не буде.