Восени 2016- го виповнився рівно рік з того моменту, як вступив в силу закон про особисте банкрутство фізичних осіб. Через це на ринку нерухомості з'явився новий ризик - купити квартиру неспроможного продавця. Таким чи великим цей ризик виявився і як за минулий рік склалася практика у таких справах?

Для покупця зміни в законодавстві обертаються наступним: вчинені банкрутом угоди можуть в подальшому визнати недійсними. В такому випадку призначений судом фінансовий керуючий буде розпоряджатися майном банкрута, перевірить законність укладених угод і постарається продану квартиру повернути. Цікаво, що анулювати можуть угоди, вчинені за три роки до того, як людини офіційно визнали неспроможним. А значить, в теорії майже будь-яка совершающаяся сьогодні угода може потрапити під це визначення і бути оскаржена. Адже ніхто не може сказати, що станеться з продавцем протягом наступних трьох років. Але на практиці все не так страшно, пояснює експерт.

«Розірвання угод при банкрутство можливо тільки у виняткових випадках, визначених законом про банкрутство», - розповідає адвокат Юлія Михайлова.

Єдиний Федеральний Рееср Відомостей про банкрутство яких випадках існує ризик?

При банкрутство продавця недійсними будуть визнаватися тільки угоди, які відповідають певним параметрам:

- угоди з квартирами, ціна яких в договорі купівлі-продажу значно нижче ринкової вартості такого ж об'єкта (такий порядок діє для операцій, здійснених за рік до подачі заяви про банкрутство);

- угоди, в результаті яких кредиторам було завдано збитків (наприклад, якщо напередодні банкрутства продавець намагається позбутися свого майна і тому дарує його родичам або продає квартиру бізнес-партнеру за свідомо низькою ціною).

Як правило, це угоди між родичами, колегами, друзями. Передбачається, що покупець в цьому випадку був заодно з продавцем і розумів, що ця угода може бути незаконною. Одне з підстав, за якими таку угоду можна оскаржити, - той факт, що продавець після продажу продовжує жити в цій квартирі.

Саме з такої причини можуть оскаржити угоди, зроблені продавцем за три роки до того, як подано заяву про банкрутство. У зону ризику потрапляють угоди продажу квартири між близькими родичами, вчинені менше трьох років тому. Знизити цей ризик ви можете, якщо розглянете для покупки варіанти квартир, які знаходяться у власності понад три роки.

Враховуйте також, що оскаржуватися може угода, яка укладена не тільки самим боржником, але і другим чоловіком зі спільним майном, яке було нажито в шлюбі.

Судова практика

За весь час дії закону заяву про визнання угоди недійсною відносно фізособи в Красноярську подали тільки один раз (справа № а33-25984 / 2015). Вимога не задовольнили, так як арбітражний керуючий не зміг довести, що сторони були в змові і що кредитору було завдано збитків.

«Як правило, такі вимоги висувають до індивідуальних підприємців і юридичних осіб, - пояснює адвокат Юлія Михайлова. - Але це не означає, що не треба перевіряти угоди! Робити це слід обов'язково. З огляду на ситуацію в економіці, кількість тих, хто визнається банкрутом, буде рости, а значить, з'явиться більше випадків, коли фінансовий керуючий буде звертатися за визнанням угоди недійсною ».

Як перевірити продавця на банкрутство?

Щоб виключити такі ризики, краще перевірити продавця на можливе банкрутство перед операцією. Для цього на сайті арбітражного суду Красноярського краю потрібно перевірити, що продавець не значиться в списках тих, хто подав заяву про банкрутство. Ці дані опубліковані в Єдиному федеральному реєстрі відомостей про банкрутство . Також варто перевірити в банку даних виконавчих проваджень на сайті судових приставів , Щоб у продавця не було боргів, які стягують примусово. Кредитори можуть подати заяву про банкрутство, якщо за продавцем числиться борг понад 500 тисяч рублів.

Управління Федеральної Служби Судових приставів по Красноярському краю

На сайті Sudrf.ru можна дізнатися про судові процеси, в яких бере участь продавець.

Все це потрібно не тільки перевірити, а й мати можливість підтвердити. Навіть якщо продавець в списках не вказано, збережіть скріншот з цією інформацією. Так ви зможете підтвердити, що під час підготовки до операції покупець зробив все від нього залежне, щоб перевірити фінансове становище продавця. Тоді в разі проблем і розгляду в суді він може бути визнаний добросовісним набувачем.

Державна автоматизована система «Правосуддя» Як отримати ще більшу гарантію?

Отримати повну гарантію того, що людина не стане банкрутом, з відкритих джерел не можна (борги продавця могли просто не дійти ще до судових приставів), більшу впевненість ви отримаєте, якщо попросите самого продавця надати виписку з його кредитної історії. Такий документ раз на рік абсолютно безкоштовно можна запросити в Бюро кредитних історій. З неї має бути видно, що продавець вчасно платить за всіма взятим на себе зобов'язанням. Фахівці також радять включати в договір купівлі-продажу пункт про те, що на момент здійснення угоди продавець не оголосив себе банкрутом і не планує робити цього надалі. Ця запис збільшить ваші шанси на захист своїх інтересів, якщо справа все-таки дійде до суду.

Джерело: Sibdom.ru