У правовому полі на ринку нерухомості регулярно відбуваються якісь зміни. Частина з них залишаються непомітними для власників або покупців житла, інші ж безпосередньо впливають на сам процес придбання або продажу нерухомості. Одне з таких нововведень - скасування свідоцтв про право власності. Якщо раніше це був основний документ при перевірці юридичної чистоти квартири, то зараз правила гри дещо змінилися. Експерти компанії «Метріум Груп» розписали по пунктах, на що сьогодні потрібно звертати увагу при перевірці житла, що купується.
Право власності
З 15 липня 2016 року Росреестр перестав оформляти свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно. І ця подія тепер нерідко є причиною непорозуміння між покупцями і продавцями. На зміну оформленому на бланку з декількома ступенями захисту свідченням прийшла виписка з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН). Цей документ оформляється на звичайній білому папері формату А4 і у необізнаних в зміни, що відбулися викликає підозри.
Насправді ж виписка з ЕГРН - це набагато більш інформативний документ, який містить вичерпну інформацію про те, кому і коли переходили права власності на об'єкт, які є обтяження, заборони і т.д. І для покупця він представляє набагато більший інтерес, ніж звичне свідоцтво.
Але є ряд нюансів, на які варто звернути увагу. По-перше, виписка повинна бути «свіжою» і відображати всі актуальні зміни в статусі квартири. Довіряти має сенс документа, виданого уповноваженим органом не більше місяця тому. Але в ідеалі потрібно попросити продавця замовити нову виписку і особисто бути присутнім при її отриманні.
По-друге, не потрібно звертати взагалі ніякої уваги на свідчення. Продавець може наполегливо пропонувати з ним ознайомитися, однак для покупця це буде простою тратою часу. Більш того, зараз при переході права власності на нерухомість старе свідоцтво не "гаситься». Як наслідок, що містяться в ньому відомості можуть не відповідати дійсності.
Варто також мати на увазі, що на початковому етапі перевірки юридичної чистоти квартири покупець може самостійно запросити виписку з ЕГРН. Причому для цього не обов'язково кудись їхати, зробити це можна онлайн (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Даний документ не міститиме всієї історії квартири, проте дозволить на 100% встановити, хто є власником на поточний момент.
тривалість володіння
Термін володіння нерухомістю - один з найважливіших індикаторів юридичної чистоти. Найчастіше цей фактор розглядається з позиції оподаткування: об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності менше трьох років (якщо у власність оформлено до 2016 р), при продажу потрапляють під податок на доходи фізичних осіб. Тому нерідко можна зіткнутися з тим, що продавець просить вказати в договорі купівлі-продажу занижену вартість об'єкта з метою уникнення сплати податків. Для покупця це серйозний ризик. У разі анулювання угоди купівлі-продажу, суд зобов'яже продавця повернути саме ту суму, яка прописана в документах. Крім побутових форс-мажорів, які можуть привести до розірвання договору, цією схемою можуть скористатися шахраї: увійти в довіру до покупця, переконати його вказати занижену вартість, а через кілька місяців оскаржити угоду в суді.
Але є й інший момент. Термін в 3 роки також встановлюється для оскарження угод з нерухомістю. І прибрати квартиру, право власності на яку виникло менше трьох років тому, потрібно впевнитися, що вона не є предметом спору. Інформація про це повинна міститися у виписці з ЕГРН.
Установка особистості продавця
Перевірка документів продавця квартири - це таке ж обов'язкове дію, як і установка права власності на нерухомість. Переконатися в тому, що пред'явник паспорта є саме тим, за кого себе видає, що документ не загублений або вкрадений, можна через спеціальний сервіс перевірки недійсних російський паспортів на сайті Головного управління з питань міграції МВС Росії (http://services.fms.gov .ru /).
На особливу увагу заслуговує продаж нерухомості за дорученням. Сам факт цього зазвичай насторожує покупця. У реальності ж це нормальна практика і страшного нічого немає. Треба тільки все ретельно перевірити. По-перше, звернути увагу на дату видачі довіреності. Документ може бути оформлений навіть на дуже тривалий термін (5 років і більше). І якщо раптом через 3-4 роки після видачі довіреності квартира раптом продається, потрібно поставитися до цього з підозрою. Власник за цей час міг уже передумати продавати житло, але забув відкликати довіреність. Або з ним стався нещасний випадок, він знаходиться на лікуванні, а несумлінне довірена особа вирішила скористатися цією ситуацією.
По-друге, потрібно знайти нотаріуса, яка видала довіреність. Слід дізнатися, чи не анульована чи його ліцензія, чи дійсно він оформляв даний документ, не відкликана довіреність довірителем. Важливо також звернути увагу на зміст довіреності та ті права, якими вона наділяє представника: уповноважений він отримувати гроші за операцію або тільки підписувати документи.
дієздатність продавця
Алкоголізм, наркоманія, психічні розлади - це фактори, які можуть довести недієздатність продавця в момент укладення договору купівлі-продажу. Згодом така угода може бути оскаржена і визнана нікчемною. Застрахуватися від цього допоможуть довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансеру. Продавець повинен з розумінням поставитися до даного вимогу. Якщо ж він буде категорично відмовлятися їх надавати - це привід задуматися. Також можна звернутися до сусідів по під'їзду і спробувати з'ясувати інформацію про продавця. Однак тут потрібно бути уважним: адекватність опитаних також може опинитися під питанням, вони можуть просто звести наклеп на хорошу людину.
неповнолітні
Особливо уважно потрібно поставитися до наявності неповнолітніх, що мають постійну реєстрацію в нерухомості, що купується. Інформацію про це можна отримати з розширеною виписки з будинкової книги, яку потрібно запросити у продавця. Якщо в квартирі прописані діти, то необхідно заручитися офіційним дозволом органів опіки, які підтвердять, що права неповнолітніх суттєвої шкоди в ході продажу. В іншому випадку угода може бути визнана недійсною.
Армія, лікарня і в'язниця
Ще три «неприємні» категорії прописаних - це проходять службу в армії, що знаходяться на тривалому лікуванні або відбувають покарання в місцях позбавлення волі. Без особистої згоди виписати їх не можна, необхідна засвідчена нотаріально (або іншою посадовою особою відповідно до статті 185.1 Цивільного кодексу РФ) довіреність, отримати яку не так легко, а іноді і просто неможливо.
подружжя
Якщо продавець перебуває в шлюбі, але при цьому є одноосібним власником нерухомості, необхідна нотаріально завірена згода «другої половини» на угоду. Без нього договір може бути оскаржений.
Спадщина
Претензії третіх осіб також можливі в тому випадку, якщо право власності на нерухомість виникло в результаті успадкування. При спадщині можуть з'явитися родичі, інтереси яких не були враховані під час розподілу майна покійного. Як превентивний захід можна вимагати від продавця нотаріально завірену розписку в тому, що він зобов'язується самостійно вирішити всі питання, в тому числі фінансові, з оголосив спадкоємцями.
орендарі
Якщо на момент продажу квартири вона здається в оренду, а продавець не спромігся розірвати з орендарями договір, то за законом вони зберігають право користування нерухомістю. І це може стати вкрай неприємним сюрпризом для нового власника. Йому доведеться самостійно розривати з мешканцями договір, можливо через суд. Тому при укладанні угоди не зайвим буде уточнити, чи не «забув» продавець про орендарів.
Комунальні платежі
Крім орендарів, новому власнику за законом дістаються і всі борги за «комуналку». Відповідно, при покупці нерухомості необхідно зажадати від продавця довідки про відсутність заборгованостей від всіх постачальників послуг (електрика, газ, водопостачання та водовідведення, телефон і т.д.).
перепланування
Хороший ремонт в квартирі з переваги легко перетворюється в недолік, якщо під час робіт проводилася перепланування, але вона не була узаконена відповідно до чинного законодавства. Всі конструктивні зміни, будь то знесення стін або перенесення «мокрих зон», повинні бути узгоджені з компетентними органами і відображені в документах з БТІ. Якщо це не було зроблено, то новий власник може як мінімум отримати штраф, а як максимум - кримінальну справу за фактом обвалення будинку.
«Розвиток інтернету і електронних державних послуг значно спростило процедуру перевірки юридичної чистоти нерухомості, - говорить Марія Литинецкая, керуючий партнер« Метріум Груп ». - Якщо раніше без допомоги ріелтора обійтися було практично нереально, то сучасні покупці мають величезну кількість можливостей убезпечити себе під час операції. Втім, далеко не всі готові брати на себе таку відповідальність, вважаючи за краще вдатися до допомоги професіоналів. Однак і в цьому випадку необхідно мати хоча б загальне уявлення про те, на що потрібно звернути увагу. Це дозволить уникнути проблем, якщо залучений фахівець халатно поставиться до виконання своїх обов'язків ».
«Звичайна людина купує квартиру в середньому 1-2 рази протягом всього отмеренного йому життєвого терміну, - додає Вадим Ламін, Керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. - І, як би детально не була розписана процедура покупки, все одно для багатьох вона залишається чимось маловивченим, а значить, що лякає. Ліки одні - допомога професіоналів, благо вже з вибором тут все йде непогано. Проте, зробити його правильно необхідно. У кожного свої критерії, я вважаю за краще - заснований на достовірних рекомендаціях свій особистий вибір ».