drubig-photo / Fotolia

Продавці, оформляючи таким чином документи, на перший погляд, знижують свій податковий тягар. Та й оформлення договору дарування на іншого співвласника допоможе нерезиденту (сестрі) піти від сплати податку. А за російським законодавством це 30% від отриманого доходу. У запропонованому Вами варіанті прямого порушення законодавства немає. Але необхідно розуміти, що угода передбачає наявність волевиявлення сторін на укладення договору: тобто головною метою тут має бути саме укладення договору дарування, а не відхід від податків. Нотаріальна форма угоди в вашому випадку мінімізує ризики.

Як проходить успадкування і продаж квартири нерезидентом РФ?

5 типів угод, які потрібно завіряти у нотаріуса

Я б рекомендував зробити так:

1. 1. Перевірити квартиру: чи не було інших спадкоємців у матері Ваших продавців (дружина, осіб, які мають право на обов'язкову частку). Також можна вивчити попереднє ланка - на якій підставі мати володіла розглянутої квартирою.
2. Операцію по даруванню сестра братові повинна тільки особисто провести в Росії і, зрозуміло, через нотаріуса (прилетіти з США на два-три дні не так дорого коштує, але для Вас, як для покупця, буде набагато спокійніше).
3. Перед укладенням договору дарування попросіть сестру пройти огляд в ПНД і НД (з особистої явкою в державну організацію або в комерційний медичний центр, який має ліцензію).
4. Незважаючи на те що підставою для виникнення права на квартиру є спадок (безоплатна угода), рекомендую настояти на оформленні згоди чоловіка сестри на відчуження частки в квартирі (якщо у неї був або є чоловік) або оформленні її нотаріального заяви про те, що вона не має дружина, який може претендувати на відчужувану частку в квартирі.
5. Також буде не зайвим отримати від сестри письмове повідомлення, що їй відомо, що брат, якому вона дарує свою частку в квартирі, буде продавати цю квартиру, і вона не має ніяких претензій і не заперечує проти даної угоди.
6. Вашу угоду з братом по покупці квартири цілком рекомендую проводити в нотаріальній формі і обов'язково із зазначенням повної ціни в договорі.

В першу чергу, Вам потрібно перевірити довіреність, видану в США. Дана довіреність повинна бути діючою, перекладеної на російську мову і Апостильовані. В якості додаткової міри безпеки Ви можете зв'язатися з нотаріусом, яка видала довіреність в США, і уточнити, чи діє ця довіреність, чи не змінювалася і не скасовувалася вона.

Незважаючи на те що квартира перейшла до Ваших контрагентам (брату і сестрі) в порядку спадкування, я б рекомендувала в будь-якому випадку отримати згоду подружжя як брата, так і сестри або нотаріальна заява про те, що потенційні учасники угоди в шлюбі не перебувають. Справа в тому, що в США значно частіше, ніж в Росії, полягають шлюбні контракти, які змінюють режим власності подружжя. Таким чином, отримавши згоду подружжя (або документ про те, що сторони в шлюбі не перебувають), Ви виключіть наступний ризик заперечування угоди.

І, звичайно, в договорі купівлі-продажу важливо вказати повну вартість квартири, а також штрафні санкції для продавця в разі його розірвання. На завершення слід зазначити, що при проведенні як угоди дарування, так і подальшої купівлі-продажу Росреестр, як реєструючий орган, зі свого боку перевірить правильність і комплектність документів, після чого, у разі їх достатності, зробить реєстраційні процедури.

3 способи знизити ризики, купуючи квартиру, отриману у спадок

Який податок з продажу квартири платять ті, хто виїхав з Росії?

Рекомендую Вам звернутися до хорошого фахівця або в агентство нерухомості для перевірки квартири на юридичну чистоту. Нотаріус не перевіряє історію квартири, а приймає до розгляду лише ті документи, які надає власник. Швидше за все, сестра не є резидентом РФ, тому і було прийнято рішення на користь дарування частки. Це пояснюється тим, що в разі продажу житла виникла б обов'язок по сплаті податку.

Для того щоб переконатися в надійності угоди і відсутності обмеження чиїхось прав, в тому числі за попередніми угодами, потрібно ретельно перевірити квартиру. При цьому конкретні висновки неможливо зробити заочно, тобто не вивчивши всі необхідні документи. Однак з урахуванням вашої проблематики рекомендується отримати з продавця нотаріальна заява про відсутність інших спадкоємців, і в разі їх виникнення доручити продавцеві розібратися з цією ситуацією своїми силами і засобами.

З юридичної точки зору в покупці такої квартири дуже багато ризиків. Чи отримує сестра при продажу гроші? Або просто дарує квартиру братові? Якщо отримує, то вони проводять таку схему, щоб сховатися від податків, відповідно до законів Російської Федерації, оскільки нерезидент (сестра, яка проживає на ПМЖ за кордоном) при продажу нерухомості повинен сплатити податок у розмірі 30% від кадастрової (або продажної, якщо вона більше) ціни квартири. З одного боку, це Вас не стосується. З іншого, якщо вона не отримає гроші і звернеться до суду про визнання дарування недійсним (коли дарування відбувається за дорученням з іншої країни, можна придумати безліч причин для цього), то стягнення буде в першу чергу звернено до нерухомості, і Ваша квартира буде заарештована. Швидше за все, квартира залишиться Вашої, але понервувати доведеться.

Чи впевнені Ви в тому, що інших спадкоємців у їх матері не було? Термін позовної давності по спадковим справах починається з моменту, коли потерпіла сторона дізналася про смерть спадкодавця, а не з моменту смерті або заповіту. Чи немає у них брата в далекій тундрі, якому вони забули повідомити про смерть батьків, і який незабаром повернеться і теж зверне стягнення на нерухомість? Хоча шість років - вже хороший термін, і шанс на виявлення спадкоємців невеликий, але все ж є.

Дарчий буде проходити не тільки через нотаріуса, а й повинна бути обов'язково зареєстрована в Росреестра. Точно так же, як і Ваш договір купівлі-продажу, підписаний в простій письмовій формі, підлягає реєстрації в Росреестра.

Убезпечити себе Ви можете наступними способами:

• не купувати квартиру з такою кількістю ризикових факторів в одному флаконі;
• залучити до операції агентство нерухомості і заплатити за супровід та перевірку;
• провести свій договір купівлі-продажу через нотаріуса і провести розрахунки через нотаріальний депозит за реальною ціною;
• в договорі вказати реальну вартість.

Як оформити продаж квартири в Луганську?

Головні ознаки того, що продавець квартири - шахрай

При перевірці юридичної чистоти квартири, крім правових підстав власника, потрібно досліджувати багато інші аспекти. В тому числі:

• наявність осіб, що мають право користування житлом;
• борг по внесках на капітальний ремонт;
• фінансове становище власника;
• його психічний стан;
• наявність перепланувань (переобладнання).

Якщо зосередитися тільки на позначеному обставину в історії квартири (дарування через довіреність перед продажем), то основну увагу слід звернути на зміст довіреності від сестри на дружину брата. Пам'ятайте, що чим конкретніше (у ж) повноваження, тим безпечніше для угоди. Якщо в Ваших силах вплинути на текст довіреності, то рекомендується прописати в ній саме право на дарування певного майна певній особі. Це дозволить в майбутньому захиститися від претензій довірителя з мотивів перевищення наданих повноважень.

Друга обставина - це спосіб посвідчення довіреності. Сама по собі довіреність - це угода, і вона буде регулюватися тим національним правом, в рамках якого вона оформлена. Якщо довіреність посвідчена іноземним нотаріусом з накладенням апостиля, то її правовий режим, в тому числі порядок відкликання, визначається законодавством нотаріуса. Тому за замовчуванням для угод в Росії безпечніше оформляти довіреність через російського консула. Це дозволить уникнути неприємних нюансів іноземних законів, до того ж таку довіреність простіше перевірити на достовірність.

Ну і останній параметр довіреності, який бажано мати на увазі, - це дата її видачі: чим свіже доручення, тим краще.

Якщо до моменту Вашої перевірки дарування за дорученням вже здійснилося і довіреність видається сумнівною, то оптимальним варіантом для зниження ризику буде отримати додатковий документ від довірителя-дарувальника, що підтверджує його намір щодо дарування майна. Документ може бути оформлений у вигляді листа: «Я, такий-то такий-то, запевняю, що, дійсно, довірив такому-то подарувати належну мені частку в квартирі такого-то». Підпис на такому листі бажано засвідчити нотаріально або через консула.

Перевірку квартири найкраще довірити професіоналам, оскільки підводні камені можуть бути навіть не на даному етапі угоди. Професіонал-юрист зможе перевірити всю історію квартири, що допоможе уникнути незнання про наявність третього заінтересованої особи, яка після операції зможе пред'явити свої права на нерухомість. Також проблема може критися і в попередній угоді з квартирою, яка могла бути некоректно оформлена, із-зі чого Ваша угода може бути оскаржена.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Живу в Канаді. Який податок на продаж квартири в Росії я заплачу?

Прийняття спадщини на квартиру

Чи можна вступити у спадок через 15 років після смерті?

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.